Формування недержавного сектору економіки на прикл приватизації

приватизації, затвердженою Кабінетом Міністрів України від 18 січня 1995

року №36 здійснювалася за такою формулою:

Ц = Оз + На + Вк + Нб х К + Ун х К + Зз (Фа - Кр) + Нж

де:

Ц - вартість майна цілісного майнового комплексу;

Оз - залишкова вартість основних засобів;

На - залишкова вартість нематеріальних активів, які відображені у балансі;

Вк - незавершені капітальні вкладнення з вирахуванням вартості

незавершеного будівництва;

Нб - вартість незавершеного будівництва з вирахуванням вартості

незавершеного будівництва житла;

Ун - невстановлене устаткування;

К - усереднені індекси цін на будівництво і промислову продукцію;

Зз - запаси і затрати, які входять у валюту балансу;

Фа - фінансові активи (довгострокові фінансові вкладення, інші

позаоборотні активи, кошти, розрахунки та інші активи);

Кр - кредиторська заборгованість (довгострокові пасиви, резерви

наступних витрат і платежів);

Нж - балансова вартість незавершеного будівництва житла.

За Методикою оцінки вартості майна під час приватизації від 15 серпня 1996

року №961 масова оцінка проводиться за такою формулою:

Вц.м.к. = Оз + На + Вкі + Уні + Вдв + (Зз + Фа - Кр)

де:

Вц.м.к. - вартість цілісного майнового комплексу;

Оз - залишкова вартість основних засобів з урахуванням індексації їх

балансової вартості станом на 1 квітня 1996 року;

На - залишкова вартість нематеріальних активів, відображених у балансі;

Вкі - відновна вартість незавершених капітальних вкладень;

Уні - відновна вартість устаткування (невстановленого);

Вдв - довгострокові фінансові вкладнення;

Зз - запаси і затрати, які включаються у валюту балансу;

Фа - фінансові активи;

Кр - кредиторська заборгованість.

Методика оцінки вартості майна під час приватизації, затверджена Кабінетом

Міністрів від 15 серпня 1996 р. №961 від Методики оцінки вартості об'єктів

приватизації, затвердженої 18 січня 1995 р. №36 відрізняється такими

положеннями:

1) за новою Методикою індексуються всі незавершені капітальні вкладення,

тоді як за Методикою №36 вартість житла не індексувалася;

2) за новою Методикою вартість незавершеного будівництва, що входить до

складу цілісного майнового комплексу, що приватизується, може бути

скоригована з урахуванням коефіцієнта фізичного зносу, що відображає його

технічний стан;

3) вартість устаткування також може бути зменшена на коефіцієнт придатності

устаткування до експлуатації;

4) згідно з діючою методикою користуються послугами експертів при

визначенні вартості об'єктів приватизації, якщо об'єкти передбачається

приватизувати таким способом, як викуп. При виставленні об'єкта

приватизації на аукціон чи на конкурс початкова вартість визначається на

основі Методики оцінки вартості майна під час приватизації №961;

5) для визначення відновної вартості незавершеного будівництва та

устаткування (невстановленого) застосовуються усереднені індекси цін на

будівництво і промислову продукцію згідно з Порядком індексації вартості

окремих видів майна, що затверджується Фондом державного майна,

Мінекономіки, Мінфіном та Мінстатом.

6) вартість майна, розрахована у вищезгаданому порядку, може бути змінена

за рішенням державного органу приватизації, на вартість майна:

- що належить орендарю;

- для кого встановлено пільги;

- на яке поширюється особливий режим приватизації (вилучення об'єктів

незавершеного будівництва, в тому числі незавершеного будівництва житла та

устаткування, що придбане для інженерного забезпечення незавершеного

будівництва житла, за наявності рішення відповідної Ради народних

депутатів.

Оцінка вартості майна за останньою методикою більш реальна за попередню,

відповідає вимогам законодавчої бази України, враховує специфіку

перехідного періоду, але практика її використання показує і суттєві

недоліки. Так, Гурін Е.А. виділяє три причини недоліків в оцінці об'єктів,

що приватизуються:

1) Оцінка вартості майна на основі балансу не відображає реальної вартості

об'єктів, тому що навіть з самого початку в силу суб'єктивної цінової

політики дані балансу не відображали об'єктивної вартості майна.

2) В балансовій звітності залишкова вартість визначається на основі

амортизаційних відрахувань, що не повністю враховує рівень фізичного зносу

і зовсім не враховує моральний знос основних фондів.

3) Розміри індексації вартості майна встановлюються централізовано. В

умовах інфляції вони, як правило, занадто швидко відстають від реальності.

Державна цінова політика в умовах адміністративно-командної політики більше

базувалась на політико-ідеологічній доктрині, ніж на дійсній вартості

матеріальних ресурсів. Періодичні перегляди цін під час реформ 60-х років

не мали системного характеру: в одних галузях вони змінювалися, а в інших-

ні. З думкою автора, що дані балансової звітності з самого початку не

відображали об'єктивної вартості майна, а отже не можуть служити для

визначення залишкової вартості, можна погодитись.

Причину неефективності оцінки вартості об'єктів Гурін Е.А. бачить також в

тому, що рівень зносу об'єктів визначається на основі "Єдиних норм

амортизаційних відрахувань в народному господарстві СРСР", що не враховує

ні індекси росту цін за час експлуатації основних фондів, ні якість

експлуатації, ні позапланові ремонтно-відновні роботи". Він вірно

відмітив, що проведені аукціони та конкурси в Україні свідчать, що на

підприємствах, що були оцінені згідно з діючими методиками стартові ціни

були занижені в сотні разів.

В основу оцінки вартості об'єктів, що приватизуються у відповідності з

Методиками №961 та №36 покладений затратний метод. Вартість об'єкта

визначається на основі балансової вартості основних та оборотних фондів.

Обчислення вартості майна підприємств на основі балансових даних не формує

об'єктивної ціни об'єкта і її недоцільно використовувати при приватизації

об'єктів, особливо неконкурентними способами.

Приватизація незавершеного будівництва згідно з Законом України "Про

приватизацію невеликих державних підприємств ("малу" приватизацію)"

входить до процесу малої приватизації. Проблема незавершеного будівництва

цікавила органи державного управління як зараз, так і за часів

адміністративно-командної системи. Тоді вживали всіх заходів, щоб обсяги

незавершеного будівництва в державі не перевищували нормативні. При цьому

обсяги незавершеного будівництва складали 70-80% від обсягів будівельно-

монтажних робіт. Під час перебудови обсяги незавершеного будівництва почали

зростати. Причинами цього були:

- зменшення інвестиційних спроможностей держави;

- відсутність приватних та іноземних інвестицій.

Починаючи з 1993 року в Україні були прийняті нормативні акти, які можна

вважати основою і початком приватизації об'єктів незавершеного будівництва

(ОНБ). 14 жовтня 1993 року був підписаний Указ Президента України "Про

приватизацію об'єктів незавершеного будівництва". В ньому було записано, що

приватизуються об'єкти незавершеного будівництва (надалі ОНБ), які були

створені за рахунок капітальних вкладень, що складаються з власних коштів

підприємств, централізованих вкладень та коштів місцевих бюджетів. Ці

об'єкти продаються за конкурсом, на аукціоні за відновною вартістю з

урахуванням інфляції.

На думку А.В.Беркути[1.11] (голова урядової комісії з проведення

приватизації об'єктів незавершеного будівництва) разом з цим Указом

потрібно було ввести закон про оподаткування незавершеного будівництва, що

знаходилось на балансі державних підприємств. Але б це було звичайною

економічною санкцією, схожою на командно-адміністративний наказ

приватизувати все незавершене будівництво.

2 червня 1995 року був підписаний Указ Президента, що заявив про докорінну

зміну курсу в питанні приватизації об'єктів незавершених будівництвом.

Згідно з цим Указом об'єкти незавершеного будівництва можна продавати не

тільки за конкурсом або на аукціоні, але й за прямим продажем, тобто одному

покупцеві; їх продаж можна здійснювати в кредит; відновну вартість

об'єктів незавершеного будівництва можна зменшувати на 50%; у випадку, якщо

ніхто не купує ОНБ, то можна створювати господарські товариства на базі

ОНБ, з метою добудови та подальшою ліквідацією.

З 1993р. до березня 1995 року Міністерствами до продажу було

запропоновано 260 ОНБ загальнодержавної власності, а в державі на той час

їх нараховували десь приблизно 12 тис. Багато з них були розпочаті в 50-

х, 60-х роках, а деякі і в кінці 40-х. Ці об'єкти належать головним чином

до вугільної та машинобудівної промисловостей. З них було продано з 1993 до

1995 року близько 80.

Зараз в Україні за словами Беркути А.В. нараховується 2300 об'єктів

незавершеного будівництва. Подальшу долю цих будов повинні вирішити

міністерства та відомства, облдержадміністрації. За перші два місяці 1996

року виставлено на продаж 600 об'єктів.

На мій погляд в процесі приватизації об'єктів незавершеного будівництва є

декілька негативних моментів:

1. Нещодавно прийнято постанову Кабінету Міністрів де записано, що у

випадку, коли директор не виставляє ОНБ на продаж, а на нього є покупці, то

використання майна признається неефективним і це є приводом для того, щоб

розірвати контракт з директором цього підприємства. Ця постанова свідчить

про тиск на директорів підприємств. Єдина мета, що ставиться - це швидкі

темпи приватизації за будь-яку ціну.

2. В усіх регіонах України, крім м.Києва, земля під ОНБ продається власнику

об'єкта. На мою думку, землю ні в якому разі продавати не можна, тому що

разом з продажем землі послідує право на її перепродаж, а там недалеко і до

втрати Україною своєї незалежності.

За перші два місяці 1996 року напрацьовані нові урядові документи стосовно

приватизації об'єктів незавершеного будівництва, відпрацьований критерій

розподілу об'єктів на престижні, непрестижні та звичайні. У випадку

непрестижності об'єкт потрібно продати за мінімальною ціною під

інвестиційні гарантії. Мінімальна ціна - це вартість матеріальних ресурсів,

які можна було б продати після того, як цей об'єкт буде розібраний на

матеріальні ресурси. Зараз діють методичні вказівки по визначенню вартості

об'єктів незавершеного будівництва, розроблені згідно з чинним

законодавством, зокрема Указами Президента України від 14 жовтня 1993 року

№456 "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" і від 2 червня

1995 року "Про внесення змін і доповнень до Указу Президента України від

14 жовтня 1993 року "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва"

та виконання постанов Кабінету Міністрів України від 1 листопада 1993 року

"Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва".

Ці вказівки регулюють механізм обчислення відновної вартості незавершених

будівництвом об'єктів, що не входять до складу цілісного майнового

комплексу і приватизуються окремо згідно з методом затрат. Ті об'єкти

незавершеного будівництва, що входять до складу цілісного майнового

комплексу, оцінюються згідно з Методикою оцінки вартості об'єктів

приватизації, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 18

січня 1995 року.

Приватизуються ті об'єкти незавершеного будівництва, фінансування яких

здійснювалося за рахунок державного, республіканського і місцевих бюджетів

всіх рівнів, та коштів державних підприємств. Приватизації підлягають ті

об'єкти, які законсервовані або тимчасово припинені будівництвом,

тривалість будівництва яких перевищує нормативну більш як у 2 рази і рівень

будівельної готовності яких становить менш як 50%, а також при рівні

готовності більше 50%, якщо відсутні джерела їх фінансування і орган, який

уповноважений управляти відповідним державним майном, згодний на

приватизацію.

Однією з найбільших помилок, як на мою думку, в процесі трансформації форм

власності є приватизація землі. Якщо стає можливим купівля-продаж землі в

кризовий для країни час, то можливий той варіант, що земля піде під заставу

для оплати зовнішніх боргів і як наслідок - втрата економічної

незалежності. Що стосується незавершеного будівництва, то є дозвіл на

приватизацію його разом із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться.

При оцінці вартості земельних ділянок або визначені вартості їх аренди

керуються "Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського

призначення", затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23

березня 1995 року.

Оцінка вартості незавершених будівництвом об'єктів, здійснюється за

допомогою методу затрат, визначається з урахуванням їх фактичного стану,

наявності на будівельному майданчику придатних для використання матеріалів,

виробів, конструкцій, устаткування. До того ж їх відновна вартість і ціна

встановлюється на підставі розподілу об'єктів незавершеного виробництва за

групами: перспективні, безперспективні, звичайні окремо для об'єктів

соціально-культурного та побутового призначення та промислових об'єктів.

Об'єкти соціально-культурного призначення та житлові будинки відносяться до

групи - "перспективні" за такими ознаками:

- будівельна готовність понад 60%;

- конструкції не втратили свою несучу спроможність, їх міцністні показники

дають змогу завершити будову;

- розпочаті будівництвом до п'яти років тому;

- будівництво не ведеться більше року, але своєчасно виконано роботи по

його консервації. До групи "безперспективні" - за такими ознаками:

- будівельна готовність менш як 10%;

- розпочаті будівництвом більш як 10 років тому;

- роботи по консервації не виконувались;

- планувальні рішення не відповідають вимогам діючих будівельних норм.

Промислові об'єкти відносяться до групи "перспективні" за такими ознаками:

окремо розташовані; будівельна готовність понад 60%; конструкції не

втратили свою несучу спроможність; геометричні параметри будівель

забезпечують можливість організації гнучких технологічних ліній, швидкої

переорієнтації виробничих процесів на випуск нової продукції; розпочаті

будівництвом до шести років тому; хоч будівництво і не ведеться більше

року, але своєчасно виконані роботи по його консервації.

Промислові об'єкти до групи "безперспективні" відносяться за такими

ознаками: розташовані на території підприємств; будівельна готовність

менш як 10%; будуються вже більше 10 років; роботи по консервації не

виконувались.

Цей перелік може доповнюватись експертними комісіями. Експертні комісії

мають право відносити той чи інший об'єкт до групи "перспективних" чи

"безперспективних" в залежності від перерахованих ознак та враховуючи

попит на приватизацію об'єктів незавершеного будівництва.При великому

попиті на той чи інший об'єкт незавершеного будівництва експертні комісії

можуть віднести до групи "перспективні" навіть ті, які за ознаками,

затверженими Методикою оцінки вартості об'єктів незавершеного будівництва,

до них не належать.

За суб'єктом приватизаційного процесу, у власність якого переходить об'єкт

незавершеного будівництва, залишається право добудовувати його на свій

розсуд. Фонд державного майна України ставить умови, щоб житлові будинки

після продажу завершували, використовували тільки за своїм первісним

призначенням. Профіль об'єктів соціальної сфери може змінюватись за

погодженням з органами місцевого самоврядування.

В залежності від рішення власника об'єкта, проектної документації,

кон'юнктури ринку розрізняють три способи оцінки об'єктів приватизації

незавершеного будівництва:

- перший спосіб грунтується на кошторісний вартості незавершеного

будівництвом об'єкту в цінах 1984 року;

- другий спосіб - на основі фактично проведених витрат по об'єкту

приватизації;

- третій спосіб - на основі мінімальної ціни об'єкта приватизації під

інвестиційній гарантії за умови завершення будівництва та подальшого

використання об'єкта новим власником відповідно до договору про

приватизацію.

Перші два способи застосовуються для визначення вартості незавершеного

будівництва, що відносяться до "перспективних", останній спосіб

застосовується для визначення вартості об'єктів, що відносяться до

"неперспективних".

При першому способі приватизації об'єктів незавершеного будівництва

вартість об'єктів визначається за формулою:

Св = С1984 Кгот Кор Кц + Смат

де:

Св - відновна вартість об'єктів (у цінах, що склалися на 1 січня або 1

липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта).

С1984 - повна кошторисна вартість незавершених будівництвом об'єктів у

цінах 1984 року.

Вона визначається на основі проектно-кошторисної документації об'єкта, що

приватизується. Якщо ця документація відсутня, то кошторисна вартість може

визначитися із застосуванням кошторисних норм і прейскурантів, якими

користувалися учасники будівництва в цінах 1984 року.

Кгот - коефіцієнт готовності-відображає рівень будівельної готовності

об'єкта. Під станом готовності розуміють відношення виконаного обсягу робіт

до повного проектного обсягу. Кгот обчислюється на основі кошторисної

вартості виконаних будівельних робіт. Він визначається за даними акта

обстеження рівня готовності будівель і споруд, який складає експертна

комісія.

Кор - коефіцієнт, що відображає фізичний знос будівлі. При умові, що

існують фізичні пошкодження конструкції, то експертна комісія визначає

коефіцієнт, що враховує кошти, необхідні на ремонт пошкоджених конструкцій

чи незакінчених робіт. Розмір цього коефіцієнта визначається відношенням

вартості ремонту до вартості нових конструкцій.

Кц - коефіцієнт цін, який враховує зміну вартості будівництва за станом на

1 січня або 1 липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта по

відношенню до вартості будівництва, обчисленої в цінах 1984 року;

Смат - вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на майданчик

і не використані ( в цінах, що склалися на 1 січня або 1 липня року, в

якому проводиться приватизація об'єкта).

В цілому процедура оцінки включає такі моменти: вивчення архітектурного

проекту та кошторисної документації; інспекцію об'єкта (якщо робиться

експертна оцінка об'єктів незавершеного будівництва); оцінку рівня

готовності об'єкта; оцінку годності; визначення вартості.

При інспекції аналізується обсяг виконаних робіт і складаються дефектні

відомості. На основі аналізу складається експертна оцінка стану готовності

об'єкта, тобто визначається відсоток пошкодження (зносу) окремих частин

будівлі.

Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається з урахуванням їх

придатності до використання виходячи з ринкових цін, що склалися на 1 січня

або на 1 липня року, в якому проводиться приватизація.

Вартість об'єкта за ІІ способом, тобто за фактично проведеними витратами на

даний об'єкт складається із:

- фактичних витрат на незавершене будівництво об'єкта по окремих роках,

зазначених у бухгалтерських рахунках;

- додаткових витрат, які виникли у зв'язку із зростанням цін на

матеріальні і трудові ресурси;

- вартості матеріалів, виробів, що завезені на майданчик, але

не використані для будівництва;

- вартості устаткування.

Вартість об'єкта за третім способом визначається ринковою вартістю

устаткування, матеріалів, виробів, які можна отримати при розбиранні

незавершених будівель і споруд і які після розбирання придатні для

подальшого використання. В цю вартість не входять витрати на розбирання

матеріалів, виробів, а також вартість матеріалів, конструкцій, які не

можуть бути розібрані або використанні після розбираня, абое вони

підлягають списанню.

Ціна, за якою об'єкт незавершеного будівництва продається, визначається під

час аукціону або конкурсу, або при укладанні угоди про купівлю-продаж

об'єкта за умови завершення будівництва та використання об'єкта новим

власником згідно з договором про приватизацію.

В деяких випадках основну цінність об'єкта незавершеного будівництва

становить його місцезнаходження в системі міського будівництва. В такому

випадку оцінка об'єкта методом затрат не відображає його реальної ринкової

вартості.[63.17] Це особливо актуально для об'єктів з низьким

коефіцієнтом готовності в центрі міста.

Визначення вартості незавершеного будівництва повинно доповнюватись оцінкою

найбільш ефективного використання земельної ділянки, на якій знаходиться

об'єкт. Така оцінка базується на визначенні потенційної прибутковості, яку

можна отримати при експлуатації об'єкта.

У відповідності з "Порядком відстрочки платежу покупцям незавершеного

будівництва"[55.4] відстрочка платежу надається юридичним та фізичним

особам України, які приватизують об'єкти незавершеного будівництва.

Розрахунки за придбані об'єкти незавершеного будівництва можуть

здійснюватись в такому порядку:

50% вартості об'єкта, приватизованого за грошові кошти, сплачується

покупцем протягом 30 днів з моменту переходу до нього права власності;

Решта суми сплачується з відстрочкою платежу до 5 років з дня підписання

договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва. Час відстрочки

та конкретні строки оплати визначаються умовами договору купівлі-продажу

об'єкта. Відстрочка платежу може надаватись на будь-який строк не менше 5

років. При наданні відстрочки на одни рік платежі вносяться не пізніше

річного терміну від дати підписання договору купівлі-продажу. Передбачено

також, що якщо відстрочка надається на термін більше одного року платежі

вносяться щорічно рівними частками.

Відстрочка платежу при приватизації об'єктів незакінчених будівництвом - це

позитивне зрушення в своєму приватизаційному процесі в Україні. Вона дасть

можливість розконсервувати затрачені на об'єкти кошти, ефективно їх

використати, залучити більше коло інвесторів, поповнити бюджети.

Об'єкт, незавершений будівництвом, вартість якого розрахована у

відповідності з Методикою може приватизуватися за грошові кошти з

відстрочкою платежу або без неї лише за умови доцільності використання

того чи іншого об'єкту незавершеного будівництвом. Якщо встановлюється,

що той чи інший об'єкт незавершеного будівництва недоцільно добудовувати,

то він підлягає ліквідації. Витрати по вищезгаданих об'єктах підлягають

списанню у відповідності з "Порядком списання витрат по об'єктах

незавершеного будівництва, що ліквідуються".[56.54] У відповідності з

цим Порядком на об'єктах, потреба в будівництві яких відпала або на

продовження будівництва яких відсутні кошти, повинен складатися акт про

припинення будівництва.

Цей акт є первинним документом для розгляду відповідними установами

питання про припинення будівництва для прийняття подальшого рішення щодо

консервації, продажу або ліквідації. Рішення щодо ліквідації об'єктів

приймається органом який здійснює фінансування. Рішення може прийматися:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11