Формування недержавного сектору економіки на прикл приватизації

населення, яка має доступ до управління державною власністю. Цю думку

підтверджує ще й той факт, що до 07.08.95 р., законодавчо не

регламентувався рух фактично придатних до експлуатації, але за даними

бухгалтерського обліку зношених або ліквідованих основних засобів.

Повернимося до таблиці 3.2.1. В цьому випадку залишкова вартість майна

підприємства складає лише 89% первинної вартості. І лише з 07.08.95р. з

введення в дію "Положення про порядок відчуження засобів виробництва",

затвердженим ФДМУ від 07.08.95 р. №1020 цей процес почав регулюватися і від

підприємств почали вимагати реалізовувати основні засоби (в тому числі

повністю зношені) через аукціони.

Більша частка основних засобів не "мала" залишкової вартості, а отже

списувалась. В результаті цього керівники підприємств могли їх

використовувати на власний розсуд. Особливо чітко просліджується тенденція

до зменшення основних засобів, що знаходились на обліку в орендованих

підприємствах. Оскільки останні зацікавлені в зменшенні державної частки

орендованих засобів в силу таких причин:

- для зменшення суми орендної плати;

- для зменшення вартості майна підприємства, що в майбутньому має

приватизуватись.

Як на мою думку, то відрегулювати питання відчуження державної власності

потрібно було ще на початку розвитку орендних відносин, щоб запобігти

нераціональному з точки зору ефективності використанню основних засобів.

Продаж основних фондів (в тому числі повністю зношених) на аукціонах за

ціною, в основу якої покладена їх експертна оцінка, буде сприяти як більш

ефективному використанню основних засобів, так і збільшенню доходу

бюджетів.

На підприємствах при визначенні вартості цілісного майнового комплексу чи

його структурних підрозділів використовується Методика оцінки №36. Згідно з

цією методикою в основу оцінки покладені дані передаточного

бухгалтерського балансу. Так, визначення вартості майна Бахмацького

міськторгу проводилось саме за такою Методикою.

Згідно з Актом оцінки цілісного майнового комплексу (табл. 3.2.2) вартість

відчужуваного цілісного майнового комплексу становить - 16082310 тис.крб.

АКТ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ Таблиця 3.2.2.

МАЙНА БАХМАЦЬКОГО МІСЬКТОРГУ

№№ Показник Вартість майна; крб.

1.

1.1.

2.

4.

5.

5.3.

6.

6.2.

7.

13.

14.1

14.2

15.

16.

17.

18.

20.

20.1

20.5

21.

21.1

22.

Балансова вартість основних засобів

У тому числі введених в дію в період між індексаціями

Залишкова вартість

Запаси і затрати, які входять у валюту балансу

Фінансові активи, всього

в тому числі:

Грошові кошти, розрах. та інші активи

Кредиторська заборгов., всього

в тому числі:

Розрахунки та інші пасиви

Оборотні засоби з вирахуванням кредиторської заборгов. (р.4-р.5-р.6)

Вартість цілісного майнового комплексу

(р.2+р.7,р.8,р.9,р.10,р.11,р.12)

Запаси і затрати, які входять у вал. балансу

Фінансові активи

Кредиторська заборг. під час переходу в оренду

Коеф. індексації вартості оборотних зас.

Варт. обор. засобів, зданих в аренду

(р.14.1,р.14.2 - р.15)

Залишок амортиз. фонду орендодавця

Зменшення вартості цілісного майнового комп- лексу, всього

в тому числі:

Що належить орендарю гр.4.13

Об'єктів, що не підлягають приватизації

Збільшення вартості цілісних майнових комп-лексів, всього

в тому числі:

Нематеріальних активів, що відображ. у балансі (експертна оцінка)

Вартість майна, що підлягає приватизації дер-жавна частка у статутному

фонді

3.13 - 20.17, р.18 р.19 р.21 27314373

16939514

13708306

4177034

4177034

15960556

— // —

1924784

18858298

66074

11786

52629

299

7544069

77042

14033063

4437335

9595734

3635970

3635970

16082310

* Дані надані Регіональним відділенням ФДМУ по Чернігівській області.

Покупець зобов'язаний внести 16082310 тис.крб. протягом 30 календарних

днів. Власні кошти покупця - 1432310 тис.крб. Кошти іменними

приватизаційними готівковими сертифікатами в сумі 14650000 крб.

За даними бухгалтерського обліку залишкова вартість будівель та споруд

складає 20,4 млн.крб. За експертною оцінкою вартість цих будівель по

Бахмацькому міськторгу - 7312,8 млн.крб. Отже, враховуючи те, що експертна

оцінка проводиться як мінімум за трьома методами, а потім співвідносяться

результати, можна припустити, що залишкова вартість будівель та споруд за

даними бухгалтерського обліку занижена.

При експертній оцінці вартості будівель, що приватизуються Чернігівським

Регіональним відділенням Фонду державного майна найчастіше використовуються

метод витрат, метод аналогу продаж та метод потенційної прибутковості. При

розрахунку по методу аналогу продаж коли визначали вартість будинку "Мода"

по вул.Леніна, 38-а, за еталон була прийнята вартість 1м2 загальної площі

житла, яка визначена двома способами:

- ринкова вартість нерухомості в м.Чернігові, що склалася на сьогодні і

проіндексована вартість 1м2 загальної площі в цінах до 1991 року.Нежитлові

будинки за допомогою коригуючих коефіцієнтів якості приводяться у

відповідність з аналогом житлового будинку. Споживча вартість нежитлових

будівель скоригована загальними коефіцієнтами та коефіцієнтами зносу.

Розрахунки вартості приміщення по методу витрат при визначенні експертної

оцінки будівель виконані по вартості одиничного показника 1 куб.м

будівельного об'єму будівельного аналогу.

Визначення вартості будівлі з урахуванням потенційної прибутковості

виконується згідно з "Положенням про визначення вартості об'єктів

приватизації з урахуванням їхньої потенційної прибутковості", затвердженим

наказом Фонду державного майна, Мінекономіки, Мінфіну, Мінстату України від

27 лютого 1995 року №216/40/30/63. Оцінка вартості будівель даним методом

базується на розрахунку очікуваної суми прибутку, що може отримати власник

за певний період експлуатації приміщень.

Визначення вартості об'єкта приватизації з урахуванням розміру його

прибутку залежно від галузі, до якої він належить, здійснюється за

формулою:

Пп = Роз х (В1І1+...+ВnIn) х Зо.з х То.к х Кзон

де:

Пп - сума очікуваного прибутку об'єкта приватизації;

Роз - середньогалузева рентабельність основних засобів у 1990 р.,

визначається як відношення балансового прибутку галузі до первісної

вартості її основних засобів у 1990 р.;

В1 - балансова вартість основних засобів, що належать державі, і введені в

дію до 1 січня 1995 р.

В2...n - балансова вартість основних засобів, що належать державі та

введені в дію після 1 січня 1995 р., з розподілом по кварталах n.

І1...n - індекс зміни балансової вартості основних засобів з моменту

останньої індексації і до моменту приватизації.

Зо.з - коефіцієнт придатності основних засобів, що належать державі, до

експлуатації на момент приватизації. Зо.з визначається за даними

бухгалтерського балансу як відношення залишкової вартості основних засобів,

що належать державі, до їх балансової (первісної) вартості.

То.к - нормативний термін окупності капіталовкладень.

Кзон - зональний коефіцієнт

В цій формулі при визначенні вартості об'єкта, що приватизується

враховується його місцезнаходження, прибутковість по галузі, період

окупності. Але знову ж в основу покладено, (як і в методиці №961) балансову

вартість основних засобів.

Визначення вартості об'єктів приватизації з урахуванням їхньої потенційної

прибутковості на Чернігівщині практикується мало і то лише при експертній

оцінці.

При розрахунку вартості будівель, вищезгаданими методами на основі Акту

обстеження будівлі дається характеристика приміщень. В ній зазначаються

основні відомості про неї:

- коли введена в дію;

- яка загальна площа;

- дається характеристика конструкцій будівлі.

Вартість приміщень методом аналогу продаж визначається при експертній

оцінці за формулою:

Ц = Цж х S х Кяк х Кзон х Кзн

де:

Цж - вартість 1м2 житла;

S - площа;

Кяк - коефіцієнт якості;

Кзон - зональний коефіцієнт;

Кзн - коефіцієнт зносу.

Для визначення вартості цим способом необхідно знайти всі необхідні

показники.

При визначенні вартості будівель методом аналогу продаж враховується

ринкова та встановлена вартість 1м2 загальної площі житла в м.Чернігові.

Так згідно аналізу даних пропозицій на ринку нерухомості в м.Чернігові

станом на 01.01.96 р. вартість 1м2 загальної площі житла становить 172$.

Цж1 = 172 х 185000 х 0,95 = 30,23 млн.крб.

Цж1 - вартість 1м2 житла, визначена 1 способом.

172$ - вартість 1м2 житлової площі.

185000 - обмінний курс долара.

0,95 - коефіцієнт, що коригує курс продажу та купівлі долару.

Згідно до Листа облдержадміністрації вартість 1м2 житлової площі в цінах

1984 року становила 235 крб., а загальної -

235 : 1,45 = 162,1 крб. за 1м2

Цж2 = 162 х 185000 = 30 млн.крб., де

Цж2 - вартість 1м2 житла, визначена 2 способом.

185000 — показник, що відображає зміну цін на житло з 1984 року по 1996

рік.

Для розрахунків приймається середній показник вартості 1м2 житла,

розрахований перерахованними методами.

Цж = (30,23 + 30,0) : 2 = 30,12 млн.крб.

Для того щоб знайти вартість будівель, необхідно розрахувати коефіцієнт

якості приміщення. Він залежить від місця розташування будинка,

віддаленості від центральних районів, від рівня загазованості, від

матеріалу з якого виготовлені стіни будівель, наявності чи відсутності

благоустрою.

Коефіцієнт якості приміщення визначається по формулі:

Кяк = (Кя + Кр) - 1 , де

Кр - коефіцієнт, враховуючий розміщення приміщення в будинку.

Приміщення будинку "Мода" на першому поверсі, отже Кр=1,2 (для підвальний

приміщень Кр=0,7).

Кя - коефіцієнт якості, який розраховується за формулою:

Кя = 1 + К1 + К2 + К3 + К4

згідно з "Порядком визначення коефіцієнтів споживчої якості квартир

(будинків), що підлягають приватизації", затвердженим Постановою Міністрів

України від 8 жовтня 1992 р. №572.

К1 - коефіцієнт, враховуючий місцезнаходження будівлі в населеному пункті.

В зв'язку з тим, що будинок "Мода" знаходиться в центрі міста, то К1 = 0

(для території на окраїні К1 = -(0,1-0,2)).

К2 - коефіцієнт, враховуючи санітарно-гігієнічні показники території

розміщення будівлі. Якщо рівень загазованності відповідає нормам, то К2=0.

Такий показник коефіцієнта взяли для будинку "Мода".

К3 - коефіцієнт, що враховує матеріал стін будинку. В даному випадку в

зв'язку з тим, що будинок у дві цегли прийняли, що К3 = 0,75.

К4 - коефіцієнт, враховуючи рівень інженерного обладнання будівлі. В

будинку відсутня горяча вода, отже К4 = -0,05.

Кя = 1 + 0 + 0 + 0,75 - 0,05 = 1,7

Коефіцієнт якості приміщення першого поверха становить:

Кяк = (1,2 +1,7) - 1 = 1,9;

для підвальних приміщень -

Кяк = (0,7 + 1,7) - 1 = 1,4

Зональний коефіцієнт в даному прикладі згідно додатка №5 до рішення міської

Ради народних депутатів від 12 квітня 1995 року приймається в розмірі Кзон

= 3,2.

Коефіцієнт зносу визначається згідно обстеження технічного стану будівлі

комісією з використанням "Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків" за

формулою:

Кзн = Км х Кф х Кфіз , де

Км - коефіцієнт морального зносу.

Кф - коефіцієнт функціонального зносу.

Ці коефіцієнти визначаються експертним шляхом і дорівнюють:

Км = 0,7, Кф = 0,6.

Результати обчислення фізичного зносу зведені по будинку "Мода" в таблицю

3.2.3, с.

ФІЗИЧНИЙ ЗНОС ПО БУДИНКУ "МОДА" Таблиця 2.2.

№№

пп Елементи

будівлі Питома вага

Іі % Фізичний знос

Фі % Величина середньо-

виваженого зносу

зносу ФІ.+Іі:100

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13. Фундамент

Колони

Перекриття

Стіни

Перегородки

Покриття

Покрівля

Сходи

Підлога

Вікна і двері

Опорядження

Санітарно-техніч-

не обладнання

Електрообладнання 6

12

10

20

4

7

8

1

13

6

6

7

- 40

40

20

30

20

20

60

40

20

40

20

60

- 2,40

4,80

2,00

6,00

8,00

1,40

4,80

0,40

2,60

2,40

1,20

4,20

-

Всього 100,0

40,20

* Дані надані Регіональним відділенням ФДМУ по Чернігівській області.

Величину фізичного зносу будівлі приймаємо за 40%

Кфіз = 1 - 0,4 = 0,6

Кзн = 0,6 х 0,6 х 0,7 = 0,252

Вартість приміщення першого поверху методом аналогу продажу визначається за

формулою:

Ц1п = Цж х Кяк х Кзон х Кзн

Ц1п = 30,12 х 299,3 х 1,9 х 3,2 х 0,252 = =10651 млн.крб.

Вартість підвального приміщення:

Цп = Цж х Кяк х Кзон х Кзн

Цп = 30,12 х 230,8 х 1,4 х 3,2 х 0,252 = =10178 млн.крб.

Всього вартість орендованого приміщення складає:

Ц1п + Цп = 10178 +10651 = 20829 млн.крб. (двадцять мільярдів вісімсот

двадцять дев'ять мільйонів).

Для більш достовірної оцінки вартості будинку "Мода" експерти в

Чернігівському регіональному відділенні Фонду державного Майна

користувалися ще й методом витрат з урахуванням зносу. Для визначення

вартості приміщення методом витрат першим способом використовувалась

вартість одиничного показника 1куб.м будівничого об'єму аналогу. Вартість

одиничного показника визначалась на підставі "Збірників узагальнених

показників відновної вартості для переоцінки основних фондів установ і

організацій", вона складає у цінах 1969 року 49,3 крб. (збірник 33, таблиця

4а). Для перерахунку базової вартості у ціни 1984 року застосовуємо

коефіцієнт збільшення вартості капітального будівництва 1,19.

Відновна вартість будівлі на 01.01.96 року визначається з урахуванням

коефіцієнта збільшення вартості капітального будівництва, який за даними

Чернігівського міського управління капітального будівництва на 01.01.96 р.

складає Квб = 200000. Отже вартість будівлі на 01.01.96 р. складає: 49,3 х

1,19 х 200000 х 5846 = 68593 млн.крб. Дійсна вартість менше відповідної

вартості на величину фізичного зносу. 68593 х 0,6 = 41156 млн.крб.

Грошова оцінка земельної ділянки визначається згідно Постанови Кабінету

Міністрів України "Про внесення доповнень до Методики грошової оцінки

земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 31

жовтня 1995 р. №864.

Цн = Бн х Пз х Кф х Км , де

Цн - грошова оцінка земельної ділянки.

Бн - базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки і дорівнює

стократному розміру земельного податку.

Бн = 100 х 24000 = 2400000 крб.

Пз - площа земельної ділянки, П = 1000 кв.м.

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної

ділянки Кф = 1

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки, Км

= 3,2 (додаток №5 до рішення міської Ради народних депутатів від 12 квітня

1995 року).

Цн = 2400000 х 1000 х 1 х 3,2 = 7680000000 = 7680 млн.крб.

Вартість будівлі з урахуванням грошової оцінки земельної ділянки становить:

41156 + 7680 = 48836 млн.крб.

Вартість 1кв.м. становить: 48836 : 1255 = 39 млн.крб.

Вартість приміщень Торговельно-комерційного підприємства "Мода-центр"

становить:

39 х 460,3 = 17952 млн.крб., де

460,3 - приведена площа орендованого приміщення.

В кінці звіту про проведення експертної оцінки приміщення робиться

висновок, в якому узагальнюються дані оцінки зроблені за різними методами.

В ньому порівнюються дані оцінки. Оціночна вартість становить:

Метод аналогу продаж 20829 млн.крб.

метод витрат з урахуванням зносу 17952 млн.крб.

В результаті порівняння отриманих підсумків найбільш об'єктивною вартістю

було визнано вартість, розраховану методом аналогу продаж.

На мою думку, для того, щоб визначити об'єктивну вартість будинку, майна

підприємства чи його структурного підрозділу необхідно використовувати не

тільки декілька методів розрахунку та порівнювати результати. Потрібно

брати середню величину від отриманих результатів. Вона буде нівелювати

різні несуттєві відхилення, які можливі при використанні кожного із

перерахованих методів.

На практиці, крім експертної оцінки, визначення вартості майна підприємств,

що приватизуються, здійснюється на основі даних балансу у відповідності з

методикою оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженою Кабінетом

Міністрів України від 18 січня 1995 року, №36.

Візьмемо Акт оцінки вартості майна Коропського орендного підприємства

"Газбудсервіс" зроблений на 20 грудня 1995 року:

ТАБЛИЦЯ 2.2.4

№№

пп Показник Вартість майна млн.крб.

Усього Що орендован

1.

2.

4.

5.

6.

7.

10.

13.

21. Балансова вартість ОЗ

Залишкова вартість ОЗ

Запаси і затрати, що входять у валюту балансу

Фінансови активи - всього

Кредиторська заборгованість

Оборотні засоби з вирахуванням кред. за- боргованності (р.4 + р.5 - р.6)

Відновна вартість незавершеного будів- ництва

Вартість цілісного майнового комплексу (р.2+р.3+р.7+р.8+р.10+р.11+р.12)

Вартість майна, що підлягає приватизації Гр. 3р.13 - р.19 + р.20

1000

722

1961

4260

3413

2808

619

4149

4149

При визначенні вартості у відповідності з цією методикою не враховується

ні потенційна прибутковість, ні кон'юнктура ринку, ні місцезнаходження, ні

період активності, ні фактичний функціональний, моральний знос обладнання,

в результаті чого занижується оцінка майна підприємства.

Практика проведення приватизації об'єктів комунальної власності на

Чернігівщині підтверджує точку зору професора Гуріна Е.А.[15.9] в

характеристиці цієї методики:

- ця методика не відображає реальну вартість об'єктів, адже вже з самого

початку дані балансу в силу цінової політики СРСР відображали вартість

майна необ'єктивно;

- в балансовій звітності залишкова вартість визначається на основі

амортизаційних відрахувань, що не повністю враховує ступінь фізичного зносу

і зовсім не враховує моральний знос основних фондів;

- розміри індексації вартості майна встановлюються централізовано. В

умовах інфляції вони, як правило, занадто швидко відстають від

реальності.

Можна сказати, що ця Методика не повна. Її потрібно доповнити розрахунками

вартості об'єктів, що підлягають приватизації, іншими методами, наприклад

методом, аналогу продажу. Перевагами цього методу є те, що він враховує

якість майна підприємства, дозволяє проаналізувати попит та пропозицію на

ринку аналогічних товарів. Цей метод вимагає визначення зносу експертним

шляхом, що доцільно при невідпрацьованості норм зносу які використовуються

в бухгалтерському обліку. На мою думку, визначення вартості об'єктів, що

приватизуються, за допомогою методу аналогів продаж найоб'єктивніше

відображає реальний стан речей на підприємствах. Але цей метод вимагає від

оцінювача кваліфікованого визначення коефіцієнтів ідентифікації. Це є

найскладнішим при використанні цього методу.

Потрібно частіше використовувати також метод оцінки вартості за

потенційною прибутковістю. При визначенні вартості будинку "Мода-центр"

користувались цим методом і визначали вартість приміщення за формулою:

Пп = Ро.з х ВІ х Іі х Зо.з х То.к х Кзон , де

Ро.з - середньогалузева рентабельність основних засобів в 1990 р., для

торгівлі Ро.з = 0,366.

ВІ - балансова вартість основних орендованих засобів на момент оцінки.

Балансова вартість всього будинку 3462,1 млн.крб. Балансова вартість

орендованих приміщень визначається за співвідношенням приведеної площі

орендованих приміщень до всієї площі: 460,3 : 1255 = 0,37,

3462,1 х 0,37 = 1269,8 млн.крб.

Іі - індекс зміни вартості основних засобів з моменту останньої індексації

до моменту приватизації, для будівель Іі = 3,3;

Зо.з - коефіцієнт придатності основних засобів, що належать державі, до

експлуатації визначається на момент приватизації як відношення залишкової

вартості основних засобів до їх балансової вартості

Зо.з=2261,1:3462,1=0,65;

То.к - нормативний термін окупності капіталовкладнень То.к = 5;

Згідно додатку №5 до рішення міської Ради народних депутатів від 12 квітня

1995 року, Кзон. = 3,2.

Пп = о,366 х 1269,8 х 3,3 х 0,65 х 5 х 3,2 = 15950 млн.крб.

Використання цього методу на практиц не супроводжується вивченням

потенційної прибутковості, а враховує лише середньогалузеву

рентабельність. На мій погляд, потрібно досліджувати та оцінювати вартість

об'єкта в залежності від факторів, які, ймовірно, будуть знижувати або

збільшувати прибутки від даного об'єкту в майбутньому.

Вцілому оцінка майна незалежно від методів за якими її здійснюють повинна

мати на меті такі цілі:

- визначити ринкову вартість кожної частини майна та об'єкта вцілому, щоб

запобігти продажу майна за цінами нижчими від фактичних ринкових;

- визначити фактори, що могли б збільшити або зменшити ринкову вартість

підприємства, яке підлягає приватизації.

Але при цьому потрібно враховувати, що визначити ринкову вартість досить

важко в силу того, що в Україні в період первісного нагромадження капіталу

попит у 2-3 рази нижче за пропозицію. У країнах же з розвинутою економікою

ціна об'єкта в кінцевому підсумку визначається попитом та пропозицією,

тобто кон'юнктурою ринку.

На основі проведеного дослідження застосування методики оцінки об'єктів

комунальної власності на Чернігівщині можна зробити висновок, що з метою

одержання найбільш достовірних результатів доцільно застосовувати методи,

які дають змогу використовувати найбільшу кількість факторів (таблиця

3.2.5).

ВПЛИВ ФАКТОРІВ ОЦІНКИ НА РЕЗУЛЬТАТ Таблиця3.2.5.

Метод Вартість

1м2 Коефіцієнт

ідентифіка-ції Зональний

коефіцієнт Ціновий

фактор Коефіцієнт

прибутко-вості

Аналогів про-

даж

х

х

х

х

Прибутковості х х х

Метод затрат з

врахуванням

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11