Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге

контроль исполнения обязательств. Трудности в развитии договорных отношений

(имеются случаи как затягивания процесса заключения договоров, так и

незаключения договоров) связаны с недостаточной проработкой правовой

стороны договорных взаимоотношений.

Механизм договорных отношений только отрабатывается, иногда договоры

заключаются формально. Из-за недостаточного уровня оплаты для обеспечения

должного качества предоставляемых услуг наблюдаются случаи отказов

включения в договоры показателей качества.

Перевод отрасли на договорные отношения тормозится тем, что в настоящее

время происходит передача ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную

собственность. Определенные трудности при заключении договоров с

ресурсоснабжающими организациями вызывает наличие отдельных бесхозных сетей

(сетей, не принятых комитетом по имуществу и не переданных

ресурсоснабжающим организациям в эксплуатацию). Не всегда договоры

заключаются по итогам конкурсов вследствие ненадлежащего финансирования

оплаты жилищно-коммунальных услуг, отсутствия гарантий своевременной оплаты

предусмотренных по договору работ. Таким образом, в условиях дефицита

бюджетных средств, направляемых на жилищные дотации и субсидии, инструменты

рыночной экономики не могут работать должным образом. Таким образом,

происходит дальнейшее разделение функций заказчика и подрядчика,

освобождение служб заказчика от несвойственных им функций. Негативным

моментом является то, что службы заказчика создаются административным

путем, в их деятельности преобладает административное начало.

Соответственно, конкуренция на рынке услуг, оказываемых заказчиками

(управление жилищным фондом), не развита.[19]

Договорные отношения между хозяйствующими субъектами жилищно-

эксплуатационной деятельности регулируются Гражданским кодексом РФ (глава

37) на основе Закона РФ о инвестиционной деятельности. Заключение договоров

(контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других

условий хозяйственных взаимоотношений является исключительной компетенцией

субъектов договорных отношений. Контрактная цена формируется в результате

договорного процесса между заказчиком и подрядчиком на основе данных о

рыночной стоимости эксплуатации, содержании и всех видов ремонта жилищного

фонда. Рыночная цена состоит из базовой цены (сметная стоимость на момент

заключения контракта) и затрат, учитывающих рыночные факторы изменения

сметной стоимости за планируемый период. Рыночная цена ремонтно-

эксплуатационных работ определяется как средняя, объективно обусловленная

стоимость ремонт и эксплуатации конкретного жилого дома или придомовой

территории на данном региональном рынке в реальный календарный период

времени. Договорная цена на ремонтно-эксплуатационную деятельность является

конечным результатом процесса корректировки базовой сметной стоимости в

рыночных условиях и включает в себя не только количественные показатели

сметной стоимости, но и условия взаиморасчетов, форму и тип контракта.

Договорная цена является одним из основных элементов правовой основы,

регулирующей производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения

субъектов эксплуатационной и воспроизводственной деятельности. В

зависимости от способа фиксации цены подрядные договора устанавливаются в

следующих видах: контракт с твердой, фиксированной ценой и компенсационные

контракты.

Твердая цена контракта устанавливается в момент подписания договора и

не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений

в ходе его выполнения. Особенностью контрактов с фиксированной ценой

является необходимость определения окончательной договорной цены в момент

подписания контракта. Из-за высокого уровня неопределенности такой оценки

предстоящих затрат возникает объективная необходимость увеличения

договорной цены как компенсации за повышенные подрядные риски. Размеры

компенсации устанавливаются по субъективным оценкам риска подрядчика

выполнить работу в установленные сроки за договорную цену и риска заказчика

получить заказанную работу в срок, в надлежащем объеме и качестве без

дополнительных финансовых вложений.[12]

В компенсационных контрактах, в большинстве случаев, на заказчиков

ложится существенно большая степень риска, а также приходятся значительно

большие затраты времени и трудовых ресурсов по сравнению с контрактами с

фиксированной ценой. В зависимости от способа фиксации цены и порядка

компенсации фактических затрат в контрактах устанавливаются следующие виды

цен: подвижные и скользящие. Подвижная цена контракта—принятая в договоре

цена может быть пересмотрена, если к моменту окончания выполнения работ

изменились условия экономической деятельности. Скользящая цена—определяется

в момент исполнения контракта путем пересмотра базовой цены с учетом

изменений в издержках производства, произошедших в период исполнения

контракта. [12]

2.3. Переход к пообъектному управлению жилищным фондом

Одним из главных достижений последнего времени считается разработка

руководством КУГИ новой Концепции управления городской недвижимостью. Она

появилась в начале 2002 года взамен предыдущей концепции шестилетней

давности, которой до сих пор руководствовались петербургские власти. Один

из основных принципов новой Концепции заключается в пообъектном управлении

государственной собственностью. Власти решили сделать акцент на принципе

наилучшего использования каждого казенного объекта недвижимости. Начать

предполагается с тех зданий, в которых расположены различные

государственные учреждения и, в первую очередь, Комитеты городской

администрации. Это означает, что в ближайшее время подразделения городской

исполнительной власти будут согнаны с насиженных мест. Цель—разместить их в

низколиквидных объектах, а освободившиеся дорогие площади сдать в аренду

коммерческим структурам, которые будут расплачиваться с казной полновесным

рублем.

Другим направлением приложения усилий чиновников сейчас стала объявленная

по всей стране "тотальная инвентаризация". Кое-что, впрочем, уже сделано и

в этой сфере: все подразделения КУГИ понемногу переходят на использование

компьютерных информационных систем. Бумажные потоки документов между

ведомствами прекращаются, а Комитет получает более полную и оперативную

информацию о состоянии городской недвижимости.

Содержание жилищного фонда, при существующей форме управления жилыми

домами, разорительно для городского бюджета. Такие проблемы как нехватка

средств у муниципалитета, постоянно растущее число неплательщиков, сильный

износ жилищного фонда еще больше усугубляют ситуацию. Очевидно, что в

настоящее время необходимо правильное управление и целевое расходование

средств. Например, известно, что содержание зданий массовых серий, особенно

первых – наименее популярного типа жилища, отличается в большую сторону от

содержания зданий исторического центра, прежде всего тех, которые прошли

капитальный ремонт, по отельным статьям в разы. Таким образом, население

наихудших жилищ, должно платить значительно больше тех, кто поселился в

наилучшем.

В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможны два способа

хозяйствования:

1) Общегородская затратная эксплуатация жилой недвижимости (муниципального

жилья). Объектом управления муниципалитета (государства) является весь

жилой фонд, расположенный на определенной территории. В муниципалитете нет

разделения на отдельные дома. Муниципалитет пытается решить коммунальные

проблемы всего города, но не каждого конкретного дома. Муниципалитет

собирает средства на ремонт и содержание жилого фонда с населения, а также

ремонт осуществляется за счет бюджета. Такой принцип управления позволяет

полностью отремонтировать несколько домов, но не весь жилищный фонд.

2) Пообъектное управление жилыми домами—через жилищные товарищества (ТСЖ,

ЖСК, ЖК и т.д.). Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что

собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение

всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с

содержанием дома, берут на себя жильцы—владельцы квартир. Основные вопросы,

такие как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем

собрании жильцов, которое собирается один раз в год. Все остальное время

решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель,

которые являются представителями мнения жильцов. Кроме того, для

непосредственного выполнения всех решений в каждом доме существует

управляющий и бухгалтер. Именно управляющий заключает договоры с

поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит

за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов:

они определяют какую сумму необходимо на ремонт, величину заработной платы

персоналу, как распоряжаться средствами ТСЖ [19].

Основная цель проводимой сейчас политики в жилищно-коммунальном

хозяйстве—передача жилого фонда в собственность населению. Т.е. по мнению

правительства, чтобы решить проблемы, стоящие перед коммунальным хозяйством

сегодня, необходимо переходить на самоуправление. Управление жильем на

уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка

и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь

жителя со своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое

именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является

оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие

от коммунальных платежей. С другой стороны бытует противоположная точка

зрения. Многие считают, что организация кондоминиумов не приведет к решению

всех проблем. Во-первых, при таком ужасающем износе большей части домов,

вряд ли будет какой-либо толк, если жильцы станут аккумулировать деньги на

счете и использовать их только для ремонта собственного дома. У них просто

никогда не хватит на это средств. «В 60-квартирном доме собирается в год на

капремонт 60 тыс. рублей, -замечают

некоторые чиновники в Невском территориальном управлении. Отремонтировать

кровлю стоит не менее миллиона! То есть необходимые средства будут собраны

только через 20 лет, а за это время развалится что-нибудь еще. Поэтому

просто открывать счет на каждый отдельный дом в нынешней ситуации

бессмысленно». Муниципалитет же, аккумулируя и распределяя финансы,

способен единовременно направлять на ремонт конкретного дома необходимую

сумму средств. Кроме этого, существует опасение, что при самоуправлении

сложно будет контролировать деятельность управляющего и председателя: каким

образом осуществляется сбор, как будут тратиться средства, и будут ли эти

сборы законными.

Развитие жилищного самоуправления зависит в первую очередь от

способности собственника жилья сделать выбор. Но для этого необходимо

основание выбора—осознанное понимание преимуществ того, что выбираешь.

Государство же взяло на себя обязанность по управлению жилыми домами,

поэтому от нанимателя жилья или от собственника квартиры в муниципальном

доме не требуется ничего, кроме регулярной оплаты ЖКУ. Для того, чтобы

действительно понять, в чем разница между жилищным самоуправлением и

муниципальным управлением жилыми домами, проведем исследование: сравним две

различные формы управления домом: муниципальное управление и объединения

жителей на уровне дома. Дом (многоквартирное жилое здание) должен

рассматриваться как хозяйственный субъект, у которого должен быть

собственник, ответственный за состояние своего имущества. Состояние и

доходность собственности в первую очередь зависит от того, насколько

эффективно собственник будет управлять, владеть и распоряжаться своим

имуществом. Каждый дом, как целостная система с проживающими в нем людьми,

требует ежедневного решения постоянно возникающих проблем. Такие аспекты

как содержание здания, поддержание его технического состояния, решение

проблем неплательщиков и оплаты коммунальных услуг, предоставление льгот,

дотаций и субсидий, требуют ежедневного внимания. Следует отметить, что

сейчас жилье у нас рассматривается лишь как место проживания и управление

осуществляется только в той мере, чтобы поддерживать здание в пригодном для

проживания состоянии. Однако, все большее число людей заинтересовано в том,

чтобы его имущество с течением времени не теряло своей стоимости и, что

достаточно перспективно, приносило доход. Естественно, для увеличения

стоимости недвижимости, а тем более для получения от ее использования

доходов, необходимо профессиональное, эффективное управление этой

недвижимостью [24].

В этой части работы мы проведем сравнительный анализ бюджета

муниципального дома и товарищества собственников жилья. В исследовании мы

произведем сравнение двух форм управления жилой недвижимостью:

муниципальное управление и управление ТСЖ. Сравнение произведем по

следующим параметрам: величина оплаты жилищно-коммунальных услуг и качество

услуг, возможности снижать затраты дома при помощи. Сразу следует отдельно

отметить, что все рассмотренные нами способы снижения затрат на

содержания дома и методы извлечения дохода доступны не только собственнику

квартиры в ТСЖ или в муниципальном доме, но и нанимателю жилья. Заключив

договор с муниципалитетом, наниматель не имеет права лишь распоряжаться

этим имуществом, т.е. продавать, а использовать ресурсосберегающие

технологии он может, хоть и ни в такой степени, как собственник жилья.

Объект нашего анализа—это дом—здание, с живущими в нем людьми, которые

обязаны содержать дом, восстанавливать его стоимость, постоянно вкладывая

материальные ресурсы. Мы анализируем бюджет дома, все расходы, т.е.

средства, необходимые на оплату ЖКУ и содержание дома, а также все способы

снижения этих расходов.

Бюджет жилого дома включает в себя статьи, перечисленные в Табл. 2.1.

Сравнение двух форм управления жилым домом будет производиться по каждой из

этих статей. Кроме того, необходимо также принимать во внимание факторы,

влияющие на формирование бюджета дома, их изменение и прогноз бюджета, с

учетом этих изменений.

Таблица 2.1.

Бюджет дома

|Статьи расходов |Снижение расходов |

|1. Оплата услуг внешних поставщиков|1. Дополнительные доходы |

| |1.1. Сдача помещений в аренду |

|1.1. электроэнергия |1.2. наружная реклама |

|1.2. отопление |1.3. земельный участок |

|1.3. горячее водоснабжение |1.4. строительство мансард |

|1.3. холодное водоснабжение | |

|1.5. водоотведение | |

|2. Обслуживание здания |2. Обязательства государства |

|2.1. обслуживание лифтов |2.1. льготы |

|2.2. вывоз твердых бытовых отходов |2.2. дотации |

| |2.3. субсидии |

|2.3. аварийные службы | |

|2.4. санэпидемстанция (дезинфекция)| |

|3. Содержание здания и территории |3. Ресурсосбережение |

| |3.1. системы учета потребленных |

| |ресурсов |

| |3.2. снижение теплопотерь здания |

|4. Административно- управленческие | |

|затраты | |

|5. Ремонт | |

|5.1. текущий | |

|5.2. капитальный | |

Затраты дома

1. Электроэнергия

Согласно постановлению Региональной энергетической комиссии

Администрации СПб от 13.02.2002 года №15, оплата электроэнергии для

населения, проживающего в муниципальном жилом фонде, составляет

0,90руб./кВт/час. С учетом уровня платежей 90% эта сумма составляет

0,80руб./кВт/час. С 1 января 2003 года оплата электроэнергии была повышена

до 0,95руб./кВт/час. Население, проживающее в кооперативных домах (ТСЖ,

ЖСК) оплачивает 100% стоимости ЖКУ. Для них ставка оплаты за электроэнергию

составляет 0,95руб./кВт/час.

Электроэнергию мы оплачиваем согласно показаниям счетчика,

фиксирующего потребление энергии в каждой конкретной квартире. Однако,

существует социальная норма потребления электроэнергии 1 человеком в

месяц—она составляет 41кВт/час. Для составления примерного бюджета дома

будем считать, что человек потребляет электроэнергию согласно социальной

норме, а, следовательно, оплачивает в месяц 40 руб. (0,95*41) [8].

2. Отопление и горячее водоснабжение

Согласно постановлению «Об утверждении тарифов и ставок оплаты на

услуги отопления и горячего водоснабжения для населения» от 07.10.2002,

стоимость 1 Гкал энергии устанавливается в размере 548 руб. для населения

муниципального жилого фонда и 493 руб. для населения жилищных товариществ.

2.1.Отопление

Услуги отопления население должно оплачивать в период отопительного

сезона. Для каждого месяца устанавливается свой коэффициент в зависимости

от средней температуры воздуха и нормы потребления Гкал в месяц. Расчет

размера платежа за отопление производиться следующим образом:

Стоимость 1Гкал * норму потребления Гкал в месяц * НДС * уровень платежа

Фактически жители муниципальных домов и ТСЖ оплачивают равные суммы за

отопление. Государство предоставляет населению муниципального жилого фонда

дотацию в размере 10% от стоимости ЖКУ. Для жителей ТСЖ это дотирование

проявляется уже на этапе утверждения тарифов, т.е. 100% оплата в ТСЖ

соответствует 90% в муниципальном доме.

Компании, поставляющие тепло в дома, равномерно распределяют свои

расходы на оказание услуг не на 6, а на 12 месяцев, для того, чтобы и вне

отопительного сезона иметь средства для поддержания производственных

мощностей своих предприятий. В настоящее время усредненная ежемесячная

оплата отопления равна 5,49 руб./м2 при уровне оплаты ЖКУ—90%.

2.2. Горячее водоснабжение

Ставка оплаты горячего водоснабжения зависит от степени оснащенности

систем водоснабжения: без ванн, с умывальниками, с сидячими ванными и т.д.

Нас интересуют условия—с централизованным ГВС и повышенными требованиями к

благоустройству. При 90% уровне оплаты эта ставка составляет 88,72

руб./чел/мес.

3. Холодное водоснабжение и водоотведение

Ставка оплаты холодного водоснабжения и водоотведения зависит от

степени благоустройства системы водоснабжения. ХВС, полная ванна—78,06

руб./чел/мес. (90% уровень оплаты).

В каждом жилом доме, как муниципальном, так и кооперативном,

установлен водомерный узел, который предусматривается при проектировании

здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют

оплату согласно установленным платежам. В ТСЖ оплата потребленной холодной

воды и ее отведение производиться согласно показаниям этого водомера. В

среднем, как известно из практики, в домах ТСЖ эта сумма составляет 43,58

руб./чел.

4. Лифт

Для жителей муниципальных домов тариф на содержание лифтов составляет

14,22 руб./чел. В данный тариф включены затраты на электроэнергию, уборку и

техническое обслуживание лифтов, устранение поломок. В ТСЖ договоры

заключаются с обслуживающими организациями. В нашем городе несколько таких

организаций. Существует два варианта заключения договора на лифт. Может

быть заключен договор на полное обслуживание, которое включает техническое

обслуживание и услуги лифтера. А может быть заключен договор на комплексное

обслуживание, которое включает лишь техническое обслуживание, а лифтеров

ТСЖ предоставляет самостоятельно. От этого, а также от технических

характеристик самого лифта зависит стоимость его обслуживания. Договор

заключается с каждым ТСЖ индивидуально. Перед заключением договора

обслуживающая организация предоставляет ТСЖ калькуляцию услуг, входящих в

обслуживание, и стоимость обслуживания определяется по соглашению сторон.

Она может составлять от 12 до 55 руб./чел в месяц, но в среднем оплата за

лифт в ТСЖ составляет около 12,33 руб./чел/мес.

5. Вывоз ТБО и обслуживание мусоропроводов

В муниципальном доме в квитанции выделяют две статьи: вывоз ТБО и

обслуживание мусоропровода. Ставки оплаты по этим статьям соответственно

равны 11,05 и 2,88 руб./чел/мес.

В ТСЖ оплата этих услуг включается в одну статью квитанции: "Вывоз

ТБО". В среднем эта сумма составляет 18руб./чел/мес.

6. Содержание и текущий ремонт

В муниципальном доме этот платеж составляет 1,48 руб./кв.м. В этот тариф

включена оплата следующих затрат по содержанию мест общего пользования:

- санитарное содержание жилых зданий и придомовых территорий;

- обслуживание и ремонт конструктивных элементов дома;

- обслуживание и ремонт внутридомового инженерного оборудования;

- аварийно - восстановительные работы;

- общеэксплуатационные расходы.

Статься "содержание и ремонт" в ТСЖ включает в себя оплату административно

- управленческих расходов (з/п управляющему, бухгалтеру, обслуживающему

персоналу) и хозяйственные расходы (необходимые инструменты для

обслуживающего персонала, моющие, дезинфицирующие средства и т.д.) Размер

необходимых отчислений по данной статье определяет на общем собрании

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8