Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге

Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге

«Совершенствование системы оплаты жилья в большом городе (на примере Санкт-

Петербурга)».

Санкт-Петербургский Инженерно-экономический Университет. Кафедра экономики

и менеджмента в городском хозяйстве. 2003 год.

Аннотация

Дипломный проект выполнен на тему «Совершенствование системы оплаты

жилья в большом городе на примере Санкт-Петербурга». Целью разработки

является анализ существующего положения в сфере предоставления жилищно-

коммунальных услуг населению, недостатков существующего механизма

ценообразования, выявление современных проблем проведения тарифной

политики. Также задачей дипломного проекта является разработка ряда

предложений, связанных с более совершенным подходом в тарифной политике, с

повышением качества услуг и защиты прав потребителей.

В работе рассмотрен механизм предоставления жилищно-коммунальных

услуг, особенности отрасли жилищно-коммунального хозяйства и

ценообразования в ней, права и обязанности поставщиков и потребителей

услуг. Также подняты проблемы финансирования жилищно-коммунальной сферы;

рассмотрены факторы, тормозящие ее дальнейшее развитие. Изучены

возможности снижения стоимости оплаты жилья для населения при существующем

качестве обслуживания. Был сделан вывод о необходимости дальнейшего отхода

от административных рычагов управления и развития рыночных отношений в

области предоставления жилищно-коммунальных услуг; о дальнейшем развитии

конкуренции между производителями услуг; о совершенствовании договорных

отношений между подрядчиком и заказчиком услуг. Также сделан вывод о

целесообразности перевода всего жилищного фонда на пообъектное управление и

предложена экономически обоснованная тарифная ставка на один из видов

услуг. При существующем уровне качества жизни населения и уровне доходов

граждан введение экономически обоснованного тарифа, повышение качества

услуг, переход к пообъектному управлению ЖФ возможны не для всех,

необходимы совершенствовании системы социальной защиты малоимущих слоев

населения, упрощения бюрократического аппарата Санкт-Петербурга и контроль

деятельности монополистов.

Содержание

Введение………………………………………………………………………

1. Экономико-организационный механизм предоставления

жилищно-коммунальных услуг.

1.1. Общая характеристика жилищно-коммунальных услуг……….

1.2. Существующий механизм ценообразования в

жилищно-коммунальной сфере………………………………………

1.3. Проблемы проведения тарифной политики…………………….

2. Комплексный подход в тарифной политике.

2.1. Соотношение цены и качества как фактор

конкурентоспособности жилищно-коммунальных услуг………….

2.2. Договорные отношения как инструмент

защиты прав потребителей…………………………………………...

2.3. Переход к пообъектному управлению жилищным фондом……

3. Экономическое обоснование тарифной ставки

на жилищно-эксплуатационные услуги.

3.1. Нормативная база для обоснования тарифной ставки на

жилищно-эксплуатационные услуги…………………………………

3.2. Методический подход к определению стоимости

эксплуатации жилья по объектам-представителям…………………

Заключение……………………………………………………………..

Список литературы…………………………………………………….

Приложения…………………………………………………………….

Введение

Общая экономическая ситуация в жилищно-коммунальном комплексе

сложилась под воздействием тех негативных последствий экономической

политики, которые характерны для народнохозяйственного комплекса всей

страны. Проводимая экономическая реформа в России по целому ряду причин не

привела к достижению тех целей, которые были определены в ней как

важнейшие. В результате целый ряд отраслей и промышленно развитых

территорий, имеющих для России стратегическое значение, оказались в

глубоком кризисе. Это положение абсолютно справедливо и для г. Санкт-

Петербурга, жизненный уровень которого на протяжении последних десятилетий

в значительной степени определялся в промышленном комплексе.

На протяжении нескольких десятилетий жилищный сектор находился под

контролем государства. В сфере обеспечения населения жильем создалась

сложная ситуация, которую невозможно разрешить за короткий промежуток

времени. Замораживание платы за жилье и коммунальные услуги на уровне

гораздо ниже фактической стоимости, односторонняя концентрация усилий на

строительстве крупных жилых кварталов без развития инфраструктуры привело к

тому, что во многих зданиях и квартирах существуют проблемы архитектурно-

строительного характера, связанные с их стандартным минимальным размером,

не отвечающим требованиям современного рынка, низким качеством строительных

материалов и конструкций, характерным для крупных комплексов панельного

строительства. Эти здания уже сейчас требуют ремонта и внедрения

энергосберегающих мероприятий. Низкое качество жилья, высокое потребление

энергии и воды влияет в целом и на экономику города.

Жилищно-коммунальное хозяйство города является частью единого

производственного и социального комплекса, входящего, в свою очередь, в

хозяйственный комплекс региона и России. Это означает, что противоречия и

недостатки, присущие экономике страны в целом и любой ее отрасли,

характерны и для сферы ЖКХ. Эта сфера жизнедеятельности несет на себе и

признаки общего кризисного состояния. Их высшим проявлением является

нарастающая аварийность оборудования и инженерных сетей.

Предоставление любой жилищно-коммунальной услуги, как правило, связано

с взаимодействием нескольких хозяйствующих субъектов. Жилищно-коммунальное

хозяйство представляет собой сложную отрасль, и в настоящее время нам все

чаще приходится слышать о ситуации, сложившейся в этой сфере. Не проходит

и дня, чтобы не обсуждалась эта тема. Пресса и телевидение буквально кричат

о небрежном отношении людей к жилому фонду и бездейственности муниципальных

органов власти, пытаясь привлечь, тем самым, внимание ко все более

разрастающейся проблеме. Каждому человеку приходится оплачивать свое жилье:

тепло, свет, вода, работа дворника, уборщицы и многое-многое другое. От

этого никуда не денешься. Но зачастую качество услуг очень низкое и многие

считают, что они платят слишком много за ЖКУ. И это вполне справедливо:

если человек оплачивает жилищно-коммунальные услуги, то он имеет полное

право получать их в том виде, которое отвечает его требованиям. Низкое

качество жилищно-коммунальных услуг в наших домах (аварии на теплотрассах,

отключение света, грязные подъезды, отсутствие ремонтов)—это следствие

неэффективного использование средств, собранных у населения. Проблема

жилищно-коммунального хозяйства всегда была одной из центральных для

города. Проблемы в сфере оплаты жилищно-коммунальных услуг оказывают

существенное влияние на экономику России в целом, и каждого жителя

Федерации в частности.

1. Экономико-организационный механизм предоставления жилищно-коммунальных

услуг

1.1. Общая характеристика жилищно-коммунальных услуг

Жилищное хозяйство является одной их ведущих отраслей в сфере

городского хозяйства. Жилищно-коммунальные услуги (далее ЖКУ)—это комплекс

работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению

основных видов коммунального обслуживания до непосредственных потребителей.

Однако, в большинстве городов страны, особенно крупных, уровень жилищно-

коммунального обслуживания остается низким и не соответствует предъявляемым

требованиям; возложенные на него задачи выполняются далеко не в полной

мере, что в значительной степени влияет на снижение качества жизни

населения. Особенно явно это проявляется в крупных городах, таких как,

например, Санкт-Петербург, так как в нем сосредоточен огромный жилищный

фонд, концентрированно проживает большая часть населения страны,

сосредоточены основные мощности жилищно-коммунальных предприятий. Именно

здесь наиболее ярко проявляются негативные черты жилищной сферы: абсолютный

монополизм, чрезмерная ведомственность, недостаточная квалификация кадров,

техническая и технологическая отсталость и, как результат,

неудовлетворительный уровень работы, игнорирование интересов населения и

низкое качество предоставляемых услуг потребителям. Жилищно-коммунальное

хозяйство непосредственно связано с населением и является ведущим в

технологической цепочке обслуживания населения.[18]

Для ЖКУ характерны:

а) принадлежность к группе жизнеобеспечения;

б) социальная значимость;

в) низкая заменяемость другими услугами.

Существенной особенностью отрасли коммунального хозяйства является

проявление негативных последствий монопольного положения предприятий-

поставщиков и производителей услуг, выражающееся не только в необоснованном

завышении цен и тарифов на них, но и в их неудовлетворительном качестве,

надежности и экологической безопасности при отсутствии у потребителя

возможности отказаться от данных видов услуг. Большинство предприятий

жилищно-коммунального хозяйства, и в первую очередь, связанные с сетевой

поставкой ресурсов, занимают монопольное положение на обслуживаемой ими

территории (являются локальными монополиями). При этом географические

границы товарных рынков, как правило, определяются административными

границами городов и районов (исключения в отдельных случаях составляют

межрайонные электрические сети, водопроводные сети и ряд других объектов,

имеющих межрайонное значение).[10]

Как и за любые другие, граждане обязаны вносить плату за пользование

жилыми помещениями и плату за коммунальные услуги. Платежи за коммунальные

услуги взимаются помимо квартирной платы. В современном понимании

квартирная плата—это плата за жилое помещение (наем площади), которое

принадлежит иному собственнику—муниципалитету, субъекту Федерации,

государству, частной компании и т.д. При этом оплату за услуги можно

условно подразделить на платежи: за тепло-, водо-, газо-,

электроснабжение, эксплуатацию, содержание и ремонт общего имущества дома

и уборку придомовой территории.[3]

Наймодатель (государство, частная компания и т.д.) за плату

обеспечивает эксплуатацию жилого дома, в котором находится жилое

помещение, сданное в наем, ремонт общего имущества многоквартирного дома и

устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, и

предоставление коммунальных услуг. Наниматель же в свою очередь обязан

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.[2]

Расчет ставок платы за наем осуществляется на основании «Методических

указаний по расчету ставок платы за наем», утвержденных приказами Минстроя

России и Минфина России от 02.12.96 № 17-152.

Утвержденная распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 28.02.2003

№ 359-ра структура платежей граждан (кроме собственников частных

домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду,

независимо от формы собственности, включает плату:

за содержание, текущий ремонт и обслуживание жилищного фонда;

за капитальный ремонт жилищного фонда;

за наем жилья (для нанимателей жилья).

В соответствии с данным документом учет средств, собранных в виде платы

за наем, ведется отдельно от других финансовых средств, поступает в

распоряжение собственника жилого помещения и целевым образом расходуется на

полное восстановление или реконструкцию дома. По решению собственника дома

средства могут быть использованы на капитальный ремонт принадлежащего ему

жилищного фонда.

Рыночные преобразования мало затронули жилищно-коммунальную сферу. Все

держится на бюджетных вливаниях, которые в 2002 г. превысили 4% ВВП страны

и составляют до 30% местных бюджетов. Хотя по отдельным направлениям

одновременно с реформированием экономики было принято более 40

законодательных и нормативно-правовых документов, Закон «Об основах

федеральной жилищной политики» и соответствующее постановление

правительства. Это позволило перейти на новую систему оплаты жилья и

коммунальных услуг, сократить выделение бюджетных средств на содержание

жилья и, соответственно, увеличить долю платежей населения в доходах ЖКХ

[6]. И все же отрасль жилищно-коммунального хозяйства не стала даже

самоокупаемой, поскольку тарифы росли меньшими темпами, чем цены на

промышленную продукцию. Государственные целевые программы «Жилище» и

«Свой дом» также отразили необходимость реформирования жилищно-коммунальных

правоотношений.

В соответствии с Указом Президента «О развитии конкуренции при

предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и

муниципального жилищных фондов» происходит разделение функций заказчика и

подрядчика и переход на договорные отношения между соответствующими

предприятиями. В Петербурге худо-бедно реализован план создания службы

заказчика. В каждом районе создано свое жилищное агентство (РЖА),

выполняющее функцию заказчика, бывшие РЭУ переименованы в ГУРЭПы—подрядные

организации. Правда, конкурсные отборы подрядчиков на эксплуатацию и ремонт

жилищного фонда носят пока формальный характер. Сегодня в России население

оплачивает (конечно, когда оплачивает) около половины расходов ЖКХ. В

Петербурге этот показатель составляет 90%. За остальное, а если учесть

неплатежи населения, то почти за все, платит государство (также, когда

платит) в виде дотаций. Причем дотации распределяются весьма и весьма

неправильно. Тем, кто владеет большой квартирой высокого качества,

доплачивается много, а социально необеспеченным гражданам, проживающим

зачастую в ужасных условиях, - мало. Выходит, что средства, во-первых,

распыляются, а во-вторых, не доходят к тем, кому помощь действительно

необходима [23].

Сборник «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

утверждает список обязанностей по содержанию и ремонту жилищного фонда РЖА

с целью:

-защиты законных прав и интересов потребителей в жилищной сфере;

-обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;

-проведения единой технической политики в жилищной сфере;

-обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту

собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и

организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием

жилищного фонда.

Собственник жилищного фонда непосредственно или через уполномоченные им

органы выступает заказчиком на обслуживание жилых домов, а также тепло-,

электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение (канализацию). Содержание и

ремонт жилых домов может осуществляться организациями различных

организационно-правовых форм, как правило на конкурсной основе на основании

заключенного договора. Проведение конкурсов на право обслуживания жилых

домов позволяет повысить требования к качеству содержания и ремонта жилых

домов на основании минимальных стандартов качества, установленных

субъектами Российской Федерации, а также определить стоимость работ.

Проведение конкурса регламентируется «Примерным положением о порядке

конкурсного отбора подрядчиков на обслуживание домов государственного и

муниципального жилищных фондов», утвержденным приказом Минстроя России от

19.06.96 г. N 1773 [11].

Для покрытия затрат на жилищно-коммунальные услуги за счет средств

населения, органы местного самоуправления утверждают:

-тарифы, определенные исходя из экономически обоснованных затрат на

предоставление услуг или выполнение работ, являющиеся основой для расчетов

с подрядчиками (исполнителями);

-тарифы, определенные исходя из предельного уровня платежей граждан (в

процентах к затратам на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги) на

соответствующий год, применяемые при расчетах с населением.

При утверждении тарифов на электроэнергию и газ устанавливаются

ограничения, определяемые региональными энергетическими комиссиями [1].

Стоимость работ по договору или размер тарифа, устанавливаемый

населению, может меняться при существенных изменениях обстоятельств

заключения договора (повышение уровня минимальной заработной платы,

изменение стоимости материальных и топливно-энергетических ресурсов,

изменение системы налогообложения и т.д.).

В Санкт-Петербурге расходование бюджетных средств на содержание и ремонт

жилищного фонда в 2002 году производилось в соответствии с утвержденной

сметой и поступлением средств. Фактические расходы по содержанию и ремонту

жилищного фонда за 2002 год, например, Невского района составили 318млн 221

тыс. 400 руб., что оказалось на 2млн 283тыс. 300руб. ниже плана, однако на

52 млн. 964 т. 800 руб. больше фактических расходов за 2001 г.[15]

Техническое обслуживание жилищного фонда включает комплекс работ по

поддержанию в исправном состоянии элементов зданий, заданных параметров и

режимов работы их конструкций и технических устройств. Система технического

обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает

нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение

установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах

материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание включает

работы по контролю за состоянием, поддержанию в исправности,

работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль

за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и

внеплановых осмотров.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и

организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей

(восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания

эксплуатационных показателей. Перечень работ по техническому обслуживанию

элементов жилого дома, подлежащих выполнению организацией по обслуживанию

жилищного фонда, приведен в сборнике «Правил и норм эксплуатации жилищного

фонда». Организация текущего ремонта жилых зданий производится в

соответствии с «Техническими указаниями по организации и технологии

текущего ремонта жилых зданий» и «Техническими указаниями по организации

профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий». Текущий

ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда или

подрядными организациями.

Работами, относящимися к текущему ремонту, могут быть, например,

заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментных

стен; заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка

отдельных участков кирпичных стен; смена оконных и дверных приборов; замена

отдельных участков покрытия полов; регулировка и наладка систем

центрального отопления др. Периодичность текущего ремонта принимается в

пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического

износа и местных условий.

Объем расходов на текущий ремонт и эксплуатацию ежегодно растет. Это

связано в основном с ростом стоимости материалов. Объем же услуг в

натуральных показателях значительно сокращается. В настоящее время

практически не производится планово-предупредительный текущий ремонт. Весь

объем производимого жилищными агентствами текущего ремонта можно

охарактеризовать как аварийно-заявочный.

В 2002 году на работы по текущему ремонту согласно бюджетной росписи

в Невском районе было запланировано 121 млн.р, фактическое выполнение

составило 100%, в т.ч. 64 млн.р.—хозяйственным способом; 57

млн.руб.—подрядным [15].

Планирование капитального ремонт жилищного фонда осуществляется в

соответствии с «Положением об организации и проведении реконструкции,

ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и

социально-культурного назначения ВСН 5888 (р)», утвержденным указом

Госстроя России от 30.12.99 г. № 17 и «Инструкцией о порядке разработки

перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда»,

которая была введена в действие с 1.02.2000 г. постановлением Госстроя

России от 17.12.99 г. № 79. При капитальном ремонте производится

комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и

оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и

экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда,

осуществление технически возможной и экономически целесообразной

модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа,

электроэнергии и обеспечение минимального энергопотребления.

Территориальным управлением Невского административного района на 2002 г.

была утверждена адресная программа капитального ремонта на сумму 28771 тыс.

руб.

По натуральным показателям данные приведены в таблице [15].

Таблица 1.1.

Выполнение работ по капитальному ремонту в Невском районе за 2002 год

|Наименование показателя |Ед. измерения |Значение |

| | |показателя |

|1 |2 |3 |

|Выполнение капитального ремонта, |тыс.руб. |28771,00 |

|ВСЕГО: | | |

|Ввод общей площади - всего |тыс.м2 |0,79 |

|Ремонт и окраска фасадов |тыс.м2 |15,10 |

|Ремонт центрального отопления |домов /м3 |4/71,20 |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8