Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге

состоянии комы. При этом реанимируется не более 1% сетей в год, при

необходимом минимуме 3—6%.

Все вышеизложенное свидетельствует о необходимости срочных

коренных реформ в сфере ЖКХ. Даже если отбросить в сторону

неудовлетворенность горожан, само состояние экономики России не позволяет

ей иметь такую роскошь, как требующее постоянных и непосильных для страны

вложений коммунальное хозяйство.

2. Комплексный подход в тарифной политике

2.1. Соотношение цены и качества как фактор конкурентоспособности жилищно-

коммунальных услуг

Рынок жилищно-коммунальных услуг характеризуется наличием конкурентных и

монопольных сегментов (смешанный тип рынка).

Отраслями жилищно-коммунального хозяйства, в которых возможна развитая

конкуренция, являются: техническое обслуживание и содержание жилищного

фонда, в частности, обслуживание и ремонт внутридомовых систем

(сантехнических, электротехнических, теплоснабжения); ремонтно-строительные

работы; техобслуживание лифтов; техобслуживание телевизионных антенн;

обслуживание электроплит; обслуживание наружного освещения; обслуживание и

ремонт инженерного оборудования, мест общего пользования и содержание

придомовой территории; вывоз твердых и жидких бытовых отходов; управление

жилищным фондом; установка и ремонт приборов учета тепловой энергии,

холодной и горячей воды; озеленение территорий; ритуальные услуги.

Отраслями жилищно-коммунального хозяйства, привязанными к инженерным сетям,

в которых действуют субъекты естественных локальных монополий, являются

водоснабжение и водоотведение; теплоснабжение; электроснабжение;

газоснабжение. В настоящее время проводится политика выделения в общей

деятельности монопольных структур отдельных сфер, которые они могут

передать на условиях субподряда другим хозяйствующим субъектам – сторонним

организациям (работы по ремонту и перекладке наружных инженерных сетей;

работы по ремонту и техническому обслуживанию электроизмерительных

приборов). Для отдельных сфер деятельности на рынке жилищно-коммунальных

услуг, в частности, для управления жилищным фондом, в программных

документах прогнозировался постепенный переход на конкурентные отношения.

Управление жилищным фондом остается той сферой деятельности, в которой

сохраняются административные методы хозяйствования. Ситуация с внедрением и

развитием конкурентных основ в сферу управления жилищным фондом на данный

момент неблагоприятна, так как существующая сеть созданных служб заказчика

и товариществ собственников жилья недостаточна для развития конкуренции в

сфере управления жилищным фондом. Необходимо упорядочение ценообразования в

сфере ЖКХ (особенно на услуги естественных монополий) на основе

совершенствования федерального законодательства. В 1995 г. из проекта

Федерального закона «О естественных монополиях» была исключена такая сфера

естественно-монополистической деятельности, как жилищно-коммунальные услуги

(водоснабжение, канализация и пр.), реформирование жилищно-коммунального

хозяйства началось без должного правового урегулирования этих монопольных

сфер. В результате ценовая политика в секторе ЖКХ является в настоящее

время неупорядоченной (основы ценовой политики в соответствии с подпунктом

ж) ст.71 Конституции Российской Федерации находятся в исключительном

ведении Российской Федерации; кроме того, в соответствии с п.3 ст. 55

Конституции Российской Федерации, частью второй п.2 ст.1, п.2 ст.49

Гражданского кодекса Российской Федерации ограничение правоспособности

юридических лиц, в том числе в сфере ценообразования, может быть введено

только федеральным законом). Очевидно, что при значительной доле субъектов

естественных локальных монополий в сфере жилищно-коммунального хозяйства

размеры устанавливаемых ими тарифов на оказываемые услуги существенно

влияют на весь ценовой фон данной сферы. Такое отсутствие альтернативных

поставщиков в системе ЖКУ имеет также следствием для потребителя

необходимость оплаты указанных услуг по завышенным ценам и тарифам, рост

которых не предполагает тесной связи с повышением качества данных услуг.

[19].

Основной причиной медленного развития конкуренции на рынке услуг

жилищно-коммунального хозяйства является сильное влияние административных,

а не экономических рычагов воздействия на предприятия, занимающихся

предоставлением жилищно-коммунальных услуг, в первую очередь—со стороны

местных администраций. Это, в частности, находит отражение в отсутствии

развитых договорных отношений на предоставление жилищно-коммунальных услуг

в муниципальном жилищном фонде. По-прежнему, у руководителей местных

органов власти существует иллюзия, что административным путем можно

получить лучшие результаты за меньшие деньги, чем при создании необходимых

экономических, рыночных механизмов хозяйствования.

Отсутствие эффективных договорных отношений приводит к значительной

финансовой неопределенности деятельности жилищно-коммунальных предприятий,

большой финансовой задолженности части потребителей (в первую

очередь—бюджетных) перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Это, в

свою очередь, побуждает поставщиков услуг диктовать условия поставки

другим, более мелким потребителям, например, товариществам собственникам

жилья. Все эти факторы делают сферу предоставления жилищно-коммунальных

услуг сегодня малопривлекательной для частного капитала.

Итак, возможно ли на сегодняшний день проведение демонополизации и

создание конкурентной среды в подотраслях жилищно-коммунального хозяйства?

Возможность создания конкурентной среды и подходы к демонополизации

объектов коммунального назначения весьма различны для предприятий различных

подотраслей, что диктует необходимость их раздельного рассмотрения. По

признаку возможности создания конкурентной среды можно условно выделить

следующие четыре группы:

-- подотрасли потенциально конкурентные, где развитие конкуренции

сдерживается существующей структурой управления подотраслью (жилищное

хозяйство);

-- подотрасли естественных локальных монополий. Это, как правило,

организации инфраструктурного обеспечения коммунальными услугами -

теплоснабжение, водоснабжение и канализация, электроснабжение и т.д.;

-- подотрасли, сочетающие в себе элементы потенциально монопольных и

потенциально конкурентных структур (дорожно-мостовое хозяйство, санитарная

очистка и утилизация бытовых отходов, озеленение, ритуальное обслуживание);

-- подотрасли с достаточно хорошо развитыми рыночными отношениями

(гостиничное хозяйство, банно-прачечное хозяйство).

Специфика жилищного хозяйства заключается в том, что фактическое

отсутствие конкурентной среды вызвано в большинстве случаев субъективными

причинами, в первую очередь—сложившейся в дорыночный период затратной

хозяйственной структурой содержания жилищного фонда и искаженной системой

ценообразования в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг.

Создание конкурентной среды в жилищной подотрасли зависит от эффективного

разделения функций между собственниками жилищного фонда (или организациями,

уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и

подрядными жилищными организациями.

От лица собственников государственного жилищного фонда Российской

Федерации и ее субъектов на практике выступают специализированные

подразделения или структуры органов государственной власти (комитеты по

управлению государственным имуществом, департаменты жилищно-коммунального

хозяйства и т.п.), а также предприятия различных форм собственности,

которым жилищный фонд передан в хозяйственное ведение или оперативное

управление (ведомственный жилищный фонд).

От лица собственников муниципального жилищного фонда выступают, как

правило, специализированные структуры или подразделения органов местного

самоуправления (комитеты по управлению муниципальным имуществом, управления

жилищно-коммунального хозяйства).

Частные собственники могут быть представлены юридическими и

физическими лицами, имеющими в собственности жилищный фонд, товариществами

собственников жилья или другими организациями, объединяющими

непосредственно собственников жилых и нежилых помещений в жилых зданиях

(кондоминиумах).[10]

В настоящее время все более важной проблемой становится жесткое

регулирование и контроль работы коммунальных служб—естественных монополий

районного масштаба. Должны быть созданы условия для развития конкуренции. К

сферам деятельности, где возможно развитие конкуренции, можно отнести,

например, разработку и внедрение альтернативных форм предоставления

коммунальных услуг, в том числе предусматривающих создание автономных

систем обеспечения, а также предоставление населению отдельных видов

коммунальных услуг, не связанных с инфраструктурными объектами.

Ключевая задача—снижение издержек на основе экономного и разумного

использования ресурсов. Содержание жилищно-коммунального хозяйства должно

стать дешевле.

В основе всего должно лежать кардинальное изменение ключевого звена ЖКХ как

любой организации—системы управления. Когда какая-либо структура выступает

одновременно и как заказчик, и как подрядчик, нелепо вести разговор о

демонополизации и конкуренции.

Многие жители не желают сегодня терпеть фактический произвол

коммунальных служб. Некоторые не платят за квартиру, другие судятся. Но

есть и такие, кто хочет дешевого, но качественного обслуживания под

собственным контролем. Они объединяются в товарищества собственников жилья

(ТСЖ), которых сегодня в России насчитывается уже более тысячи. ТСЖ

являются одним из наиболее приемлемых способов защиты прав собственников

жилья и, возможно, самым эффективным на сегодняшний день путем влияния на

стоимость и качество предоставляемых услуг [23 ].

Понятно, что для формирования конкурентной среды необходимо создание

многообразия собственников жилищной сферы и формирование рынка услуг.

Необходимо разрешить проблемы между субъектом жилищной собственности и ее

пользователем. Не решила этот вопрос и приватизация жилья. Население не

чувствует себя собственником, понимая, что приватизирована лишь квартира, а

все остальное находится в совместной собственности с иными субъектами,

владеющими прочими элементами зданий. Огромную роль в повышении качества

предоставляемых услуг ЖКХ играет личная заинтересованность в содержании

жилищного фонда. Создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) позволяет

повысить личную заинтересованность жильца в качественном содержании не

только своей квартиры, но и мест общего пользования, оборудования и т.д. С

другой стороны, повысится и требовательность к организациям,

предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, т.к. эффективность и

направление вложения средств будет определяться уже самими собственниками.

Таким образом, муниципальные органы власти должны всячески содействовать

созданию ТСЖ, оказывая при этом всестороннюю юридическую и экономическую

поддержку [9].

Наиболее активно процесс создания товариществ собственников жилья

происходит в Республике Дагестан, в г. Москве и Московской области, в

Нижегородской, Ростовской, Тюменской и Свердловской областях, в г. Санкт-

Петербурге и Ленинградской области, в Алтайском крае.

До настоящего времени окончательно не отлажена система взаимодействия

товариществ собственников жилья с органами местного самоуправления,

комитетами по земельным ресурсам и землеустройству [19].

Создание ТСЖ сдерживается из-за несовершенства законодательства по передаче

муниципального имущества на баланс ТСЖ, невысоким удельным весом

собственников в муниципальном жилищном фонде, неудовлетворительным

состоянием многих муниципальных жилых домов, в том числе в связи с

трудностями финансирования работ капитального характера. Содействие

скорейшему становлению ТСЖ должно предусматривать:

• упрощение процедуры регистрации;

• получение ТСЖ дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальных

услуг на уровне муниципального жилищного фонда;

• передача прав на нежилые помещения или перечисление части арендной

платы ТСЖ за нежилые помещения в доме;

• передача прав на земельный участок под дом и придомовую территорию.

Действенную помощь в распространении товариществ собственников жилья в

г. Санкт-Петербурге может оказать организация их на базе вновь построенных

жилых домов, в которых все квартиры распределяются на рыночной основе.

Однако не исключается и факт создания ТСЖ с участием муниципальных органов

власти через уполномоченные органы.

Подведем итог, что для достижения цели демонополизации жилищно-

коммунального хозяйства необходимо:

- разделение функций заказчика и подрядчика на предоставление жилищно-

коммунальных услуг;

- внедрение конкурсного отбора подрядных организаций во все сферы жилищно-

коммунального хозяйства.

Служба заказчика должна постепенно превращаться в управленческую компанию и

должна являться управляющей структурой как в области обслуживания жилья и

других объектов, так и в области их теплоэнергоснабжения.

Практика показывает, что демонополизация возможна, прежде всего, в тех

подотраслях ЖКХ, которые могут функционировать на принципах

самоокупаемости. Это работы по обслуживанию объектов коммунального

хозяйства: сбор и вывоз бытовых отходов, эксплуатация лифтового хозяйства,

банно-прачечные, гостиничные и ритуальные услуги.

Процессы демонополизации в сфере жилищно-коммунального хозяйства происходят

как путем разукрупнения действующих в отрасли муниципальных предприятий,

так и за счет создания альтернативных предприятий различных форм

собственности, в том числе малого и среднего бизнеса, которые привлекаются

на равноправной основе к участию в конкурсных отборах подрядчиков. В сфере

жилищно-коммунального хозяйства функционируют альтернативные службы

инженерного оборудования, лифтового хозяйства, котельных, однако сложности

с финансированием ведут к подрыву доверия к самой идее реформирования

жилищно-коммунального хозяйства и сдерживают вход на рынки жилищно-

коммунальных услуг новых хозяйствующих субъектов.[19]

2.2. Договорные отношения как инструмент защиты прав потребителей

Как уже было упомянуто ранее, РЖА выполняет роль службы заказчика по

управлению, содержанию и обслуживанию муниципального жилищного фонда г.

Санкт-Петербурга. Взаимоотношения между службой заказчика и подрядными

организациями строятся на основе договоров подряда. Согласно Гражданскому

кодексу Российской Федерации и иным законодательным актам Российской

Федерации в жилищной сфере могут быть следующие договоры:

-договоры между собственниками жилищного фонда, предприятиями или

учреждениями в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых

находится жилищный фонд, товариществами и другими объединениями

собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги или

уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-

правовых форм, осуществляющих обслуживание жилых домов и тепло-, электро-,

газо-, водоснабжение и водоотведение;

-договоры найма между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых

помещений;

-договоры обслуживания между собственниками жилых помещений в

многоквартирных домах и товариществами собственников жилья, службой

заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченными управляющими в

соответствии с Федеральным законом Российской Федерации "О товариществах

собственников жилья".

Договор определяет экономическую и правовую основу взаимоотношений

собственников жилищного фонда, выступающих в роли "заказчика" на

обслуживание, и организациями, выполняющими функции "подрядчика", и

позволяет увязать интересы собственника, обслуживающей организации и

потребителей услуг нанимателей, арендаторов и собственников жилых

помещений. Также существует форма договора на техническое обслуживание

между собственниками жилья и службой заказчика в лице РЖА, в которой

расписаны права и обязанности каждой из сторон, а также описывается

ответственность РЖА за предоставление некачественных услуг и

ответственность собственника за несвоевременную оплату и несоблюдение

правил содержания жилищного фонда. Введение договорной формы

взаимоотношений как между собственником и муниципальной службой заказчика,

так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления

жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная

ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к

значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда.

Необходимо перевести взаимоотношения в сфере жилищных отношений полностью

на договорную основу. Этому же способствует введение конкурсного отбора

подрядных организаций на осуществление поставок материалов и оборудования,

проведение капитального и текущего ремонта, содержание и обслуживание

жилья. Введение 100-процентной оплаты населением жилищных услуг позволило

бы привлечь предприятия различных форм собственности для обслуживания

жилого фонда. В дальнейшем возможно проведение конкурса не только на

подрядные работы, но и на работы по управлению самим жилищным фондом.

Практика регионов России показала, что создание конкурентной среды в

сфере управления жилищным фондом между управляющими компаниями различных

форм собственности также ведет к повышению качества жилищно-коммунальных

услуг и сокращению затрат на содержание жилищного фонда, однако, на

сегодняшний день система бюджетного финансирования службы заказчика не

позволяет развиваться рыночным отношениям в сфере управления жилфондом. Это

связано, прежде всего, с тем, что при финансировании из бюджета, служба

заказчика создается с минимальным количеством персонала, что в свою

очередь, связано с сокращением бюджетных расходов.

Управляющая компания должна быть самоокупаемой, а количественный

состав персонала должен определяться исходя из реально поставленных задач.

В перспективе только собственник жилья должен выбирать того, кому доверит

он управление своей собственностью и сколько он будет за это платить. С

другой стороны, в сферу интересов управляющей компании нового типа должны

попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и вполне логично –

другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно: детские

сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения, тепловые

передающие сети и др.[9]

Практически все регионы отмечают качественные изменения схем

управления жилищно-коммунальным хозяйством в связи с образованием служб

заказчика, разделением функций заказчика и подрядчика, заключения договоров

между службами заказчика и подрядными организациями на предоставление

жилищно-коммунальных услуг, проведением конкурсов, созданием товариществ

собственников жилья. Конкурсный принцип отбора организаций внедряется в

сфере жилищно-коммунального хозяйства при выполнении различных видов

деятельности. Наибольшее количество конкурсов проведено в Ростовской

области, Калининградской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской

области, Республике Марий Эл, Пермской области. Посредством проведения

конкурсов в жилищно-коммунальном хозяйстве происходит привлечение частных

предприятий, работа которых отличается меньшей стоимостью и высоким

качеством предоставляемых услуг [19]. Так, например, в 2002 г. в Невском

районе нашего города проведено 5 открытых конкурсов (1—КСЖФ, 4—Невским

РЖА) на размещение государственного заказа по закупке товаров, работ и

услуг, финансируемых из КСЖФ. По результатам проведенных открытых конкурсов

заключено 19 государственных контрактов на техническое обслуживание и

ремонт вентиляционных каналов и дымоходов, услуг по дератизации, закупке

автомобильного топлива, вывоз бытового мусора, ремонт кровли, установка

металлических дверей, ремонт розливов холодного водоснабжения, ремонт и

модернизация лифтов. При этом размер экономии составил 1011,7 тыс.р. и

средний процент снижения стоимости—2,3. По результатам проведённых других

способов закупок заключено договоров и включено в Реестр государственных

контрактов КСЖФ на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного

фонда, инженерной инфраструктуры, поставку коммунальных услуг – 541

договора, на сумму – 145 110 т.р. С характеристиками проведения конкурсов

можно ознакомится в Табл. 1 Приложения 3 [15].

Победителями конкурсов на техническое обслуживание жилищного фонда

оказываются, как правило, муниципальные предприятия. А в конкурсах на

обслуживание лифтов и капитальный ремонт жилищного фонда побеждают в

основном субъекты малого и среднего частного предпринимательства. Основной

проблемой, с которой сталкиваются организаторы конкурсов на право

технического обслуживания жилья, является отсутствие других участников

конкурса, кроме муниципальных предприятий ЖКХ, так как данные рынки в

настоящее время являются малопривлекательными в силу низкой доходности и

высокой степени риска задержки платежей заказчиком. В результате проведения

конкурсов на капитальный ремонт жилищного фонда отмечается улучшение

качества ремонтных работ и снижение сметной стоимости от стартовой цены в

среднем на 5-6%.

Основной причиной, сдерживающей эффективное проведение конкурсов, является

отсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с

подрядчиками по договору. [19].

Договорная основа взаимоотношений между сторонами позволяет осуществлять

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8