Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

рост убыточности большинства видов страховых операций. Причиной служат

частые катастрофы природного и техногенного характера, от которых страдают

не только страховые компании, но и экономика в целом. Для снижения

значимости данных негативных явлений за рубежом была создана система

«управления риском» (risk management), включающая четыре последовательных

направления деятельности (рис.2.3.1.).

Результаты проведенной градации рисков, сопутствующих ипотеке,

необходимо закрепить (для исключения возможного произвола кредитных

учреждений и лоббирования своих коммерческих интересов страховщиками) в

соответствующем нормативно-правовом документе. В нем целесообразно все

риски разделить минимум на риски, покрываемые страхованием, и риски, не

связанные со страхованием.

[pic]

Примечательно, что именно такая градация рисков предусмотрена в

отношении лизинговых операций в федеральном законе от 29 ноября 1998г. №

164-ФЗ «О лизинге» [116, с. 106].

Статья 21. Страхование предмета лизинга и риски.

1. Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели),

недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом

(поставщиком) и до момента окончания срока действия договора лизинга, если

иное не предусмотрено договором.

2. Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется

как по соглашению сторон договора лизинга, так и без соглашения.

3. Стороны, исполняющие обязанности страхователя и выгодоприобретателя,

а также сроки страхования определяются договором лизинга.

4. Лизингополучатель в случаях, определенных законодательством

Российской Федерации, должен застраховать свою ответственность за

выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни,

здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым

имуществом.

Статья 22. Риски, не связанные со страхованием.

1. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов

имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой,

порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его

монтаже и эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической

приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не

предусмотрено договором лизинга.

2. Риск несостоятельности продавца (поставщика) несет сторона лизинга,

которая выбрала продавца (поставщика), если иное не предусмотрено договором

лизинга;

3. Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого

предмета по договору лизинга несет сторона, которая выбрала предмет

лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Необходимо отметить также, что обеспечение защиты от большого

количества рисков при ипотечных операциях только посредством страхования

будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку

существенно увеличивается стоимость финансовых и процедурных издержек на

обеспечение такого рода защиты, которая, кстати, вовсе не является

единственной эффективной мерой в процессе управления риском.

В качестве иллюстрации высказанных предположений приведем один

небольшой пример. В связи с развитием института потребительского кредита

вообще и ипотечного жилищного кредитования в частности возникает

необходимость проведения кредитного страхования жизни, являющегося

разновидностью страхования, осуществляемого прежде всего на случай смерти.

Сущность данного страхования состоит в том, что заемщик (ссудополучатель)

при получении кредита (ссуды) должен застраховать свою жизнь, чтобы в

случае смерти застрахованного, не успевшего выплатить кредит (погасить

ссуду), его задолженность погашалась из страховой суммы, выплачиваемой

страховой компанией. Это страхование осуществляют как сами заемщики

(ссудополучатели), так и кредиторы (банки, кредитные союзы и т. п.).

По рассматриваемому страхованию, прежде всего для уменьшения платы

(устанавливается величиной тарифной ставки) за производимую страховую

защиту, может предусматриваться в договоре страхования уменьшение суммы,

выплачиваемой по случаю смерти застрахованного. То есть страховая сумма

уменьшается вслед за уменьшением погашенного долга на протяжении срока

страхования. Страховые тарифы могут быть постоянными на протяжении всего

срока страхования, но могут также уменьшаться вместе со страховой суммой.

Страхование жизни, прежде всего на случай смерти, необходимо

рассматривать как составную и безусловную часть финансирования приобретения

объектов недвижимости посредством ипотечного жилищного кредитования,

поскольку наличие такого страхования предполагает, что по меньшей мере в

случае смерти заемщика (ссудополучателя), приобретенное в долг жилье будет

свободно от долгового обязательства, так как обязанность по выплате

оставшейся части долга будет находиться на страховщике.

По условиям страхования может предусматриваться, что страхователь

(заемщик ипотечного жилищного кредита) страхует возврат кредита по одному

из следующих вариантов: 1) на случай смерти; 2) на случай смерти или

наступления инвалидности 1-й или 2-й группы в течение срока действия

кредитного договора.

В табл.9 приведены тарифные ставки по страхованию жизни заемщика (по

второму варианту) из расчета, что годовая ставка за кредит составляет 5%,

вероятность наступления инвалидности в течение года равна 0,003, страховой

взнос уплачивается единовременно в начале действия договора страхования.

[pic]

В целом подавляющее число рисков, связанных с кредитованием на

приобретение недвижимого имущества, можно переложить на страховщика, но

сделать это можно только за соответствующую плату. Ипотечные операции,

совершаемые сегодня, не являются дешевыми. И связано это не только с

высокой процентной ставкой предоставляемых банками кредитов.

В настоящее время при ипотеке очень велика доля расходов, которые

должен нести заемщик в связи с выполнением тех или иных процедур, поскольку

создание механизма управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании

находится в самой начальной стадии. Подавляющее большинство кредиторов, не

умея по-настоящему управлять рисками, всемерно стараются снять с себя бремя

забот о них.

Страхование предмета ипотеки - явление достаточно новое, поэтому общие

требования к нему излагаются в форме соответствующих рекомендаций. Так, п.7

Положения о некоторых условиях кредитного договора, применяемого в рамках

пилотного варианта Московской ипотечной программы (утверждено

постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998г. № 767 «О реализации

Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве»),

установлено: «Заемщик обязуется застраховать приобретаемую квартиру на

случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных,

отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для

бытовых надобностей, и проникновения воды в результате проведения

правомерных действий по ликвидации пожара».

В рекомендуемые условия кредитного договора включено достаточно большое

количество рисков, от проявления которых необходимо застраховать предмет

ипотеки. Однако данное требование не в полной мере корреспондируется,

например, с положениями ст.32 «Меры по предохранению заложенного имущества

от утраты и повреждения» ФЗ «Об ипотеке», в которых указывается, что

залогодатель обязан принимать меры по обеспечению сохранности заложенного

имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня,

стихийных бедствий.

Для создания надежной страховой защиты от рисков страховщики включены в

состав основных участников ипотечного рынка (табл.10) [116, с.98]. В

частности, это предусмотрено Концепцией развития ипотечного жилищного

кредитования в г. Москве (одобрена постановлением Правительства Москвы от

11 августа 1998г. № 625).

[pic]

Функции страховщиков, представленные в табл.10, проистекают из основных

принципов, заложенных в Московской ипотечной программе. Один из них гласит:

«В число стандартов МИА на первых порах становления рынка ипотечного

кредитования в Москве могут входить требования участия только

квалифицированных МИА страховых и оценочных компаний во всех случаях

страховой и оценочной деятельности, связанной с ипотечным кредитованием».

Исходя из указанного принципа в процедуре выдачи ипотечного кредита

предусматривается, что обязательным условием ипотечного кредитования

является страхование закладываемого недвижимого имущества. Обеспечение

страховой защиты при ипотечных операциях только этим видом страхования не

ограничивается.

Необходимость страхования жизни, трудоспособности заемщика определяется

банком в соответствии со стандартами МИА (например, одним из таких

стандартов может быть возраст заемщика, наличие семьи и т.д.).

Следовательно, при ипотечном жилищном кредитовании может применяться

несколько видов страхования. В Московской ипотечной программе, в

соответствии с Концепцией, по которой она будет реализовываться,

предусмотрен достаточно большой спектр видов страхования (табл. 11) [116

с.99].

Таблица 1 1

Страхование при ипотечном кредитовании в Москве

|Вид страхования |Функции страховых компаний |

|Имущественное |Страхование предмета залога является |

|страхование |обязательным условием, обеспечивающим интересы|

| |залогодержателя (кредитора). Договор о страховании|

| |заложенного имущества заключается с заемщиком за |

| |его счет |

|Страхование |Требуется в случаях, предусмотренных |

|гражданско-правовой|договорными отношениями участников, а в |

|ответственности |некоторых случаях - действующим законодательством |

|участников рынка |(например, обязательное страхование |

| |ответственности оценочных организаций в |

| |соответствии с законом «Об оценочной деятельности |

| |в г. Москве») |

|Страхование жизни и|Осуществляется при необходимости в |

|трудоспособности |случаях, предусмотренных внутренними |

|заемщиков |процедурами банков-кредиторов и (или) МИА |

|Страхование рисков,|Осуществляется Московским муниципальным страховым |

|связанных с |агентством, что должно обеспечить снижение общей |

|ипотечным |нагрузки на бюджет города, в том числе за счет |

|кредитованием. В юм|общего объема застрахованных Агентством рисков |

|числе отдельные | |

|кредитные риски | |

|финансовых | |

|институтов, | |

|оперирующих в | |

|рамках Московской | |

|ипотечной программы| |

| | |

Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только предоставлением

страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве

потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из

юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на

вторичном ипотечном рынке. В рамках Московской ипотечной программы подобным

эмитентом будет выступать МИА. К институциональным инвесторам относят:

пенсионные фонды, страховые компании и т.д.

Для того чтобы функции, которые возлагаются на страховщиков, были

реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в

перечне задач, решаемых по плану мероприятий, подлежащих реализации по

Московской ипотечной программе. Они сформулированы следующим образом:

• стимулирование развития ипотечного страхования;

• проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних:

в системе ипотечного кредитования; в совместной разработке программ

страхования жизни и трудоспособности заемщиков; правомерного установления

права собственности (титула); заложенного имущества; гражданской

ответственности оценочных агентств.

В перечисленных выше задачах хотелось бы особо выделить «страхование

правомерного установления права собственности (титула)», так как по

процитированной формулировке довольно трудно установить, что в

действительности подразумевается под такого рода страхованием. Авторы

Московской ипотечной программы уделили большое внимание данному виду

страхования, что обусловлено положением ст.42 «Последствия виндикации

заложенного имущества» ФЗ «Об ипотеке»: «В случаях, когда имущество,

являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном

федеральным законом порядке на том основании, что в действительности

собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в

отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в

законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного

исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой».

В нашей стране опыт подобного страхования чрезвычайно мал, несмотря на

то, что условия страхования риска утраты права собственности впервые были

разработаны еще в августе 1993г. Однако востребованными они стали только в

1997-1998гг., когда наконец пришло осознание сущности страхования и

необходимости его проведения, поскольку в нашей стране права

добросовестного приобретателя недвижимого имущества практически не защищены

от такого рода рисков.

Страхование титула (title insurance) - в зарубежной практике (США)

защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав

третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости,

существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового

полиса. В отличие от других видов страхования, страхование титула - это

страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут,

однако, обнаружиться в будущем. Приобретение страховой защиты - это перевод

риска с собственника на страховщика.

Страхование титула, распространившееся в США с конца Х1Хв., в настоящее

время обеспечивает защиту более чем половины собственников объектов

недвижимости в данной стране, поскольку такое широкое распространение

рассматриваемого страхования взаимосвязано с отсутствием системы

юридического кадастра, вследствие чего государство не берет на себя

ответственность за «чистоту титула» при государственной регистрации сделок

с недвижимостью. Такая система «регистрация актов», или «публичных

записей», когда документы, предъявляемые в органы государственной

регистрации, не проверяются и регистрация означает лишь, что передаваемый

титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи

юридически действителен, характерна для большинства штатов США. При

возникновении дефектов титула вместо государственных гарантий в практику

внедрен компенсационный механизм страхования. Его осуществляют

специализированные страховые компании, которые ведут собственный учет, и в

том числе обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав

на недвижимость.

В описанном виде существующий симбиоз системы регистрации и страхования

титула, безусловно, не является обременительным для государства, но

одновременно служит дополнительным отягощением для приобретателей

недвижимости в виде производимых расходов на титульное страхование. В целом

для общества такой вариант гарантии прав на недвижимость является

дорогостоящим, так как нет единой информационной базы в масштабе всего

государства, а накопленные и систематизированные сведения, имеющиеся у

страховых компаний, являются локальными (к тому же могут дублировать друг

друга) и закрытыми для третьих лиц.

Складывающаяся в Российской Федерации система регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним имеет законодательную основу в виде

гражданского кодекса РФ -основного источника права по этому вопросу и

специального федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

принятого в развитие положений Кодекса. Принципы, на которых строится

механизм регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

заключаются в следующем:

• государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права;

• признание права собственности и иного права на недвижимое имущество

возникает только после осуществления его государственной регистрации;

• зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено

только в судебном порядке;

• государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по

установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого

имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и

сделок с ним;

• датой государственной регистрации прав является день внесения

соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав;

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа

по местонахождению недвижимого имущества;

• государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган,

осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять

сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом

объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и

заявление в письменной форме (юридическому лицу необходимо предъявить

документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и

полномочия его представителя).

Приведенное содержание принципов свидетельствует о том, что в России, в

отличие от США, предусматривается создание системы юридического кадастра,

ответственным за содержащиеся в нем правоустанавливающие сведения будет

государство. Поэтому проведение страхования титула вообще и при ипотечных

операциях в частности может быть в определенной мере оправданным только на

период создания Единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. В тех субъектах РФ (их число в настоящее время

приближается к двадцати), где указанные регистрационные процедуры с

недвижимостью уже осуществляются в едином органе, являющемся учреждением

юстиции, о таком страховании не может быть и речи. И уж тем более

неправомерно затраты на его проведение возлагать на заемщика ипотечного

кредита.

3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ

СТРОИТЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКЕ

3.1. Методические основы комплексного подхода к

организации выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками

Российской Федерации

Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый

комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как

кредиторами, так и заемщиками.

Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся

на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего

ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном

под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие,

сельскохозяйственные и другие банки.

Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский

кредит, должно заключить с банком кредитный договор в письменной форме.

Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со

стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием

для:

- проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика;

- заключения кредитного договора;

- заключения договора оо обеспеченности кредита.

В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в

современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств.

Исходя из этого, рассмотрим основные ме педологические и организационные

принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению

данной проблемы.

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта

кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со

стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле

кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска

между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг [117, с.54].

Сведение риска кредиювания к минимуму является главной целью правильной

организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования

различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных

ставок; риск досрочной оплаты.

Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в

погашение

91

ссуды в установленный срок.

Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в

неудобный момент.

Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором

средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за

пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14