Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок

распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена

система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним, регламентируемая федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[pic]

Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому

имуществу, недвижимости), как это следует из ст. 130 ГК РФ, не является

исчерпывающим. Законодатель вправе признать недвижимостью и другие предметы

и нематериальные блага.

[pic]

Так, предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения,

находящиеся в процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в

аренде. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право

аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке

так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть

указан срок аренды.

Кроме того, п.1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам закон

относит и некоторые вполне движимые вещи. Такое деление объясняется тем,

что отдельные специфические транспортные средства и космические объекты

имеют особый статус, а потому на них целесообразно распространить правовой

режим, относящийся к объектам недвижимости. Имущество является основным

объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначного определения

термина «имущество», то при заключении договора необходимо определять

точное значение данного термина путем его детального юлкования Насколько

зго важно, наглядно показывают существующие неопределенности

терминологического плана в отношении объектов недвижимости, являющихся

предметом рассмотрения в настоящей работе.

Как уже отмечалось, действующее законодательство выделяет ипотеку, т.е.

залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений в связи с

гем, что недвижимости присуща неразрывная связь с земельным участком, на

котором указанные объекш находятся, и оттого их перемещение технологически

невозможно. Проиллюстрируем высказанный тезис на следующем небольшом

примере. Так, согласно ГК РФ здания делятся на две взаимоисключающие

группы: жилые и нежилые. Основные параметры, имеющие отношение к

функциональному назначению нежилых и жилых зданий, представлены в табл.1

[116, с.25]

Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь.

Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке,

должно по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению,

точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта

государственной регистрации недвижимое^ (ст. 131 ГК РФ).

Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на

праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге

недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не

закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством

РФ или Правительством (администрацией) субъекта РФ.

[pic]

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество,

указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке,

установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Состав такого рода имущества и выдвжаемые при этом ограничения, в

соответствии с положениями ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», приведены в табл.2.

[pic]

15

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и

другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их

оборот допускается федеральными законами. MoiyT быть заложены земельные

участки, находящиеся в собственности [раждан, их объединений, юридических

лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального

жилищного, дачного и гаражного сфоительсгва, приусадебные земельные учас!ки

личною подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями,

сiроениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного

обслуживания (функционального обеспечения).

Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или

муниципальной собственное!и, сельскохозяйственные уюдья из состава земель

сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и

полевых земельных участков личных подсобных хозяйств

Если договором об ипогеке не предусмотрено иное, предполагается, что

право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и

сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не

распространяется. Если в договоре не оговорено, что находящееся

(возводимое) на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю,

заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на

земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и

приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка,

которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с

его назначением.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель

вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке

здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На

эти здания и сооружения право залога не распространяется. Однако, если

права залогодержателя удостоверены закладной, строительство возможно только

в случае указания на это в договоре.

Оценка земельного участка может быть установлена в договоре об ипотеке

не ниже его нормативной цены Нормативная цена земли - это особый вид платы

за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость

участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального

дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется

при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в

собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под

залог банковского кредита.

Следует, однако, иметь в виду, что ни отечественный, ни зарубежный

методический опыт определения цены земли в современных российских условиях

точного и надежного результата не обеспечивает.

Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных участков.

Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостной

оценке вложенного в земельный участок капитала, почти не учитывают его

рентообразующие возможности и совершенно не принимают во внимание реальное

поведение как продавцов, так и покупателей земельной собственности, объем и

структуру спроса и предложения и т.д. Не учитываются также такие

определяющие размер ренты факторы, как вариабельность возможного

хозяйственного использования участка, экономическая состоятельность

окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя

покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д.

Подобный методический подход и определил очень низкие величины так

называемой нормативной цены земли. По нормативным госрасценкам сегодня

распродаются богатейшие черноземы Краснодарского и Ставропольского краев,

Ростовской, Воронежской, Волгоградской и ряда других располагающих

высокопродуктивными землями областей страны. При подобной ценовой политике

и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и

выключается главнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений,

деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не

только в аграрной сфере, но и во всей производственно-экономической

структуре страны [7, с.11].

Распоряжение участком при приобретении его на публичных торгах

ограничено: владелец не вправе менять назначение участка (в отдельных

случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, такое возможно).

Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу

заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных

федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут

приобретать такие участки.

Если предметом ипотеки является предприятие в целом как единый

имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества включаются

полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги,

приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие

предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие

исключительные права и обязанности этого предприятия, которые переходят к

покупателю с момента государственной регистрации права собственности на

приобретенное имущество. Состав имущества передаваемого в ипотеку

предприятия и оценка его стоимости

определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт

инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о

составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными

приложениями к закладной.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство,

сумма-которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве

либо принято решение о его ликвидации или реорганизации, не подлежит

передаче в ипотеку.

Ипотекой предприятия может обеспечиваться денежное обязательство,

подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора

ипотеки. Если ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с

менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на

предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя

по истечении года с момента заключения договора ипотеки.

Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться иным

образом имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия,

переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости

активов предприятия и не нарушает условий договора ипотеки. Реорганизация,

передача предприятия в залог, совершение сделок, направленных на отчуждение

недвижимого имущества предприятия, допускаются только с согласия

залогодержателя.

В случае нарушения залогодателем своих обязательств, непринятия мер по

обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования

имущества, что может привести к неплатежеспособности предприятия или к

уменьшению стоимости заложенного имущества, залогодатель вправе обратиться

в обычный или арбитражный суд с требованием о введении ипотечного контроля

за деятельностью залогодателя.

Взыскание на заложенное имущество предприятия в случае неисполнения

залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, может быть

обращено только по решению обычного или арбитражного суда во всех случаях,

независимо от того, кто является залогодержателем [33, с.21].

Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома,

квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет

свои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных и

многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или

муниципальной собственности. Правила, установленные для ипотеки жилых домов

и квартир, не распространяются на гостиницы,

дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, так как

они не предназначены для постоянного проживания, эти объекты могут быть

предметом ипотеки на общих основаниях.

Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира,

находящиеся в собственности гражданина, может быть заключен только

непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев,

установленных законодательством РФ (при опеке и попечительстве).

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной

кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с

момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома

или квартиры.

В настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на

заложенный

•

жилой дом или квартиру при неисполнении залогодателем своих обязательств.

Если данное имущество является для залогодателя единственным пригодным для

постоянного проживания помещением, подобное обращение не является

основанием для выселения его из квартиры. Исключение из этого правила

возможно при следующих условиях: жилой дом или квартира был в обеспечение

кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого

дома или квартиры, а проживающие с залогодателем члены его семьи дали до

заключения договора об ипотеке нотариально удостоверенное обязательство

освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него

взыскания. В этом случае залогодатель и проживающие совместно с ним члены

его семьи обязаны освободить занимаемое помещение в течение месяца. В

остальных случаях между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки

жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником

жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его

семьи вместо договора ипотеки заключается договор найма жилою помещения.

Организация процесса обращения взыскания является одним из основных

вопросов при решении судьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения в

законодательстве по данной проблеме, она все еще является одной из наименее

разработанных как в законодательном, так и в "исполнительном" плане.

Часть первая Гражданского кодекса РФ внесла определенные изменения в

правовое регулирование института залога. Залоговый кредитор традиционно

имел преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение

своих требований из стоимости заложенного имущества. Однако это право не

является безусловным. Как более ранний закон

"О залоге" (1992г.), так и первая часть ГК РФ содержат оговорку, что

преимущественное право залогового кредитора действует за изъятиями,

предусмотренными законом.

В соответствии со ст.64 части первой ГК в случае ликвидации

юридического лица залоговый кредитор является кредитором третьей очереди.

Ранее, во вторую очередь, удовлетворяются требования граждан в связи с

причинением вреда их жизни или здоровью, требования по оплате труда и по

авторским договорам. Такой же порядок действует и в случае банкротства

индивидуального предпринимателя. Если речь идет об очередности

удовлетворения требований кредиторов не в связи с ликвидацией юридического

лица, то такая очередность установлена Гражданским процессуальным кодексом

(ГПК). В этом случае залоговый кредитор получает удовлетворение после

удовлетворения требований первой и второй очереди. К требованиям первой

очереди в соответствии с ГПК относятся требования: по взысканию алиментов;

вытекающие из трудовых правоотношений; об оплате оказанной адвокатами

юридической помощи; о выплате авторских и изобретательских вознаграждений;

о возмещении вреда, причиненного увечьем или иным повреждением здоровья; в

связи со смертью кормильца. К требованиям второй очереди ГПК относит

требования: по налогам и неналоговым платежам в бюджет; органов

государственного страхования по обязательному страхованию; по возмещению

ущерба, причиненного преступлением или административным правонарушением

государственным предприятиям, учреждениям, организациям, колхозам, иным

кооперативным организациям, их объединениям, другим общественным

организациям [66, с.4].

Новым ГК в рассматриваемую группу отношений введена конструкция

сервитута. Согласно ст.274 части первой ГК под сервитутом понимается право

ограниченного пользования чужим земельным участком. Роль, отведенная

сервитуту в ипотечных отношениях, сводится к следующему. При залоге

земельного участка без одновременного залога расположенных на нем строений,

обращение взыскания на заложенный участок не распространяется на

расположенные на нем строения, и залогодатель сохраняет все принадлежавшие

ему ранее права на них. Однако в силу принципа: "Земля следует судьбе

расположенного на ней строения", право пользования сооружениями невозможно

отделить от права пользования земельным участком (его конкретной частью),

на котором они расположены. В связи с этим в силу норм гражданского

законодательства возникает сервитут, т.е. залогодатель сохраняет

ограниченное право пользования чужим земельным участком, конкретнее - той

его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в

соответствии с его назначением. Что касается конкретного объема данного

сервитута, то в соответствии с п.4 ст.340 части первой ГК он должен

определяться по соглашению залогодателя с залогодержателем, а в случае

спора дело решает суд.

Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению

обычного или арбитражного суда, если предметом ипотеки является предприятие

в целом, жилой дом, квартира или иное недвижимое имущество, используемое

залогодателем для личных целей. Это относится также к тем случаям, когда

для заключения договора ипотеки требовалось согласие или разрешение другого

лица либо органа управления.

При удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета ипотеки

по решению обычного или арбитражного суда предмет ипотеки реализуется путем

продажи с публичных торгов специализированной организацией, имеющей

соответствующую лицензию Минюста России. Начальная продажная цена предмета

ипотеки определяется решением суда, обычного или арбитражного, либо

нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя и залогодателя, без

обращения в судебные органы. Лица, желающие принять участие в публичных

торгах, вносят задаток в размере 10% начальной продажной цены предмета

ипотеки. Предмет ипотеки передается лицу, предложившему на торгах наивысшую

цену [60, с.43]. Специализированная организация выдает свидетельство о

приобретении заложенного имущества покупателю, который с момента

государственной регистрации приобретает право собственности на предмет

ипотеки.

Часть первая ГК вводит изменения также в порядок обращения взыскания на

заложенное имущество. Ст.349 части первой ГК допускает два варианта

обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без

обращения в суд. В одних случаях обращение взыскания возможно только по

решению суда, в других - обращение взыскания по решению суда действует как

общее правило, если стороны не избрали иной порядок [66, с.5].

По общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество

производится по решению суда. Однако стороны вправе договориться об

обращении взыскания на заложенную недвижимость без судебного решения. К

такому соглашению, согласно ст.349, предъявляются два требования: оно

должно быть удостоверено нотариально и заключается после возникновения

оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Данная конструкция существенно отличается от бесспорного обращения

взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи

нотариуса, что предусмотрено Постановлением № 171 Совета Министров РСФСР от

11 марта 1976г. Отличия эти следующие.

Во-первых, прежний порядок рассматривал нотариальное удостоверение

договора о залоге как основание для бесспорного обращения взыскания на

заложенное имущество.

Теперь же, в соответствии со ст.349 части первой ГК, нотариального

удостоверения собственно договора о залоге недостаточно для бесспорного

обращения взыскания на предмет залога. Необходимо также специальное

(дополнительное) соглашение залогодателя с залогодержателем об обращении

взыскания без рассмотрения в суде, которое (соглашение), в свою очередь,

подлежит нотариальному удостоверению и должно заключаться после

возникновения оснований для обращения взыскания на заложенную недвижимость.

Во-вторых, в соответствии со ст.349 не требуется получения

исполнительной подписи нотариуса, предусмотренной Постановлением Совета

Министров РСФСР от 11 марта 1976г. №171. Речь идет только о нотариальном

удостоверении соответствующего соглашения.

Единственный случай, когда в самом договоре о залоге может быть

оговорен бесспорный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, -

это залог с передачей заложенного имущества залогодержателю: в соответствии

с п.2 ст.349 взыскание на заложенное имущество может быть обращено в

порядке, установленном в договоре о залоге, если законом не предусмотрен

иной порядок.

Наконец, в ряде случаев взыскание на заложенное имущество может быть

обращено только по решению суда. Это случаи, когда:

- для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение

другого лица либо органа;

- предметом залога является имущество, имеющее значительную

историческую, художественную или иную культурную ценность;

- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Первый случай имеет особое значение при залоге государственного

имущества, если одной из сторон в договоре выступает предприятие, владеющее

имуществом на праве хозяйственного ведения. Такое предприятие обязано

заручиться согласием собственника: если речь идет о недвижимом имуществе,

то это императивное требование ст.295 части первой ГК.

Поскольку для залога государственного имущества всегда необходимо

согласие соответствующего органа Госкомимущества РФ, то обращение взыскания

на заложенное госимущество возможно только по решению суда [66, с.5].

Наконец, следует затронуть вопрос о реализации заложенного имущества

путем передачи его в собственность залогодержателю. Такой способ реализации

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14