Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен

иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей

экономической ситуации или по индивидуальным причинам. Досрочное погашение

снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в

чем, в свою очередь, заинтересованы банки.

Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым

использованием кредита исключительно на приобретение жилья. Более

продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на

создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения

неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более строгому подходу к

выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не

нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и

стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или

прибегают к досрочному гашению.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать

квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права

требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а

функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении

гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или

неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий

кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного

месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в

течение одного года. Если в конечном счете кредит признается

некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у

Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении

оставшейся суммы основного долга.

Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным

параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное/полное

досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного

выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по

цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа

банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на

реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства

обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит

в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего

банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит.

На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги,

обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность

российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998г.,

ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных

ресурсов.

Итак, из вышеизложенного следует, что на сегодняшний день Правительство

РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому

американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк

предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры;2) Агентство по

ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая

источников «длинных» денег. Но следует учесть, что данная модель работает

хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая

ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в

России [142, с.101].

Рассматривая опыт внедрения ипотеки в России, нельзя замыкаться на

федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые

в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки

является ее социальная направленность—региональные власти берут на себя

значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую

ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что

существует большая категория граждан, которые не имеют возможности

прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная

поддержка в виде бесплатного выделения жилья [45, с.295].

В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме

развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.

В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская

Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по

кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные

фонды.

Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности

для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных

средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам

кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в

большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.

В ряде регионов России (Белгородская область. Республика Башкортостан и

др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы

кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В

Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных

материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность

подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в

общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа)

осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде

сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам,

устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

Замена денежных инструментов натуральными может привести к

несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно

гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного

эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру

кредитных ресурсов.

Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была

разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило

концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления

этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая

акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской

долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор

вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение

единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА,

осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на

вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования, как несложно

заметить, схожа с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные

кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе

с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой

доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за

обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет' оборачиваемости

денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной,

привлекая новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение

кредитов полностью лежит на банках в течение всего срока кредитования

строительства жилья. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем

и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка

денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства

инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги,

обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства

Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и

прибыли от деятельности агентства.

Что касается ставок процента, то они предполагаются 2 видов: 7%

годовых—льготная ставка и 10-13% - основная. Кому же предоставляется кредит

по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день остается открытым. Можно

«привязать» выдачу кредита к платежеспособности заемщика, но справки об

официальных доходах на сегодняшний день не дают реального представления о

действительных размерах доходов. Рассматривается вопрос о предоставлении

льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья

(например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).

Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на

получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет

зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной

заинтересованности широких масс населения [116, с.59-61].

Особого внимания заслуживает модель ипотечного кредитования,

применяемая в г.Саров Нижегородской области.

Руководитель авторского коллектива городской программы г.Саров является

В.И.Лимаренко. Основой саровской ипотеки стал специально созданный фонд

социального развития (ФСР). Строительство и приобретение жилья

осуществляется Фондом социального развития г.Саров за счет собственных

средств Фонда, а также за счет кредита, предоставленного кредитными

организациями, их филиалами или обособленными подразделениями, участвующими

в Программе кредитования строительства и приобретения жилья. Банкам,

предоставившим кредит Фонду для финансирования строительства и приобретения

жилья с целью продажи его в кредит жителям г.Саров. Итак, финансирование

программы «Жилье в кредит» складывается из 3 источников: пожертвования

предприятий, имеющих налоговые льготы; кредиты, предоставляемые Фонду

кредитными учреждениями, к чему их стимулируют налоговые послабления;

средства жителей, когда часть жилья уже построена и продается новоселам.

Следуei заметить, что город Саров имеет статус закрытого административно-

территориального образования (ЗАТО). Закрытым административно-

территориальным образованием признается имеющее органы местного

самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены

промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению и утилизации

оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов,

военные и иные объекты, для которых устанавливается особый режим

безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий

специальные условия проживания граждан (ст. 1 закона РФ от 14 июля 1992г. №

3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании»).

Поселения, обладающие статусом ЗАТО, имеют ряд законодательных

преференций. Это сделано для того, чтобы местная власть имела возможность

(при наличии воли и трудолюбия) за счет принятия соответствующих решений

снизить или устранить негативные факторы, объективно возникающие, например,

в социальной сфере конкретного образования. Для г.Сарова это десятилетиями

тянущаяся очередь на муниципальные квартиры (1/5 населения - очередники),

рассыпающиеся ветхие дома, стремительно сокращающееся жилищное

строительство. К этой безрадостной картине надо добавить, что на двух

градообразующих предприятиях задержки выплаты заработной платы на

длительный период отнюдь не редкость.

Органы местного самоуправления г.Сарова сумели разумно распорядиться

преимуществами, заложенными в статусе ЗАТО. В результате в городе родилась

и стала эффективно действующей программа «Жилье в кредит», в которой

предусматривается кредитование строительства и приобретения жилья

посредством превращения ЗАТО в инвестиционную зону, т.е. за счет

предоставления комплекса льгот по налогообложению как гражданам, так и

различного рода юридическим лицам.

Именно за счет предоставления налоговых послаблений, решение в

отношении которых принято на местном уровне, удалось сформировать начальный

капитал ипотечной программы «Жилье в кредит». Программа рассчитана в

основном на граждан со средними доходами. Названную категорию покупателей

жилья, не следует ассоциировать со средним классом, т. е. с тончайшим слоем

достаточно обеспеченных людей. На них (граждан с доходами не менее чем в

одну тысячу долларов США), в частности, ориентирована Московская ипотечная

программа, поскольку в ней выбор остановлен на американской модели

ипотечного кредитования и акцент сделан на привлечении иностранных

(валютных) инвестиций. Только эти два фактора, не говоря уже о других,

изначально делают столичную ипотеку уделом исключительно избранных.

За основу структуры финансирования ипотечного жилищного кредитования

была взята безналоговая модель, в реализации которой задействованы

одновременно два механизма: 1) механизм финансирования «продажа в

рассрочку»; 2) механизм финансирования через фонд.

В Сарове реализована чисто российская модель ипотечного кредитования.

Она не только опирается на отечественное налоговое и гражданское

законодательство, но еще носит выраженный социальный характер с мягкими

очертаниями, что в наших суровых условиях очень немаловажно.

Основные моменты программы.

1. Предлагаемый механизм покупки жилья является дополнительным.

2. В первый год воспользоваться кредитом смогут те, кто проживает в

г.Саров и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий (либо он живет в

общежитии, либо у него менее 18 кв.м. общей площади на члена семьи).

3. Первый платеж не менее 10% от стоимости квартиры.

4. Преимущества имеют те, кто просит меньшую сумму и готовы продать

старую квартиру Фонду социального развития при переезде в новую, в зачет

стоимости новой.

5. Большой кредит не дадут тем, у кого небольшая заработная плата.

Ежемесячный платеж не должен превышать 20% совокупного семейного дохода.

6. Порядок сбора заявок: заполняется стандартное заявление и передается

в квартирный отдел администрации. В течение 1 месяца идет сбор заявлений.

По определенным критериям компьютер составляет 5 приоритетных списков: кому

нужна однокомнатная квартира, двухкомнатная и т.д. Во главе списка те, кому

нужна меньшая сумма кредита. Через год процедура составления приоритетных

списков проводится заново.

Критерии приоритетности: экономический, жилищный, социальный.

7. Списки передаются из квартирного отдела в Агентство недвижимости.

Там гражданин получает предложение о покупке конкретной квартиры,

обсуждаются варианты, оценивается стоимость прежней квартиры, заключается

договор купли-продажи, оформляется кредитное соглашение, поручительство и

страховка.

8. Квартира становится собственностью гражданина, но она обременена

залогом до погашения обязательства.

9. Если гражданин отказывается от дальнейших платежей, то ему

производится перерасчет и предлагается менее дорогая квартира (проценты по

кредиту не учитываются).

10. Риски страхует Военно-страховая компания.

Этапы реализации программы.

1. Направление средств банка на кредитование.

Банк направляет денежные средства на кредитование строительства и

приобретения жилья, предоставляя Фонду беспроцентный кредит на 15 лет.

Следует учесть, что банку в данной ситуации предоставляется ряд налоговых

льгот, а именно, по НДС, налогу на прибыль, налогу на имущество, на

пользователей автодорог. Фонд обязуется использовать данный кредит по

целевому назначению, т.е. исключительно для финансирования строительства

жилья и приобретения его на вторичном рынке с целью продажи гражданам.

Исполнение обязательств Фонда по кредитному договору обеспечивается

поручительством или залогом.

2. Строительство и приобретение жилья Фондом.

Все операции, связанные со строительством и приобретением жилья, Фонд

осуществляет на основании договора агентирования, поручения или комиссии

через специализированное предприятие (Агентство), основным видом

деятельности которого является покупка и продажа жилья, другой

недвижимости. Агентство от имени Фонда заключает с генеральным

застройщиком, осуществляющим строительство жилья (Подрядчик), договор

подряда на строительство или приобретает жилье по договору купли-продажи на

вторичном рынке жилья.

3. Продажа жилья гражданину.

Передачу жилья гражданину Фонд осуществляет по договору купли-продажи,

заключаемому через Агентство. Продажа жилья осуществляется в кредит с

рассрочкой части платежа. Сумма и срок предоставляемой рассрочки, а также

цена жилья устанавливаются Фондом (или по поручению Фонда Агентством),

исходя из рыночной стоимости жилья. При этом не менее 10% стоимости жилья

гражданин должен уплатить в 10-дневный срок со дня заключения договора

купли-продажи жилья за счет собственных средств, банковского кредита или за

счет средств работодателя, т.е. юридического или физического лица,

являющегося нанимателем гражданина в соответствии с КЗоТ РФ. Часть

стоимости приобретаемого жилья может быть оплачена за счет осуществляемой

через Агентство продажи третьим лицам принадлежащего гражданину недвижимого

имущества или передачей Фонду этого имущества по договору купли-продажи и

зачетом стоимости этого имущества.

Сумма, на которую договором купли-продажи предоставлена рассрочка

платежа, выплачивается гражданином ежемесячно равными долями в сроки,

установленные договором купли-продажи. Гражданин обязан дать поручение

своему работодателю на удержание из заработной платы или иных доходов и

перечисление Фонду суммы месячного платежа. Срок, на который

предоставляется рассрочка платежа (дата последнего месячного платежа)

исчисляется со дня заключения договора купли-продажи и устанавливается в

зависимости от суммы, подлежащей уплате в рассрочку. Фонд или Агентство

вправе требовать обеспечения исполнения обязательств покупателя залогом

принадлежащего гражданину движимого и недвижимого имущества,

поручительством членов семьи гражданина, его работодателя, других лиц,

выступающих в качестве поручителей, страхованием рисков, а также другими

способами.

4. Прямое кредитование гражданина банком.

Банк, выдавший кредит Фонду, имеет право перейти от кредитования Фонда

к кредитованию непосредственно гражданина. Если гражданин, приобретающий у

Фонда жилье, оплачивает его полностью или частично за счет кредита,

предоставленного для этой цели банком, участвующим в кредитовании, Фонд

обязуется досрочно вернуть банку часть своего долга равную сумме кредита,

предоставленного банком гражданину. Условия кредитного договора между

банком и гражданином определяются соглашением сторон.

5. Выплата кредита, предоставленного Фонду.

Фонд обязуется выплатить банку вся сумму предоставленного кредита до

окончания срока действия кредитного договора. Выплата осуществляется

равными долями, ежеквартально, начиная со 2 года действия договора. График

возврата по каждой кредитной сумме, предоставленной банком Фонду,

определяется договором между банком и Фондом. В случае перехода банка к

прямому кредитования граждан очередной предусмотренный графиком платеж

Фонда, увеличивается на сумму кредитов, предоставленных гражданам,

участвующим в кредитовании.

На первом этапе для обеспечения постоянного финансирования строится

определенное количество платного жилья. Фонд платного жилья в общем объеме

жилищного строительства составит 69% и включает все виды жилья, за

исключением бюджетного -31%, предназначенного для предоставления

бесплатного муниципального жилья различным категориям населения,

нуждающихся в улучшении жилищных условий. Финансирования, полученное от

реализации построенного на первом этапе жилья, позволит в дальнейшем

поддерживать общий объем строительства на заданном уровне, где доля

платного жилья составит около 62%. На втором этапе строительства жилья

увеличивается доля бюджетного строительства: с 31% на первом этапе до 38% -

на втором, что обеспечит практику строительства и бесплатного

предоставления муниципального жилья гражданам, нуждающимся в улучшении

своих жилищных условий, за счет средств муниципального бюджета и позволит в

значительной мере выполнить следующие обязательства:

• погашение задолженности прошлых лет;

• расселение ветхого фонда;

• обеспечение граждан «социальным жильем»;

• строительство недорогого муниципального жилья для социально неимущих

граждан, не подлежащего приватизации (жилье в найм).

Финансовое обеспечение этапов строительства жилья.

Для обеспечения первого и второго этапов строительства жилья определены

следующие источники финансирования:

• средства бюджета;

• средства Фонда социального развития;

• средства банков;

• средства самого будущего владельца квартиры.

Для эффективного привлечения в строительство средств граждан,

необходимо на первом этапе (фаза запуска программы) значительное (лавинное)

привлечение бюджетных средств и инвестиционных средств. На первом этапе

доля бюджетного финансирования снижается и сохраняется на протяжении

второго этапа развития Программы. На средства бюджета планируется строить

многоэтажное жилье для расселения ветхого фонда и инженерную инфраструктуру

под будущее жилищное строительство. Таким образом, кредитование первого

этапа строительства происходит в основном за счет средств бюджета и

инвестиций Фонда социального развития. Инвестирует строительство и это

позволяет уже на первом этапе при реализации построенного жилья в рассрочку

увеличить финансирование строительства за счет средств граждан от возврата

кредитных ресурсов и процентов по кредиту. Заложенный на первом этапе объем

инвестиций Фонда социального развития позволяет на втором этапе ежегодно

финансировать строительство дополнительно к бюджету. Возвратные средства от

инвестиций первого этапа позволят обеспечить на втором этапе Программы

устойчивое (стабильное) финансирование, ориентируемое на использование

возвратных средств и средств граждан.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14