Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

А раз так, то далеко не всем семьям удастся эффективно и с пользой для семьи использовать материнский капитал, направляемый на погашение ссуд и процентов по ипотеке. Что начинает подтверждаться и материалами в печати, где все чаще и чаще приводятся примеры того, какие предлагаются банками решения по погашению ипотеки за счет материнского капитала. И решения отдельных банков, надо прямо говорить, далеки от реальной помощи семье, которая стремится продержаться на плаву в сложный финансовый период.

Существует ли выход из создавшегося положения? Пока он может сводиться только к отстаиванию своих прав и интересов. Поэтому, прежде чем писать заявление в Пенсионный фонд на оформление материнского капитала для погашения ипотеки, стоит определиться со своим банком о порядке его использования в той последовательности, которая бы устроила семью. И только получив согласие банка на устраивающих вас условиях, оформленное в письменном виде как соглашение « Об использовании материнского капитала на погашение кредита и процентов», в котором будет подробно оговорен порядок погашения кредита и процентов с момента списания средств со специального целевого счета банка - можно оформлять документы на материнский капитал.

Есть и второй, правда очень сложный и трудоемкий выход из ситуации. Когда с банком не удается договориться о погашении ипотеки за счет материнского капитала на приемлемых для Вас условиях, а ситуация с платежами становится критической - оформлять субсидии ежемесячно.

Если попытаться осмыслить предлагаемые меры, то использование материнского капитала не во всех случаях поможет снизить платежи по ипотечному кредиту. Это будет зависеть, прежде всего, от условий кредитного договора. Дело в том, что в целом ряде кредитных договоров условия досрочного или частично-досрочного погашения ипотечного кредита предусматривают вовсе не сокращение размера платежа, а сокращение срока кредита. При этом сам платеж остается прежним, поэтому если заемщик хочет использовать материнский капитал для погашения части ипотечного кредита, чтобы облегчить свое существование в условиях кризиса, то одного такого погашения не достаточно. Для кредитных договоров, запрещающих снижение платежа при частично-досрочном погашении с использованием материнского капитала, нужно, либо пересматривать сам кредитный договор, либо погашение части ипотечного кредита материнским капиталом сочетать с перекредитованием, либо вообще с реструктуризацией кредита с одновременным увеличением срока кредита. А вот смогут ли условия такого кредита устроить и заемщика, и банк это большой вопрос, поскольку перекредитование банк сможет провести только на новых условиях, а, как известно в кризис эти условия оставляют желать лучшего. Кроме того, в абсолютном большинстве банков программы перекредитования в настоящее время закрыты.

2.3.3 Жилищные сертификаты

В числе программ, с помощью которых федеральные власти помогают льготным категориям населения приобретать жилье, существуют ГЖС - государственные жилищные сертификаты. Они предназначены для увольняемых в запас военных, переселенцев из районов Крайнего Севера, «чернобыльцев» и ряда других категорий.

Государственный жилищный сертификат - именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина - участника программы приобрести жилое помещение за счет средств федерального бюджета. По своему статусу ГЖС ценными бумагами не являются, а средства, которые перечисляются участнику программы, считаются социальными выплатами.

Данный вид жилищного обеспечения берет свое начало с 1998 года.За прошедшие годы программа неоднократно меняла свой статус. Изначально это была президентская программа, затем - федеральная целевая программа, впоследствии - отдельная подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. [36]

«На получение жилищного сертификата могут рассчитывать увольняемые со службы военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Минюста, сотрудники Государственной противопожарной службы. Также она распространяется на членов семей военнослужащих-контрактников, погибших (умерших) в период прохождения военной службы или после увольнения. Еще в нее включены участники ликвидаций радиационных аварий и катастроф, бывшие работники космодрома «Байконур», а также граждане, выезжающих из районов Крайнего Севера».

ГЖС выдается только один раз в жизни. Для расчета размера субсидии используется социальная норма общей площади квартиры: 33 кв. м для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из двух человек и по 18 кв. м на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек. Жилье участники программы могут купить на первичном или вторичном рынке любого субъекта РФ. Участнику программы открывается банковский счет в одном из пяти банков: «Сбербанк», «Газпромбанк», «Зенит», «Уралсиб» или «Росбанк». После этого в течение девяти месяцев человек должен подобрать себе жилье. Субсидия является безналичной. Ее размер рассчитывается на дату выдачи сертификата и изменению не подлежит.

Слабое место государственных программ - странное представление о деньгах. Определяемые чиновниками суммы часто оказываются смехотворными - они в разы отличаются от того, что существует на рынке. Кроме того, в госпрограммах обычно обнаруживаются и другие дефекты - их наиболее состоятельная часть населения быстро учится использовать к собственной выгоде.

До 2004 года размер предоставляемых субсидий определялся по каждому субъекту РФ. Военнослужащие, на которых в тот период программа и была рассчитана, могли выбрать постоянным местом жительства любой регион РФ. Естественно, более 70% участников приезжали в самые дорогие места - Москву, Санкт-Петербург, Московскую область. Там они покупали квартиры и сразу же продавали, а потом разъезжались в те места, где действительно собирались жить. Из-за подобных граждан другие участники подпрограммы были вынуждены стоять в очереди вместо одного года по пять и более лет. В 2004 году механизм был отлажен: в нормативно-правовые акты были внесены изменения. Теперь у граждан есть выбор - в некоторых регионах можно приобрести большую площадь на данную стоимость ГЖС.[36]

Но все равно деньги, за которые - по мнению государственных чиновников - можно купить квартиру, остаются смешными. Для сертификатов «воинских» серий (УВ, ГУ, МЧ, БК, ВП) норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья определяется Министерством регионального развития РФ на каждое полугодие. На II полугодие 2009 года стоимость по Российской Федерации составляет 26,5 тыс. руб. Для Москвы и Московской области применяется повышающий коэффициент в 1,2 - это значит, что 1 кв. м должен стоить 31,8 тыс. руб.

Серьезной проблемой для участников является то, что законодательство не позволяет участникам программы приобретать квартиры, площадь которых меньше установленных норм. Логика государства понятна: оно не хочет плодить новых очередников на получение жилья. Семья с одним ребенком не сможет купить однокомнатную квартиру - даже при условии, что на большую площадь не хватает средств. Особенно эта проблема, естественно, актуальна для Москвы и Подмосковья. Утешением мог служить тот факт, что разницу позволяется компенсировать ипотечным кредитом. Но сегодня это не очень актуально: кредит участнику программы (скорее всего, уволившемуся в запас офицеру) банки вряд ли дадут.

До конца 2010 года обеспечить жильем планируется более 130 тысяч семей. Точная статистика продаж жилья с использованием ГЖС в открытых источниках не публикуется (и вряд ли она где-то централизованно собирается), однако известно, что около 55% участников настроены на приобретение квартиры в Московском регионе, еще около 4% рассматривают Санкт-Петербург. Примерно по 2% в общей структуре спроса приходится на Татарстан и Башкортостан, Свердловскую и Нижегородскую области, доли остальных регионов не превышают 1%.[36]

Теоретически ГЖС, как мы уже сказали, позволяет приобретать квартиры и на первичном, и на вторичном рынке. Также позволительно покупать индивидуальный жилой дом (либо его часть), одну или несколько квартир (комнат). Однако в сделке всегда есть другая сторона - продавцы. И довольно долго они с подозрением смотрели на перспективу, что за свою недвижимость они получат не живые деньги, а нечто не очень понятное.

Опасения, если честно, не совсем беспочвенные. Деньги с ГЖС поступают безналом на счет продавца - ждать их приходится не менее 1-1,5 месяца с момента после подписания договора купли-продажи: месяц на госрегистрацию и еще минимум две недели на банковский перевод. Плюс традиционные для нашей страны сомнения из серии «а вдруг банк обанкротится?!». Плюс вообще нежелание демонстрировать свои денежные потоки кому-либо.

Но все это было актуально до кризиса. Как только покупателей на рынке поубавилось, продавцы стали рады любым деньгам - пусть и безналичным, и по госпрограмме.

К вопросу обеспечения жильем военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, Правительство РФ всегда уделяло большое внимание. В 90-х гг. эта проблема решалась путем строительства жилья в рамках реализации Государственных программ обеспечения в 1993-95 и в 1996-97 гг. жильем военнослужащих, уволенных с военной службы в запас или в отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей.

Этими программами предусматривалось обеспечить жильем порядка 409 тыс. семей военнослужащих и около 233 тыс. семей граждан, уволенных с военной службы. Фактически за 5 лет жилье предоставлено 240 тыс. семей, что составило лишь 37% от заданий программ.

Основной причиной невыполнения программ явилось несвоевременное финансирование строящихся объектов, а также распыление бюджетных средств по множеству объектов, что привело к образованию большого объема незавершенного строительства.

В 1997 г. по поручению Правительства РФ Госстрой России совместно с заинтересованными министерствами и организациями подготовил концепцию перехода от строительства жилья к адресному предоставлению за счет средств федерального бюджета субсидий, удостоверяемых государственными жилищными сертификатами, военнослужащим, подлежащим увольнению с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, и членам их семей.

Целевое адресное предоставление безвозмездных субсидий на приобретение жилья доказало свою эффективность, поскольку позволило:

1. решать жилищную проблему путем предоставления гражданам возможности приобретения готового жилья на рынке;

2. предоставлять гражданам право выбора местоположения жилья и его качественных характеристик;

3. обеспечить расходование бюджетных средств, направляемых непосредственно гражданам - участникам Программы, только на приобретение жилья;

4. избежать замораживания бюджетных средств в незавершенном строительстве.

График изменения расчетной стоимости 1 м2 общей жилой площади показывает, что с 1998 по 2004 г. стоимость возросла почти в 4 раза, основной рост стоимости пришелся на 2001-2002 гг. (рис. 4). Причины роста в этот период объясняются резким увеличением стоимости в Москве и Санкт-Петербурге.

Рисунок 4 - Изменение средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья по годам реализации Программы.

Программой предусматривалось обеспечить жильем для постоянного проживания 210 тыс. семей, из них 160 тыс. семей граждан, уволенных с военной службы, и 50 тыс. семей военнослужащих, увольняемых с военной службы.

Всего за 6 лет реализации Программы выпущено около 129 тыс. сертификатов (рис. 5). Их них на настоящее время реализовано около 99 тыс. сертификатов. Кроме того, 6530 семей получили квартиры от Минобороны России в завершенных строительством жилых домах в 1998 г. Итого в рамках Программы были обеспечены жильем около 105 тыс. семей.

Рисунок 5 - Количество государственных жилищных сертификатов, выпущенных в рамках Программы в 1998-2003 гг. и планируемый выпуск сертификатов в рамках подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-10 гг.

Объемы реализации Программы были обусловлены ежегодно выделяемыми средствами федерального бюджета. В 1998-2003 гг. на погашение сертификатов затрачено бюджетных средств около 40 млрд руб.

Необходимо отметить, что в 1998-2000 гг. финансирование Программы производилось из целевого бюджетного Фонда содействия военной реформе, исходя из фактически поступающих доходов, что не позволяло планировать выпуск сертификатов в течение года. В результате сертификаты выпускались в основном в конце года. С 2001 г. и по настоящее время финансирование осуществляется в составе расходов федерального бюджета на государственные капитальные вложения.

Ресурсное обеспечение Программы характеризуется равномерным ростом выделения бюджетных средств в 1998-2002 гг. из различных источников финансирования (рис. 6). В 2002-03 гг. произошло значительное увеличение финансирования за счет средств по разделу "Военная реформа". В 2004 г. финансирование Программы несколько снизилось, но на перспективу рост финансирования в соответствии с утвержденными показателями новой Подпрограммы сохраняется.

Рисунок 6. Финансирование ФЦП "Государственные жилищные сертификаты" в 1998-2003 гг. и планируемое финансирование подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-10 гг.

За время реализации Программы получила развитие система ее управления, в которой задействованы около 3 тыс. органов и организаций различных уровней. В ее состав вошли рабочие группы в федеральных органах исполнительной власти и органах исполнительной власти субъектов РФ, соответствующие рабочие комиссии в муниципальных образованиях. В органах исполнительной власти были определены соответствующие подразделения и назначены должностные лица, ответственные за ее реализацию. Для организации взаимодействия указанных групп, комиссий и работы с гражданами - участниками Программы в двух федеральных округах и 20 субъектах РФ действовали представительства генерального управляющего Программой. При этом расходы федерального бюджета на текущее управление Программой за весь период ее реализации составили около 0,3% общих затрат на финансирование ее мероприятий.

Несмотря на развитую структуру управления Программой контроль по учету выдачи и реализации сертификатов сопровождался определенными трудностями. В связи с этим государственным заказчиком Программы была разработана и введена в действие в 2002 г. автоматизированная информационная система (АИС) для управления и учета выдачи и погашения сертификатов, которая позволила связать в единую сеть все рабочие группы органов исполнительной власти и решить проблему формирования и ведения единого реестра выданных и оплаченных сертификатов (рис. 7). АИС содействовала предотвращению нарушений положений Программы (в том числе вторичной выдачи сертификатов одному лицу) и организации эффективного контроля за ее реализацией на местах.

Рисунок 7 - Схема АИС.

Применение АИС решает важнейшие задачи:

1. обеспечение круглосуточного пополнения баз данных;

2. обеспечение полной прозрачности работы всех пользователей АИС на всех этапах реализации Программы;

3. полная проверка баз данных о гражданах - участниках подпрограммы по всем субъектам РФ и федеральным органам исполнительной власти;

4. накопление, хранение, обработка и возможность структурированного анализа полученной информации;

5. ведение статистики, анализа и планирования хода реализации Программы;

6. финансовый контроль за реализацией Программы.

Технические возможности АИС довольно велики. АИС позволяет дополнительно внести сведения обо всех гражданах-участниках Программы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (~600 тыс. чел.), с членами их семей (~1500 тыс. чел.).

Следует отметить, что несмотря на положительные итоги реализации Программы в целом, некоторые планируемые мероприятия остались нереализованными.

Так, не были задействованы механизмы, позволяющие владельцам сертификатов воспользоваться банковским кредитом, в том числе ипотечным. Остались неохваченными некоторые категории граждан, которым в соответствии с законодательством предоставлено право на получение субсидии. Требовалось дальнейшее совершенствование методики определения средней стоимости 1 м2 общей площади жилья, используемой при расчете размера субсидии, и др.

Эти мероприятия нашли отражение в подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты", на 2004-2010 гг., входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. (далее - Подпрограмма). Механизм реализации Подпрограммы определен Правилами выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.10.04 № 522.

В новой Подпрограмме сохранены основные принципы ранее действовавшей Программы и приведены в соответствие с законодательством РФ положения, регламентирующие порядок ее реализации. В частности, в ней расширены категории граждан - участников Подпрограммы. Приведен в соответствие с действующими законодательными актами порядок учета и установления очередности граждан - участников Подпрограммы. Изменен подход к расчету размера субсидии.

ФЦП "Государственные жилищные сертификаты" начиная с 1998 г. и до настоящего времени являлась основной формой, посредством которой государство выполняло свои обязательства перед увольняемыми военнослужащими и гражданами, уволенными с военной службы, по обеспечению их жильем. Заложенный в ней механизм предоставления субсидий, удостоверяемых сертификатами, для приобретения жилых помещений на практике показал свою эффективность и по праву признан наиболее рациональным механизмом использования бюджетных средств.[37]

Из всего выше изложенного можно сделать вывод. В 2009 году ставки по ипотечным кредитам были в основном стабильно высокими, но в концу года многие банки начали их постепенное снижение -- впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43% в рублях. В 2010 году размер ставки будет зависеть, как и в 2009 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки будут ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор, а она в 2010 году будет снижаться: если не случится значительных турбулентностей в макроэкономике, то не исключено снижение до 6-7% к третьему кварталу. Кроме того, от ставки рефинансирования сильно зависит процентная ставка по ипотечным кредитам АИЖК, а она уже сегодня находится в диапазоне 9,43-11,45% в рублях (при условии личного страхования) и будет снижаться в новом году дальше. Так что остальным ипотечным программам придется держать свои ставки как можно ближе к ставкам АИЖК, чтобы быть конкурентоспособными.

На протяжении 2009 года минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к концу года некоторые банки снизили его до 20% (15% у Сбербанка для «молодых семей»). Как отмечают специалисты Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр - размер первоначального взноса. Еще одной причиной стала стабилизация цен на недвижимость и общей экономической ситуации - теперь банки закладывают в размер первоначального взноса меньшие риски падения стоимости квадратного метра и снижения доходов заемщика. Однако в 2010 году вряд ли стоит рассчитывать на массовое появление ипотечных программ с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом (сомнительно, что последние вообще когда-нибудь вернутся). Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%, правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2009 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй - ВТБ 24, DeltaCredit. При этом в Санкт-Петербурге наибольшее увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов отмечалось именно у Сбербанка и партнеров АИЖК, реализующих программу Агентства. Это хотя и не связано напрямую с требованиями к доходу заемщиков, но указывает на две вещи: во-первых, требование полного подтверждения доходов официальной справкой 2-НДФЛ не препятствует востребованности программ; во-вторых, само наращивание объемов выдачи ипотеки возможно только в случае, когда банк уверен, что кредит будет выплачен полностью и во время - а «белый» доход лучшее доказательство платежеспособности и надежности заемщика. Поэтому в 2010 году самые привлекательные и выгодные программы ипотечного кредитования будут предъявлять заемщикам требование полного официального подтверждения своих доходов.

В 2009 году тема возращения банков к кредитованию новостроек даже не обсуждалась серьезными экспертами, но к концу года несколько крупных игроков объявило о возобновлении подобных программ (например, ВТБ 24, DeltaCredit). С одной стороны, это связано с тем, что многие банки, кредитовавшие застройщиков под залог их акций или других активов, стали их (невольными) совладельцами, с другой стороны, нельзя не заметить активизации спроса со стороны граждан к покупке нового жилья. Если в 2010 году строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.

По мнению специалистов Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», в 2010 году мы будем наблюдать развитие тенденций, которые проявились в четвертом квартале 2009 года: плавное снижение ставок, смягчение требований к заемщикам. Возможно, в 2010 году Правительство России совместно с АИЖК разработает программу льготного ипотечного кредитования отдельных категорий граждан под нерыночно низкую ставку (6-8%) за счет бюджета регионов, а также программу кредитования строящегося жилья по стандартам АИЖК, что дало бы строительной отрасли новые импульсы.

Рассмотрев Государственных ипотечные программы предлагаемые в настоящее время в России, проанализируем то, что предлагают крупнейшие российские банки.

3. Анализ программ ипотечного кредитования ведущих российских банков

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя. [38]

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы - это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков - это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита - например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 900 тыс. руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику 45 - 60 тыс.руб. Насколько это существенно - решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. В этом несложно убедиться при помощи ипотечного калькулятора.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование - это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей - это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов на общую сумму порядка 60 - 90 тыс.руб. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.

Существенное преимущество ипотечной программы - это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них - ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье. Для примера рассмотрим ряд ипотечных программ 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы.

3.1 Сберегательный банк Российской Федерации

В настоящее время Сбербанк выступает одним из крупнейших банков России, при этом он стал одним из первых банков, предложивших населению услуги ипотечного кредитования. Кроме того, на сегодняшний день, по статистике, Сбербанк занимает место крупнейшего банка на рынке ипотечного кредитования.

Сбербанком представлен ряд программ ипотечного кредитования, рассчитанных на различные социальные группы с учетом их потребностей и возможностей. Ипотечное кредитование Сбербанка имеет ярко выраженный целевой характер: кредиты предоставляются на строго определенные цели, такие как улучшение жилищных условий (предполагает приобретение домов, квартир, а также иной жилой недвижимости на территории РФ) и строительство, в том числе, реконструкция старого жилищного фонда, проведение ремонтных работ.

Ипотечные займы предоставляются Сбербанком на срок до 30 лет. Максимальная сумма предоставляемого кредита ограничивается лишь уровнем доходов заемщика, каких-либо специальных ограничений банком не предусмотрено. Кроме того, при определении суммы предоставляемого кредита, Сбербанк может учитывать стоимость находящегося в собственности заемщика имущества, определяя таким образом размер займа ориентируясь на суммарный актив, при этом учет доходов необязателен.

Сбербанком не предусмотрены и какие-либо ограничительные пределы относительно минимальной суммы предоставляемого ипотечного кредита. Кредитование заемщика может осуществляться в рублях, долларах США и Евро, при этом размер процентной ставки по конкретной программе ипотечного кредитования осуществляется с учетом выбранной заемщиком денежной единицы.

Максимальный размер кредита для каждого клиента определяется на основании оценки его платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости или его части, либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке. Следовательно, прежде чем обращаться в Сбербанк за кредитом, необходимо накопить первоначальный взнос в 10 % от ориентировочной стоимости квартиры. Кроме средств на первоначальный взнос, клиенту необходимо накопить еще средства и на оплату сопутствующих оформлению кредита услуг.

Сроки, на которые Сбербанк России представляет жилищные кредиты - до 5 лет, от 5 лет до 10 лет и от 10 до 20 лет. А получить кредит могут только платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием жилищного кредитования является погашение кредита до исполнения заемщиком (созаемщиками) 75 лет.

Погашение кредита производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, но не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным.

По желанию Заемщика/Созаемщиков, им может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства жилья и реконструкции Объекта недвижимости, но не более чем на два года с периода заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

По каждому из видов ипотечного и жилищного кредитования, имеются свои особенности и индивидуальные условия, которые оговариваются при первой консультации по оформлению кредита на недвижимость. Для рассмотрения заявки на кредитование в Сбербанк представляется стандартный пакет документов.

Банк предъявляет к своим клиентам минимальные требования. Так, ипотечный кредит имеет возможность получить любое дееспособное лицо, которое к моменту получения кредита достигло совершеннолетнего возраста. Заемщик или поручитель по договорам предоставления кредитов должен быть старше 21 года. Максимальный суммарный остаток задолженности заемщика установлен в размере не более 500 тысяч рублей, отменяется также предоставление кредитов без залогового обеспечения.

Ипотечное кредитование граждан в Сбербанке осуществляется по следующим программам:

1. Ипотечный кредит;

2. Ипотечный кредит +;

3. Кредит на недвижимость;

4. Ипотека в рамках программы «Молодая Семья».

Каждая из представленных программ рассчитана на достижение различных целей. В соответствии с программой «Ипотечный кредит» займ предоставляется заемщику на приобретение, строительство, ремонт, реконструкцию объекта жилой недвижимости под залог кредитуемого имущества.

Целью получения кредита «Ипотечный+» является приобретение жилья, которое построено либо находится на определенном этапе строительства при участии кредитных средств Сбербанка. Кредит на недвижимость предоставляется в целях строительства, приобретения, а также ремонта соответствующих объектов недвижимости под определенные виды обеспечения.

Программа «Молодая семья» направлена на кредитования заемщиков, который соответствуют требованиям, предъявляемым к молодым семьям. В соответствии с указанными требованиями, возраст хотя бы одного из супругов не должен превышать 30 лет. Стоит отметить, что в тех случаях, когда в семье есть ребенок, размер первоначального взноса будет снижен до минимума, равного 5% стоимости приобретаемого жилья.

Способами обеспечения по ипотечному кредиту, предоставленному Сбербанком могут выступать:

залог недвижимости имеющейся в собственности заемщика или третьих лиц;

залог автотранспортных средств имеющихся в собственности у заемщика;

поручительство членов семьи заемщика (созаемщиков), которое выступает обязательным условием при приобретении кредита;

поручительство третьих лиц, как физических, так и юридических;

залог серных слитков драгоценных металлов;

залог ценных бумаг.

Количество поручителей зависит от суммы предоставляемого кредита. Так, в тех случаях, когда размер ипотечного займа превышает 750 тыс руб. (соответствующий эквивалент в долларах США или Евро), то, если поручительство выступает единственным способом обеспечения по кредиту, необходимо наличие, как минимум, двоих поручителей. Во всех остальных случаях (сумма предоставляемого кредита находится в пределах 45 -- 750 тыс. руб. или ее эквивалент в долларах США, Евро), поручитель может быть один.

Всем клиентам банка, желающим получить ипотечный кредит, необходимо представить документы:

заявление-анкету, форма которой установлена банком;

паспорт, если привлекаются поручители, залогодатели, то предъявляются и их паспорта;

документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика, поручителя.

Подтверждение платежеспособности заемщика происходит путем предоставления банку справки по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев и заверенной соответствующей организацией выписки из трудовой книжки или же справки по форме банка за тот же период. Граждане, находящиеся на пенсии для подтверждения платежеспособности предоставляют банку справку, в которой указывается размер назначенной им пенсии, из отделения Пенсионного Фонда РФ или какого-либо иного государственного органа, осуществляющего выплату пенсии. Если же пенсия выплачивается гражданину через Сбербанк, то справка им не предоставляется. Кроме того, Сбербанк оставляет за собой право, согласно которому он может запросить любые документы, если они необходимы для того, чтобы рассчитать сумму потенциального кредита, а также для принятия решения о его выдаче.

Предоставленный Сбербанком ипотечный кредит погашается аннуитетными платежами, т. е. ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Проценты начисляются и выплачиваются с того месяца, который следует за месяцем предоставления кредита.

Таблица 4 - Программы ипотечного кредитования Сбербанка

Ипотечная программа	Валюта	Минимальная сумма платежа	Срок кредита	Проценты
«Ипотечный кредит»	Рубли,РФ	от 15 000	1--30 лет	10,5-12%
	Доллары США	от 600	1--30 лет	11-12,5%
«Ипотечный+	Рубли,РФ	15 000	1--30 лет	10,25-11,75% Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8	НОВОСТИ ВХОД Логин: Пароль: регистрация забыли пароль?

ТЕГИ