Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в сентябре 2009 года снизилась на 0,07 % и составила 20,22% (в августе 2009 г.: 20,29%). По сравнению с январем текущего года (18,22%) рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 2%. По сравнению с августом 2009 года среднерыночная ставка в долларах США снизилась на 0,09% и в абсолютном выражении составила 15,66%. По сравнению с январем этого года (14,49%) рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 1,17%.

По словам экспертов, несмотря на возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей. Снижение процентных ставок, возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и постепенный рост количества выдаваемых ипотечных кредитов говорит о начавшемся оживлении рынка ИЖК, но отставание объемов кредитов от показателей 2008 года составляет около 60%. Процентные ставки по ипотечным кредитам превышают ставки конца 2005 года. Это свидетельствует о предстоящем длительном периоде восстановления.

Согласно данным агентства недвижимости МИАН, количество кредитов, выданных с начала прошедшего года, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, в среднем по России сократилось в 5-6 раз, при этом сумма выданных кредитов снизилась в 7-9 раз. Кроме того, почти в два раза уменьшился средний размер выдаваемых займов.

По данным МИАНа, сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них - ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.

В ближайшей перспективе, благодаря мерам воздействия на рынок ипотеки, оказываемым на государственном уровне, с одной стороны, ожидается постепенное улучшение условий кредитования - снижение процентных ставок и суммы первоначального взноса, увеличение сроков кредитования. С другой стороны, власти призывают банки к разумным рискам, вследствие чего требования к потенциальным заемщикам останутся достаточно жесткими.

Новый виток в развитии ипотечного кредитования ожидается не ранее, чем через год, при этом ассортимент предложений по кредитным продуктам будет близок к докризисному. Это связано, прежде всего, с дальнейшей поддержкой рынка ипотеки со стороны государства, активным привлечением российскими банковскими структурами иностранных денег и направление их на внутренний рынок кредитования, а также с уровнем доверия заемщиков и займодателей к существующей экономической ситуации.[26]

О том, что ипотека в нынешних условиях стала менее доступной, сказано уже тысячи раз. Перечислены все факторы, мешающие получать кредиты - и более тщательный контроль банков за платежеспособностью будущих клиентов, и их (банков) более жесткие требования к размеру первоначального взноса, и рост процентных ставок. [27]

Подобные рассуждения, однако, содержат в себе существенный логический дефект. Ипотечный кредит нужен не сам по себе - конечной целью заемщика являются не деньги, а квартира.

Идея покупать в период финансового кризиса выглядит красиво, но всегда возникает вопрос: а как понять, достигнуто ли он? Обычно мы видим только то, что цены снижаются, а потом процесс этот меняется на противоположный. То, что кризис пройден, и рост цен возобновился, становится понятным спустя несколько месяцев. По оценкам экспертов, основное снижение на рынке уже произошло, квартиры уже потеряли до 25-30% цены по сравнению с летом-осенью 2008 года.

Теперь посмотрим на другую сторону - ипотечную. На этом рынке происходит хотя и плавное, но устойчивое повышение процентных ставок. В начале этого года в разных банках («Сбербанк», «Банк Москвы» и другие) они увеличились на 0,5-2% годовых. В дальнейшем, если ситуация на рынке кредитования не улучшится, продолжится финансовый кризис и сложности для банков с привлечением денег, возможен дальнейший рост ставок.

Если же смотреть на более отдаленную перспективу, то все эксперты сходятся в том, что в ближайшие 2-3 года нас ожидает внушительный ценовой скачок. Основная причина - резкое снижение нового строительства в нынешних кризисных условиях.

Ипотека - дело долгое, процесс выплаты кредита занимает 10-15-20 лет. И нынешние высокие процентные ставки отталкивают потенциальных заемщиков: что же, рассуждают они, я оформлю кредит сейчас и все эти годы буду платить большие проценты?! Мысль абсолютно здравая, но не учитывающая одну существенную деталь: при стабилизации рынка банки активно предлагают программы перекредитования, с помощью которых можно погасить старый заем новым, полученным на заметно более щадящих условиях. Кстати, на нашем рынке это уже было: в 2003-2004 годах ипотечные кредиты давались в среднем под 18% годовых, а к 2007 году эта цифра упала до 12-13%, и рефинансирование стало пользоваться большой популярностью. Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. Процесс активно развивался и был замедлен только кризисом. Но кризис - совершенно очевидно - не вечен, и после его завершения снова появятся возможности снизить ставки по кредиту.[27]

Проанализировав динамику развития ипотечного кредитования рассмотрим что предлагает государство в настоящих условиях. В начале этого года благодаря инициативам правительства появились два нововведения, которые могут облегчить заемщику выплату ипотечного кредита - реструктуризация и новые возможности по использованию материнского капитала.

В настоящий момент в экономике нашей страны и мира в целом происходят большие перемены. К сожалению, эти перемены происходят не в лучшую сторону, и ситуация в экономике и на рынке труда отражается на способности заемщиков платить по ипотечным кредитам. Поэтому в конце 2008 года Правительство Российской Федерации начало анализировать различные способы помощи ипотечным заемщикам.

АИЖК будет осуществлять реструктуризацию несколькими способами:

с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

с помощью предоставления дополнительного кредита или займа, изменяющего порядок внесения платежей.

В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый, и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров.

Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм - суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту.

На помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 года и у которых заметно сократились доходы, в частности, вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. По данным АИЖК, объем валютных кредитов в России составляет 21% от всех выданных кредитов, а доля кредитов с плавающей ставкой составляет 0,8%.

По стандартам АИЖК невозможно будет реструктурировать ипотечный кредит, если на одного человека приходится более 50 кв.м., на двух - более 35 кв.м., а на трех и более - 30 кв.м. общей площади.

Таким образом, государство пытается защитить действительно только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса, и не имеющих другой недвижимости.

Еще одной возможностью поправить получить дополнительные средства на погашение ипотечного кредита является материнский капитал. Если в семье заемщика родился (усыновлен) второй и более ребенок, у матери возникает право на получение материнского капитала. В п. 6.1. ст. 7 ФЗ N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено право на использование материнского капитала без срока ожидания (3 года), т.е. прямо сейчас.

Если заемщик имеет непогашенный ипотечный кредит (заем), он может использовать материнский капитал для погашения. Причем по умолчанию при досрочном погашении сокращается срок кредита, но по согласованию с банком может уменьшаться и размер ежемесячного платежа. При уменьшении размера ежемесячного платежа материнский капитал может помочь снизить финансовую нагрузку на ипотечного заемщика, а следовательно - реструктурировать платежи по ипотечному кредиту.

Также необходимо учитывать, что средства материнского капитала могут быть перечислены на счет кредитора в течение двух месяцев. Поэтому такую процедуру необходимо отдельно согласовывать с банком, т.к. в данном случае момент поступления денег не будет зависеть от заемщика. Более того, во всех кредитных договорах указаны штрафные санкции за не перечисление денег в срок. Поэтому данную процедуру необходимо четко проговаривать при общении с представителями банка. По этой же причине не рекомендуется оплачивать материнским капиталом последние месяцы ипотечного кредита.

Все это и многое другое предлагает нам государство в настоящее время. Рассмотрим более популярные государственные программы ипотечного кредитования.

2.3 Государственные программы ипотечного кредитования

Выбор ипотечной программы - дело непростое и очень ответственное. От того, на сколько правильно будет сделан этот выбор, зависит количество времени и денег, которые потратятся в процессе оформления ипотеки, а так же впечатление, которое останется по итогам ипотечной кампании.

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы - это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков - это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита - например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 900 тыс.руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику 45 тыс.руб.-60тыс.руб. Насколько это существенно - решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование - это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей - это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов на общую сумму порядка 60 тыс.руб.- 90 тыс.руб. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов. При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор. Существенное преимущество ипотечной программы - это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Рассмотрим для начала ряд государственных ипотечных программ предлагаемых в нашей стране.

2.3.1 Нацпроект доступное жилье

Федеральная целевая программа "Жилье" начала действовать с 2002 года и была рассчитана на реализацию до 2010 года. В настоящее время программа превратилась в национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В рамках программы действует несколько подпрограмм по ключевым проблемам, среди которых - "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда", "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса", "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф", "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации", "Свой дом", "Обеспечение жильем молодых семей", "Государственные жилищные сертификаты", обеспечение жильем отдельных категорий граждан.[28]

Широко разрекламированный нацпроект “Доступное и комфортное жилье -- гражданам России”, призванный с 9 до 30% увеличить прослойку людей, способных купить квартиру или дом, по-тихому сворачивают. Ведь реализовать амбициозные планы -- удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, снизить среднее время нахождения в очереди на соцжилье с 20 до 7 лет и в 20 раз увеличить объемы ипотечных кредитов -- не удалось. За 12 месяцев разговоров правительство предложило только два способа простимулировать стройрынок -- снизить административными мерами цены на жилье и субсидировать ставки по ипотеке. [29]

Ожидаемые результаты от реализации программы формулировались как улучшение жилищных условий населения, повышение качества коммунальных услуг; доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра должна быть равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года; сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет; рост объемов вновь вводимого жилья к 2010 году до 80 млн. кв. м. ежегодно, а в перспективе по 1 кв. м. на жителя страны в год; обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, которым положено жилье за счет бюджета; снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 % в 2001 году до 30 % в 2010 году. Первоначально на реализацию программы предполагалась выделить за счет средств федерального бюджета 137,5 млрд. рублей. Сегодня эта сумма увеличена до 213 млрд.

В долгосрочной перспективе после 2010 года планируется обеспечить удовлетворение жилищных потребностей населения без существенного участия федерального центра и привлечения бюджетных средств. Роль государства будет ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. Средства федерального бюджета предполагается использовать исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством России.

Жилищная программа стартовала в ситуации, когда износ коммунальной инфраструктуры составлял 60%, а около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. По оценке специалистов, в 2000 году только на ликвидацию аварийного жилья и переселение граждан из него требовалось более 2 триллионов рублей, в то время как на всю программу до 2010 года выделено 213 млрд. рублей. Но даже из выделенных средств не все используются. Так в 2006 г. на ликвидацию аварийного жилья было предусмотрено 4,8 млрд. руб., а потрачено 4,54 млрд. руб. Средств, заложенных в программе, недостаточно для заметного снижения процесса старения жилья.

Предыдущие 10 лет происходило сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и, соответственно, уменьшение количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам. Несмотря на рост объемов жилищного строительства с начала реализации программы, он до сих пор не достиг уровня 1990 года.

Принятый в рамках реализации программы в 2005 году новый Жилищный кодекс доступное жилье гарантирует очень узкому слою населения. Более того, с его принятием фактически идет сворачивание социальных гарантий. Зато кодекс усиливает вовлечение населения в коммерческие отношения на пути решения жилищной проблемы.

По оценкам экспертов, общая потребность населения России в жилье составляет более 1,6 млрд. кв. м., для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 50%. В то время, как жилищная программа перед строителями ставит задачу выйти к 2010 году на показатели в 80 млн. кв. м. в год. То есть, в самой программе закладывалось ожидание нового жилья в течение 20 лет.

По мнению здравомыслящих людей, основным условием, при котором можно действительно добиться успешной реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье", является активное участие государства в нем. С помощью рыночных факторов эту программу реализовать невозможно. В России же все наоборот, государство обещает уйти из данной сферы.

Некоторые эксперты увидели причину бешеного роста цен на жилье именно в реализации данного нацпроекта, в котором, по их мнению, произошла подмена понятий "доступное жилье" и "доступная ипотека". Стоит посмотреть, о чем пишут и о чем говорят, обсуждая проблему доступного жилья - главным образом об ипотеке. Действительно, люди стали брать кредиты на покупку жилья, однако квартир под эти кредиты не построили.

По данным Минрегионразвития, две трети россиян не удовлетворены своими жилищными условиями, каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. В очереди на улучшение жилищных условий стоит порядка 4,5 млн. семей. Сроки ожидания получения жилплощади могут составить 15-20 лет, то есть не сократятся.

Впервые российские власти официально признали запредельную дороговизну жилья в марте. В августе 2008 года премьер Владимир Путин на совете по нацпроектам озвучил цену 1 квадратного метра в 30 тыс. руб. Интересно, что против новых цен не возражали и строители. Но существенно снизить стоимость жилья, строящегося хотя бы по городским соцпрограммам, административными мерами нигде, за исключением Москвы, не удалось.

В середине августа премьер поручил Минрегионразвития обдумать механизм субсидирования ипотечных ставок. Субсидии предполагалось установить на уровне 12--15%. Через несколько дней президент Дмитрий Медведев заявил, что ставки по ипотеке следует привести к уровню 6--7%.

Строительный рынок является одним из самых закрытых в российской экономике. Себестоимость одного квадратного метра является во многих строительных компаниях главной коммерческой тайной. К примеру, еще пару лет назад в Москве маржа объекта менее 200% считалась дурным тоном. Строителей можно понять: ведь если сделать процесс ценообразования открытым, то придется признать свою технологическую отсталость, слабый менеджмент, взятки чиновникам и, наконец, свою жадность.

Главной бедой отечественных строителей является крайне низкая производительность труда. По его мнению, у российских строительных компаний просто нет острой необходимости бороться за эффективность самого процесса строительства: “Их конкурентоспособность определяется умением получить доступ к земельному участку и все согласования”. Например, если следовать букве закона, этап согласований может растянуться на четыре года. На практике растягивается на два -- против 40 дней в США. Поэтому для того, чтобы программа “Доступное жилье” заработала, по мнению эксперта, надо перенести конкуренцию из кабинетов чиновников на стройплощадки. Иначе многочисленная армия контролеров будет и дальше искусственно сдерживать предложение на рынке недвижимости.

По оценкам независимых экспертов, доля административных расходов в структуре рыночной стоимости 1 кв. м в Москве колеблется в районе 25--30%. То есть четверть или треть рыночной цены за квартиру составляют различного вида обременения и поборы, которые чиновники берут с застройщиков. Эти потери девелоперы затем перекладывают на плечи рядовых покупателей.

Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют три-пять московских или местных компаний, приближенных к власти. Рыночной конкуренцией в России и не существует Крупные западные компании, которые из-за передовых технологий и высокой производительности труда способны обвалить цены, на наши стройплощадки не пускают. Ведь иностранцы не хотят платить взятки чиновникам. Из-за этого оставил Россию один из крупнейших европейских застройщиков -- шведская Skanska. Поэтому у нас работают только те, кто умеет “найти общий язык” с местными властями, или те, кто готов поделиться, как, например, австрийский концерн Strabag.

Еще одной важной проблемой строительной отрасли является отсутствие современных адекватных генпланов и, соответственно, прогнозирования.

К сожалению, проект “Доступное жилье” не улучшил и качество квартир. Россия остается единственной страной в цивилизованном мире, где квартиры в основном сдаются без отделочных работ и с грубыми нарушениями технологий. Причем жилье бизнес-класса нередко отличается от экономкласса только улучшенной планировкой и удачным местом расположения. Ведь элитные дома, как и обычные панельные, строят одни и те же гастарбайтеры, которых к сожалению заменить некем, так как система подготовки квалифицированных рабочих в нашей стране развалилась. [29]

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8