Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

2.1 Мировой опыт ипотечного кредитования

За последние годы наши соотечественники успели привыкнуть к тому, что недвижимость можно покупать в кредит. Причем касалось это не только приобретений внутри нашей страны, но и в популярных у россиян зарубежных странах. Разразившийся впоследствии кризис, конечно, стал неприятным явлением. Но уже сегодня понятно, что ипотека вовсе не умерла повсеместно - в некоторых местах кредиты продолжают выдавать.[21]

Нельзя сказать, что оформление ипотечного займа за границей принципиально отличается от аналогичной процедуры в России: требования к заемщику и список необходимых документов в целом схожи. Условия кредитования как в России, так и за рубежом варьируются в зависимости от финансового положения заемщика. Точно так же проводится проверка платежеспособности клиента, а затем (в большинстве стран) оценка приобретаемой недвижимости банком; обязательно оформляется страховка (здесь вариаций множество), и по завершении сделки производится государственная регистрация. Разумеется, в каждой стране свои особенности, и в настоящее время можно наблюдать, как эти особенности отразились на развитии мирового финансового кризиса в данной конкретной стране. Некоторая разница существует при оформлении кредитного договора: за границей банки действуют более гибко. Если в России не принято менять установленные банком условия по желанию заемщика, то в европейских странах стандартная версия договора может быть согласована с нуждами конкретного клиента.

Существуют, правда, и отличия. К примеру, иностранные банки совершенно не воспринимают такие документы как «справка от работодателя по форме банка», по которой, работодатель фактически признается, что платит он работнику одну сумму, а налоги на зарплату платит с совсем другой. Справка по форме «2-НДФЛ» - это единственное, что понимают иностранные банкиры. [21]

Не стоит забывать и о проверке добросовестности заемщика. Узнать, нет ли у человека сейчас других кредитов, насколько аккуратно он справлялся с их погашением раньше - всю эту информацию иной раз трудно получить и российским участникам рынка. Договоров об обмене информацией, о кредитных историях между российскими и зарубежными банками нет, поэтому они практикуют специальные вопросы в анкете, вроде «брали ли вы кредиты, в каких банках, были ли у вас проблемы с выплатами?». Также для проверки заемщиков зарубежные кредитные организации направляют запросы в 5-7 крупных российских банков. Кроме того, это может быть проверка через российскую «дочку» зарубежного банка». [21]

Возможно, что система безопасности банков проверяет информацию о клиенте перед выдачей кредита. Но это не очень заметно. В Испании, например, для получения ипотечного кредита необходимы действующий паспорт, контракт на приобретение недвижимости и справка о заработной плате.[21]

За границей кредит на приобретение жилья почти всегда требует наличия первоначального взноса. Заемщик должен иметь на руках от 15 до 30% стоимости будущего объекта, а в Швейцарии, например, при отсутствии кредитной истории в местных банках потребуют до 50%.

В Европе и США распространена практика использования «плавающих» процентных ставок, привязанных к тому или иному показателю национальной либо международной финансовой системы (скажем, к EURIBOR в Европе) и регулярно корректируемых рынком. Есть и фиксированные ставки: еще пять лет назад в Италии, например, они составляли на рынке абсолютное большинство, затем резко «вышли из моды», а теперь на фоне постоянно растущего EURIBOR могут вновь обрести былую популярность.

В договоре подробно описывается процедура реализации залога. Коренное отличие иностранной ипотеки от нашей, отечественной состоит в том, что во многих странах заемщик вправе без согласования с банком выставить свое жилье на продажу, несмотря на обременение. Это называется «продажа с ипотечным контрактом». Покупатель переоформляет кредит на свое имя и продолжает выплачивать кредит.

Самая богатая и благополучная страна в мире оказалась жертвой собственной привычки к стремлению жить лучше, в ряде случаев - не по средствам. В стране, где каждый 16-й гражданин - миллионер, банки перестали довольствоваться своей проверенной клиентурой и продолжают освоение нового сегмента - неблагонадежных заемщиков.

Желание это понять можно: всякий бизнес стремится к росту, пусть и ценой рискованных операций. На тот момент крупнейшие ипотечные компании США Fannie Mae и Freddie Mac вместе контролировали ипотечные займы на сумму более $5 трлн - почти половину всего американского рынка жилья. Ранее известно, что именно переход под контроль государства ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac в сочетании с банкротствами других крупных компаний считают теперь отправной точкой развития американского кризиса. По последним данным, ФБР США проводит расследование в отношении этих компаний по подозрению в мошенничестве.

Тем банкам, которым большая доля рынка не досталась, оставалось работать с отбракованным этими двумя монстрами контингентом. Среди потенциальных заемщиков были те, чей кредитный рейтинг лишь немного не удовлетворял стандартам, но также и откровенно ненадежные. Получить банковский кредит стало просто, даже слишком просто: в некоторых случаях можно было обойтись без первоначального взноса, в других - без лишних документов и подтверждения уровня доходов; агенты начали давать кредиты традиционно бесперспективным клиентам. На долю банков, осваивающих новый ненадежный сегмент, приходилось почти 20 % рынка: именно эти банки первыми и пострадали от граждан с низкой кредитоспособностью.

Жесткие стандартные правила выдачи кредитов для жилья остались в прошлом, и вот результат: по данным Ассоциации ипотечных банков США, в IV квартале 2007 года больше 1 млн. человек оказались кандидатами на выселение по причине неплатежеспособности; в 2008 году, по прогнозам, эта цифра удвоилась. Правительство США прибегает к масштабным финансовым вливаниям, которые сами по себе являются рискованным инструментом урегулирования, однако однозначно позитивные результаты пока не достигнуты: цены на недвижимость продолжают падать, банкротства организаций, занятых ипотекой, не прекратились.

Из всех стран Европы наибольшее воздействие американский кризис оказал на Великобританию и Испанию. Продолжающееся падение цен на рынке недвижимости Великобритании увеличивает затруднения для правительства, которое владеет 40% акций банков HBOS и Lloyds TSB - двух крупнейших кредиторов в области строительства в стране. В случае слияния HBOS и Lloyds TSB и переходе новой организации под государственный контроль родится монстр, который будет контролировать почти треть всех займов по коммерческой недвижимости Великобритании. Такие действия повышают вероятность кредитного дефолта в этом секторе.

Сложная ситуация с выплатами по кредитам привела к беспрецедентной мере: судьи Великобритании получили новые директивы по рассмотрению дел о передаче банкам имущества, служившего залогом по невозвращенным ссудам. Кредиторам теперь придется продемонстрировать, что они прибегают к взысканию заложенного имущества в качестве крайней меры. Они должны будут доказать, что они испробовали все доступные методы, такие как изменение типа ипотечного кредита и увеличение срока погашения платежей, прежде чем им разрешат взыскать с неплательщика его недвижимость.

В Испании, где условия ипотеки были самыми щадящими для клиента по сравнению со всеми европейскими соседями, получить кредит было несложно даже для иностранца. Сегодня ситуация в стране наиболее драматичная по сравнению с другими странами ЕС. В условиях, когда вновь построенное жилье стоит непроданным, безработица растет, а потребление падает, правительство предпринимает экстренные меры: выделено 100 млрд евро государственных средств, чтобы гарантировать кредиты только 2008 года.

Страны, которые чувствуют себя наиболее благополучно, всегда имели более строгие условия выдачи ипотечных кредитов. В Германии сумма покупки складывается из кредитов, взятых в разных источниках, и 20% своего капитала - весьма стабильная схема. Во Франции очень жестко проверяют платежеспособность на момент обращения и страхуют на весьма суровых условиях (например, тщательно проверяется состояние здоровья заемщика). В Италии условия кредита по сравнению с заработной платой настолько кабальные, что 1,9 млн семей в 2007 году имели риск не выплатить ежемесячную сумму по кредиту, а в первом полугодии 2008-го количество запрошенных кредитов сократилось на 5% (против обычно позитивного роста в 3-4%). В этих странах кредит дадут только резиденту (а в Германии - только гражданину).

Германия - страна с огромным потенциалом и возможностями, которая по многим показателям опережает другие государства ЕС. Ведущие эксперты и аналитики считают, что именно в Германии выгоднее всего приобретать недвижимость во время кризиса. Европейская страна, чья экономика по уровню ВВП находится на 1-ом месте в Европе и на 5-ом месте в мире после США на 2009 год, безусловно, станет интересна как бизнесменам, так и простым гражданам, которые ищут стабильную страну для проживания или отдыха. На сегодняшний день Германия остаётся одной из немногих стран, где нет спада на рынке недвижимости. [22]

Зарубежная недвижимость уже давно привлекает многих российских граждан, как выгодные инвестиции. А если речь идёт о недвижимости в Германии - это, к тому же, масса перспектив для развития собственного бизнеса и отличного отдыха.

Близкое расположение Германии от нашей страны делает приобретение недвижимости здесь ещё более выгодным. Не составит труда в кратчайшие сроки добраться до приобретённой Вами квартиры, дома или особняка. Купив немецкую недвижимость, можно не беспокоиться о проблемах, связанных с въездом в страну. Так, владение германской недвижимости является явным преимуществом в вопросах выдачи краткосрочной шенгенской визы, а также получении кредитов на территории всей Европы.

Недвижимость в Германии - безусловно, выгодное капиталовложение. На сегодняшний день цены на немецкую недвижимость ниже среднеевропейской, что делает её более доступной для иностранных граждан. Кроме того, стоимость недвижимости в Германии растёт из года в год, и по прогнозам аналитиков данные тенденции сохранятся в течение 7-10 лет.

Законы Германии лояльны к иностранцам, желающим приобрести недвижимость на территории страны. Все инвесторы для Германии равны, вне зависимости от их гражданства. Высокий уровень правовой культуры в стране гарантирует защищённость приобретаемого имущества: всем известна точность и пунктуальность немецких законов. Кроме того, приобретая недвижимость в этой стране, не стоит опасаться рисков: в Германии действуют крайне выгодные системы страхования. Так, недвижимое имущество страхуется не только от стандартных рисков, но и от форс-мажорных обстоятельств.

Недвижимость, представленная на немецком рынке, довольно разнообразна. Так, можно приобрести шикарные апартаменты в центре Берлина, особняк в окрестностях Дюссельдорфа или же скромную квартиру или дом в менее популярных землях. При этом выбор полностью зависит от предпочтений и финансовых возможностей, так как недвижимость в стране продаётся свободно как собственным, так и иностранным гражданам.

Приобретая недвижимость в Германии можно получить право на получение шенгенской визы сроком 90 дней с месячным коридором. Таким образом, на протяжении указанного времени можно не только пребывать в собственном доме или квартире в Германии, но и путешествовать по всей Европе.

Многие бизнесмены из России планируют развитие собственного бизнеса в Европе. Продвинутая система налогообложения, развитая экономика и промышленность делают Германию крайне интересной страной для открытия собственного дела.

Согласно действующему закону, владение недвижимостью в Германии не является достаточным условием для получения вида на жительства в данной стране. Однако факт владения недвижимостью является одной из причин для оформления временного вида на жительство.[22]

Картина получается в высшей степени разнообразная. Есть страны, в которых ипотека полностью недоступна - по крайней мере, для покупателей из России. К этой категории причисляется большинство стран Восточной Европы (Болгарию, Черногорию, Румынию…), а также Швейцарию. В последнем случае речь идет о целенаправленном подходе: швейцарские власти всячески оберегают свой рынок недвижимости от иностранных покупателей, стремясь, чтобы цены не стали недоступными для собственных граждан. Проводя подобную политику, предоставлять иностранцам кредиты было бы, по меньшей мере, нелогично.[21]

Что до восточноевропейцев, то тут причина иная - слабое развитие банковской системы. В Черногории ипотека предоставляется только гражданам республики и под высокий процент - около 20% годовых. На мой взгляд, банки Черногории совершенно не заинтересованы в наращивании этого вида кредитов: беспроцентные рассрочки предоставляются на срок до 1 года, причем первоначальный взнос должен составлять 20-50% стоимости.[25]

Все упирается в недостаточно сильную и отлаженную экономическую систему страны - никому не нужны дополнительные риски.

Другая категория стран, те, где ипотека формально доступна, но на практике к заемщику-нерезиденту предъявляются очень жесткие требования. К этой группе можно отнести Австрию, Италию и Великобританию. Впрочем, из правила бывают и исключения. В целом в Италии довольно сложно получить ипотечный кредит. Однако есть отдельные жилые комплексы, у застройщиков которых хорошо налажены контакты с банками. Так что на получение кредита вполне можно рассчитывать».[21]

В ряде (и немаленьком) стран получение кредита возможно, но существуют «процедурные» или «территориальные» ограничения. В Германии ипотечный кредит дается лишь после того, как потенциальный заемщик прошел «испытательный срок» - в течение определенного периода делал регулярные отчисления на специальный накопительный счет.

Во Франции нерезидентам кредит дадут только при сделках с недвижимостью в Париже и на Юге страны, а в Турции - лишь на Стамбул и ряд других городов: Анталия, Алания…

Есть страны (причем вполне популярные среди наших покупателей - Португалия, Испания, Финляндия), где ипотека по-прежнему доступна - просто в связи с мировым финансовым кризисом условия стали менее привлекательными, а требования к заемщику - более жесткими. Там заметно выросли процентные ставки, размер первоначального взноса вырос до 50-60% (прежде и 30% казались очень строгими), банки внимательнее смотрят на документы, подтверждающие уровень доходов заемщика.

И, наконец, может показаться парадоксальным, но сохранились места, где доступность ипотеки практически не уменьшилась, невзирая на финансовый кризис. В качестве примеров можно привести Кипр, где количество сделок, совершаемых россиянами с привлечением ипотеки, только увеличилось - около 50% в нынешнем году против примерно 30% в 2008-м. Условия располагают: наши сограждане могут получить кредит в размере до 80% от стоимости приобретаемого жилья. Также радует Израиль: и кредиты доступны, и ставка рекордно низкая - от 1,5% годовых. В результате в этой стране каждый четвертый покупатель недвижимости из России обращается за кредитом, а средний размер кредита составляет $140 тыс. Кстати, Израиль остается на сегодня едва ли не единственной страной, где цены на недвижимость продолжают расти.[21]

Теоретически, существует еще одна схема, заменяющая зарубежную ипотеку: можно взять кредит в российском банке под залог имеющейся здесь квартиры, а деньги пустить на приобретение недвижимости «там». Вариант хорош теоретически, но при столкновении с реальным воплощением наступает ступор. Дело, прежде всего, в процентных ставках, требуемых нашими банками за «ломбардные» кредиты - 18 - 20% годовых. И сумма, полученная на руки, вряд ли окажется выше 50-60% оценочной стоимости недвижимости.

Когда зарубежным банкам станет интересно развивать ипотеку? Поскольку, давая нам деньги, кредитные организации получают в залог недвижимость, ответ очевиден: это произойдет тогда, когда на рынке их стран восстановится рост цен. Если банк будет понимать, что получаемый им в залог актив ликвиден и постоянно дорожает - он сам быстро активизирует свои ипотечные программы. В том числе и для иностранцев.

2.2 Динамика развития ипотечного кредитования

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года. [23].

Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

На рынке ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2009 года отмечено постепенное увеличение количества выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов. По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество выданных кредитов увеличилось на 26% больше - 13529 кредитов.

Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, вырос в течение третьего квартала в рублях в 1,7 раза, в валюте - в 1,6 раза, но по сравнению с третьим кварталом прошлого года их объем снизился в 5 и 13,5 раза соответственно (таблица 1). Об этом свидетельствуют данные Банка России по рынку жилищного кредитования.[23]

Таблица 1-Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов на 2008-2009 гг.

По данным ЦБ, объем рублевых жилищных кредитов составил на 1 октября 2009 года 104,3 млрд. рублей, сократившись за год в 5,1 раза, но увеличившись в 1,6 раза в течение третьего квартала. В иностранной валюте жилищных кредитов было выдано на 7,2 млрд. рублей, в течение третьего квартала их объем вырос в 1,5 раза, но за истекший год сократился в 11,1 раза.

Всего банки на 1 октября предоставили 106,642 тыс. рублевых жилищных кредитов и 1,322 тыс. - валютных, на 1 июля - 60,157 тыс. и 775 соответственно. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, в течение квартала не изменилась и составила 14,8%, по валютным - снизилась до 13,5% с 13,8% годовых.

Задолженность по рублевым кредитам составила на 1 октября 956,3 млрд. рублей, в том числе доля просроченной - 1,8% против 1,4% на 1 июля. Задолженность по кредитам в валюте составила 222,1 млрд. рублей, доля «просрочки» - 5,1% и 4,3% соответственно. Количество банков - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования сократилось до 1,083 тыс. организаций с 1,108 тыс. на начало года.

Просроченная задолженность по ипотеке в России выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 6,3 раза в рублях, и в 14,7 раза в иностранной валюте, составив по состоянию на 1 июля 11,6 и 9,8 миллиарда рублей соответственно, отчитался ЦБРФ (таблица 2).[24]

Таблица 2 - Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008-2009гг.

При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4 процента соответственно.

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 миллиарда рублей, или 59,8 процента объема просроченной задолженности по ипотеке в Российской Федерации в целом.

3

Рисунок 1.Удельный вес просроченной задолженности Центрального Федерального округа

В первом полугодии 2009 года количество банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование сократилось по сравнению с началом года на 5,5 процента - до 568, из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.

За первое полугодие 2009 года банками было предоставлено 44,045 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 55,4 миллиарда рублей. Средний размер кредитов составил 1,3 миллиона рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года.

В выданных ипотечных кредитах преобладали рублевые - 43,339 кредита на общую сумму 51,9 миллиарда рублей по сравнению с 706 кредитами в иностранной валюте на 3,6 миллиарда рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях повысилась за полугодие 2009 года на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5 процента соответственно.[24]

Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. [24] В том числе объем предоставленных за девять месяцев 2009 года кредитов в рублях уменьшился в 5,4 раза - до 86,0 млрд рублей с 461,9 млрд рублей, кредитов в валюте - в 13,6 раза - до 5,6 млрд рублей с 75,5 млрд рублей в рублевом эквиваленте. Объем ипотечных кредитов в текущем году рос от месяца к месяцу. В сентябре были предоставлены кредиты на 12,9 млрд рублей, что на 14,6% больше, чем в августе (11,3 млрд рублей), и это уже почти в 2 раза больше, чем в январе (6,6 млрд рублей). Однако сентябрьский объем предоставленных кредитов в 4,6 раза меньше, чем выдавалось в среднем за месяц в январе-сентябре 2008 года (59,7 млрд рублей). [25]

В 2008 году средний размер ипотечного кредита в рублях составлял 1,679 млн. рублей, сумма выданного в сентябре текущего года рублевого кредита уменьшилась до 1,129 млн. рублей (на треть меньше).

Совокупная задолженность по ипотечным кредитам, составлявшая на начало 2009 года 1,057 трлн. рублей, по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. рублей. Совокупная задолженность по рублевым кредитам в прошедшем году снижалась в первые шесть месяцев в связи с тем, что объем вновь выдаваемых кредитов не превышал объем погашения ранее выданных и списываемых с баланса кредитов, сообщает агентство.

Средневзвешенная ставка по ипотечным рублевым кредитам, предоставленным в январе, составляла 14,2% годовых после 12,9% в среднем по 2008 году, после чего она увеличилась до 14,9% в апреле, затем началось снижение до 14,4% в августе. По этой же ставке предоставлялись кредиты в сентябре. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%, оставаясь на этом уровне последние шесть месяцев. Несколько отличная динамика наблюдалась в текущем году по валютным кредитам. После средней по 2008 году ставки в 10,8%, в январе она составила 13,4%. По итогам первых четырех месяцев средневзвешенная ставка поднялась до 13,8%, затем началось снижение ставки. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка снизилась до 13,1%.[25] Однако в целом, показатели 2009 года пока существенно отстают от данных 2008 года. В июле-августе текущего года количество выданных ипотечных кредитов в Московском регионе было на 58-60% ниже показателя этого периода прошлого года, отмечают эксперты.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8