Экономика недвижимости

формуле

[pic], где

Fф – физический износ здания, %,

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го

конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания,

n – количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и

систем в общей восстановительной стоимости здания (%) обычно принимают по

укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий,

утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и

систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике, т.к.

ей присущи следующие недостатки:

- по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные

условия эксплуатации объекта,

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных

элементов здания,

- невозможность измерения функционального и внешнего износа,

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостной метод определения физического износа. Физический износ на

момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых

ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или

здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода

определения физического износа заключается в определении затрат на

воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ

элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является

более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического

износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить

обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта

изношенных элементов здания. Исходя из сумм ранее рассмотренных основных

оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки

зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ,

эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном

соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой

[pic], где

И (%) – износ в процентах,

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического

состояния элементов или здания в целом.

ФЖ – типичный срок физической жизни,

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных

элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценивании,

так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты

оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую

взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

[pic], где

И (%) – износ в процентах

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных

поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж),

когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных

аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом

может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

[pic], где

И – износ в процентах,

ВС – восстановительная стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и

неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие

устраняемый и не устраняемый износ, делят на:

- долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего

сооружения),

- короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение

в целом),

Рассмотрим устранимый физический износ этих элементов.

Устранимый физический износ короткоживущих элементов. Причиной его

возникновения является естественное изнашивание элементов здания со

временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания

соответствующее обесцениванию, поскольку будущему собственнику необходимо

будет произвести «ранее отложений ремонт», чтобы восстановить нормальное

эксплуатационные характеристики сооружения. Итак, устранений физический

износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта»,

т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного

первоначальному.

Устранимый физический износ долгоживущих элементов в стоимостном

выражении может быть определен разумными затратами на его устранение

подобно устранимому физическому износу короткоживущих элементов.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов представляет

собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и

определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной

устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и

срока физической жизни этих элементов.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и

суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение

хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ.

Признаками функционального износа в оцениваемом здании являются

несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения

современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для

нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или

предполагаемым использованием. В зависимости от физической возможности и

экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный

износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным

выражением функционального износа является разница между стоимостью

воспроизводства и стоимостью замещения.

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на

необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации

объекта недвижимости.

Он вызывается:

V недостатками, требующими добавления элементов,

V недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

V сверхулучшением.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и

оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не

может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ

измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят

позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют

современным стандартам. Износ измеряется как стоимостью существующих

элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата

материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа

новых элементов.

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие

которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных

стандартов. Износ измеряется как текущая восстановительная стоимость

позиций «Сверхулучшенный» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа

и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов. Пример расчета

функционального устранимого износа.

|Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под |18000 |

|предполагаемое использование (у.е.) | |

|Затраты на модернизацию, (у.е.) |12000 |

|систем кондиционирования | |

|…. | |

|Затраты на дополнение отсутствующих элементов (у.е.) |8000 |

|установка охранной системы видеонаблюдения | |

|…. | |

|Всего устранимый функциональный износ (у.е.) |38000 |

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-

планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий,

относительно современных стандартов строительства. В зависимости от

конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может

определятся двумя способами:

V как капитализированная потеря в арендной плате;

V капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для

содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величин арендных

ставок, ставки капитализации и другие) используют скорректированные данные

по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь

признаков выявленного у объекта оценки неустранимого физического износа.

Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и

землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно

разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на

здание, можно использовать метод инвестиционного потока для здания или

метод анализа соотношение стоимости земельного участка и общей цели продажи

имущественного комплекса. Данный подход предпочтителен для оценки

неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными

архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы

по современным объектам-аналогам в отличие от величин эксплуатационных

затрат.

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта,

обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней

среды: рыночной ситуации, изменения окружающей инфраструктуры,

законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ

недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев

является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде

случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей

рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие

методы:

- капитализации потерь в арендной плате,

- сравнительных продаж,

- срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате

производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по

недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом

предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только

выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ

исходя из резкого сокращения оставшейся экономической жизни здания по

причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться

необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При

этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы

их эксплуатировать в течении довольно длительного периода времени.

Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную

ситуацию: оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и

приспособленное под административные нужды. Здание находится в

муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания по данным

БТИ на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания,

местоположение и развитая инфраструктура говорит о достаточно высокой

коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов.

Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание

подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки. При осмотре объекта

экспертом были определены следующие показатели:

1. Эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет.

2. Оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора:

[pic]

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

[pic]

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен

действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных

видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать

этот результат внешним износом.

После определения восстановительной стоимости, а также расчета

совокупного износа определяют стоимость оцениваемого объекта. В заключении

хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоинтенсивного

рынка затрат подход был и остается одним и чуть ли не единственным

применимым в отечественной практике.

Определение стоимости комплекса зданий и сооружений затратным методом.

Известны следующие данные:

1. Стоимость прав аренды земли рассчитать исходя из таблицы № 1.

|№ |Характеристики |Объект |Объект №1 |Объект №2 |Объект №3 |

| | |оценки | | | |

|1 |Цена за сотку, у.е. | |47 |50 |40 |

|2 |Условия |Рыночное |Рыночное |Льготное 2%|Рыночное |

| |финансирования | | | | |

|3 |Дата продажи |Сейчас |9 мес. |1 мес. |6 мес. |

|4 |Размер участка, |220 |90 (5%) |120 (2%) |200 (1%) |

| |сотка | | | | |

|5 |Состояние |Без |Без |Без |Есть |

| | |улучшений |улучшений |улучшений |улучшения, |

| | | | | |10% |

|6 |Место |Среднее |Хорошее 5% |Хорошее 5% |Среднее |

| |расположения | | | | |

Рост стоимости земли (прав аренды) 1% за квартал (приблизительно

принимаем 1 у.е.=30 руб.).

Объект №1.

1. Цена за сотку у.е. = 47

2. Условия финансирования – рыночные

3. Дата продажи 9 мес. – 3 кв. следовательно 3%. 47х0,03=1,41 у.е.

4. Размер участка: 47х0,05 = - 2,35 у.е.

5. Состояние – без улучшений.

6. Место расположения – 47х0,05 = - 2,35 у.е.

47-2,35-2,35+1,41=48,41=44 у.е.

Объект №2.

50-1-1+0,165-2,5=46 у.е.

Объект №3.

40+0,8-0,4+4=44 у.е.

(44+44)/2=44 у.е., следовательно если площадь оцениваемого объекта 220

соток, по 220х44 = 9680.

Выбрав наиболее близкие значения, получившихся результатов, получим

стоимость прав аренды равную 10560 у.е.

2. Восстановительная стоимость комплекта на момент оценки составляет

825000 у.е.

3. Оценка износа.

1. Устранимый физический износ.

Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для

приведения их в состояние, которое соответствует наиболее эффективному их

использованию.

Реконструкции и ремонту подлежат: здания S = 4580 м2, в т.ч.:

- производственные здания S = 2748 м2,

- бытовые помещения S = 458 м2,

- складские помещения S = 916 м2,

- гаражи S = 458 м2.

Планируемая замена на:

- производственное здание под помещение по выпуску медицинского

оборудования,

- бытовые помещения под офис,

- складские помещения под выставочный комплекс,

- гаражи – ремонт.

Стоимость ремонта и реконструкции составит:

1) по производственным помещениям – 90 у.е. за 1 м2,

2) по офисам, магазинам, выставочным залам – 110 у.е. за 1 м2.

Общие затраты на ремонт и реконструкцию составят:

- 2748х90 = 247320 у.е.

- 916х110 = 100760 у.е.

- 458х110 = 50380 у.е.

- 458х110 = 50380 у.е.

Устранимый физический износ составит:

247320+100760+50380+50380 = 448840 у.е.

2. Неустранимый физический износ.

Табл. 2

|Наименование |Доля |Восстано- |Физический |Средний |

| |зданий и |вительная |износ (%) |износ (%) |

| |сооружений|ст-ть | | |

| |в об.ст-ти|(у.е.) | | |

| |(%) | | | |

|1. Производственные |60 |495000 |50 |30 |

|строительные здания | | | | |

|2. Бытовые помещения |10 |82500 |35 |3,5 |

|3. Складские помещения |20 |165000 |45 |9 |

|4. Гаражи |10 |82500 |35 |3,5 |

|Итого |100 |825000 | |47 |

Графа 5 = графа 2 х графу 4 / 100.

1. Стоимость нового строительства – 825000 у.е.

2. Устранимый физический износ – 448840 у.е.

3. Остаточная стоимость 825000-448840 = 376160 у.е.

4. Неустранимый физический износ 376160х0,47 = 176795 у.е.

3. Устранимый функциональный износ – 1200 у.е. (затраты на снос и на

строительство нового объекта).

4. Неустранимый функциональный износ

1. стоимость строительства при высоте 8,1 м = 180 у.е./м

2. стоимость строительства при высоте 5 м = 160 у.е./м.

«Излишняя» площадь строительства 2748 м2 при износе «лишних» элементов

50%.

«Излишняя» площадь строительства 275 м2 при износе «лишних» элементов

45%.

1) находим разницу, стоимости строительства: 180 – 160 = 20 у.е.

2) 2748 х 20 = 54960 у.е.

54960 х 50% = 27480 у.е.

54960 – 27480 = 27480 у.е.

3) 275 х 20 = 5500 у.е.

5500 х 0,45 = 2475 у.е.

5500 – 27480 = 3025 у.е.

Неустранимый функциональный износ:

27480 + 3025 = 30505 у.е.

Расчет стоимости объекта затратным методом представлен в таблице 3.

Табл. 3

|№ |Показатели |Значения, у.е. |

|1 |Стоимость здания |825000 |

|2 |Устранимый физический износ |448840 |

|3 |Неустранимый физический износ |176795 |

|4 |Функциональный устранимый износ |1200 |

|5 |Функциональный неустранимый износ |30505 |

|6 |Стоимость здания, сооружения с учетом износа |825000-657340=167660 |

|7 |Стоимость прав аренды земли |9680 |

|8 |Стоимость объема с учетом износа |167760+9680=177440 |

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет 177440 у.е.

Список литературы:

1. Е.И. Тарасович. Оценка недвижимости. С.-П., Санкт-Петербургский

технический университет, 1997 г.

2. Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.:

Дело, 1995 г.

3. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. –

М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ».

4. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 1994 г.

5. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело,

1998 г.

Содержание

I. Введение 2

II. Затратный подход к оценке недвижимости 2

1. Оценка восстановительной стоимости 3

2. Расчет выявленных видов износа 12

а) физический износ 13

б) функциональный износ 17

в) внешний (экономический) износ 19

III. Определение стоимости комплекса зданий и сооружений

затратным методом 22

IV. Список литературы 26

-----------------------

Сметные нормативы

По времени опубликования

Собственная нормативная база пользователей

Региональный

По степени укрупнения

Элементные

Укрупненные

В ценах 1969 года (УПСС, УПВС)

В ценах 1984 года (СНиП-84, ч. 4)

В ценах 1991 года (Сп 81-01-94)

По структуре

Федеральный

Отраслевой

657340

Страницы: 1, 2