Экономика недвижимости

Экономика недвижимости

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление

потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющих обеспечить

нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к

возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия

оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определение

вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении

имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях.

В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания,

сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная

собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы.

Оценке подлежит их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость.

Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате

реструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций. Оценка –

инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует

практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная

деятельность в России за последние годы быстро развивалась и полученный

опыт был материализован в принятом 1998 году федеральном законе «Об

оценочной деятельности».

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса,

состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе

расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату

оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание) оцениваемых

улучшений со времени эксплуатации под воздействием различных факторов.

Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа

«наилучшего и наиболее эффективного использования». В основу затратного

подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный

покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на

приобретение соответствующего участка под застройку и возведение

аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта

недвижимости в применяемый период времени. Рассматриваемый подход в оценке

недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии

достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного объекта с

последующим учетом износа оцениваемого объекта. Технология применения

затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки

восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением

полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный

подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку

существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные

инвесторами затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в

издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив – затратам.

Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой

является получение дохода.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается

оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому

из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода

или методов, которые расценят оценщиком как наиболее логичные и приемлемые

в каждом конкретном случае. Исходя из вышесказанного, можно определить

следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются

предпочтительные, а порой и единственные основания:

1. Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае

стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора),

как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного

участка. Наилучшее и наиболее эффективное использование – это такое

использование не занятого земельного участка, которое является

физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой

точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному

использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют

повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного

комплекса в глазах потенциального инвестора.

3. Технико-экономическое обоснование нового строительства. Технико-

экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об

экономической целесообразности вложения инвестиций на основе

прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного

объекта.

4. Оценка объектов незавершенного строительства. Оценка объектов

незавершенного строительства носит специфический характер и

производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного

анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой

информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть

применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.

5. Оценка в целях владения объектов налогообложения (здание, земельный

участок). Затратный подход позволяет выделить объект налогообложения,

поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и

находящихся на ней улучшений.

6. Оценка в целях страхования. Затратный подход позволяет разделить в

стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не

страхуемые (земля).

7. Переоценка основных фондов предприятий.

8. Недостаток информации для применения других подходов к оценке.

Недостаток информации для применения других подходов к оценке

недвижимости осуществляется при неразвитых или слабоактивных сегментах

рынка недвижимости, что характерно на долгий момент для большинства

регионов России.

Рассмотрим более подробно этап затратного подхода.

I. Оценка восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитывается в текущих ценах

стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без

учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость

может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства, или стоимости

замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора

расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их

определения. Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на

строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии

оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и

проект.

Стоимость замещения – определяется затратами на строительство в текущих

ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с

использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных

решений. Как видно из приведенных определений, более предпочтительным

является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае

рассчитываются затраты на строительство здания, отличающего от оцениваемого

по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности

сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. С другой стороны,

выбор расчета стоимости «замещения» может быть также обоснованным по

причине имеющегося у оцениваемого здания признаков прежде всего

функционального износа, что не может не снижать коммерческую

привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между

стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих

факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об

объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость

основных фондов с учетом затрат, необходимых для начала эксплуатации

активов и отражаемая в балансовой стоимости. Согласно теории оценочных

стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей «в пользовании». В

основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат,

связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости

от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять

прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – это затраты, непосредственно связанные со

строительством, и в общем случае включает в себя:

a. Стоимость строительных материалов, изделий и оборудования,

b. Заработную плату рабочих,

c. Стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных

сетей,

d. Стоимость коммунальных услуг,

e. Стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – это расходы, сопутствующие, но не относящиеся

непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- стоимость инвестиций в землю,

- гонорар проектно-сметным организациям,

- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят накладные расходы. Накладные расходы –

денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного

производства, его организации и обслуживания. Прибыль застройщика

представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение

инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Выделяют следующие методы определения восстановительной стоимости:

1. Метод сравнительной единицы.

Данный метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной

единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Стоимость

сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся

различия в сравниваемых объектах. Для расчета полной стоимости

оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения

умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для

определения величин затрат обычно применяются различные справочные и

нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

2. Метод разбивки по компонентам.

Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость

всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных

строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п.

Стоимость каждого компонента исходя из суммы прямых и косвенных

затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего

здания рассчитывают по формуле:

[pic], где

С33 – стоимость строительства здания в целом,

Vj – объем j-го компонента,

Сj – стоимость единицы объема,

n – количество выделенных компонентов здания,

Kn – коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым

объектом и выбранным типичным сооружением (для оцениваемого

идентичного объекта Kn-1).

Могут применяться несколько вариантов использования метода разбивки по

компонентам:

- метод субподряда,

- метод разбивки по профилю,

- метод выделения затрат.

3. Метод количественного обследования.

Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете

затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства

здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных

расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета

воссоздания оцениваемого объекта.

II. Оценка величин предпринимательской прибыли.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной

инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как

правило, определяется на стадии предпроектных проработок. Сметная стоимость

строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых

для его осуществления в соответствии с проектными материалами. На основе

сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений,

финансирования строительства, а также формирования свободных цен на

строительную продукцию. Базой для расчета являются:

- проект и рабочая документация,

- действующие сметные нормативы, а также отпускные цены на оборудование,

мебель и инвентарь,

- отдельные решения центральных и других органов государственного

управления.

В соответствии с технологической структурой капитальных вложений и

существующим порядком деятельности строительных организаций сметная

стоимость строительства включает в себя следующие этапы:

- строительные работы,

- работа по монтажу оборудования,

- затраты на приобретение оборудования, мебели и т.п.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная

документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов,

объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные

виды затрат, свободных сметных расчетов стоимости строительства, сводок

затрат и других документов.

Локальные сметы – составляются на отдельные виды работ и затрат по

зданиям и сооружениям. Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и

представляют собой сметные документы, позволяющие формировать свободные

цены на строительную продукцию.

Свободные сметные расчеты составляются на основе объектных смет и

сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в

строительстве включает в себя строительные нормы и правила – часть 4 СНиП и

другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм

состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующая для

выполнения определенного вида работ и, как следствие, их стоимостных

показателей. Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-

нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в

строительстве, возможна по трем признакам: структуре, времени опубликования

и степени укрупнения (рис. 1).

Рис. 1. Схема классификации сметных нормативов по структуре, времени

опубликования и степени укрупнения

Методы определения полных затрат при составлении смет. Сметы (расчет

инвестора и подрядчика) могут составляться различными методами, выбор

которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от

договорных условий и общей экономической ситуации. При составлении сметной

документации рекомендуется использовать сметно-нормативную базу, введенную

в действие с 1 января 1991 года, и уточняемую в последующем под

методическим руководством Госстроя России, однако практикующими оценщиками

также используется и сметно-нормативная база 1984 года, привлекательность

использования которой вызвана наиболее детальной разработкой. Стоимость

строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в

двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне, определенном на основе действующих на

момент разработки сметных норм и цен,

- в текущем или прогнозном уровне, определенном на основе цен, сложившихся

ко времени составления смет или прогнозирования к периоду осуществления

строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях

инвестиционного процесса в текущем уровне цен рекомендуется использовать

систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам

технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения

строительной продукции. Подробнее положения по указанным индексам приведем

в Методических рекомендациях (письмо Госстроя России от 31.05.93 № 12-133).

При составлении смет инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут

применяться следующие методы расчета затрат:

- ресурсный,

- ресурсно-индексный,

- базисно-индексный,

- базисно-комплектующий,

- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или

запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный – расчет в текущих ценах и тарифах ресурсов, необходимых для

реализации проектного решения. Ресурсно-индексный метод – это сочетание

ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, использующие в

строительстве.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из

базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный – суммирование стоимости, исчисленной в

базисном уровне сметных цен и определяемых расчетами дополнительных затрат,

связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе

строительства. В практической деятельности большой популярностью пользуется

базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

III. Расчет выявленных видов износа.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его

потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и

выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со

временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры,

характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их

функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию,

связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость

недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы,

обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на

определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в

процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В

зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости,

выделяют следующие виды износа:

- физический,

- функциональный,

- внешний.

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым

износом называют износ, устранение которого физически возможно и

экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит

в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа

должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении

всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта

недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой

разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого

объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий

накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта.

Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий,

характеризующих этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации

здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов

здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность,

физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта

закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания.

Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня

ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в

течение которого объект приносит доход. В этот период производимые

улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта

заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход,

обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном

сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят

вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического

возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату

оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может

отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В

случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило,

равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период

времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного

термина – амортизации. Оценочный износ является одним из основных

параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта

оценки на конкретную дату.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально

заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под

воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности

человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

- нормативный (для жилых зданий),

- стоимостной,

- метод срока жизни.

Нормативный метод физического износа предполагает использование

различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки

физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые

Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых

зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта

жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных

правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных

элементов зданий и их оценка. Физический износ здания следует определять по

Страницы: 1, 2