Рынок земли его специфика. Факторы определяющие цену на землю

и оставила открытой дверь для выхода из общины тем, кто пожелает это

сделать в будущем.

- Во-вторых реформа расширила гражданские права крестьян.

- В-третьих реформа способствовала повышению культуры производства,

развитию производительных сил сельского хозяйства, прогрессивным

изменениям в формах хозяйствования и структуре производства.

- В четвертых, реформа привела к интенсивному землеобороту, создала

благоприятные условия для рынка земли и через посредство крестьянского

банка к концентрации земли в руках умелых землевладельцев.

- В-пятых, реформа привела к большей упорядоченности в землеустройстве,

сокращению чересполосицы и дальнеземелья.

- В-шестых, она вела к смягчению малоземельной российской деревни, к

освоению

земель в восточных районах страны.

За 300 лет, до 1900 г., за Урал переселились 5 млн. Русских. За время

реформы - 3 млн. Удельный вес славянского населения на востоке вырос до 85

%.

С 1905 по 1913 год объем ежегодных закупок сельхозтехники вырос в 2-3

раза. Производство зерна в России в 1913 г. превышало на 1/3 объем

производства зерновых в США, Канаде и Аргентине вместе взятых. Российский

экспорт зерна достиг в 1912 г. 15 млн тонн в год. В Англию масла вывозились

на сумму, вдвое большую чем стоимость всей ежегодной добычи золота в

Сибири. Избыток хлеба в 1916 г. составлял в стране 1 млрд пудов.

И все же главную задачу - сделать Россию страной фермеров - решить

не удалось. Большинство крестьян продолжали жить в общине, что

предопределило развитие событий в 1917г.

Очень важно ответить на вопрос, почему не достигла главной цели

Столыпинская реформа. Для этого надо внимательно рассмотреть и ее сущность,

и ее методы.

О сущности Столыпинской реформы.

И сам Столыпин и его оппоненты постоянно подчеркивали следующую

главную задачу реформы - создать богатое крестьянство, проникнутое идеей

собственности и потому не нуждающееся в революции, выступающее как опора

правительства. Столыпин говорил: «Богатое крестьянство служит везде лучшей

опорой порядка и спокойствия».

Между тем, здесь соединены как нечто цельное по существу два

положения. Первое - создать миллионы богатых крестьян-собственников,

фермеров. Второе - создать опору для правительства.

Но ведь из первого второе автоматически не вытекает. Богатый

крестьянин действительно не нуждается в революции. Но вовсе не обязательно,

что он захочет держаться за царское правительство и его бюрократию.

Напротив, в США именно фермерство стало базой для появления одной из

наиболее антибюрократических форм демократической республики.

В.И. Ленин тоже принимал логику Столыпина и считал, что реформа

Столыпина - это прусский путь развития капитализма, нечто выгодное

помещикам. Но ведь опора прусского пути - юнкера, помещичьи хозяйства. А

Столыпин искал опору среди богатого крестьянства.

Как полагает Г.Х. Попов, Ленин допустил ту же ошибку, что и

Чернышевский, который считал реформу помещичьей. На самом деле все

конкретные решения реформы 1861 г. отвечали в первую очередь интересам

сохранения царя и его бюрократии. И Столыпин в первую очередь думал о

сохранении бюрократии в широком смысле слова - о сохранении российского

государства.

В 1861 г. для этой цели отвергли помещичий вариант реформы

(освободить крестьян без земли) и крестьянский вариант (освободить, отдав

крестьянам всю землю). Выбрали общинный вариант освобождения. Именно он

позволил сохранить государственную машину России и - соответственно

Российскую империю. Уже тогда было ясно, что царя больше интересует

российское государство, чем помещики. Столыпин тоже искал путь сохранения

прежде всего российского государства, которое он отождествлял с

правительством и царем.

Столыпин ближе не к юнкерскому, а к американскому пути. В США

Линкольн открыл дорогу на Запад всем, желавшим стать фермерами. Почти то же

пытался сделать Столыпин, только шлагбаум он поднимал по дороге на восток.

По существу он хотел соединить американский путь развития экономики

капитализма с сохранением аппарата бюрократии самодержавия.

Методы Столыпинской реформы

До Столыпина правительство тоже старалось помогать бедным крестьянам

- достаточно вспомнить льготные кредиты Крестьянского банка.

Но Столыпин, сохраняя кредиты, на первое место выдвигал вещественные

рычаги. Он справедливо предполагал, что деньги крестьянин может пропить,

попросту стать жертвой всяких дельцов и финансовых воротил, чиновников.

Поэтому он и старался реализовать помощь в натуральном виде.

Во-первых путем создания инфраструктуры. В зонах переселения

правительство строило железные и обычные дороги, колодцы, водохранилища,

школы. Только медицинских пунктов было открыто более 500 с объемом приема в

1,5 млн пациентов.

Во-вторых, крестьянин получал помощь в виде семян, скота, инвентаря.

Все это можно было использовать только при хозяйственной деятельности.

Продать в Сибири было некому. В связке «государство-крестьянин» устраняется

перекупщик-торговец. А крестьянские хозяйства получали в лице государства

покупателя для своих семян, скота.

Столыпин утвердил и право власти вмешиваться в сугубо экономические

отношения. Право государства на насилие в экономике впервые

продемонстрировано в общероссийском масштабе именно Столыпиным в ходе его

реформ. Организованное волею государства перемещение миллионов граждан тоже

стало уроком и образцом власти, утвердившейся после 1917г.

Экономисты России о реформе Столыпина

Столыпинская реформа не была чем-то неожиданным. И в аппарате

государства, и среди политических партий, и в кругах экономистов, и в

обществе аграрные проблемы обсуждались очень активно.

Школа общинников - Воронцов, Карышев, Посников - отрицала какие-либо

перспективы для частной собственности в русской деревне. Она продолжила

линию крестьянского социализма Н.Г. Чернышевского и разных групп

народников. В России будет не капитализм, а народные формы производства. В

селе аграрное дело будет сочетаться с кустарными промыслами.

Соответственно, в политическом плане будет народовластие. Разумеется,

общинники критиковали Столыпина за то, что он чужд российской традиции, что

он пытается насадить в России то, что привезено из Европы и что он сам

видел в западном крае своего губернаторства в Гродно.

Школа либералов - Георгиевский и другие - защищала частную

собственность. Она выступала за европейский путь развития России.

Но на первое место либералы ставили политические преобразования и

развитие промышленности. Первые создадут условия для аграрной реформы, а

второе даст селу машины. Словом: сначала создать демократию - затем

займемся экономикой. А в экономике - сначала проведем индустриализацию,

затем займемся селом.

При этом либералы игнорировали тот факт, что демократическая власть

без экономической базы невозможна. Игнорировали и то, что развивать

промышленность изолировано от сельского хозяйства удавалось только странам

типа Англии, где был приток капиталов из колоний и где был внешний рынок в

этих же колониях.

Сегодня для нас, переживших и предварительное - до экономической базы

- создание советской власти, и индустриализацию промышленности - до подъема

села - многое в подходе либералов звучит спорно. Но тогда они были «на

коне» и третировали Столыпина, который на первое место ставил экономические

реформы именно на селе.

Школа умеренных реформаторов. Наиболее яркими ее представителями были

Чупров, Каблуков, Мануйлов. Эта школа опиралась на экономистов московского

университета.

В стратегическом плане они были согласны со Столыпиным. А дальше шли

разногласия. Во-первых, в вопросе о темпе реформ Чупров отстаивал идею не

быстрого, резкого, революционного, а постепенного преобразования общины. Во-

вторых, не путем насилия со стороны власти, а в ходе внутреннего развития

самой общины. В-третьих, умеренные реформаторы сомневались в том, что в

условиях российского села возможно только чисто фермерское хозяйство. Они

писали об артелях, кооперативах и других коллективных структурах.

Итак, наиболее близки Столыпину были либералы. Но в целом среди

экономистов Столыпин не нашел ни значительной поддержки, ни авторитетных

защитников своей реформы.

Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам. Тогда камнем

преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно выделявшей

единоличнику часть своей земли. -Поразительное сходство с нынешней

реформой. Снова «единоличник», то есть фермер, выделяется из «общины».

Сходство чисто внешнее, а различие - существенное. Современное

законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную

долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и

вести фермерское хозяйство. Можно эту земельную долю продать, что, конечно

не просто, но юридически возможно. У крестьянства проблем с получением

земли почти нет. Его трудности в ином. Оставшись с землей один на один,

фермер ничего не может сделать без денег, техники, удобрений и т.д. -

Отличие нынешней земельной реформы от той, что была в начале XX века,

заключается в решении финансовой проблемы.

В 90-х годах двадцатого столетия в России предпринята очередная

попытка вывести сельское хозяйство, деревню на цивилизованный, проверенный

и в Старом и в Новом Свете путь развития, предполагающий частную

собственность на средства производства, включая землю, и рыночные

инструменты саморегулирования. По времени эта попытка растянулась на десять

лет. Исторически срок небольшой для того, чтобы приблизиться к цели, но

вполне достаточный для оценки темпов и способов движения.

Сегодня аналитики имеют счастливую возможность применить метод оценки

по аналогу. Бесспорным аналогом для нынешних сельскохозяйственных

преобразований может служить реформа в сельском хозяйстве, проводимая

Российским правительством с 1906 по 1913 гг., известная в истории как

Столыпинская реформа. У реформы начала и конца двадцатого века был один и

тот же объект - земельные отношения. Была схожа цель - переход к

крестьянской частной собственности на землю, применялись единые принципы:

ненасильственности преобразований и добровольности выбора крестьянами формы

хозяйствования.

К сожалению, даже простое сопоставление двух реформ - аграрных

преобразований конца XX века и опыта Столыпинской реформы - по масштабам

достигнутых преобразований и по их экономической эффективности заставляет

снизить уровень оптимистичности в оценке нынешних изменений в жизни

российской деревни. Достаточно сказать, что за шесть лет Столыпинской

реформы крестьянским семьям, решившим выделиться из общин и начать свое

независимое хозяйство, было выделено почти 15% сельхозугодий, ныне же в

распоряжении семейных хозяйств различного типа менее 1% сельхозугодий.

Вопрос 3: Аграрный сектор в современной России.

Сегодняшние аграрные преобразования отличаются от Столыпинской

реформы тем, что в то время аграрная реформа являлась основной,

приоритетной линией в государственной политике России, нынешняя же аграрная

реформа – составная часть общей экономической реформы. Это серьезное

основополагающее отличие, существенно влияющее на то положение, в котором

оказались сегодня сельское хозяйство, обслуживающие его отрасли. Достаточно

сказать, что «архитекторы» современной макроэкономической реформы в России

не учли этого фактора при разработке модели реформирования отдельных

отраслей, в том числе и сельского хозяйства. Хотя совершенно очевидно, что

принцип «единого рецепта» для излечения российской экономики от «болезней

социализма» совершенно не приемлем.

Российская федерация переживает один из сложнейших моментов в своей

истории, связанный с нарастанием диспропорций в экономике, разрывом

хозяйственных связей между предприятиями и регионами, спадом выпуска

продукции в большинстве отраслей промышленного и сельскохозяйственного

производства. Сокращается национальный доход, ощущается острая нехватка

ресурсов, на многих предприятиях останавливается производственный процесс.

Господство командно-административной системы за несколько десятилетий

привело к хроническому кризису сельского хозяйства России, к обострению

проблемы продовольственного снабжения населения. Материально-техническое

обеспечение сельского хозяйства значительно отставало от высокоразвитых

стран. И это все случилось с некогда могучей державой, лидером по экспорту

зерна, богатейшей природными ресурсами страной.

Возьмем к примеру сельское хозяйство. Некоторые политики и экономисты

суть реформы в нем сводят исключительно к частной собственности на землю.

Но ограниченный оборот земли не означает автоматического появления

эффективного собственника. Быть собственником земли важно. Но не менее

важно распоряжаться результатами своего труда и знать, что они будут

обществом востребованы. Очевидно, что в отношении оборота

сельскохозяйственных земель необходимо предусмотреть определенные

ограничения: изменение их целевого использования, концентрацию земельных

долей в руках одного собственника и наличие профессионального опыта у

землевладельцев.

Базовыми условиями для привлечения капитала в любую сферу экономики, в том

числе и сельское хозяйство, являются доход на вложенный капитал и гарантии

возвратности средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности

определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок.

Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает

предпосылки для привлечения капитала в аграрную сферу, но не решает

указанные проблемы. Для того чтобы в сельское хозяйство пришел инвестор и

сформировался эффективный собственник, государство должно

продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии агропромышленного

комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под

залог земли и использованием закладных на землю.

Исходя из этого, хотелось бы изложить видение современного состояния

агропромышленного комплекса Российской Федерации.

Пять лет аграрной реформы отчетливо проявили ее положительные

стороны, обозначили серьезные ошибки, проблемы, нерешенные вопросы.

Наметилась необходимость ее серьезной корректировки. Что мы под ней

понимаем? С одной стороны, исправление явных ошибок в реорганизации и

приватизации, с другой – законодательное разрешение земельного спора,

налаживание управления государственной собственностью и отраслью в целом,

разумное финансирование и кредитование, развитие рыночной инфраструктуры. И

это лишь часть проблем и вопросов, требующих своего решения.

Центральным звеном аграрных преобразований стала передача земли и

средств производства в собственность сельхозтоваропроизводителям. После

многих десятилетий на селе вновь появился реальный собственник. Он получил

право самостоятельно вести хозяйство, определять его структуру, назначать

цену и продавать продукцию.

Сегодня доля государственного сектора в аграрной экономике составляет

не более 10%, остальная часть приходится на предприятия, основанные на

частной (хотя нередко формальной) собственности на землю и имущество.

Казалось бы, что частная собственность и есть тот самый ключ к

реформам, а собственник – та самая сила, которая их осуществит. Но реальная

жизнь рассудила по-своему. Поспешность в принятии решений, отсутствие

должного анализа их последствий возвели нерегулируемые рыночные отношения в

ранг официальной политики. Утрата управления внутри- и межотраслевыми

связями, обвальная либерализация привели к неминуемому усилению давления на

сельское хозяйство фондопроизводящих, обслуживающих и перерабатывающих

предприятий, торговых организаций. Инфляция, дефицит бюджета, удорожание

кредитных ресурсов в полной мере отразились на АПК. Потери сельского

хозяйства только от диспаритета цен за последние пять лет составили более

183 трлн рублей (расчеты Департамента аграрной политики Министерства

сельского хозяйства и продовольствия РФ).

Трудности, порожденные общим экономическим и внутриотраслевым

кризисом, в равной мере переживают все крестьяне независимо от избранной

ими формы собственности. Уменьшаются площади посевов сельскохозяйственных

культур, сокращается поголовье скота, падает его продуктивность.

Перерабатывающая промышленность теряет рынок сырья, в том числе по причине

локального монополизма своих предприятий по отношению к

сельхозтоваропроизводителям. Отечественная продукция становится все более

неконкурентоспособной. Урожайность с/х культур и продуктивность скота в

России соответствуют уровню слаборазвитых стран. При этом темпы роста

урожайности у нас несравненно ниже, чем в среднем в мире. Низок научно-

технический уровень АПК России. Комплексная механизация не внедрена ни в

одной отрасли земледелия. Слабо осваиваются прогрессивные системы

транспортировки, хранения, фасовки и реализации.

Вместе с тем, аграрный рынок в стране медленно, но формируется.

Многие товаропроизводители ведут свое производство, ориентируясь на

конъюнктуру рынка, восстанавливается их интерес к эффективным технологиям,

высокоурожайным сортам, новым формам производства, современной технике и

оборудованию, переработке продукции. В этом просматриваются первые признаки

оздоровления аграрного сектора.

Прошедшие годы показали, что российское село не приемлет

революционный бросок «из социализма – в капитализм». Вместе с тем, селяне

осознают, что постепенное реформирование необходимо.

Проблема сбыта произведенной продукции сегодня, пожалуй, одна из

самых острых. Отсутствие в этой сфере достаточной конкуренции потребителей,

локальный монополизм перерабатывающих предприятий, приход на рынок

продукции АПК массы «чужаков» - посредников привели к резкому падению доли

сельскохозяйственных товаропроизводителей в розничной цене. Например, по

мясу – с 89% в 1991 г. до 51% в 1995 г., молоку – с 83% до 33%. Сельское

хозяйство потеряло и по-прежнему теряет большие деньги.

Развитие своей рыночной инфраструктуры – вот где ключ восстановление

паритета цен. Без этого мы не можем рассчитывать на «доброту» поставщиков,

в основном за счет кармана бюджета (а точнее налогоплательщика), - снижение

цен на технику, горючее, удобрения и другие средства производства.

На всех развитых, естественно, пока зарубежных, рынках одним из самых

модных инструментов, с помощью которых государство решает проблему

«честного ценообразования» является организация и регулирование оптовых

рынков. Суть идеи достаточно проста: свести в одном торговом месте как

можно больше производителей, что приводит к значительному повышению

эластичности спроса и предложения и обеспечивает эффективное

ценообразование.

К сожплению у нас, в целом товародвижение продовольствия и

сельскохозяйственной продукции еще не приняло нормальных раночных форм. А

ведь рыночная инфраструктура нараяду с формироваинем оптовых рынков должна

включать и торговые биржи и внебиржевые системы, системы сверки и

централизованного управления рисками, механизмы управления ликвидностью,

банковские системы взаиморасчетов, механизмы гарантирования доставки

товаров, депозитные системы.

Вопрос 4: Современные воззрения на рынок земли в России.

Цена земли и факторы определяющие цену на землю.

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и

предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок,

рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это

покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом

экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на

капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной

земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например,

землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая

операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством

законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии

сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится более 60 %

сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права

настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит

его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые

торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и

предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из

экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но

крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно

идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные

участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных

участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных

предприятий).

Но большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно

сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке

директора американского Института сельского развития Роя Простермана,

составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне

рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Федеральный закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие

"нормативной цены", которой должны были оперировать при передаче земли в

собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче

по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную цену

следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки

налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости

от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих

показателей должны были уже местные налоговые службы. Мартовское

постановление 1997 года "О порядке определения нормативной цены земли"

отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь местные власти

могут повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с условием,

чтобы она "не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные

участки соответствующего целевого назначения". Получается, что ориентиром

для нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в

свою очередь является цена рыночная, но откуда ей взяться, если рынка на

фермерскую землю как не было, так и нет?

Однако трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть

сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой

собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем

массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы продать или подарить ее,

участок должны выделить "в натуре" с согласия всего коллектива

собственников. Но и потом собственнику земельной доли не так-то просто ею

распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться

только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь

фирме, скажем, под строительство завода. Вот и выходит, что сделки с

долями заключаются пока, как правило, между родственниками в рамках села,

да и то потому, что куплю-продажу оформить выгоднее с налоговой точки

зрения, чем дарение.

Формирование цен на сельскохозяйственную продукцию

Необходимо отметить специфику образования цен на продукцию сельского

хозяйства. В противоположность другим сферам хозяйственной деятельности в

сельском хозяйстве цены диктуются худшими условиями производства, т.е. в

основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной с

худших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних землях в силу

большей урожайности появляется возможность получить больший доход в форме

дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему

плодородию и местонахождению земельных участков обусловлен тем, что земля -

ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена в

хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием населения и

многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно

обуславливает вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно,

понятие «худшие земельные участки» носит исторический, относительный во

времени и пространстве характер. На одном историческом этапе данный

земельный участок не был пригоден для земледелия, на другом - в результате

появившихся технологий и средств обработки земли его вовлекли в

хозяйственный оборот. Следовательно, те земельные участки, которые

считались худшими, переходят в разряд средних, а их место занимают другие,

худшие по сравнению с ними.

В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой

зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в

обратной зависимости от процентной ставки.

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с

учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих:

издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной

ренты.

Земельный кодекс

Проблема совершенствования правового регулирования земельных

отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и

широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и

в обществе в целом. Как известно Государственная дума преодолела вето

Президента на Земельный кодекс России. Главным спорным вопросом между

президентом и парламентом являлся вопрос о сельскохозяйственных землях,

которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. В

течение последних пяти лет, пока продолжается работа над Земельным

кодексом, парламент занимал жесткую позицию, исключающую возможность купли-

продажи сельскохозяйственных земель.

Для России важно не столько признание целесообразности земельного

рынка, сколько выбор подходящих путей и методов его формирования. Многих

пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Называются несколько опасностей. Насколько они реальны и можно ли от них

уберечься? За ответом уместно обратиться к мировому опыту.

- Опасность первая - состоятельные покупатели приобретут большие участки

сельхозугодий, что приведет к образованию "латифундий" латиноамериканского

типа с наемными работниками. Но исторически латифундии в Латинской Америке

возникали не через рынок, а были подарены колониальными властями: в

Бразилии - от лица португальской короны, в других странах - от испанской

короны. В Европе до земельных реформ крупные феодальные владения возникали

как королевский дар дворянству. Городские купцы от случая к случаю скупали

землю задолжавших знатных персон, но практически никогда большие поместья

не образовывались при скупке мелких участков. В России на латифундии более

всего похожи бывшие колхозы - участки в 5000 га, с сотнями работников и

производительностью втрое меньшей, чем на небольших (в несколько десятков

га) частных фермах Западной Европы.

Можно законодательно запретить иностранцам приобретать сельхозугодья,

как это сделано в США (в штатах Айова и Миссури), Канаде (в провинциях

Альберта и Манитоба), в Ирландии и Новой Зеландии, за исключением покупки

земли по предварительному разрешению государства. Можно также ограничить

размер участка, который приобретается одной семьей, как в Дании, Новой

Зеландии и других странах.

- Опасность вторая - банки завладеют большими участками при переходе

заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными

собственниками. Чтобы ограничить приобретение банками земель, целесообразно

обязать их продавать в течение двух лет (как в США) землю должника,

полученную вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.

- Опасность третья - городские спекулянты скупят землю и быстро

перепродадут за

большие деньги. Однако спекуляция процветает как раз при отсутствии

открытого рынка и рыночной цены земли, порождая криминальные способы ее

получения даром или почти даром. Опыт США свидетельствует, что спекуляция

земельными участками достигла наибольших размеров в периоды двойного уровня

цен: с одной стороны, чисто символических, которые устанавливались

государством в 60-е годы прошлого века при наделении поселенцев землей, с

другой - свободных рыночных цен на разрешенных государством земельных

аукционах (в основном для земель несельскохозяйственного пользования). Ныне

спекулятивные сделки на земельном рынке США не превышают 10% всех актов

купли-продажи участков.

Во многих странах с рыночной экономикой, где работает механизм

получения прибыли от быстрого рыночного оборота земли, применяется принцип

более высокого налогообложения на краткосрочное владение и, наоборот,

введены низкие налоги на доходы при долгосрочном владении. Например, в

1930 г. в США на доходы от продажи земли, находившейся во владении до

одного года, был введен налог в 100%, до двух лет - 80, до пяти лет - 60,

до десяти лет - 40, свыше десяти лет - 30%.

- Опасность четвертая - будет изменено целевое назначение сельхозугодий.

Существует богатый опыт законодательного ограничения. Так, в Дании

значительная часть сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на

зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной

категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более

строгий мораторий на срок, к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь

невелика. Большинство сельхозугодий в России используется сегодня

неэффективно. К примеру, небольшие частные финские фермы имеют показатели

по зерновым, вдвое превышающие российские. Если бы хотя бы две трети

российских земель использовались с финской эффективностью, Россия

превратилась бы в крупного экспортера зерна, а миллионы гектаров

сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.

- Опасность пятая - крестьяне неосмотрительно станут продавать права на

землю по

низким ценам. Опыт других стран и самой России снимает это опасение.

Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли

сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная

плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося

рынка. И в России не так уж активно шла торговля дачными и подобными

небольшими участками. Из 41 млн таких земельных участков в 1994 г. продано

100 тыс., в 1995 г. - 300 тыс., в 1996 г. - 1 млн. Годовой оборот земли

составляет в среднем 2,5%, что соответствует нижней границе нормального

годового оборота в странах с развитой рыночной экономикой.

Провозглашая право свободного владения земельной собственностью,

Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы

правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным

законом. Роль такого закона и призван сыграть Земельный кодекс.

Земельный кодекс в нынешнем варианте решает вопрос получения

гражданами России земельных участков для организации крестьянского

хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства,

огородничества, и животноводства, индивидуального жилищного, дачного

строительства и т.д. Но в нем содержатся жесткие ограничения правомочий по

распоряжению земельными участками и долями, по существу отрицается ипотека.

Следовало бы признать за собственником право распоряжения земельными

участками, в том числе и сдачу их в залог под выполнение кредитных или иных

обязательств. Без залога земли товаропроизводителю сегодня не решить своих

финансовых проблем. Разрешите регулируемый земельный оборот, поставить

преграды латифундизму, спекуляции – вот о чем сегодня говорят сами

крестьяне, не по наслышке знающие истинные проблемы села.1

Министр экономического развития и торговли Герман Греф сообщил,

что законопроект будет внесен в Госдуму в период весенней сессии.

Предполагается, что земли промышленного назначения, земли городов,

охраняемые территории, лесной фонд будут равноправными с точки зрения формы

собственности на них. «Мы придерживаемся принципа равенства всех категорий

земель», - подчеркивает министр.

При этом также было сказано, что «мы не будем ломать сложившуюся

систему земельных отношений в России после планируемого вступления в силу

Земельного кодекса». По его словам, с началом действия земельного кодекса

правительством предусмотрен переходный период для приведения в порядок

земельных отношений. Его введение обусловлено необходимостью преодоления

некоторой дестабилизации, которая неизбежно возникает после

законодательного закрепления правовых норм регулирования земельного

оборота.

Правительственная концепция земельного кодекса не включает в себя

принципы правового регулирования оборота сельскохозяйственных земель.

Отдельный закон об обороте сельскохозяйственных угодий последует сразу же

за принятием земельного кодекса. Этот специальный нормативный акт будет

разработан до конца года. Правда, как отметил Греф, принят он будет лишь в

начале 2002 года. 2

1 Справочник «Социально-экономические проблемы России». Гл. 7.

2 Е. Власова. «Земельный кодекс появится грядущей весной?». Независимая

газета 10.02.2001

* * *

Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это

национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Начатая в

1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система

земельного законодательства. Земельный ранок и его инфраструктура находятся

в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения,

пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют

осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным

хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные

участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм

начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех

уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного

использования, идет деградация и снижение плодородия почв. при этом

финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по

остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к

ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

Выходом из такого сложного положения является определение основных

направлений государственной земельной политики и разработка системы

стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской

Федерации.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования

земельных отношений и создания российской национальной системы

землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей,

ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении

земли.

Список литературы

1. Л.И. Абалкин. Российская школа экономической мысли: поиск

самоопределения. М. 2000. С.19-31.

2. Справочник «Социально-экономические проблемы России». Гл. 7. Аграрная

реформа.

3. Е. Власова. «Земельный кодекс появится грядущей весной?». Независимая

газета 10.02.2001.

4. Г.Х. Попов. О Столыпинской реформе. М. Экономика 1997. С. 45-47.

5. В.П. Денисов нач. Департамента аграрной полититки Министерства сельского

хозяйства и продоаольствия РФ. «Уроки аграрной реформы». Труды вольного

экономического общества. М. 1997. С.98-100.

6. Г.И. Шмелев. «Земля - Россия».Труды вольного экономического общества. М.

1997. С. 110-113

7. Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в РФ на 1999-

2002 годы». Утверждена постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999г.

№ 694

8. М. Трудолюбов. «Под паром». Журнал «Итоги», 15.12.1997г.

9. В.Я. Иохин. Учебник Экономичкеская теория. М. Юрист. 2000г.

Страницы: 1, 2