Возвратность кредита и меры по обеспечению возврата банковских ссуд

недвижимости), арест имущества, аренда, доверительное управление,

установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а

также заявления о праве требования.

В соответствии с Указом была образована Федеральная комиссия по

недвижимому имуществу и оценке недвижимости (ФКНИОН). Эта комиссия была

учреждена как федеральный орган исполнительной власти, подчиненный

непосредственно Президенту РФ, при решении вопросов, закрепленных за ним

Конституцией РФ. Эта федеральная комиссия обеспечивает ведение Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Появление Единого реестра должно существенно облегчить получение

информации о правовом статусе объектов недвижимости. Многим юридическим и

физическим лицам, участвующим в ипотечном кредитовании, приходится на

собственном опыте убеждаться, как сложно получить такую информацию. В

ситуации, когда в регистрации сделок по недвижимости задействовано

несколько органов, сведение информации о них в Едином реестре (как это

предусмотрено Указом) имеет большое практическое значение.

Начиная с 1994 года на территории российской столицы московским

правительством введена Единая система регистрации земель и единого реестра

договоров залога. Регистрация договора о залоге, договора об ипотеке

означает включение в названный реестр всех сведений относительно

обеспечиваемого залогового обязательства, срока залога, реквизитов сторон

упомянутых договоров.

Опыт, накопленный в Москве по созданию единой системы регистрации

залога, поможет становлению этой службы во всероссийском масштабе.

Одним из видов залога с оставлением имущества у залогодателя является

залог на товары в обороте и переработке. Этот вид залога хорошо известен в

хозяйственной практике и широко применяется для обеспечения кредитов,

выдаваемых банками по обороту материальных ценностей, под сезонные

накопления товаров и др. Особенность такого залога заключается в том, что

его предметом является не конкретное имущество, а товары определенного вида

(зерно, хлопок, уголь, мебель, сигареты, напитки, обувь и др.). Уменьшение

стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной

части обеспеченного залогом обязательства, если иное не предусмотрено

договором.

При нарушении залогодателем условий этого вида залога залогодержатель

вправе приостановить операции с ним до устранения нарушений путем наложения

на заложенные товары своих знаков и печатей.

Залог товаров в обороте и переработке — одна из перспективных форм

обеспечения обязательств. С одной стороны, она не связывает руки

залогодателю, предоставляя ему возможность свободно владеть, пользоваться и

распоряжаться заложенным товаром, осуществляя его замену другим. С другой

стороны, и интересы кредитора обеспечиваются достаточно надежно, поскольку

любой товар, поступивший залогодателю, становится предметом залога. Поэтому

даже гибель предмета залога не означает прекращения последнего, так как

таким предметом становится вновь поступивший товар.

2.2. Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю (заклад)

В качестве заклада, оставляемого в распоряжении залогодержателя, могут

быть различные виды имущества (автотранспорт, золото и другие драгоценные

металлы, валюта, фондовые ценности). Под фондовыми ценностями понимаются

свободно обращающиеся на биржевом рынке ценные бумаги (акции и облигации

предприятий, государственные ценные бумаги), должным образом

зарегистрированные в уполномоченном депозитарии или реестре. О передаче

ценных бумаг в залог должна быть сделана соответствующая запись в

депозитарии или реестре. До аннулирования этой записи залогодатель не может

реализовать эти ценные бумаги.

При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она

может быть передана залогодержателю, чем банки-кредиторы практически всегда

и пользуются.

В качестве заклада может использоваться залог валютных ценностей

(иностранная валюта, ценные бумаги в иностранной валюте), золото и другие

драгоценные металлы в изделиях. Здесь особенно важно, что подобные операции

разрешены лишь уполномоченным банкам, имеющим соответствующие лицензии.

Интересно, что Центральный банк при кредитовании принимает в качестве

заклада золото и драгоценные металлы в изделиях и государственные ценные

бумаги.

Обеспечением по ссудам успешно служат залоговые счета заемщика в банке-

кредиторе с оговоренным неснижаемым остатком, размер которого покрывает 1-2

годовых платежа по основной сумме долга плюс проценты.

Кроме того, предпочтение также отдается депозитам заемщика, размеры

которых колеблются, достигая иногда 100% суммы кредита плюс проценты по ним

(ставку по этому залогу-депозиту банк исправно выплачивает). Подобные

способы обеспечения практикуют Внешторгбанк, Уникомбанк и другие солидные

банки России.

В условиях обострения проблемы неплатежей весьма перспективно выглядит

схема, предложенная ОНЭКСИМБАНКом (контролирующим нефтяную компанию

«СИДАНКО»), по финансированию снабжения нефтепродуктами в Якутии под залог

(заклад) драгоценных металлов и камней, добываемых на территории

республики.

Российским законодательством предусматривается два режима обращения

взыскания на заложенное имущество: в судебном или внесудебном порядке.

Судебный порядок был предусмотрен еще в Законе РФ «О залоге». Внесудебный

порядок впервые появился в связи с вступлением в силу ГК РФ.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного

недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании

нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем,

заключенного после возникновения причин для обращения взыскания на предмет

залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное

недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся

непосредствен но в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.

В ряде случаев взыскание на заложенное имущество может быть обращено

только по решению суда, когда:— для заключения договора о залоге требуется

согласие или разрешение другого лица или органа;

— предметом залога является имущество, имеющее историческую,

художественную или иную культурную ценность для общества;

— залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Законом предусмотрена обязательная регистрация движимого имущества

(транспортных средств) в Госавтоинспекции в том районе, где транспортное

средство стоит на учете. Залогодержатель (владелец автомобильного

транспорта) представляет в автоинспекцию соответствующее заявление и

предъявляет договор о залоге. Автоинспекция выдает залогодателю и

залогодержателю свидетельство о регистрации автомобиля. За эти услуги

автоинспекция взимает плату в размере пятикратной установленной законом

суммы минимальной месячной оплаты труда.

Когда предметом залога являются права требования (например, депозит в

банке), права аренды и другие имущественные права, взыскание на них может

быть наложено (если не выполнено кредитное обязательство), как правило, в

судебном порядке.

Если предметом залога являются имущественные права, ограниченные

сроком действия, то они переходят к банку-залогодержателю лишь до окончания

этого срока.

Законом предусмотрено прекращение залога в следующих конкретных

случаях:

— с прекращением обязательства, обеспеченного залогом; — если законодатель

уведомил залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения

заложенного имущества;

— в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если

залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет

залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не

предусмотрено иное;

— в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в

ситуации, когда его реализация оказалась невозможной (то есть когда

залогодатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога в

течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися).

Ранее уже упоминалось о праве кредитора обратить взыск на предмет

залога, если заемщик (залогодатель) не выполнил условия погашения кредита.

Однако на практике все намного сложнее.

Во-первых, для того чтобы реализовать транспортные средства или

недвижимость (здания, сооружения и т. д.), которые являются предметом

залога, необходимо решение суда, вступающее в законную силу, если должник

не согласен добровольно расстаться с предметом залога. Рассмотрение дела в

суде может затянуться весьма надолго, в лучшем случае не менее двух

месяцев. В худшем случае судопроизводство может длиться и полгода, и год.

Не менее месяца уйдет на кассационное разбирательство, если одна из сторон

подаст соответствующую жалобу. Итак, в суде рассмотрение обращения

относительно взыскания на предмет залога затянется в лучшем случае на три

месяца. Если же дело подведомственно арбитражному суду, то кредитор получит

соответствующее решение не раньше чем через три месяца (два месяца

рассмотрения плюс месяц до вступления решения в законную силу). Еще минимум

месяц может понадобиться на рассмотрение апелляционной жалобы.

Во-вторых, при обращении в суд или арбитражный суд истец обязан

уплатить государственную пошлину: 15% суммы иска в суде и 5% (в зависимости

от размера требования) — в арбитражном суде.

В-третьих, если залогодержатель согласен добровольно расстаться с

предметом залога, то кредитор с должником при участии нотариуса заключают

соглашение. При этом требуется заплатить государственную пошлину в размере

трех процентов цены заложенного имущества.

Таким образом, имея на руках решение суда, вступившее в законную силу,

либо нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на

заложенное имущество, кредитор оказывается перед проблемой реализации

заложенного имущества.

Реализация заложенного имущества проводится путем продажи с публичных

торгов в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом РФ и ГК

РФ.

Желающие принять участие в торгах приходят в суд к судебному

исполнителю, подают соответствующее заявление и вносят на депозит суда

сумму в размере 10% начальной продажной цены заложенного имущества.

В торгах не имеют право участвовать государственные предприятия,

учреждения и организации, кооперативные организации, их объединения, другие

общественные организации, а также должностные лица местных органов власти,

внутренних дел и члены их семей.

Торги начинаются с объявления судебным исполнителем начальной цены

заложенного имущества. Имущество считается проданным покупателю, который

предложил наивысшую цену. Сумма, внесенная на депозитный счет лицом,

купившим с торгов имущество, зачисляется в счет покупной цены. Оставшимся

участникам торгов внесенные ими деньги на депозитный счет суда возвращаются

после торгов.

Таким образом, практика, обобщенная в вышеприведенных положениях,

показывает невыгодность ситуации, в которой оказывается кредитор. Это

положение складывается в процессе обращения взыскания и реализации

заложенного имущества.

В этих условиях рекомендации, которые можно предложить кредиторам

(потенциальным залогодержателям), сводятся к следующему:

1. Максимальная сумма кредита не должна превышать 10-15% стоимости

залога, хотя во всех учебниках по банковскому делу рекомендуемый размер

кредита не должен быть более 75-90% стоимости заложенного имущества. Дело в

том, что после процедуры реализации заложенного имущества вырученная сумма

окажется недостаточной для удовлетворения всех требований залогодержателя

(процентов, неустойки, возмещения убытков, судебных и прочих расходов по

взысканию).

2. Необходимо заранее предусмотреть в кредитном договоре и в договоре

залога передачу спора на рассмотрение третейского суда.

3. Не следует принимать уже заложенное имущество в обеспечение

обязательства

должника, то есть выступать последующим залогодержателем.

Банковский кредит под залог недвижимости в нормальных экономических

условиях — один из самых популярных и привлекательных для кредитора. Такой

кредит оформляется в промышленно развитых странах закладной ценной бумагой,

которая соединяет в себе свойства кредитного договора и залога. Облигации,

выпускаемые под обеспечение закладных ценных бумаг, имеют часто на Западе

более высокий рейтинг надежности, чем облигации промышленных корпораций,

так как они обеспечены ликвидным залогом.

В то же время любая банковская система может выдать ограниченное

количество ипотечных кредитов в силу их долгосрочного характера и

значительных рисков. Эту проблему можно решить, как показывает зарубежный

опыт, с помощью государства, которое для этих целей создаст вторичный рынок

закладных ценных бумаг и гарантирует обращение на нем долговых

обязательств.

Как показывает зарубежная практика, государство создает свои мощные

ипотечные агентства, которые покупают закладные ценные бумаги у банков с

некоторой маржей и выпускают под их обеспечение облигации.

Правительственные гарантии повышают ликвидность рынка. Банки за счет

средств, вырученных от продажи закладных, выдают новые ипотечные кредиты,

снова продают их специализированным эмитентам переходных облигаций, те

эмитируют под их обеспечение облигации, продают их частным инвесторам, а на

аккумулируемые гигантские ресурсы строится и модернизируется жилье.

Такой механизм при определенных условиях может работать и в России.

Конечным инвестором строительства являются покупатели облигаций, то есть

частный сектор во всем его многообразии. Государство же за счет своих

вливаний лишь помогает вначале развернуть ипотечное кредитование. Однако

чтобы в России запустить подобный механизм, требуется не только реализовать

нормы, заложенные в Указе Президента РФ «О дополнительных мерах по

реализации ипотечного кредитования» (1995 г.), но и принять новые

законодательные акты.

3. Поручительство

Одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения

кредитного обязательства является поручительство.

Поручитель обязуется перед кредитором отвечать за исполнение заемщиком

его обязательства полностью или частично. Поручительство могут давать как

юридические, так и физические лица.

Для оформления отношений по поручительству между поручителем и банком-

кредитором подписывается договор поручительства.

На практике встречаются три случая заключения договора поручительства:

— после того как подписан кредитный договор между банком-кредитором и

заемщиком;

— до подписания кредитного договора. Это наиболее часто встречающийся

случай, когда банк оговаривает оформление предоставления кредита только

после получения поручительства за заемщика;

— одновременное подписание с кредитным договором трехстороннего договора

поручительства. Этот документ подписывает банк-кредитор, заемщик и

поручитель.

Заключение трехстороннего договора встречается на практике и не

противоречит действующему законодательству.

Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора

поручительства.

В договоре поручительства должны быть указаны условия, позволяющие

определять, за исполнение какого обязательства дано поручительство.

Поручительство может быть полным (на всю сумму кредита и процентов по нему)

или частичным (например, только по процентам). В договоре предусматриваются

порядок и обстоятельства, при которых поручитель обязан выполнить свои

обязательства. Законом определяется ответственность поручителя.

При исполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного

поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед

кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не

предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

При солидарной ответственности кредитор вправе требовать погашения как

от должника и поручителя совместно, так и от любого из них в отдельности,

как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного

удовлетворения от одного из солидарных должников (заемщика или поручителя),

имеет право требовать недополученное от другого солидарного должника.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник,

включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и

других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим

исполнением должников, если иное не предусмотрено договором поручительства,

то есть объем ответственности поручителя равен объему ответственности

заемщика. Но в договоре может быть установлена ограниченная ответственность

поручителя путем определения суммы поручительства, либо указанием на

определенную часть убытков, оплату которых гарантирует поручитель

(например, сумму неоплаченных процентов).

Возможны случаи, когда юридические или физические лица совместно дали

поручительство, и они отвечают перед кредитором солидарно, если иное не

предусмотрено договором поручительства.

При установлении отношения банка с поручителем необходимо учитывать,

что при отсутствии указания в договоре поручительства о солидарной

ответственности с должником поручитель несет субсидиарную (дополнительную)

ответственность. В этом случае кредитор в первую очередь должен обратить

взыскание на должника. И ответственность поручителя возникает только в

случае, если в результате этого долг по кредитному договору не был погашен.

Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или

кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное

требование, то это требование может быть предъявлено лицу, несущему

субсидиарную ответственность.

Лицо, несущее субсидиарную ответственность (в данном случае

поручитель), должно до удовлетворения требования, предъявленного ему

кредитором, предупредить об этом основного должника. А если к лицу,

несущему субсидиарную ответственность, предъявлен иск, то ему следует

привлечь основного должника к участию в деле. В противном случае основной

должник имеет право выдвинуть против требования лица, отвечающего

субсидиарно, возражения, которые он имел против кредитора.

Важно отметить, что отношения между поручителем и должником не влияют

на характер отношений между поручителем и кредитором, если иное не

предусмотрено договором поручительства.

Бывает так, что отношения между заемщиком и поручителем прекратились,

и договор, заключенный между ними о сотрудничестве, расторгнут. Но,

ссылаясь на этот договор, поручитель оформил договор поручительства с

банком-кредитором. Заемщик не заплатил долг. Кредитор потребовал выполнения

солидарного обязательства от поручителя, а тот отказывается это сделать,

говоря о том, что правовые отношения его с заемщиком прекратились. Эти

доводы были судом отвергнуты, и он обратил внимание на то, что

поручительство представляет собой договор между поручителем и кредитором и

подлежит исполнению. По закону поручитель несет не только ответственность,

но и пользуется определенными правами. Право поручителя — выдвигать против

требования кредитора возражения, которые мог бы представить должник, если

иное не вытекает из договора поручительства. Поручитель не теряет права на

эти возражения даже в том случае, если должник от них отказывается или

признал свой долг.

К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по

этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю в

том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора.

Поручитель также вправе требовать от должника уплаты кредитов на сумму,

выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с

ответственностью за должника.

По исполнению поручителем обязательства кредитор обязан вручить

поручителю документы, удостоверяющие требование к должнику, и передать

права, обеспечивающие это требование. Эти правила применяются, если иное не

предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручителя с

должником.

Законом предусмотрено, что должник, исполнивший обязательство,

обеспеченное поручительством, обязан незамедлительно известить об этом

поручителя. В противном случае поручитель, в свою очередь исполнивший

обязательство, вправе взыскать с кредитора необоснованно полученное либо

предъявить регрессивное требование к должнику. В последнем случае должник

вправе взыскать с кредитора лишь необоснованно полученное.

Следует отметить конкретные случаи прекращения поручительства:

— с прекращением обеспеченного поручительством обязательства;

— с изменением этого обязательства, влекущего увеличение ответственности

или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия

последнего;

— с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством

обязательству, если поручитель не дал кредитору согласия отвечать за нового

должника;

— если кредитор отказался принять надлежащее исполнение, предложенное

должником или поручителем;

— по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно

дано. Когда такой срок не установлен, поручительство прекращается, если

кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного

поручительством обязательства не предъявит иска к поручителю;

— если кредитор не предъявит иска к поручителю в течение двух лет со дня

Страницы: 1, 2, 3