Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ

опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских

активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит

банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов

для ипотечного кредитования:

1) ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты

населения и юридических лиц);

2) ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные

линии российских и иностранных кредитных организаций, средства

институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести также

средства на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета

предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы

средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для

приобретения жилья).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со

стороны населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее

возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для

ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее

мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а

законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию

вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых”

источников считается более предпочтительным для банков способом

привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными

фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы

ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков,

выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся

за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы

(коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения

быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы

собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на

вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного

жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом,

целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя

как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий

рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные

кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными,

и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке

ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных

облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами

кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих

закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения

инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ),

являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных

инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные

бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых

будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п.

3.4 Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63 “О порядке осуществления операций

доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными

организациями РФ” кредитная организация – доверительный управляющий не

может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в

доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве

доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в

договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя

могут быть использованы в ипотечном кредитовании.[37]

3.4. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

и перспективы его развития

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования

происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем

ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования

является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием

инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному

жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью

эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким

образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и

отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в

который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от

долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования

призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе

Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и

жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами

объединенной рабочей группы представителей государственных органов и

иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой

дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го

августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании

Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного

общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн.

деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на

100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает

Мингосимущество России.

При создании Агентства в значительной степени использовался

положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной

национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация

является единственным акционером агентства. Такая форма организации была

выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной

организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя

Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.[38]

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии

ипотечного кредитования;

анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными

кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного

кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации

ипотечного кредитования;

осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам

ипотечного кредитования;

проведение семинаров, учебных курсов;

оказание консультативной помощи;

оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг,

обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального

института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение

ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные

жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на

средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут

привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых

Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные

государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для

инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов

в жилищный сектор экономики.[39]

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками,

присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество

предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя

рисков.

Опыт Агентства по выкупу закладных в регионах показывает, что сегодня

востребован ипотечный кредит в размере от 300 до 400 тыс. руб. Необходимо

разобраться, от чего зависит эта сумма. Прежде всего, как показывает анализ

ипотечного рынка, что значительная часть семей, берущих ипотечный кредит,

уже имеет какое-то жилье, и, прежде всего, люди стремятся улучшить свои

жилищные условия. При среднем размере увеличения площади на 30 квадратных

метров кредит в среднем составляет 300 тыс. руб. Если семья приобретает

первое собственное жилье, то для средней возрастной группы это, как

правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому нужен кредит при

текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой семьи, соответственно, квартира

меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб. (таб. №1)

Таблица №1

Доступность 15% ипотечного кредита в 2003 году

| |Пророст |Сумма |Необходимый |

| |жилой |кредита,|уровень сбережений, |

| |площади, |руб. |руб. в месяц |

| |кв. м | | |

| | | |20 лет, |20 лет, |30 лет, |

| | | |равные |индексир. |индексир. |

| | | |платежи |платежи |платежи |

|Улучшение |30 |300 000 |4000 |2550 | |

|жилищных | | | | | |

|условий | | | | | |

|Покупка первого| | | | | |

|жилья | | | | | |

|- для средней |60 |420 000 |5590 |3570 | |

|семьи | | | | | |

|- для молодой |40 |280 000 |3730 |2380 |2090 |

|семьи | | | | | |

На данной таблице видна зависимость необходимых сбережений, которыми

должна располагать семья в зависимости срока и схемы погашения кредита. По

мнению Александра Николаевича Семеняка (генеральный директор ОАО «Агентство

по ипотечному жилищному кредитованию»), «если Агентство сможет убедить

первичных кредиторов использовать погашение кредитов не с плоской шкалой, а

с нарастающими платежами, то есть индексировать их, привязав их к инфляции,

то тогда требования к сбережениям могут быть понижены. А для молодой семьи

срок кредитования с 20 лет, который сегодня является типовым, может быть

увеличен до 30 лет. И поэтому молодая семья, если они на двоих сберегают 2

тыс. руб. в месяц, может купить себе первое жилье в собственность. Таким

образом, приведенные цифры опровергают стереотип, что 20-летний ипотечный

кредит под 15% годовых в рублях доступен только богатым».

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня

российская ипотека – это малочисленность первичных кредиторов, которые не

могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня

выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами

Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе,

потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них

ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств

региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в

развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов

ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое

количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами

активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную

возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг,

сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет),

получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность

активов, возможность более эффективно работать с предприятиями

строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои

ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы,

а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство,

привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает

банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными

программами на базе стандартных рублевых кредитов.

На рис. 2 показано, как работает двухуровневая система

рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.

Гарантии по ипотечным

ценным бумагам

Размещение

Ипотечных ценных

бумаг

Гарантии по

обязательствам

регионального

оператора

Рефинансирование

регионального Продажа

оператора закладных

Рефинансирование

первичного

кредитора

Продажа закладных

Ипотечный Залог жилья

кредит

Купля-продажа

квартиры

Страхование

квартиры Проведение

Оценка

и жизни сделки

рыночной

заемщика купли-

продажи стоимости

Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и

участников ипотечного рынка.

Рис. 2

Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый

рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты

людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает

работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его

перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк.[40] Банк, как

первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам,

разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской

Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в

каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и

формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою

очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на

базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных

ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг,

направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски

между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах

долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие

региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования

ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание

процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои

первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование

кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах

первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10

тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту

на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью

15% в рублях.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам

Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент

может продать его Агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является

высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным

кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора,

он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

На сегодняшний день, еще раз упомяну, ставку которую рекомендует

Агентство составляет 15% годовых в рублях, и данная доходность, которую

получает первичный кредитор при фактически краткосрочном вложении, на 5

процентных пунктов выше текущей доходности ГКО ОФЗ. Поэтому данный бизнес

является достаточно эффективным и диверсифицирует в целом бизнес финансовых

институтов.

По мнению Александра Семяника: «валюта баланса и капитал не являются

ограничением для первичного кредитора в данной схеме. То есть, небольшие по

величине банки и риэлторы могут наравных конкурировать с большими

компаниями. Если они будут проявлять активность, они будут завоевывать все

большую долю на рынке».

Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в

дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными

кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен

гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе -

сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по

месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Такую схему Агентство в рамках пилотного проекта отработало и

заключило договор с Всероссийским банком развития регионов. По словам

Александра Семяника: «мы готовы обсуждать это с другими, прежде всего,

крупными филиальными банками и специализированными банками также».

С сентября прошлого года по март текущего года ставка рефинансирования

была установлена 18% годовых и со II квартала текущего года снижена на 3%.

Стандарты рекомендуют, чтобы ставка кредитования устанавливалась на уроне

ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Так проще с точки зрения

бухгалтерского учета и налоговых последствий.

Данное снижение отражает ситуацию на российском финансовом рынке,

прежде всего, снижение учетной ставки Банком России, текущую доходность и

среднесрочную тенденцию на рынке государственных ценных бумаг. Одновременно

Агентство приняло решение внести по согласованию с заемщиками поправку в

ранее приобретенные агентством ипотечные кредиты о снижении с апреля

текущего года ставки по ним также до уровня 15% годовых.

Таким образом, те, кто брал кредиты в прошлом, и те, кто возьмет их

сейчас, будут в равных условиях. Данная мера направлена, прежде всего, на

увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение

эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения

объемов ипотечного кредитования.

Следует также отметить, что данная мера обеспечивает большую

стабильность системы, поскольку значительно снижает риск единовременного

погашения ранее выданных кредитов.

Говоря о перспективах развития Агентства, то можно сказать, что во 2

квартале текущего года Агентство ожидает, что количество субъектов

Российской Федерации, с которыми оно заключило соглашения, возрастет с 29

до 44. При этом конвейер рефинансирования ипотечных кредитов заработает уже

в 16 регионах, включая такие регионы, как Москва и Ямало-Ненецкий

Автономный округ. Что касается Ямало-Ненецкого Автономного округа, говорит

Александр Семеняка: «на Президиуме Госсовета мы договорились, что мы

попробуем там отработать отдельно схемы для молодых семей, используя,

прежде всего, варианты, связанные с индексацией платежей. Данный регион в

прошлом активно использовал практику выдачи ипотечных кредитов за счет

средств регионального бюджета, но как губернатор доложил на Президиуме

Госсовета, они считают, что данная практика исчерпала себя и нужно

переходить на рыночные методы. И в рамках вот этого контекста мы

договорились сделать эксперимент, прежде всего, ориентируясь на молодые

семьи».

Таким образом, ожидая увеличения объемов ипотечного кредитования в

России, для того, чтобы быть в состоянии рефинансировать эти закладные,

Агентство планирует во 2 квартале разместить свои корпоративные облигации

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7