Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ

начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по

кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает

проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и

в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика

агентству и немножко оставляя себе.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не

связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью

депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой

ипотечные кредиты покупаются агентствами.

Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х

годов источником их средств был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным

кредитам определялись государством.

С 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок первые обеспеченные

ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился

третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных

кредитов.

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у

коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую

ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой

(mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются

платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага

агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом

недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже

выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу,

выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи (последняя крайне мала и

не превышает 250 базисных пунктов).

Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные

кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на

которую согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем

ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус

надежности ААА, и только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по

государственным ценным бумагам.

Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что

обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность

жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удается выселить

неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у

него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что

удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на

недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно

тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными

вернуть кредит.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS,

заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства

заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства

агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы

массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства

перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает

возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически

безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам,

таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в

ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели

ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США

это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми

кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и

существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть

выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это

кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч

долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно

выше.

Для сравнения, по числу институтов вторичного рынка мы не отстаем. У

нас их тоже три: Федеральное агентство ипотечного кредитования, Федеральная

ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство. Все собираются

покупать у банков ипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные

ценные бумаги и реализовывать их на международных фондовых рынках.

Очевидно, что если эти бумаги не получат госгарантию (либо гарантии

субъектов федерации), то есть будут обеспечены только заложенной

недвижимостью, инвесторы сочтут их высокорисковыми инструментами,

требующими высокой доходности. В случае же наличия госгарантий ставки по

этим бумагам будут близки к ставкам по еврооблигациям российских эмитентов.

Доходность, которую сейчас требуют инвесторы по последним, превышает 30%

годовых.

Агентства, выкупая у банков ипотечные кредиты, должны назначать ту

ставку, которую потребуют инвесторы, плюс свою маржу. Проблема состоит не

только в том, что ипотечные кредиты оказываются очень дорогими, но и в том,

что агентство не может знать, какую доходность будут требовать инвесторы

через несколько месяцев, потребных для выкупа у банков и формирования пула

ипотечных кредитов.

Так что даже если и найдется какой-либо источник средств на раскрутку

вторичного ипотечного рынка, создать его скорее всего все равно не удастся.

Если агентство выкупит на эти средства пул кредитов, предполагая разместить

его, скажем, под 30% годовых, а инвесторы из-за снижения по какой-либо

причине кредитного рейтинга гаранта согласятся приобретать бумаги из этого

пула не менее чем под 40%, агентство будет вынуждено объявить дефолт.

Учитывая тенденцию последних месяцев, такой сценарий более чем возможен.

Итак, привлечь дешевые ресурсы и создать широкомасштабное ипотечное

кредитование в России за счет вторичного рынка ценных бумаг пока нереально.

[25]

Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли,

по данным инспекции НПФ, 1160 млн. рублей (около 45 млн. долларов). Даже

если представить себе, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных

агентств около 20% своих средств (то есть столько, сколько сейчас занимают

в их инвестиционных портфелях все государственные ценные бумаги), то на

круг денег наберется примерно на четыре сотни ипотечных кредитов.

Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное

страхование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике,

общий сбор страховой премии по долгосрочному страхованию составляет около

200 млн. долларов в год. Однако до 85% этих договоров в реальности

представляют собой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные

для выплаты наличных без налогообложения. Таким образом, реальный ресурс,

на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из

которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) порядка 6

млн. долларов.[26]

Поскольку ряду организаторов ипотеки уже понятно, что нереально

создать широкомасштабное ипотечное кредитование в России за счет вторичного

рынка ценных бумаг, началось движение в сторону так называемой немецкой

ипотеки, которую более корректно следовало бы именовать контрактной

сберегательной системой.

2.4.2. Немецкая модель ипотечного кредитования

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для

ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного

финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-

ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс

(bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных,

поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том,

что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни

и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата

за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-

ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти

структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании -

строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные

ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений

(mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и

период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт

(отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому

берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги

на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму

ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим

возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя

обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный

кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно

привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5%

при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными

банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает

приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он

получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти

средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает

выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных

выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его

ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить

соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт

вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он

составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны

достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу.

Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Основным достоинством системы является ее полная прозрачность.

Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти

организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи

ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика

коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды

и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse

точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае

дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в

законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь

дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно

считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является

отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения

платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий

200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по

500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать

это.

Итак, "немецкая" система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может

быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования

в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии,

например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель

ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок

возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных

депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв

возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных

ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал

массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной

банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных

заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный

кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в

большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное

учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале

фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального

кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего

заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше

законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций,

работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в

виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя

гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие

нужды.[27]

Как обозначила начальник отдела Департамента банковского регулирования

и надзора ФЦБ РФ Ирина Антонова, заявившая, что в Законе «О банках и

банковской деятельности» нет понятия строительных сберкасс, поэтому

«достаточно сложно определить, будут ли строительные сберкассы осуществлять

свою деятельность как банки, либо как небанковские кредитные организации».

При этом она отметила, что привлекать вклады граждан могут только банки,

чей уставной капитал не должен быть меньше 5 млн. евро, а говорить о

создании специализированных ипотечных банков преждевременно. «Учитывая, что

индустрия ипотечного жилищного кредитования находится на начальной стадии

развития, а правовые взносы для ее развития требуют доработки, еще рано

говорить о создании специализированных банков. К этому вопросу следует

вернуться, когда будет принят пакет законопроектов по ипотечному жилищному

кредитованию», - заявила И.Антонова, добавив, что Банк России в отношении

строительных сберегательных касс окончательную позицию еще не выработал. В

свою очередь, один из разработчиков законопроекта о стройсберкассах –

директор Фонда «Институт экономики города» Наталья Пастухова заявила, что

«независимо от нашего отношения к стройсберкассам в России уже существуют

аналоги немецких касс. Правда, они абсолютно не соответствуют критериям, по

которым работают немцы. Их опыт основан на очень точном и жестком

законодательном правовом регулировании, потому что все прекрасно понимают

политические последствия от недобросовестного привлечения огромных денежных

сбережений населения».[28]

Сторонники контрактно-сберегательной системы пытаются обойти это

ограничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные

организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется периодом

внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования -

периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распространения

такие схемы не получили, так как, во-первых, вынуждают заемщика покупать

то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить

цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо

причине (например, из за недостаточного притока клиентов и, следовательно,

нехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой

участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым

владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.

Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки

сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения

банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности

убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства

в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если

переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее

раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная

организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной

государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года

активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о

работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не

решен.

Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный

государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все

инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены

"американской" моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет

времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно,

но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не

будет.[29]

З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ.

3.1. Порядок предоставления ипотечного кредита

коммерческими банками.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче

долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных

строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка

складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации

ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под

обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и

организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию

ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов

организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках

наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения

ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с

предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного

кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно

рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для

банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на

первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно

оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит

удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита,

то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано

объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же

кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного

заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего

рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность

заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе

учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба

и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается

существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка,

общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние

конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций –

отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.;

необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В

результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого

залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости,

например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество,

например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений

искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога

предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная

документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и

подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России

получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства

предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в

дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств

и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются

следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного

вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты,

доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата

жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые

долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и

передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные

в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего

принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При

положительном решении кредитного комитета соответствующий работник

составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление

ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи:

комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение

документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7