Іпотечне кредитування

Державна реєстрація об'єктів нерухомості

На сьогодні процедура державної реєстрації нерухомості регламентується Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, яке діє з метою належного забезпечення захисту права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб до прийняття й Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно: В редакції наказу Міністерства юстиції України від 28.01.2003 № 6/5

Проект Закону України «Про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна» стосується інтересів як усіx суб'єктів ринку нерухомості, так і державних відомств. Відповідно до цього закону створюються умови не тільки для захисту прав і законних інтересів суб'єктів ринку нерухомості, а й для створення майбутньої системи оподатковування та наповнення бюджету держави.

Основним завданням державної реєстрації об'єктів нерухомості є охорона прав їх власник, а також гарантія достовірної інформації про об'єкти нерухомості.

Усі об'єкти, що підлягають державній реєстрації й обліку, можна об'єднати в чотири групи:

об'єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі житлово-цивільного, комунального, господарського, промислового та іншого
призначення, їх комплекси, приміщення, споруди або їх частини й інше майно, яке законом віднесено до нерухомого);

права всіх форм власності (у тому числі державної, приватної, спільної -- часткової або сумісної, а такс ; право повного
господарського відання, оперативного управління ними та інші відповідні права на нерухомість, якщо інше не передбачене
Законом. У випадках, передбачених законодавством, державній реєстрації підлягають права щодо користування і здійснення
інших прав на об'єкти нерухомості);

інші речові права;

обтяження прав власності на нерухомість.

На відміну від права власності речові права осіб, що не є власниками, надають менший обсяг правомочностей їх власникам. Інші речові права -- це сервітути, емфітевзис та інші права. За своєю правовою природою вони є абсолютними, тобто суб'єкти таких прав можуть здійснювати свої правомочності самостійно, без сприяння третіх осіб. Навіть у випадку переходу права власності на суб'єкт нерухомості до іншої особи речові права осіб, що не є власниками, не припиняються, І вони можуть продовжити свої правомочності (дії) відносно майна. Тому будь-яке речове право, регламентоване новим Цивільним кодексом України, повинно бути зареєстровано.

Четверту групу об'єктів реєстрації складають обтяження прав власності на нерухомість; щодо здійснення розпорядження й інших повноважень власника об'єкта нерухомості, які випливають Із його застави (іпотеки), ухвали суду або господарського суду про забезпечення позову, постанови слідчого про вжиття заходів для забезпечення цивільного позову і конфіскації майна, заходів охорони спадкового майна та заборони відчуження нерухомого майна.

Об'єкти нерухомості і права на них, зареєстровані до набрання чинності Законом, вважаються зареєстрованими належним чином. Об'єкти нерухомості та права на них, які виникли до набрання чинності Законом, але не були зареєстровані, підлягають реєстрації відповідно до вимог Закону.

Державній реєстрації об'єктів нерухомості й прав на них передує обов'язкове обстеження цих об'єктів, а також перевірка наявності матеріалів інвентаризації, підготовлених органом технічної інвентаризації, який проводить державну реєстрацію.

Суб'єктами державної реєстрації є власники об'єктів нерухомості (фізичні та юридичні особи), володар прав на нього (користувачі, власники сервітутів та ін.), з одного боку, й органи, шо здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно, -- з іншого.

Державна реєстрація об'єктів нерухомості, які належать державі, здійснюється за державними підприємствами, установами та організаціями, на балансі яких перебувають такі об'єкти і яким передано право повного господарського відання щодо них. Державна реєстрація об'єктів нерухомості, що належать державі, а право оперативного управління ними передано державним підприємствам, організаціям та казенним підприємствам, здійснюється за цими підприємствами й організаціями. Обмежені речові права реєструються за їх володарями.

Юридичні ознаки об'єкта нерухомості

Для створення ринку нерухомості необхідно юридичне оформити нерухомість, тобто відповідно до затверджених форм кожному об'єкту нерухомості повинен бути присвоєний ідентифікаційний (кадастровий) номер -- стиснуте цифрове вираження набору характеристик об'єкта нерухомості, що виключає змішання (ототожнення) даного об'єкта нерухомості з іншим. Це своєрідне цифрове ім'я конкретного об'єкта нерухомості. Закон визначає ідентифікаційне (кадастрове) позначення -- закодований номер, який присвоюється кожному об'єкту нерухомості при його державній реєстрації прав і який не може повторюватися на території України.

В основному кадастровий номер оснований на винятковості просторово-географічного розташування кожного об'єкта нерухомості, що підлягає реєстрації. Кадастровий і технічний облік (інвентаризація) -- це вказівка ознак конкретного об'єкта нерухомості, на підставі яких даний об'єкт може бути виділений з маси однорідних речей із наступним цифровим вираженням ряду його характеристик (в основному просторово-географічних) за встановленою схемою. Кадастровий номер зберігається доти, доки об'єкт нерухомості, якому він був присвоєний, існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права. У випадку поділу, злиття, виділення об'єкта нерухомості знову утвореним об'єктам (об'єкту) нерухомості присвоюються нові кадастрові номери.

Процес обліку об'єктів нерухомості включає технічний та економічний опис, а також юридичне виокремлення (індивідуалізацію) об'єкта нерухомості, у результаті якого об'єкт одержує технічні, економічні характеристики та юридичний статус, що дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомості.

На кожний об'єкт нерухомості й на весь час існування формується реєстраційно-інвентарізаційна справа об'єкта з присвоєнням йому ідентифікаційного (кадастрового) номера. Згадана справа об'єкта нерухомості формується органом державної реєстрації прав при його первинній реєстрації і ведеться до його знищення. Зміст реєстраційно-інвентаризаційної справи та порядок її ведення визначаються Державним комітетом будівництва, архітектури і житлової політики України.

Об'єкти нерухомості -- це особливий об'єкт права власності, а права володіння, користування й розпорядження об'єктами нерухомості істотновідрізняються від прав володіння іншими видами майна. Скажімо, при продажу будинків, споруд та іншої нерухомості покупцеві одночасно передається право на ту частину земельної ділянки, що зайнята цими об'єктами нерухомості та необхідна для їх використання, навіть якщо в укладеному договорі спеціально не обумовлено право покупця на відповідну ділянку землі. Ці питання легко вирішуються, якщо продавцем земельної ділянки і пов'язаного з ним об'єкта нерухомості є одна й та сама особа. Коли земельна ділянка належить не власнику -- продавцю об'єкта нерухомості, а іншій особі, покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах, що й продавець будинку, споруди і т.п. При цьому не потрібна згода власника земельної ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із продавцем.

Державна реєстрація прав на об'єкти нерухомості здійснюється з метою визнання і підтвердження державою основ виникнення, переходу, обтяження або припинення прав на об'єкти нерухомості. Вона спрямована на впорядкування цивільного обороту й охорони прав власників нерухомості. Державна реєстрація повинна проводитися за єдиною системою записів по кожному об'єкту нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав (ЄДРП) на нерухоме майно, що зберігається безстрокове. Це означає, що не за-лишається можливості для афер із нерухомістю.

Єдиний державний реєстр прав -- інформаційна система даних про об'єкти нерухомого майна, їх власників та прав на ці об'єкти, зафіксованих у письмовій формі в спеціальних книгах-кадастрах й у вигляді записів в електронних базах даних. ЄДРП потиканий захищати законні інтереси громадян і юридичних осіб відносно прав на нерухоме майно.

Єдиний державний реєстр прав містить інформацію про існуючі та припинені права на нерухоме майно, дані про зазначені об'єкти та відомості про право володарів.

Державна реєстрація об'єкта нерухомості проводиться за його місцезнаходженням у межах відповідної адміністративно-територіальної одиниці (району, міста, району в місті). У випадках, коли об'єкт реєстрації розміщується на території кількох адміністративно-територіальних одиниць, відповідний орган державної реєстрації прав визначається власником такого об'єкта.

Така реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права для всіх осіб, оскільки вона не оскаржена в судовому порядку. Водночас реєстрація повинна носити відкритий, публічний характер. Про факт державної реєстрації об'єкта нерухомості у Державному реєстрі прав органом державної реєстрації прав може надаватись інформація без зазначення будь-яких інших відомостей щодо такого об'єкта. Відомості можуть надаватись юридичній або фізичній особі на підставі її письмового звернення.

Необхідно звернути увагу на те, що відкритість відомостей про відповідні права на об'єкт нерухомості обмежена, що можна витлумачити як захист особистої і комерційної таємниці.

Якщо власник об'єкта нерухомості або правовласник обмежив вільне надання відомостей про належність йому об'єкта нерухомості та прав на нього такі відомості надаються тільки за його згодою.

Сам правовласник має право одержувати інформацію про те, які особи (фізичні та юридичні) запитували й одержували відомості про права на відповідні об'єкти нерухомості, що також можна розцінити як захист інтересів правоволодаря.

Держава гарантує права на об'єкти нерухомості, і вони стають товаром тільки після державної реєстрації. Наприклад, при продажу комерційного об'єкта нерухомості сторони зобов'язані здійснити спочатку державну реєстрацію укладеного договору на його продаж, потім за передавальним актом -- фактичну передачу цього об'єкта покупцю, після чого провести державну реєстрацію права власності покупця на цей об'єкт нерухомості.

Недотримання сторонами державної реєстрації правочинів з об'єктами нерухомості тягне за собою недійсність правочину. Однак, якщо правочин, що вимагає державної реєстрації, вчинений у належній формі, але одна зі сторін ухиляється від його реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію правочину. У цьому випадку правочин реєструється відповідно до рішення суду. Закон установлює негативні наслідки для сторони, що необґрунтоване ухиляється від державної реєстрації укладеного правочину: вона повинна відшкодувати іншій стороні збитки, спричинені затримкою в реєстрації правочину.

Органи державної реєстрації нерухомості

Відповідно до проекту Закону «Про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна» в Україні державну реєстрацію об'єктів нерухомості, прав на неї та обтяжень, а також ведення Державного реєстру прав здійснюють органи технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомості й прав на неї (Бюро державної реєстрації прав). У межах адміністративно-територіальної одиниці (району, міста, району в місті), яка становить реєстраційний округ, утворюється та діє лише одне Бюро держав-ної реєстрації прав.

В систему органів державної реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна входять

Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України;

територіальні [районні (у сільських районах) та міські] органи державної реєстрації прав на нерухомість;

кваліфікаційна комісія державних реєстраторів прав;

архіви органів державної реєстрації прав.

Методологічне і нормативне забезпечення діяльності органів державної реєстрації прав здійснюється Державним комітетом будівництва, архітектури та житлової політики України спільно з Міністерством юстиції України.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно, а також надання інформації про зареєстровані права, видачу відповідних документів, надання відомостей Державного реєстру прав та послуги, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухомість, здійснюються на платній основі в розмірах, установлених Бюро державної реєстрації прав.

Порядок здійснення державної реєстрації нерухомості

Реєстраційна процедура починається з прийому від заявника документів на державну реєстрацію прав реєстратором.

Порядок проведення державної реєстрації прав і перелік правовстановлюючих документів щодо її проведення мають затверджувати Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України спільно з Міністерством юстиції України,

Згідно з діючим Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно до Бюро технічної інвентаризації (БТІ) разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлюючі документи.

При реєстрації прав власності на нерухоме майно, які виникли відповідно до договорів про відчуження нерухомого майна, що згідно із законодавством не потребують обов'язкового нотаріального посвідчення, подається також довідка про відсутність або наявність арештів з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, яка видається на підставі відповідного запиту БТІ.

Для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно власник (власники) або належним чином уповноважена особа подає заяву встановленої форми.

Під час подання заяви про реєстрацію прав власності фізична особа повинна пред'явити документ, що посвідчує її особу, а у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи -- документ, що підтверджує повноваження діяти від імені цих осіб.

Якщо документи про державну реєстрацію прав подано не в повному обсязі або не внесено плату, державний реєстратор прав протягом трьох робочих днів приймає рішення про призупинення державної реєстрації прав і письмово повідомляє про це заявника із зазначенням підстав призупинення та пропозицій щодо усунення виявлених порушень. Якщо протягом ЗО календарних днів заявник не усунув порушення, які зумовили призупинення державної реєстрації прав, державний реєстратор виносить рішення про відмову в її проведенні.

Державна реєстрація новостворюваного об'єкта нерухомості та права власності на нього при його первинній реєстрації проводиться протягом 10 робочих днів із дня отримання органом державної реєстрації прав усіх необхідних для цього документів.

Державна реєстрація прав на об'єкт нерухомості, які виникли після його первинної реєстрації (поточна реєстрація), а також обтяжень, які випливають із іпотеки (застави) об'єкта нерухомості, та інших обтяжень, крім перелічених у частині третьої цієї статті, проводиться протягом 10 робочих днів із дня отримання органом державної реєстрації прав усіх необхідних для цього документів.

Державна реєстрація обтяжень, які випливають із рішень судових та правоохоронних органів і органів податкової служби, здійснюється протягом п'яти робочих днів із дня отримання органом державної реєстрації прав необхідних для цього документів.

Відмова в державній реєстрації можлива у випадках, коли

подані правовстановлюючі документи не підтверджують права на нерухоме майно та наявності обтяжень, реєстрації
яких вимагає заставник;

відсутній об'єкт нерухомості або не проведено повного комплексу робіт із його технічної інвентаризації та не
оформлений паспорт об'єкта нерухомості;

об'єкт нерухомості не підлягає реєстрації на території відповідного реєстраційного округу;

об'єкт нерухомості не закінчено будівництвом і не прийнято в експлуатацію в установленому законодавством порядку;

будівлі й споруди мають тимчасове призначення;

з інших підстав, передбачених законом.

Про відмову у державній реєстрації прав державний реєстратор протягом трьох робочих днів після прийняття відповідного рішення письмово повідомляє заявника.

Після визнання поданих документів відповідними установленим вимогам реєстратор вносить реєстраційні записи в ЄДРП. З моменту внесення цих записів право (обтяження права) -- тобто виникнення, перехід або припинення такого -- вважається зареєстрованим.

Після проведення державної реєстрації прав на відповідному правовстановлюючому документі державним реєстратором робиться реєстраційний напис про державну реєстрацію прав власності на об'єкт нерухомого майна. Якщо на правовстановлюючому документі відсутнє місце для розміщення реєстраційного напису про державну реєстрацію прав, заявнику видається реєстраційне посвідчення, яке є невід'ємною частиною правовстановлюючого документа.

Тема 4. Організація кредитування під заставу нерухомого майна

1.1. Зміст та характеристика іпотечних кредитів

Іпотечний кредит є ефективним засобом трансформації капіталу, прив'язаного до нерухомості, в операційний. При цьому заставлена нерухомість залишається в користуванні заставодавця і продовжує виконувати свої безпосередні функції, надаючи можливість водночас одержувати значні фінансові ресурси, залучення яких в інший спосіб неможливе.

Згадно Закону “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” -

Іпотечний кредит - правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки.

Іпотечпий кредит -- це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестицшних заходів. Особливістю іпотечного кредиту е те, що заставою для його надання може виступати та нерухом!сть, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомють і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її кушвлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерцшш банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у влас-ності об'екти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об'екти іпотеки на користь позичальника.

Як предмет іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що е власшстю позичальника і не є об'ектом застави за іншою угодою.

Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Кредиторами з іпотеки м.б. іпотечні банки, а також комерційні банки. Позичальниками м.б. юридичні та фізичні особи, які мають у власності об”єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об”єкти іпотеки на користь позичальника..

Ознаки іпотечного кредитування:

- середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;

- тривалий строк кредитування (від 15 до 3- р.)

- більший ризик, адже можливі зміни економічних умов, відсотків, стану здоров”я позичальника тощо.

- При видачі кредиту під заставу нерухомості більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан та вартість його майна - об”єкта кредитування;

- Під час прийняття рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

1.2.Види і типи іпотечних кредитів

Зараз в Україні використовується три види іпотечних кредитів:

1. Іпотечні кредити, які видаються банками для будівництва або інвестування в будівництво.

2. Іпотечні кредити, які надаються банками під забезпечення готової нерухомості

3. Іпотечні кредити, які надаються для придбання готової нерухомості.

Всі іпотечні кредити в залежності від того яким чином погашається основний борг і сплачуються відсотки, базуються на 2-х типах:

- іпотечні кредити з першочерговою виплатою відсотків і одноразовим погашенням основної суми кредиту;

- іпотечні кредити з постепенним погашенням боргу за рахунок періодичних виплат.

На основі цих двох типів може існувати багато різновидностей іпотечних кредитів:

1. з рівномірними виплатами - пилачується періодино рівна сума на протязі всього терміну кредиту, при цьому одна частина, поступово зменшується, направляється на виплату відсотків, інша- поступово збільшується, зараховується як повернення основної суми кредиту.

2. з лінійним погашенням кредиту- ( виплачуэться періодично рівними частинами, а виплати по відсоткам поступово знижуютьсязі зниженнямсуми основного боргу);

3. зі зростаючою сумою виплат в рахунок погашення основної суми кредиту (виплати збільшуються з часом, тобто фактично суми, що не виплачені в перші роки, прикріплються до наступних платежів.

4. з періодично поновлюючою сумою кредиту (рол-оверна(перекатівающая) іпотека - з першочерговою виплатою відсотків ( або з частковим погашенням основної суми боргу), поновлюючі на суму, що залишилася за виходом певного періоду.

В тей же час чим більше таких різновидностей, тим більше можливість ризику для кредитора.

1.3 Стадії банківського кредитування під заставу нерухомості:

1)Розробка основних- напрямкчв роботи банку з іпотечного кредитування на перспективу, що включае в себе:

а) оцінку макроекономічної ситуації в країні в цілому, а також у регіоні роботи потенційних позичальників зокрема;

б) розробку внутрішньо банківських нормативних докуменпв з іпотечного кредитування;.,

в) визначення лімітів на кредитування (для акщонер'ш, для нових та старих клієнтв,.для певного виду кредиту тощо);

г)підготовку персоналу банка для роботи з іпотечними позичками;

д)формування стратегії управління кредитними ризиками при кредитуванні під заставу нерухомості.

2) Обгрунтування банківського іпотечного кредиту.

а)розгляд заявки на одержання іпотечного кредиту позичальником;

б)оцінка застави;

в)вивчення кредитоспроможності кліента та оцінку ризиків щсдо позички;

г)підготовка та укладання кредитної угоди.

3)Контроль за цільовим використанням кредиту та його своєчасним погашениям . Ця стадія включає:

а) перевірку цільового використання позички

б) перевірку стану збереження застави;

г) перевірку виконання умов кредитної угоди та ін.

Страницы: 1, 2, 3