Іпотечне кредитування

Іпотечне кредитування

Тема 2.2. Ринок нерухомості

2. 2.1.Характеристика ринку нерухомості

Ринок нерухомості -- це взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості. Це певний набір механізмів, за допо-могою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування" Основні процеси функціонування ринку нерухомості --розвиток (створення), управління (експлуатація) та оборот прав на об'єкти нерухомості.

Таким чином, основні процеси функціонування ринку не-рухомості - це розвиток (створення), управління (експлуата-ція) й обіг прав на нерухомість.

Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефек-тивністю інвестицій і особливо станом законодавства, полі-тичною та соціальною стабільністю тощо.

В умовах сучасної економіки ринок нерухомості можна охарактеризувати з трьох позицій:

1. Як сферу вкладання капіталу в об'єкти нерухомості та си-стему економічних відносин, що виникають під час опе-рацій з нерухомістю. Такі відносини виявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу об'єктів нерухо-мості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т. д.

Як сферу, де об'єкти нерухомості виступають як товари особливого роду.

Як ринок послуг, що створює умови для життєдіяльності й життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей та виявів.

Найбільш поширена точка зору на ринок нерухомості як на різновид інвестиційного ринку. У зв'язку з цим прийнято виді-ляти загальні ідентифікаційні ознаки, що підтверджують на-явність структурної залежності ринку нерухомості з інвести-ційним ринком.

Нерухомість більшою мірою, ніж інші активи, потребує ефективного управління для отримання прибутку. Звідси ви-никають, щонайменше, два висновки:

- для більшості інвесторів нерухомість як об'єкт інвесту-вання є досить складний актив;

- для інвесторів, що володіють достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, вона може бути об'єк-том інвестування, що дозволяє отримувати більший прибуток і контролювати активи.

2. 2. .2. Види ринків нерухомості

2.2.3.Класифікація ринку нерухомості

Основні складові ринку нерухомості : первинний і вторинний.

Первинний (нерухомість як товар вперше поступає на ринок. Основними продавцями є держава в особі своїх виконавчих органів, будівельні компанії.

Вторинний ( нерухомість виступає як товар ,що раніше був в користуванні і належить окремому власнику.

Сегментація ринку нерухомості це розподіл його на однородні групи покупців.

Сегменти ринку нерухомості:

- ринок житла;

- ринок комерційної нерухомості;

- ринок земельних участків.

За територіальним фактором : кожний регіон може представляти собою окремий ринок.

За використанням:ринки житла, комерційного, промислового і с/г призначення.

За вартістю : ринок дорогої нерухомості; масовий ринок відносно недорогої нерух.

За інвестиційною мотивацією: ринок нерухомості,що приносить доход; ринок нерухомості з потенціалом прирості вартості; податкове укриття.

За типом прав власності: необмежені права власності; сервітут (право обмеженого використання одним чи більше осіб землі іншої особи); право на надра; право на оренду; право на участь в кондомініумах (правова форма власності, за якою об'єкт розподіляється на елементи, індивідуальної власності і елементи спільної власності); право господарського володіння; право оперативного управління; право довічного володіння.

Виділяють централізований і децентралізований ринки (вуличний) і біржовий (аукціони ,конкурси), позабіржовий.

Ринок нерухомості є істотною складовою будь-якої національної економіки, оскільки нерухомість -- це найважливіша частина національного багатства, на яку припадає понад 50% світового багатства. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що і ринок праці, І ринок капіталу, і ринок товарів і послуг тощо для свого існування повинні мати або орендувати необхідні їм приміщення.

Національний ринок нерухомості -- це сукупність регіональних, локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін і ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість й особливо станом регіонального законодавства, політичною та соціальною стабільністю в регіоні тощо.

Український ринок нерухомості віддзеркалює всі проблеми перехідної економіки і характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою та низькою інвестиційною активністю громадян та юридичних осіб. Водночас цей ринок становить перспективну сферу вкладення капіталу.

За допомогою ринкового механізму і державного регулювання ринок нерухомості забезпечує;

створення нових об'єктів нерухомості;

передачу прав на нерухомість;

> установлення рівноважних цін на об'єкти нерухомості;

> експлуатацію (управління) об'єкта нерухомості;

розподіл простору між конкуруючими варіантами землекористування;

інвестування в нерухомість.

При цьому виконуються такі операції, здійснювані з нерухомим майном:

1. з частковою або повною зміною власника / складу власників

купівля-продаж об'єктів нерухомості;

спадкування;

дарування;

міна;

рента;

забезпечення виконання зобов'язань (наприклад, реалізація закладених або заарештованих об'єктів нерухомості);

приватизація;

націоналізація;

зміна складу власників, у тому числі з поділом майна;

внесок у статутний капітал;

> банкрутство (ліквідація) суб'єктів підприємницької діяльності (Із задоволенням вимог кредиторів, у тому числі за рахунок
реалізації майна власників);

2, без зміни власника

інвестування в нерухомість;

розвиток нерухомості (розширення, нове будівництво, реконструкція);

зміни (напрямів використання, назви торгової марки, місцезнаходження, юридичної адреси та ін,);

управління, експлуатація;

застава;

оренда;

передача в господарське ведення або оперативне керування, у безоплатне користування;

регулярне одержання доходу від володіння нерухомістю, що не потребує від одержувача підприємницької діяльності;

довічне утримання;

передача управління;

введення (зняття) сервітутів та Інших обтяжень;

страхування (різноманітних форм і різноманітних операцій, у тому числі при кредитуванні розвитку нерухомості).

Усі ці операції в умовах ринкової економіки здійснюються з використанням ринкових механізмів, а тому вони є складовими ринку нерухомості.

2.2.4. Функції ринку нерухомості

Функціонування ринку нерухомості як елемента ринкової структури характеризують особливості, які наочно розкриваються через його функції. Виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій, ринок нерухомості значно впливає на всі сторони життя та діяльності людей.

До основних належать такі його функції:

1. Інформаційна. Ринок нерухомості забезпечує зацікавлених суб'єктів інформацією про поточну кон'юнктуру ринку (структуру попиту і пропозиції, ціноутворення). При цьому в перехідній економіці гостро стоїть питання об'єктивності, актуальності та повноти такої інформації, що пояснюється запізнілим розвитком інформаційної інфраструктури ринк, нерухомості (спеціалізованих засобів масової інформації, інформаційно-аналітичних агенцій тощо).

Ціноутворююча. В умовах трансформаційної економіки формування ринку нерухомості пов'язане з наявністю значних цінових диспропорцій, існування яких зумовлено невідповідністю структури обсягам попиту та пропозиції. З розвитком ринку цінові диспропорції починають вирівнюватися і створюються умови для "ввімкнення" механізмів вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості.

Посередницька. На ринку нерухомості діють професійні посередники -- ріелтори, оцінювачі, страхувальники, іпотечні кредитори та ін. В умовах перехідної економіки виникає ситуація, коли якісний та кількісний склад професійних посередників не повною мірою відповідає потребам ринку, що збільшує трансакційні затрати його учасників.

Регулятивна. Ринок нерухомості бере активну участь у перерозподілі ресурсів, спрямовуючи зусилля його учасників на дотримання ефективної структури економіки та задоволення громадських інтересів. При цьому повною мірою регулятивна функція починає проявлятися на вторинному ринку.

Інвестиційна. Ринок нерухомості є привабливим засобом збереження й збільшення капіталу, сприяє переведе до заощаджень і нагромаджень населення з пасивної форми запасів у реальний капітал, що приносить дохід власнику нерухомості. При цьому саме нерухоме майно служить своєрідною страховою гарантією інвестиційних ризиків. На перших етапах формування ринку нерухомості в перехідній економіці інвестиції спрямовують переважно на придбання нерухомості споживчого характеру. В міру задоволення цієї потреби інвестиційні потоки починають спрямовуватися в сферу комерційної та промислової нерухомості.

Затрати, що несуть покупці і продавці нерухомості при укладанні договорів.

Соціальна функція проявляється в зростанні трудової активності всього населення, підвищенні інтенсивності праці громадян, які планують стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних і престижних об'єктів. Функція сприяє формуванню в суспільстві середнього класу, що є основою стабільності. Однією з форм прояву соціальної функції ринку нерухомості виступає соціалізація капіталу.

Стимулююча, суть якої -- економічне заохочення прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу під час створення та використання нерухомого майна. Конкуренція сприяє високій діловій активності й пошук у нових можливостей ефективного управління капітальною власністю. На початкових етапах формування ринку нерухомості майно виконує двояку роль: є засобом нагромадження та заощадження доходів і сприяє легалізації незаконно зароблених коштів. Унаслідок цього суб'єкти ринку нерухомості проводять досить пасивну політику. Позитивні зміни в цьому напрямі з'являються зі зростанням конкуренції та зниженням дохідності пасивних операцій, що стимулює продуктивні інвестиції.

Сануюча. Ринок нерухомості дає змогу ліквідувати неконкурентоспроможних і слабких учасників ринку, сприяє банкрутству неефективних господарюючих суб'єктів. Ринковий механізм указує напрями пошуку, але не дає ніяких гарантій щодо кінцевих фінансових результатів. Визнають лише суспільне необхідні інвестиції в нерухомість, адже тільки їх і оплачує покупець.

Різноманітність функцій ринку нерухомості відображає специфіку товарів, що є в обігу на ньому. У зальному вигляді ринок нерухомості можна подати як систему економічних і правових відносин, що виникають завдяки взаємодії товарного та грошового обігу. Тому дуже важливим питанням є визначення суб'єктної структури цих відносин.

2. 2.5. Ринок нерухомості як саморегулююча система включає сім основних елементів: попит, пропозицію, ціну, менеджмент, маркетинг, інфраструктуру, ділові процедури

Таким чином, ринок нерухомості можна представити як:

Ринок промислових об'єктів -- для реалізації виробничо-технологічних процесів

Ринок житла - для забезпечення житлових потреб населення

Ринок земельних ділянок - для забезпечення сільгоспвиробництва, промислового та цивільного будівництва, рекреаційних потреб.

Ця обставина дозволяє характеризувати ринок нерухомості як різновид ринку послуг, але різновид дуже специфічний, що потребує для свого вивчення зваженого підходу, об'єднання принципів системного й індивідуального дослідження.

З економіко-філософської точки зору ринок нерухомості -- це інфраструктурна категорія, пов'язана зі створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної та іншої діяльності.

Узагальнюючи поняттєво-термінологічні підходи, можна зробити такі висновки. Соціально-економічна природа ринку нерухомості досить складна. Через відсутність вагомих теоретичних основ для його однозначної ідентифікації необхідно розглядати ринок нерухомості у взаємозв'язку із ринками товарів, Інвестицій і послуг.

Ринок нерухомості має складну, розгалужену структуру, і диференціювати його можна за різноманітними ознаками. Виходячи з триєдності сутності нерухомості як товару ринок нерухомості -- це три базових сектори єдиного ринку нерухомості:

сектор розвитку (створення) нерухомості;

сектор управління (експлуатації) об'єктів нерухомості;

сектор обороту прав на об'єкти нерухомості.

Сектор створення нерухомості відповідає за організацію системи розвитку об'єктів нерухомості, розвиток територій і безпосередньо розвиток об'єктів. Основні ознаки цього сектору в перехідний період: 1.слабка вивченість сектору ринку розвитку (створення);

висока складність пошуку управителя інвестиційним проектом (від укладання договору про наміри до здавання об'єкта
нерухомості в експлуатацію);

відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного й економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне устаткування й матеріали та ін.

Сектор управління (експлуатації) нерухомості відстежує ступінь впливу тих або інших товарних характеристик об'єктів нерухомості на їх дохідність. Саме звідси виходить запит до сектору розвитку на створення найбільш дохідних типів об'єктів нерухомості. При недостатній розвиненості сектору управління запит сектору розвитку передається безпосередньо із сектору обороту.

Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну об'єктів нерухомості.

Кожний сектор залежно від пов'язаних з ним фінансових потоків має свою привабливість, обсяг, динаміку, що розподіляються на:

інвестиції капіталовкладень (розвиток об'єктів нерухомості);

товарні відносини (фінансування обороту прав на нерухомість);

доходи й податки (від договорів та експлуатації об'єктів нерухомості).

Тема 2. 3. Правове забезпечення прав власності на об'єкти

нерухомості

Правом власності на нерухомість є найбільш повне право, яке особа має на об'єкти нерухомості, й передбачає право володіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомості.

Правом володіння визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування особи над об'єктами нерухомості (числити на своєму балансі тощо).

Правом користування визнається юридично забезпечена можливість особи здобувати з об'єктів нерухомості їх корисні властивості для задоволення своїх особистих та майнових потреб.

Правом розпорядження визнається юридично забезпечена можливість визначати долю об'єктів нерухомості (відчуження за договором, передача в спадок, знищення і т.п.).

У власника нерухомості одночасно концентруються всі три названих правомочності. Але порізно вони можуть належати і не власникові, а іншому законному (титульному, тобто такому, що спирається на визначену юридичну підставу) володарю об'єкта нерухомості, наприклад орендарю. Останній не тільки володіє й користується нерухомістю власника-орендодавця за договором Із ним, а й вправі за його згодою здати нерухоме майно в під найом (суборенду) іншій особі, вчиняти дії, що поліпшують об'єкт нерухомості, тобто у певних межах розпорядитися ним. Однак варто відмітити, що сама по собі «тріада» правомочностей ще недостатня для характеристики прав власника.

Власник вправі передавати Іншим особам свої права володіння І користування чи володіння та розпорядження належного йому нерухомого майна, залишаючись його власником, наприклад при здаванні нерухомого майна в оренду. На цьому основана й передбачена можливість передати нерухоме майно в управління іншій особі, що не тягне за собою переходу до останнього (управителя) права власності на передане нерухоме майно; Управління є способом здійснення власником належних йому правомочностей, однією з форм реалізації права розпорядження, але зовсім не встановленням нового права власності на нерухоме майно.

У випадку, коли наявні документи підтверджують право власності на нерухоме майно в повному обсязі та не можуть бути заперечними, такий титул називається "чистим". Якщо ж право власності може бути на певних підставах оспореним, такий титул має назву "брудний".

Придбання права на нерухомість і володіння нею припускає наявність додаткових обтяжень, що покладаються на власника об'єктів нерухомості. Скажімо, реєстрації прав на земельну ділянку, що раніше перебувала в державній або комунальній власності, передує її відведення. Для зведення житлового будинку, крім відведення ділянки та реєстрації права на неї за забудовником, потрібне одержання дозволу на спорудження будинку, дотримання багатьох протипожежних, санітарних, будівельних та інших норм і правил.

Використання, права й інтереси інших користувачів і т.д. Це є не обмеженням його права власності на об'єкт нерухомості, а встановленням більш точних меж його змісту, що у будь-якому випадку не може бути безмежним.

Часто при здійсненні операцій із нерухомістю може передаватися набір прав та інтересів, які не є частиною нерухомості. Тому новим Цивільним кодексом України передбачено інші речові права на нерухомість, зокрема сервітути, емфітевзис та суперфіцій. Такі права належать особам, що не є власниками, однак мають можливість у тому чи іншому обсязі використовувати об'єкти нерухомості у своїх інтересах без посередництва інших осіб і власника, а іноді навіть усупереч його волі. Вони зберігаються при зміні владика, тобто слідують не за власником, а за самим об'єктом нерухомості, обтяжуючи його. Про це треба пам'ятати при укладанні договорів, оскільки наявність інших речових прав є певним обмеженням прав самого власника.

П) Сервітут -- це право власників земельної ділянки і землекористувачів на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою. В Земельному кодексі (гл. 16) закріплено 9 видів земельних сервітутів, перелік яких не є вичерпним. Це право проходу І проїзду на велосипеді, на транспортному засобі через чужу ділянку землі, право прокладання й експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, Інших лінійних комунікацій, право проходу до природного водоймища, розташованого на сусідній земельній ділянці, право напувати свою худобу з цієї водойми та ін.

Власник (користувач) ділянки, щодо якого встановлений сервітут, має право вимагати плату від осіб, в інтересах котрих такий сервітут установлений. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в установленому порядку (цей порядок такий самий, як і для державної реєстрації права власності або користування земельною ділянкою). Право земельного сервітуту не може бути предметом купівлі-продажу, застави і передаватися будь-яким способом особі, в інтересах якої він установлений.

Право обмеженого користування (сервітут) може бути встановлене і на інше нерухоме майно (будинки, будівлі, споруди тощо), обмежене користування якими необхідне для задоволення потреб використання цього нерухомого майна.

Земельні сервітути можуть установлюватися на визначений або на невизначений строк.

Емфітевзис -- це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування чужою землею з метою сільськогосподарського виробництва. Правовою підставою встановлення емфітевзису є договір_між_власником землі та особою, що виявила бажання користуватися у своїх інтересах цією землею для сільськогосподарського виробництва (така особа зветься емфітевтою). Договір про встановлення емфітевзису може бути укладений на визначений або на невизначений строк. Він може бути як сплатним, так і безоплатним.

Власник землі має право вимагати від емфітевти використання землі за призначенням, обумовленим у договорі, а також переважне право на викуп емфітевзису, що відчужується емфітевтою третім особам.

Власник землі не може перешкоджати користуванню землею, що передана ним у емфітевзис.

Емфітевта має право користуватися землею власника у повному обсязі та за призначенням, що обумовлені емфітевзисом. Він може відчужувати емфітевзис будь-кому, в тому числі й власникові, будь-яким способом, що не заборонений законом. Емфітевзис також може переходити у спадок -- як за законом, так і за заповітом.

Емфітевта зобов'язується виплачувати власникові землі обумовлену винагороду за користування земельною ділянкою, а також здійснювати інші платежі, пов'язані з користуванням нею, та справляти встановлені щодо неї повинності. Емфітевта зобов'язаний добросовісно користуватися земельною ділянкою відповідно до її призначення та не допускати її погіршення.

Супєрфіцій-- це право користування земельною ділянкою або її частиною для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд І будівель.

Власник земельної ділянки має право надати її у супєрфіцій фізичній чи юридичній особі (суперфіціарію) безоплатно або за обумовлену плату.

Власник нерухомого майна (будівлі чи споруди), що побудоване на земельній ділянці, переданій йому в супєрфіцій, має довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування цією ділянкою.

Супєрфіцій може бути встановлений законом, договором або заповітом як на визначений, так і на невизначений строк.

Земельна ділянка, передана у супєрфіцій, має бути використана лише для забудови й не може бути погіршена.

При переході права власності на нерухоме майно до інших осіб набувач придбаває також право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах та в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна.

Законодавством установлено особливий режим землі як природного обмеженого ресурсу. Зокрема, державною власністю вважається вся земля, що прямо не передана в приватну і комунальну власність, тобто існує презумпція (припущення) державної власності на землю, що виключає можливість безгосподарного її існування. Тому ринковий оборот земель законодавче обмежується в загальних публічних інтересах.

Не можуть перебувати в приватній власності землі лісового й водного фондів, континентального шельфу і територіальних вод, надра, охоронювані або використовувані особливим чином території, ділянки насіннєвих станцій та ін. Не підлягають приватизації (про що йшлося раніше) землі загального користування в населених пунктах (площі, вулиці, парки, сквери, пляжі, водойми тощо), землі заповідників, ботанічних садів, оздоровчого й історико-культурного призначення і т.д.

Страницы: 1, 2, 3