Ипотечное кредитования жилья на примере "Альфа Банка"

Проводя оценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком, кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории.

При этом могут проверяться альтернативные информационные источники о выполнении своих обязательств клиентом, такие как:

1) своевременные выплаты настоящим и прежним домовладельцам или залогодержателям;

2) своевременные выплаты организациям, поставляющим коммунальные услуги, электроэнергию, телефонные услуги и т.п.;

3) сведения о выплате алиментов или пособий на детей;

4) своевременный возврат личных долгов лицам, не являющимся заемщику родственниками и др. В случае обнаружения того, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, следует проводить андеррайтинг с особой тщательностью. И кредитная организация может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием информации данным заемщиком.

В настоящее время банки и ипотечные кредитные организации для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит для оценки доходов заемщика используют следующие коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтинге (см. табл.2).

Таким образом, при проведении андеррайтинга заемщика проводится анализ по следующим критериям:

1) была ли использована надлежащая методика оценки стоимости залога;

2) отвечает ли недвижимость минимальным стандартам кредитной организации;

3) удовлетворяет ли кредитную организацию платежеспособность и кредитоспособность заемщика;

4) оценка залога и платежеспособности заемщика должна быть проведена не ранее, чем за 30 дней до момента принятия решения о выдачи кредита;

5) оценка недвижимости должна быть проведена лицензированным оценщиком;

6) совпадает ли использованная оценщиком и экспертом по андеррайтингу информация с содержащейся в кредитной организации и альтернативными источниками. После анализа и одобрения отчета о результатах андеррайтинга эксперт переходит к рассчитыванию максимально допустимой суммы жилищного ипотечного кредита.

Таблица 2 Коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтинге

К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных кредитных учреждениях относят:

1) среднемесячный доход заемщика;

2) ежемесячные обязательства заемщика;

3) оценочная стоимость, сдаваемого в залог имущества;

4) срок кредита;

5) процентная кредитная ставка. На основании данных условий рассчитывается максимально допустимая сумма ипотечного кредита.

Ознакомимся с методикой и примером расчета максимально допустимой суммы ипотечного кредита. При расчете используются ранее приведенные коэффициенты платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика. Все расчеты проводятся в национальной валюте - рублях. При этом можно учитывать соотношение рубля к доллару по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

Исходные данные:

среднемесячный доход заемщика - 150 000 руб.

ежемесячные обязательства заемщика - 20 000 руб.

оценочная стоимость имущества - 3 500 000 руб.

срок кредита - 15 лет

процентная ставка - 23 %

1) Рассчитаем соотношение расходов к доходам заемщика. Определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм ежемесячных жилищных расходов.

- К п /д = 30 %;

- Сумма совокупного ежемесячного дохода = 150 000 руб.

- Максимальная допустимая сумма ежемесячных жилищных расходов = 150 000 * 0,3 = 45 000 руб.

2) Максимально допустимая сумма ежемесячных жилищных расходов составит:

- К о /д = 40 %;

- Сумма совокупного ежемесячного дохода = 150 000 руб.

- Максимальная допустимая сумма ежемесячных обязательств заемщика = 150 000 * 0,4 - 20 000 = 40 000 руб.

3) Исходя из установленных критериев кредитной организацией, выбираем наименьшую из сумм ежемесячных жилищных расходов, рассчитав коэффициенты К п /д и К о/д - 40 000 руб. Эта сумма является максимально допустимой суммой расходов на жилье для данного заемщика.

4) Определяем максимальный размер ежемесячных платежей по кредиту путем вычитания налогов, платежей по страховке и оплату технического обслуживания из общей суммы жилищных расчетов заемщика. Учитывая то, что максимальный платеж по кредиту включает платежи по основному долгу и процентам.

- Наименьшая, из сумм полученная в результате расчетов = 40 000 руб.

- Сумма ежемесячных налогов на имущество = - 175 руб.

- Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизни и трудоспособности = - 3121 руб.

Итого: ежемесячный платеж по кредиту = 36704 руб.

5) Определяем максимально допустимую сумму ипотечного кредита по формуле [7, С.30]:

где R - сумма ежегодного платежа;

i - ставка процента по кредитному договору;

n - срок кредита;

D - сумма кредита.

Ежемесячный платеж = 36704 руб.

Срок кредита = 15 лет

Процентная ставка = 23 % годовых

Сумма кредита с учетом дисконтирования = 3 401 337,34 руб.

(проверка 36704 руб. * 180 выплат = 6 606 720 руб.).

6) Определим максимально допустимую сумму кредита для заемщика, исходя из стоимости залогового имущества:

Коэффициент Кк/з = 75 %

Стоимость залогового имущества = 3 500 000 руб.

Сумма кредита = 2 625 000 руб.

7) Максимально допустимый размер кредита определяем, исходя из платежеспособности заемщика.

Таким образом, максимально доступная сумма кредита для данного заемщика составляет 3401337,34 руб., а при расчете суммы кредита в соотношении со стоимостью залогового имущества - 2625 000 руб. Банк или ипотечная кредитная организация должны выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм. В данном случае максимально допустимая сумма кредита будет равна - 2625 000 руб. При выдаче ипотечных кредитов могут использоваться и другие методы расчетов, например - аннуитеты.

В ОАО "Альфа Банке" применяется расчет твердого аннуитета. Твердый аннуитет рассчитывается как сумма погашения ипотечного кредита, которая увеличивается на сэкономленные проценты уже выплаченного капитала. При этом ежегодный размер аннуитета определяется через коэффициент окупаемости капитала или через коэффициент аннуитетов.

При положительном заключении эксперта по андеррайтингу о платежеспособности и кредитоспособности заемщика. После определения максимально допустимой суммы кредита и выявления наличия средств у заемщика для совершения ипотечной сделки, эксперт представляет отчет по результатам андеррайтинга и рекомендации о выдаче ипотечного кредита данному заемщику в кредитный комитет банка или ипотечной организации. При положительном решении кредитного комитета о выдаче кредита заемщику оформляются следующие документы в его "кредитное дело":

заявление-анкета на ипотечный жилищный кредит;

запрос по месту работы;

решение кредитного комитета (с указанной суммой кредита);

отчет о результатах андеррайтинга;

отчет о проверке состояния заложенного имущества (отчет об оценке стоимости имущества, подтверждение имущественных прав и т.д.);

квитанция о первоначальном взносе (минимально допустимый размер первоначального взноса составляет 30 % от суммы кредита);

копия договора купли-продажи и ипотеки квартиры;

кредитный договор с заемщиком;

подтверждение с места работы о доходах заемщика;

договор страхования квартиры;

договор с заемщиком об открытии депозитного счета "до востребования";

документ, подтверждающий уведомление заемщика и залогодателя о переходе прав требования по уступаемым договорам;

акт о поставке кредита;

В период обслуживания кредита кредитное дело должно также содержать:

график платежей по кредиту;

банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей в счет уплаты процентов и погашения основного долга в соответствии с графиком;

банковские выписки, подтверждающие внесения заемщиком платежей в счет уплаты штрафов и процентов по просроченной задолжности;

банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей по страхованию жизни и предмета залога, а также платежей при уплате налога на недвижимость;

банковские выписки, подтверждающие полное погашение кредита;

отчет обо всех фактически проведенных платежах заемщика по кредиту;

отчет об инспекционной проверке заложенного имущества.

В процессе кредитования кредитная организация обязана представлять заемщику отчет о сделанных им платежах и остатке ссудной задолжности на дату представления отчета. Данный отчет включает в себя:

1) суммы и даты, сделанных платежей, полученных от заемщика за прошедший год и направленных на выплату основного долга, процентов, сборов и покрытие других расходов по кредиту;

2) уведомление о просроченных платежах;

3) подтверждение уплаты всех причитающихся налогов, страховых платежей и других перечислений со специального накопительного счета;

4) суммы, причитающихся платежей на следующий год;

5) изменение размеров платежей;

остаток задолженности по кредиту;

уведомление об изменениях в условия кредитования.

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

· предмет ипотеки;

· оценочная стоимость предмета ипотеки;

· существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

· право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования - кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой - то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается - как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Заключение и регистрация договора ипотеки

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

· заявление от залогодателя и залогодержателя;

· договор ипотеки и его копии;

· документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

· кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;

· документ об уплате государственной пошлины;

· иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Прекращение договора ипотеки. Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Страницы: 1, 2, 3, 4