Ипотечное кредитования жилья на примере "Альфа Банка"

Городские кредитные общества устанавливают экономические отношения между получателем ипотечного кредита и обладателем свободного капитала, применяя механизм ипотечного кредитования в форме выдачи ипотечных облигаций. Возникают отношения купли - продажи облигаций. Устанавливаются сроки ипотечных кредитов, выдаваемых обществом заемщикам, которые соответствуют срокам выпущенных облигаций. При этом исключалась возможность беспредельного выпуска долговых обязательств. Их ограничивали объемы пассивных и активных операций кредитного общества. Одной из важнейших задач деятельности обществ была оценка недвижимости, предлагаемой заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Правила каждого общества предусматривали, чтобы оценка соответствовала действительной стоимости залога и его доходности в случае не возврата кредита. Успех оценки зависел от способностей оценщика, его опыта, умения ориентироваться в конъюнктуре рынка недвижимости. Обществом кредит выдавался под залог стоимостью на 40-50 % выше 100 % суммы кредита.

Ипотечные кредиты предоставлялись под залог недвижимости - деревянных и каменных строений на сроки 15 и 25 лет, а в дальнейшем на 20 и 37 лет. При этом выдавались в основном пяти процентные облигации. В 1870 и 1880 гг. Москва имела высокие темпы строительства. Ежегодно в среднем вводилось около 2000 новых построек. Строительство частных домов, производственных зданий велось за счет собственных средств застройщиков и ипотечных кредитов Московского городского кредитного общества. Так, за 50 лет своей деятельности (1862 - 1912 гг.) им было выдано 35 035 ссуд на общую сумму 662,6 млн. руб., получено 38,4 млн. руб. дохода и 12,3 млн. руб. чистой прибыли. [20].

После проявления успешной ипотечной деятельности в Москве и Санкт - Петербурге. Были открыты кредитные общества в более 30 городах Российской Империи при активной поддержке местных органов управления. В конце 1880 начале 1890 гг. на рынке ипотечных кредитов появились земельные банки. Обострилась конкурентная борьба за потенциального заемщика, что в тоже время служило основой самосовершенствования деятельности любого ипотечного учреждения.

Данная система ипотечного кредитования России просуществовала до 1917 г. И затем Декретом Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 г. "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ" была прекращена, оставив 150 - летний опыт российской ипотеки архивам.

Десятилетие с 1991 г. по 2001 г. характеризуется значительными финансовыми инновациями для России. К данным нововведениям можно отнести следующие: простые и привилегированные акции, свободный валютный рынок, хеджирование, рынки опционов и фьючерсов, рынки ипотечных кредитов. Возникновение перечисленных финансовых инноваций обусловлено множеством факторов, как концептуальных, так и локальных.

Во-первых, это провозглашение свободы предпринимательства и рыночного хозяйствования. Во-вторых, коммерциализация банковской и хозяйственной деятельности. В-третьих, расширение международной деятельности. В-четвертых, изменение условий хозяйствования предприятий, в т.ч. в строительной сфере (изменение налогообложения, структуры источников финансирования, экономического цикла строительства, совершенствование технологий, появление новых финансовых структур, непостоянных процентных ставок, темпов инфляции и т.п.).

Основным побудительным мотивом введения инновации является повышение эффективности или универсальности рынков. Например, задачей финансового рынка является перераспределение сбережений общества более эффективным пользователям. И финансовые инновации позволяют сформировать рынок более эффективным, если снижаются расходы на перераспределение финансов или расходы, связанные с удовлетворением каких-либо потребностей. Кроме того, может снижаться общая стоимость посреднических услуг на финансовом рынке.

Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда потребностей: 1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности, 2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов и 3) потребности жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.

Таким образом, ипотека в современной России развивается как финансовая инновация, включающая все характерные признаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можно рассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.

В Российской Федерации за последнее десятилетие постепенно развивается новая система жилищного финансирования. Так, существенно изменилась структура вводимого в эксплуатацию жилья, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Резко увеличилась доля жилья, вводимого за счет индивидуальных закройщиков, примерно в 3 раза с 1990 по 2000 г., и достигнув около 40 % в обще годовом объеме вводимого в эксплуатацию жилья [11, С.22]. Сформировался и быстро развивается рынок жилья, рынок ипотечных кредитов.

В тоже время следует отметить то, что сокращение бюджетных ассигнований в жилищное строительство вызвало значительное сокращение объемов бесплатно предоставляемого жилья очередникам. А очереди на получения жилья остаются довольно высокими. При этом платежеспособный спрос на вновь вводимое жилье можно охарактеризовать как недостаточный. В данной ситуации становление и развитие отечественной ипотеки представляется новым кредитно-финансовым механизмом, позволяющим улучшать жилищные условия населения, сокращать очереди на получения жилья.

Рассмотрим процесс становления ипотеки в Новосибирске, одном из крупных городов РФ. Ипотека в Новосибирске пробивает себе дорогу в условиях крайне неблагоприятной инвестиционно-финансовой ситуации. После кризиса 1998 года практически отсутствует возможность использования банковских ипотечных кредитов из-за недостатка долгосрочных кредитно-финансовых ресурсов, высокой стоимости кредитных средств и малой доходности от данного вида деятельности по сравнению с другими банковскими операциями. В связи с жесткостью федерального и местного бюджетов прекращено финансирование программ социального жилищного строительства. Кроме того, становлению ипотечного кредитования мало способствует нестабильность политической ситуации и проблема низкой платежеспособности населения. Так, по данным статистики среднедушевой доход в России в послекризисный период снизился в три раза, при этом более чем в 1,5 раза увеличился процент безработных. Как положительное, следует отметить то, что в настоящее время сформировано правовое обеспечение ипотеки. Заработали законодательные акты "Об ипотеке", "О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", "Об ипотечной деятельности на территории Новосибирской области" и др. Разрабатываются системы ипотечного кредитования, которые позволили бы удовлетворить реальные запросы жителей Новосибирска в строительстве жилья и улучшении жилищных условий.

В Новосибирске становление ипотеки представлено двумя подходами. Первый - открыло свою деятельность местное отделение государственного федерального агентства по ипотечному кредитованию (ГФАпИК), в основе деятельности которого положена традиционная американская концепция по схеме "банк-клиент". И второй - в мэрии Новосибирска разработана концепция муниципальной инициативы, в основе которой используются элементы ипотечного кредитования, позволяющие включить пусковой механизм ипотеки с учетом ограниченности инвестиционных ресурсов.

В рамках первого подхода используется организация ипотечного кредитования, построенного на первичном и вторичном рынке закладных и привлечении банковского капитала, возможно даже с использованием кредитных ресурсов зарубежных банков. Достоинством данного подхода является то, что это государственная структура со сформировавшейся командой, с разработанным организационно-правовым обеспечением и поддержкой федеральных органов власти. В тоже время, такое развитие ипотеки несвободно от недостатков. Так, в условиях нестабильной кредитно-финансовой системы, ипотечные кредиты предлагаемые ГФАпИК имеют высокую стоимость, что существенно ограничивает их потребительскую привлекательность. Использование дорогих кредитных ресурсов увеличивает стоимость одного квадратного метра жилой площади и значительно сужает сегмент потребительного рынка. В условиях ценовой конкуренции данный фактор существенно влияет на увеличение рисков, как коммерческих, так и инвестиционных. Кроме того, при данной схеме становления ипотеки следует учитывать риски, связанные с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами. Так, отсутствие практики работы с закладными, недоверие населения может затруднять сбыт ценных бумаг, скорость их движения.

При втором подходе, когда используются элементы ипотеки, реализуется следующая инвестиционно-финансовая схема. Она объединяет ряд этапов: инвентаризацию недостроенных объектов - жилых домов в Новосибирске; подготовку (доработку) проектно-сметной документации на недостроенные объекты; разработку организационно-правового обеспечения ипотеки; разработку финансового плана обеспечения жилищного строительства; выбор источников инвестирования; ипотечное кредитование и расчет по кредиту. В частности, произведенные расчеты показывают то, что даже при минимальной стоимости кредита - 10 %, рентабельность инвестиционного проекта (строительство жилого дома на основе недостроенного ранее) составляет от 8 до 16 процентов, в зависимости от факторов комфортности, места положения и стоимости, ранее выполненных работ по проекту. Отметим, что данная схема становления ипотеки предполагает использование следующих источников инвестирования нового жилья: первый целевой вклад застройщика; средства фьючерсной продажи ранее занимаемой квартиры застройщика; ежемесячные выплаты по остатку стоимости квартиры и проценты по кредиту на данный остаток; денежные или материальные средства предприятий и организаций; денежные средства местных органов власти (субсидии на строительство жилья); займы;

Достоинством данного подхода является то, что для запуска ипотеки используются местные инвестиции. При этом существенно снижается стоимость одного квадратного метра жилья, за счет того, что используются недостроенные объекты и кредитный процент начисляется не на всю стоимость квартиры, а только на остаток выплаты от ее стоимости. Кроме того, администрация города выступает гарантом реализации данной ипотечной схемы. Так, строительно-монтажные работы жилых домов ведутся подразделением мэрии, расчетный счет, на который поступают деньги инвесторов (застройщиков) находится в муниципальном банке города, а регистрация заявлений желающих участвовать в данной программе ведется в жилищных отделах администраций районов Новосибирска. К недостаткам этого подхода следует отнести то, что ни каждый застройщик располагает довольно большой суммой первого целевого вклада, размер которого фиксирован, составляет до 50% от суммы стоимости квартиры и должен быть внесен единовременно на первом этапе заключения кредитного договора. Общим недостатком обоих подходов можно отметить и то, что в процессе запуска ипотечного кредитования в Новосибирске строиться небольшое количество жилой площади. Что практически не решает жилищной проблемы города. Хотя позволяет реально запустить ипотеку и отработать схемы ипотечного кредитования.

Таким образом, в Новосибирске идет процесс становления ипотеки. Особенности развития ипотеки обусловлены институционными и социально-экономическими факторами. Существенное влияние на данный процесс оказывает состояние инвестиционного рынка в жилищном строительстве и его привлекательность. Изучение особенностей становления ипотеки позволяет выбрать правильную стратегию дальнейшей реализации ипотечной деятельности, просчитать ее стартовый эффект, избежать иллюзий и ошибок.

Андеррайтинг заемщика представляет собой оценку вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.

Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям:

1) проводится оценка платежеспособности потенциального заемщика;

2) проводится оценка кредитоспособности потенциального заемщика;

3) проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников их формирования);

4) проводится проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;

5) проводится оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, т.е. определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредита и выявляется оценка состояния недвижимого имущества.

Данную деятельность в ОАО "Альфа Банк" проводит эксперт по андеррайтингу. Главным моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности заемщика, для определения которой собирается информация относительно стабильности трудовой занятости заемщика. Его возможности получения доходов, оцениваются его расходы, и на основании данных делается вывод о возможностях заемщика погасить кредит. Так, стабильное трудоустройство заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст).

Далее анализируются источники получения дохода заемщика:

1) заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу;

2) премии;

3) доходы от работ по совместительству;

4) доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;

5) доход в виде дивидендов и процентов,

6) пенсионные выплаты и стипендии;

7) чистый доход в форме арендной платы;

8) алименты и пособия на детей;

9) ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.

Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В настоящее время в структуре расходов заемщика выделяют три группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению: 1) ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.); 2) ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью; 3) ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом; 4) регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание); 5) расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби; 6) другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту.

Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки (см. табл.1).

Таблица 1 Разовые расходы при оформлении ипотечной сделки

Страницы: 1, 2, 3, 4