Аналіз банківських та інших операцій, які здійснює АКБ "Трансбанк"

Принцип найефективнішого використовування. Даний принцип полягає у тому, що найефективніше використовування об'єкту оцінки зв'язує воєдино внутрішні характеристики і зовнішні дії на вартість. Наприклад, недоцільно використовувати торгові площі з проведеною сучасною обробкою, розташовані в центрі міста з достатніми купівельними потоками як складські приміщення для зберігання ТМЦ.

Вартість предмету застави може бути визначена на основі одного або декількох методів оцінок. У практиці оцінки застави використовують три основні методи - ринкові (аналоговий), прибуткові, витратні.

Ринковий підхід до оцінки.

Ринковий підхід до оцінки заснований на порівнянні продажів, за наявності достатньої кількості інформації про недавні операції купівлі-продажу. Даний підхід застосовний до розвинених секторів ринку.

Область застосування оцінки на основі ринкового підходу - оцінка транспортних засобів, товарно-матеріальних цінностей, устаткування, будівель житлово-цивільного призначення (квартири, житлові будинки, приміщення офісів, магазини), цінних паперів, що мають вторинний ринок.

У разі наявних даних про досконалі операції на ринку може застосовуватися ринковий підхід до інших видів майна.

Прибутковий підхід до оцінки.

Оцінка по доходу заснована на тому принципі, що тільки приносячі доходи підприємства мають вартість. Використовуючи термін «доходи від експлуатації підприємства», мається на увазі, наступні види доходу, які можуть бути використані в оцінці:

§ чистий операційний дохід - категорія доходів, що відноситься до нерухомості, що здається в оренду відкоректованих на розрахункову величину податкових платежів;

§ чистий прибуток - дохід, що залишається у розпорядженні підприємства після відшкодувань витрат, сплати податків, штрафних санкцій, платежів за позикові засоби.

Для того, щоб визначити, чи відноситься об'єкт оцінки до прибуткових об'єктів чи ні, необхідно брати до уваги наступне:

· які-небудь фізичні характеристики об'єкту не зараховують його до розряду прибуткових об'єктів;

· потенційна здатність приносити дохід також сама по собі не указує на приналежність об'єкту оцінки до прибуткових;

· головним чинником віднесення об'єкту оцінки до прибуткових, є мотиви його придбання, а також поточний спосіб його використовування.

При визначенні заставної вартості майна, що приносить дохід, використовуються різні методи. При цьому найбільш прийнятні: метод прямої капіталізації доходів і метод непрямої капіталізації доходів (дисконтування грошових потоків).

Метод прямої капіталізації доходів полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, одержаних від використовування об'єкту за допомогою коефіцієнта капіталізації. Коефіцієнт капіталізації це параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкту.

Застосовується у тому випадку, коли є:

достатньо надійні дані, щоб розумно оцінити нормальний грошовий потік;

очікується, що поточні грошові потоки приблизно будуть рівні майбутнім;

грошові потоки - достатньо значні позитивні величини;

очікувані темпи зростання грошового потоку незначні і передбачені.

Область застосування методу прямої капіталізації доходів для оцінки заставного майна - оцінка діючих рентабельних підприємств, об'єктів нерухомості, що приносять дохід - від оренди (офіси, магазини, склади, устаткування і т.п.).

Метод непрямої капіталізації доходів (дисконтування грошових потоків) припускає перетворення за певними правилами очікуваних майбутніх доходів в поточну вартість оцінюваного об'єкту.

Застосовується у тому випадку, коли є:

достатньо надійні дані, щоб розумно оцінити нормальний грошовий потік;

очікується, що майбутні рівні грошових потоків істотно відрізнятимуться від поточних;

прогнозовані грошові потоки є позитивними величинами для більшості прогнозних років.

Область застосування методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) для оцінки заставного майна - оцінка нових діючих рентабельних підприємств; підприємств, по яких проведена модернізація, реконструкція і розширення виробництва.

Витратний підхід до оцінки.

Витратний підхід до оцінки, який іноді називають підходом, що підсумовує, заснований на оцінці поточної відновної вартості поліпшень (створень), аналогічних об'єкту, з урахуванням зовнішнього зносу, фізичного стану і функціональної придатності.

Оцінка по витратному підходу грунтується на визначенні можливих витрат пов'язаних із створенням аналогічних об'єктів (при оцінці нерухомості у тому числі і витрат на придбання землі або отримання права землекористування) в осяжному майбутньому і за прогнозованих умов створення (для нерухомості - нормальному ходу будівництва). Дана вартість коректується у бік збільшення на середній розмір підприємницького доходу підрядчика по створенню об'єкту аналога і зменшується на суму зносу розрахованого по об'єкту, по якому виробляється оцінка.

У основі витратного підходу лежить визначення дійсної вартості об'єкту:

Дійсною вартістю - є його відновна вартість з урахуванням фізичного і інших видів зносу, а також групи коректуючих коефіцієнтів, що відображають вплив на вартість основних зовнішніх чинників.

Відновною вартістю - рахуємо первинну вартість без урахування його зносу, визначену в цінах, діючих на момент обстеження.

Вартість заміщення - один з видів відновної вартості, припускаючий розрахунок вартості нового об'єкту по конструктивних і експлуатаційних характеристиках замінюючого (заміщаючого) оцінюваний об'єкт.

При використовуванні витратного підходу до оцінки, одним з важливих етапів при розрахунку дійсної вартості, є необхідність правильно визначити фізичний знос, функціональний знос, зовнішній (економічний) знос, що є на момент оцінки, а також і майбутній, при наданні цього майна в забезпечення середньострокових і довгострокових кредитів.

Фізичний знос - це втрата первинних технико-эксплуатационных якостей конструкціями, елементами об'єкту, і об'єкту в цілому в результаті дії природно-кліматичних чинників і чинників життєдіяльності людини.

Функціональний знос або функціональне застарівання виникає у зв'язку з невідповідністю майна сучасним вимогам: по плануванню, технічному оснащенню, дизайну і т.д.

Зовнішній знос (економічний) - це зниження вартості об'єкту унаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища, обумовленої економічними, політичними або іншими чинниками. Причинами зовнішнього зносу є: загальний занепад району, в якому знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації у області оподаткування, інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти і т.д.

На момент оцінки предмет застави вже може бути і функціональний, фізичний, і економічний знос. При середньостроковому і довгостроковому кредитуванні повинен враховуватися і майбутній знос за період дії договору Застави.

Оцінка будівель і споруд спеціального призначення, спеціалізованих машин і устаткування здійснюється в основному на основі витратного підходу, оскільки ринкових даних про операції купівлі-продажу недостатньо и/или вони недостовірні. До таких об'єктів відносяться будівлі спеціального призначення, спеціалізовані машини і устаткування, якщо відсутні ринкові дані. (Мається на увазі, що крім типової нерухомості, стандартних машин, устаткування оцінювачу іноді доводиться мати справу з деякими установками, будівлями і спорудами, передавальними пристроями спеціальної конструкції, набором машин і устаткування в різних галузях промисловості, зокрема при виробництві пластмас, цементу, гірничодобувної промисловості і т.п.., які є спеціалізованими, і використовується тільки відповідно до проектного призначення.)

Такі основні засоби доцільно оцінювати витратним методом.

Унікальна нерухомість, нерухомість первинного ринку також оцінюється по витратному методу.

Область застосування витратного підходу при оцінці заставного майна оцінка нерухомості первинного ринку, унікальних будівель і споруд, будівель і споруд спеціального призначення, спеціалізованих машин і устаткування, а також об'єктів проектного фінансування, одночасно, що приймаються в забезпечення.

12.ОЦІНЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК,МАШИН І ОБЛАДНАННЯ

Визначення вартості земельної ділянки.

Основні підходи до визначення вартості земельної ділянки - нормативний, аналіз продажів і прибутковий.

Оцінка вартості земельної ділянки на основі нормативного методу і аналізу продажів.

Вартість земельної ділянки завжди повинна розглядатися з погляду використовування його як вільного і доступного для якнайкращого і найефективнішого економічного використовування. Земля в першу чергу має право на дохід, приношуваний всією власністю. Вартість землі може бути рівна або навіть бути більше, ніж вся решта власності. При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, тоді як поліпшення - це внесок у власність.

При покупці або вільної ділянки, або ділянки з поліпшеннями типовий покупець цікавиться, яким потенціалом підвищення вартості володіє даний об'єкт.

При аналізі розглядаються наступні чинники:

перспективність місцеположення;

стан попиту на передбачуваний тип нерухомості;

юридичні норми на передбачувані поліпшення;

фізичні характеристики ділянки;

фінансова обгрунтованість проекту використовування

Поліпшення, що проводяться для створення ділянки, підрозділяються на зовнішні і внутрішні. До зовнішніх поліпшень відносять пристрій вулиць, тротуарів, дренажних і інженерних мереж. До внутрішніх поліпшень відносять планування, озеленення, асфальтування, пристрій випусків для підключення інженерних мереж, комунікацій зв'язку і т.д. При оцінці слід особливо відзначити склад прав власності на земельну ділянку (право оренди, сумісне користування, повні права і т.д.) При визначенні заставної вартості нерухомого майна, рекомендується вимагати у Позичальника оцінний акт на землю, виконаний місцевим уповноваженим органом (управлінням земельних ресурсів грошову нормативну оцінку). Розрізняють нормативну і ринкову вартість земельної ділянки. При оформленні землі в іпотеку згідно чинного законодавства України у обов'язковому порядку потрібна грошова експертна оцінка, проведена незалежним оцінювачем, що має відповідний сертифікат на проведення таких видів оцінки.

У зв'язку з цим, при визначенні заставної вартості нерухомого майна, співробітникам Банку рекомендується запитати у Позичальника оцінний акт на землю, виконаний місцевим уповноваженим органом і звіт про оцінку, підготовлений незалежним оцінювачем.

На практиці для визначення реальної вартості земельної ділянки можливе застосування методу порівняння продажів, який заснований на зіставленні і аналізі даних про продажі аналогічних ділянок. Цей метод застосовують в основному для оцінки незабудованих земельних ділянок, або зайнятих недорогими і невеликими спорудами.

Розрахунки виконуються в наступній послідовності:

Виробляється вибір аналогічних ділянок (3-5), ціну продажу яких ділять на площу. Одержані ціни 1 кв.м. (або 1 га) беруть як початкові значення вартості.

1. Потім вносяться поправки по ряду чинників з урахуванням відмінностей між оцінюваним і аналогічними ділянками. Рекомендується визначати і вносити поправки в такій послідовності чинників: особливі умови продажу, ринкові умови продажу, місцезнаходження, фізичні характеристики. Поправки по кожному з перерахованих чинників беруться в межах від 5%-30 %.

2. Розраховуються вартості 1 кв.м. аналогічних ділянок з урахуванням коректувань. З одержаних величин вибирають мінімальне значення, або підсумкову вартість визначають як середньоарифметичне.

3. Виробляють розрахунок вартості оцінюваної ділянки. Для цього вартість 1-го кв.м. умножається на площу ділянки.

Методика оцінки орних земель на основі прибуткового підходу.

Для орних земель критерію їх вартості приймається як середня врожайність за останні п'ять років.

Початкові показники для оцінки орних земель:

Фактична врожайність.

Нормативна врожайність.

Фактична рентабельність.

Нормативна рентабельність.

Ринкова вартість сільськогосподарської продукції.

Прибутковий метод із застосуванням фактичних середніх параметрів:

Формула розрахунку:

ВПн =Ун. Ф.Cp.

Де, ВПн- вартість валової продукції з 1 га, ц /га;

Ун. Ф.Cp.- фактична середня врожайність ц/га;

Ц- ринкова вартість одиниці продукції, гривень (доларів США).

Пн = ( ВПн * R)/(1+R)

Де, Пн- прибуток, гривень (доларів США);

R - ринкова рентабельність, в частках одиниці (за наявності інформації визначається як встановлене або середнє значення для галузі, у разі відсутності інформації визначається як розрахункова величина при якій вкладення в галузь стають привабливими для інвестора).

Цсн= Пн/К

Де, Цсн -стоїмость 1 га орних земель;

До - ринкова ставка капіталізації (визначається для ефективного власника методом кумулятивної побудови, беруться до уваги специфічні ризики галузі).

Оцінка на базі прибуткового підходу з урахуванням ренти.

Розглядається випадок надання власником орних земель в оренду. Дисконтуються суми ренти за 1 га на термін оренди.

Експлуатаційні витрати несе орендар.

Витрати по податках несе орендодавець.

Оцінка вартості підприємства, як майнового комплексу (сукупності рухомого і нерухомого майна майнового комплексу).

Методи, вживані для оцінки підприємства в цілому, спираються на описані вище підходи: прибутковий, порівняльний, витратний. Найбільш поширений для оцінки діючих рентабельних підприємств метод капіталізації доходу, який реалізується декількома етапами:

1 етап. Аналізуються валові доходи, і складається їх прогноз. Динаміку валових доходів одержують на основі аналізу виробничих потужностей, об'ємів виробництва, цін на продукцію, що випускається. При цьому враховують темп зростання підприємства, економіки в регіоні і в країні в цілому, можливі кроки з боку конкурентів і інші чинники.

2 етап. Аналізується і складається прогноз динаміки і витрат виробництва. В ході аналізу вивчаються тенденції і зв'язки між показниками, визначається співвідношення між постійними і змінними витратами, оцінюються інфляційні індекси для різних видів витрат, встановлюються нехарактерні види доходів і витрат, аналізуються середні норми зносу основних засобів.

3 етап. Аналізується і складається прогноз інвестицій. Аналіз інвестицій, що проводиться, включає три компоненти:інвестиції до основних фондів,рівень і динаміка власних оборотних коштів,зміна залишку довгострокової заборгованості по роках прогнозного періоду.

4 етап. При оцінці майнового комплексу на основі прибуткового підходу:

4.1. Методом капіталізації доходів розраховується середнє значення щорічного грошового потоку. Визначається коефіцієнт капіталізації. Розраховується вартість підприємства. По формулі:

З = ЧОД/КК,

де:

З - поточна вартість об'єкту;

ЧОД - чистий операційний дохід від експлуатації об'єкту;

До - коефіцієнт капіталізації.

4.2. Методом дисконтування майбутніх грошових потоків розраховуються грошові потоки за пост прогнозний період, потім визначається коефіцієнт дисконтування, визначається вартість основних засобів грошових потоків на кінець, що беруть участь в отриманні, пост прогнозного періоду, потім по формулах, приведених нижче, визначається вартість майнового комплексу.

, або

n 1- (1 + r)

V = P х --------------,

r

де:

P - чистий прибуток за рік експлуатації;

r - ставка дисконту;

n - кількість років експлуатації;

V - поточна вартість оцінюваного об'єкту.

Або по формулі:

Р э Р Р n Sn

V = + + … + +

(1+r) (1+r)2 (1+r) n (1+r) n

де, P 1, Р 2, Р n - чистий прибуток за рік (період) експлуатації;

r - ставка дисконту;

n - кількість років (періодів) експлуатації;

Sn - майбутня вартість об'єкту оцінки після закінчення n - го періоду;

V - поточна вартість оцінюваного об'єкту.

Примітки:

Величина приросту виробничих потужностей визначається виходячи з консультацій з керівництвом компанії, вивчення наявних бізнес-планів, планів розвитку підприємства, проектно-кошторисної документації по модернізації виробництва, технічного переозброєння, розширення і реконструкції під-ва.

Очікуваний приріст виробництва продукції визначається виходячи з консультацій з керівництвом підприємства, ретроспективних і перспективних тенденцій розвитку галузі.

Оцінка щорічного зростання цін на продукцію грунтується на макроекономічних і галузевих дослідженнях, а також на даних про зростання цін в минулі роки і очікуваннях керівництва підприємства.

Для оцінки виробничих витрат звичайно використовуються або дані за останній рік, або усереднена величина за декілька років, або скоректована величина, одержана на основі консультацій з керівництвом компанії. Майбутні витрати повинні виключати нехарактерні витрати минулих періодів.

Оцінка зносу, що нараховується, грунтується на: а) аналізі активів; би) величині приросту основних засобів.

Необхідний оборотний капітал в процентному численні розраховується виходячи з величини тієї виручки від реалізації, яка прямує на інвестування в оборотний капітал. Він грунтується на аналізі потреби підприємства в оборотному капіталі за минулі роки. У міру зростання підприємства деяка частина його грошового потоку повинна прямувати на фінансування закупівель ТМЦ. Ця величина називається потребою підприємства в оборотному капіталі і розраховується шляхом твору суми виручки від реалізації за минулий рік і суми необхідного оборотного капіталу в процентному відношенні.

Нижче приводиться один з можливих розрахунків вартості підприємства, як майнового комплексу.

Алгоритм оцінки бізнесу клієнта.

Даний розрахунок необхідно виробляти у випадках:

якщо в заставу пропонується цілісний майновий комплекс або контрольний пакет акцій підприємства (пакет акцій припускаючий повний контроль над підприємством).

Після проведення аналізу доходів, витрат, визначення грошових потоків, розрахунок вартості майнового комплексу виробляється в 3 етапи:

розрахунок вартості методом дисконтування грошових потоків;

розрахунок вільних власних засобів підприємства ;

коректування вартості підприємства на суму вільних власних засобів.

Етап 1. Виробляється розрахунок вартості об'єкту методом дисконтування грошових потоків по формулі:

-n 1- (1 + r)

V = P * --------------,

r

де V - вартість об'єкту оцінки;

P - чистий прибуток за рік експлуатації;

n - кількість років експлуатації;

r - ставка дисконту.

Етап 2. Розрахунок вільних власних засобів підприємства.

Для розрахунку вільних власних засобів:

з балансу підприємства виключаються власні засоби;

з балансу підприємства виключаються взаємні заборгованості.

Ставка дисконту, вживана до вартості активів, залежить від ліквідності кожного активу:

враховується час, який необхідний для перетворення активу в грошові кошти;

враховуються можливі втрати при швидкому перетворенні активу в грошові кошти;

орієнтовні ставки дисконту:

ліквідні активи - 0-40%;

малоліквідні активи - 40-70%;

неліквідні активи - 70-100%.

Ставка дисконту, вживана до вартості зобов'язань:

за всіма зобов'язаннями - 0%;

виключенням можуть бути довгострокові зобов'язання (терміном більше 5 років) або зобов'язання перед засновниками підприємства, які можна прирівняти до власного капіталу. До даних зобов'язань може бути застосований дисконт від 0% до 100%.

Сума вільних власних коштів (А) визначається як різниця між ринковою вартістю активів (активи з урахуванням дисконту) і чистими зобов'язаннями (зобов'язання з урахуванням дисконту). В результаті підприємство може мати дефіцит або профіцит вільних власних засобів.

Етап 3. Коректування вартості підприємства на суму вільних власних засобів:

____V_____ тис. - _____А_____ тис. = ______Б______ тис.

Якщо підприємство знаходиться в стані банкрутства, або є серйозні сумніви щодо його спроможності продовжувати залишатися діючим підприємством, поточні і прогнозовані потоки підприємства (ГИК) від виробничої діяльності невеликі в порівнянні з вартістю її чистих активів (дохід на активи низький або негативний). Коли вартість підприємства при ліквідації може бути вищим, ніж при продовженні діяльності при оцінці підприємства (ГИК) застосовують ліквідаційний метод, якщо об'єкт оцінки не є проектом.

Ліквідаційний метод оцінки припускає дроблення активів і продаж цих активів за ціною відкритого ринку (можливо різним покупцям).

З ціни відкритого ринку віднімаються витрати на реалізацію, маржа вимушеної (прискореного продажу), величина будь-яких пріоритетних претензій на майно, маржа безпеки. Застава, яка має високий рівень коливань в ціні, є найбільш ризикованим Предметом застави, і в цьому випадку, визначаючи ліквідаційну вартість, приймаємо високу маржу безпеки.

Визначення вартості машин і устаткування витратним методом.

Початковою точкою оцінки по витратному підходу є повна вартість заміщення устаткування, як встановленого. Теорія свідчить, що одиниця устаткування коштує не більше, ніж повна вартість її заміщення у встановленому вигляді, а на практиці може коштувати менше через її фізичний стан. Таким чином, повна вартість заміщення, представляє верхню межу вартості машин і устаткування.

Визначення повної вартості заміщення.

Повна вартість заміщення устаткування визначається, як поточна вартість нової схожої одиниці устаткування, яка максимально функціонально еквівалентна оцінюваному устаткуванню.

Повну вартість заміщення, як встановленого можна одержати таким чином:

Якщо така машина виробляється - поточна вартість нової машини.

Якщо знята з виробництва - можна узяти як заступник сучасніший зразок. Якщо виробник цього устаткування більше не працює, можна узяти устаткування іншого виробника.

Компоненти повної вартості заміщення:

1.Купувальна ціна нової машини зі всіма характеристиками і приладдям (можуть включатися спеціальні огорожі і полози)

2.Транспортні витрати - сумарні витрати на вантаження, транспортування, розвантаження у покупця.

3.Вартість такелажів работ-либо працівниками заводу, або зовнішніми підрядчиками

4.Монтаж або збірка, коли машина доставляється розібраній на частини.

5.Установка, включаючи споруду фундаменту, конструкцій паль, приєднання до комунікацій.

6.Непрямі витрати і гонорари за оцінку при виборі покупки, плану заводу, необхідні ліцензійні платежі і податки.

Транспортні витрати можуть бути визначені шляхом встановлення контактів із залізницями, з компаніями, автомобільними, що займаються, залізничними вантажоперевезеннями, і, в деяких випадках, з компаніями морських і повітряних вантажоперевезень. При цьому повинні бути відомі тип устаткування, яке необхідне транспортувати, його вага.

Вартість робіт такелажів може бути визначена шляхом оцінки трудовитрат і необхідного устаткування для виконання робіт. Ці відомості можна одержати з консультацій компаній, які спеціалізуються на роботах такелажів.

Виробник даного устаткування, ймовірно, є кращим джерелом інформації щодо грошових і тимчасових витрат, необхідних для монтажу або збірки. Для використовування деяких видів устаткування потрібне отримання ліцензії. Наприклад, ліцензія для установки телевізійної станції VHF може

Наступний крок у витратному підході це визначення фізичного зносу, функціонального, операційного, економічного застарівання.

Фізичний знос є результатом минулої експлуатації і практики матеріально-технічного обслуговування устаткування. Він визначається шляхом аналізу всіх даних про установку, що включає прямі порівняння з сучасними машинами, використовування накопиченого досвіду, фізичного огляду, аналізу витрат на матеріально-технічне обслуговування і прогнозування очікуваного терміну економічного життя.

Визначення величини фізичного зносу може грунтуватися на двох способах:

Перший - це метод прямих витрат на відновлення до стану « як нова ».

Другий - аналіз віку/терміну служби, заснованого на очікуваннях типових термінів економічного життя власності, визначається по формулі:

Знос % = ЕА

EA + RL

Де ЕA- ефективний вік (ефективний вік, який відповідає фізичному стану об'єкту і враховує можливість його продажу)

EA= NL-RL

NL - тривалість економічного життя (загальний термін корисного використовування, нормативний термін служби);

RL - термін корисного життя, що залишається.

Економічне застарівання - ця втрата вартості в результаті дії чинників, зовнішніх по відношенню до самого об'єкту власності. Це може бути викликано цілим рядом причин і джерел: у попиті на вироблювану продукцію, що скорочується, державному регулюванні, посиленні конкуренції при зростанні попиту, що залишається, на вироблювану продукцію. Економічне застарівання звичайно вимірюється на основі зниження в продуктивності, вираженій у відсотках.

13.ОЦІНЮВАННЯ ЛІКВІДАЦІЙНОЇ, ЗАСТАВНОЇ ТА ІНШИХ СПЕЦІАЛЬНИХ ВИДІВ ВАРТОСТІ

Група «А» - абсолютно ліквідна застава.

грошові кошти Позичальника, розміщені на депозитному рахунку в АКБ «Трансбанк», депозитний сертифікат;

поручительства юридичних і фізичних осіб, покриті грошовими коштами;

гарантії іноземних банках рейтингу не нижчі ніж «інвестиційний клас».

Група «Б» - високо ліквідна застава.

транспортні засоби (з накопиченим терміном експлуатації на період закінчення терміну кредитування не більш терміну встановленого згідно вимог банку), за винятком с/х транспорту;

товари, виробничі запаси, готова продукція на умовах «застави»;

житловий і нежилий фонд (нерухомість) в центральних районах міста;

цілісний майновий комплекс підприємства, що є замкнутим технологічним циклом;

нежилий фонд (нерухомість) в нецентральних районах міста;

перспективне незавершене будівництво;

виробниче устаткування, що є замкнутим технологічним циклом, окремо від цілісного майнового комплексу;

майнові комплекси АЗС;

акції котирувані ПФТС лістингами 1-го і 2-го рівня (розмір пакету більше 60% УФ за умови повної відсутності частки держави в УФ підприємства), авалірованниє векселя (за умови наявності встановленого ліміту на авалірующий банк).

Група «С» - ліквідна застава.

зернові на умовах «твердої застави»;

транспортні засоби (з накопиченим терміном експлуатації на період закінчення терміну кредитування не більш терміну встановленого згідно вимог банку) на умовах «товари в обороті» (за винятком с/х транспорту);

товари, виробничі запаси, готова продукція на умовах «товари в обороті»;

окремі частини підприємства або його устаткування, що не забезпечує замкнутий технологічний цикл;

устаткування для виробництва продукції, що має, специфічний і обмежений ринок збуту;

промислове і торгове устаткування з терміном експлуатації або виготовлення понад 7- роки;

оргтехніка і побутова техніка з терміном експлуатації не більш два роки;

сільськогосподарська техніка (комбайни, трактори і інші самохідні машини);

сільськогосподарські тварини;

майнові права по договорах/контрактах, зокрема майнові права на майбутній урожай;

інші акції, що не увійшли до групи «Б» (розмір пакету більше 60% УФ за умови повної відсутності частки держави в УФ підприємства).

ВИЗНАЧЕННЯ ЗАСТАВНОЇ ВАРТОСТІ.

При розрахунку заставної вартості з метою збільшення ступеня ліквідності майна, співробітником банку, що проводив оцінку, аналіз первинної оцінки, застосовується знижуючий дисконт до ринкової вартості, наданого в заставу майна. При оцінці різних видів майна, знижуючий дисконт застосовується диференційований, оскільки майно має різний ступінь ліквідності.

Перелік вживаного знижуючого дисконту приведений в Додатку № 2 дані Порядки.

При визначенні величин знижуючого дисконту, бралися до уваги наступні чинники: ліквідність - здатність перетворення активів (в даному випадку) майна, пропонованого в заставу - в готівку;різниця між ціною покупки і ціною продажу;річні коливання цін;фізичний і моральний знос (за час дії кредитного договору);«сьогоднішні гроші» коштують дорожче «завтрашніх» чинник часу;ПДВ при реалізації предмету застави через аукціон або торги; зниження ціни при повторних торгах;стосовно «товарів в обороті», автотранспорту, устаткуванню - витрати на зберігання майна, у разі передачі предмету застави банку на час проведення процедури стягнення і організації аукціону, торгів;відрахування до пенсійного фонду при реалізації майна.

Виключення:

1. При іпотечному кредитуванні фізичних осіб (придбання нерухомості), а також при кредитуванні фізичних осіб на споживацькі потреби, якщо предметом забезпечення виступає житлова нерухомість (квартири, домоволодіння, земельні ділянки на якому розташована житлова нерухомість або на якому планується будівництво житлової нерухомості) і якщо предмет забезпечення розташований в містах обласного підпорядкування і містах-супутниках р. Київ (по Київській області в містах районного підпорядкування з розвиненою інфраструктурою) - для визначення заставної вартості, до оцінної (ринкової), вартості, застосовується ставка дисконту рівна 20 %.

2. При визначенні заставної вартості додаткового забезпечення застосовується ставка знижуючого дисконту у розмірі 20 % від оцінної вартості пропонованого забезпечення.

14.ОЦІНЮВАННЯ ТОВАРІВ В ОБОРОТІ ТА ПЕРЕРОБЦІ

Заставою товарів в обороті признається застава товарів із залишенням їх у заставника і з наданням заставнику має рацію змінювати склад і натуральну форму закладеного майна (товарних запасів, сировини, матеріалів, напівфабрикатів, готової продукції і т.п.) за умови, що їх загальна вартість не стає менше вказаною в договорі про заставу. Зменшення вартості закладених товарів в обороті допускається пропорційно виконаній частині забезпеченого заставою зобов'язання, якщо інше не передбачене договором.

Товари в обороті, відчужені заставником, перестають бути предметом застави з моменту їх переходу у власність набувальника, а придбані заставником товари, вказані в договорі застави, стають предметом застави з моменту виникнення у заставника на них права власності.

Основними етапами процесу оцінки є наступні:

Інвентаризація (фізичний огляд наявності і стану, що знаходиться на складі залишків товарів по кількості і асортименту, складання акту огляду).

Перевірка умов зберігання.

Вивчення запасів ТМЦ, виявлення ТМЦ, що зберігаються понад рік, встановлення причин тривалого зберігання.

Визначення среднедневних залишків за період рівний не менше 6 місяців.

Визначення ТМЦ по кількості і асортименту в межах среднедневних залишків за вирахуванням ТМЦ що неправильно зберігаються, а також неліквідних, важко реалізовуваних і зберігаються понад рік.

Аналіз контрактів на закупівлю товарів торговим підприємством і їх подальший продаж (мета - вивчення здатності підприємства заповнювати запаси реалізованих ТМЦ).

Збір інформації, яка повинна бути використана в процесі оцінки із застосуванням ринкового підходу. Вивчення ринкових даних. Визначення ринкової вартості.

Складання Висновку про оцінку.

Примітка: У разі наявності ТМЦ на дату оцінки в меншій сумі, ніж сума среднедневних залишків, в заставу приймаються ТМЦ по кількості і вартості на дату оцінки. У разі наявності ТМЦ на дату оцінки, на суму перевищуючу среднедневниє залишки, в заставу приймаються ТМЦ в межах среднедневних залишків.

ВИСНОВОК

Філія Акціонерного комерційного банку «Трансбанк» є відокремленим структурним підрозділом АКБ «Трансбанк» (далі-Банк),створеним відповідно до рішення Спостережної Ради Банку від 30 травня 2003 року Протокол № 48,виходячи з економічної доцільності та інтересів акціонерів Банку. Філія не є юридичною особою і здійснює свою діяльність від імені Банку та в межах повноважень,наданих їй Банком, підпорядковується Правлінню та Голові Правління Банку. Філія діє на підставі Положення про філію та письмового Дозволу на виконання банківських та інших операцій, наданих Банком.У своїй діяльності керується Законом України «Про банки і банківську діяльність», іншими законами України,Постановами Верховної Ради та Кабінету Міністрів України,нормативно-правовими актами Національного банку України,Статутом та іншими нормативними документами Банку.

Основними завданнями Філії є: здійснення на договірних засадах обслуговування юридичних та фізичних осіб; забезпечення мобілізації і раціонального розміщення фінансових ресурсів у регіоні для задоволення потреб Клієнтів та досягнення позитивних результатів комерційної діяльності Банку і Філії; сприяння розвитку та зміцненню матеріально технічної бази Філії та її підвідомчих структур,вирішення питань соціально побутового забезпечення працюючого персоналу.

Філія здійснює такі банківські та інші операції: приймання вкладів (депозтів) від юридичних і фізичних осіб; відкриття та ведення поточних рахунків клієнтів і банків-кореспондентів,у тому числі переказ грошових коштів з цих рахунків за допомогою платіжних інструментів та зарахування коштів на них, в частині відкриття та ведення поточних рахунків клієнтів,у тому числі переказ грошових коштів з цих рахунків за допомогою платіжних інструментів та зарахування коштів на них; розміщення залучених коштів від свого імені,на власних умовах та на власний ризик,в частині розміщення залучених коштів в національній валюті (наданя кредитів) на умовах, визначених Банком; лізинг; випуск, купівлю, продаж і обслуговування чеків,векселів та інших оборотних платіжних інструментів,в частині купівлі, продажу обслуговування чеків,обслуговування векселів та інших оборотних платіжних інструментів; випуск банківських платіжних карток і здійснення операцій з використанням цих карток; надання консультаційних та інформаційних послуг щодо банківських операцій; операції з валютними цінностями: а)неторговельні операції з валютними цінностями,б)ведення рахунків клієнтів (резидентів та нерезидентів) в іноземній валюті та клієнтів-нерезидентів у грошовій одиниці України,в)залучення та розміщення іноземної валюти на валютному ринку України,в частині залучення депозитів та надання кредитів в іноземній валюті на валютному ринку України на умовах,визначених Банком,г)операції з банківськими металами на валютному ринку України,в частині купівлі та продажу банківських металів юридичними та фізичними особами; організація купівлі та продажу цінних паперів за дорученням клієнтів; перевезення валютних цінностей та інкасація коштів,в частині перевезення валютних цінностей; довірче управління коштами та цінними паперами за договорами з юридичними та фізичними особами;

Письмовий дозвіл на здійснення операцій Філією виписується на підставі рішення Спостережної Ради та Правління Банку на бланку Банку,підписується Головою Правління або його заступником і засвідчується відбитком печатки Банку.

Таким чином,після проходження практики я оволоділа первинними навичками оцінної діяльності; навчилась самостійно виконувати елементи оцінної роботи; здобула навички практичної діяльності; підготувалася до державних іспитів шляхом практичного ознайомлення з діяльністю підприємства (установи банку);визначилась з темою та зібрала матеріали для оформлення звіту.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5