Диссертация: Торговые пассажи, теория и практика строительства

решение, которое позволит использовать площадь отведенную под застройку или

реконструируемые здания с максимальной выгодой. То есть появляется

необходимость создания многофункциональных пассажей, где верхние этажи могут

быть использованы под выставочные залы, гостиничные номера, офисы или жилые

квартиры, а нижние — как стоянки или предприятия бытового обслуживания.

Подобное предложение было сделано при реконструкции торгового центра у Финского

вокзала в Санкт-Петербурге еще в середине 80-х годов. Квартал Невского между

улицей Марата и Владимирским проспектом, где было устроено два пассажа. Здесь в

относительно небольшом объеме зданий было размещено множество разнообразных

предприятий и учреждений; помимо большого количества магазинов, — гостиница,

обширный ресторанный комплекс, бары, кафетерии, сауна и даже филиал

театрального музея со зрительным залом, а так же было предусмотрено создание

комфортабельных квартир общей площадью 2 000 м2. При этом высота

атриумных перекрытий была поднята на высоту пятого этажа. Таким образом было

предложено наиболее логичное архитектурно-планировочное решение, позволившее,

не повышая этажности торговых объемов, создать довольно высокий (в пределах

существовавшей застройки) многофункциональный комплекс состоящий из 2-х

пассажей, атриумов и других архитектурных форм.

Когда же позволяют грунтовые условия, то в практике проектировании и

строительства все больше утверждается тенденция предусматривать один-два или

более подземных этажей. В этих этажах размещаются несколько уровней складов,

автостоянки, гаражи, подсобные и технические помещения.

Однако, пассаж, изначально является не только торговым предприятием, а как

это видно на примерах самых первых ярмарок, еще и местом времяпрепровождения

и отдыха населения. То есть существует определенный контингент только

потенциальных покупателей, пришедших в пассаж не для покупки какого бы то ни

было товара. Увеличение числа потенциальных покупателей способствует

увеличению числа фактических покупателей, за счет плавного перетекания из

одной потребительской группы в другую. Таким образом, развитие дополнительных

функций пассажа в качестве культурно-развлекательного и обслуживающего центра

способствует, в конечном итоге, росту объемов продаж за счет увеличения

количества посетителей. Однако в нашей стране в последние несколько лет также

стали появляться малые пассажи с исключительно торговой функцией. Выше о них

было сказано несколько подробнее.

Выводы по главе 2

Обобщая современное состояние теории и практики формирования архитектурной

среды пассажа, можно сказать, что для интенсификации общественно-торговой

деятельности необходимо создание специфической эмоциональной среды,

отражающие растущие потребности в комфорте и повышение эстетических

требований. Важнейшая роль в этом принадлежит торгово-пешеходным

коммуникациям. Тенденция формирования таких пространств развивает

архитектурные приемы прошлого, возвращая городу его традиционные компоненты —

улицы и площади, утраченные как места активной общественной деятельности с

развитием транспорта.

К тому же необходимо усиление эмоциональной насыщенности интерьеров сегодня

является непреложным требованием к проектированию. Необходима целостная

внутренняя среда; особенности воздействия на эмоциональную природу

воспринимающего человека могут быть учтены в проектной практике с помощью

моделей поведения (движение–восприятие), основанных на использовании таких

факторов как внимание, потребность, установка, отношение к фактору времени,

образное представление.

Важнейшее различие между архитектурной организацией внутреннего пространства

и его предметным наполнением заключено в несравнимо большей изменяемости

последней.

Текущий этап развития теории и практики проектирования пассажей характерен

следующими основными моментами:

1. Принципы организации внутренней среды пассажа стали следствием тенденции

развития пассажа как типа, а именно:

— усиление рекреационного подхода к пассажу и увеличение неторговых функций;

— стремление к эмоциональной насыщенности внутренней среды;

— доминирование центрального крытого общественного пространства;

— усиление роста внимания к внешним городским пространствам и архитектурному

окружению.

2. Усложнение содержания средств выразительности: противопоставление плотных

и разреженных пространств, сложные групповые ритмы, ритмичность скорости

движения посетителей и т.д.

3. Гармоничное единство внутренней среды пассажа достигается обеспечением

двух условий: пространственной целостности торгово-пешеходной зоны

(коммуникационного остова) и вариабельности пространственных структур

составляющих и примыкающих предприятий.

4. Пространственное разнообразие внутренней среды пассажа, иерархия

пространственных зон и фрагментов.

5. Необходимость гибкой системы освещения:

— яркие световые контрасты;

— главный объект освещения — товар;

— максимально возможное использование естественного освещения.

6. Внутреннее пространство пассажа — часть единой городской среды, однако

развитие связей между внутренними и внешними пространствами не должно

нарушать необходимой обособленности, определяемой в каждой пространственной

зоне характером деятельности и условиями восприятия.

Под воздействием социального и научно-технического развития отрасль торговли

превращается в единую комбинированную систему, охватывающую две подсистемы:

товароснабжение и реализация. Централизация подготовительных и

вспомогательных процессов способствует более эффективному использованию

основных торговых и сокращению складских помещений в пассажах и дает

значительный экономический эффект (примерно в 3 раза). При этом, торговля

становится неразрывно связана с другими формами обслуживания посетителей,

приобретая функции не только бытового обслуживания, но и культурно-

развлекательного, что в свою очередь опять таки положительно влияет на саму

торговлю.

Происходит укрупнение торговых предприятий, пассажи в некоторых случаях могут

превратиться в торгово-выставочные здания, входящие в состав

многофункциональных комплексов. К тому же более чем 20-летняя практика

строительства и проектирования в нашей стране и за рубежом показывает

целесообразность использования подземного пространства. Причем, если раньше

отдавалось предпочтение в использовании подземного пространства в

вспомогательных, транспортных или обслуживающих целях, то пример

строительства центра на Манежной площади ярко доказал всю полноправность

использования подземного пространства для организации многофункционального

торгово-развлекательного комплекса без потери связи с окружающей средой.

Глава 3.

Предложения по градостроительной, функционально-планировочной и

архитектурно-композиционной организации городских пассажей

Развитие системы общих композиционных и структурных принципов, то есть

признаков стиля и объемно-пространственных решений текущего периода

архитектуры пассажей, не прекращается, оно постоянно. Характеристики

внутреннего пространства и конструктивных решений непрерывно совершенствуются

— как для улучшения социального и, в частности, торгового обслуживания, так и

общественного развития в целом. Именно поэтому необходимо представить себе

тенденции развития системы, определить цели и направления совершенствования

архитектурной организации внутренней среды.

В данной главе изложена попытка такого подхода на основе прогрессивных

достижений новейшей практики и моделей поискового проектирования.

3.1. Рекомендации по объемно-планировочной структуре

Можно выделить четыре основных направления развития пассажного строительства

на сегодняшний день. Во-первых, это реконструкция уже существующих зданий и

приспособление их к новым требованиям современного общества (условно назовем

это "надземным" освоением); во-вторых, это использования существующих и

разрабатываемых подземных пространств (подземные переходы, системы старых

подземных пространств, разработка до сих пор не использовавшихся или

практически не использовавшихся подземных пространств — здесь может быть

применен термин "подземная урбанистика"); и в-третьих, строительство

недолговременных торговых сооружений-пассажей из легких конструкций (условно

— "временное" строительство). В-четвертых, строительство многофункциональных

комплексов с использованием моллов и атриумных пространств. И хотя количество

объектов, созданных в нашей стране за последнее время именно в данном

направлении, не так велико, проблема все таки достаточно актуальна.

Существуют два основных типа перспективной реконструкции: расширение и

трансформация. Для всех объемно-планировочных структур преобладающим типом

является именно расширение, так как большинство реконструктивных

преобразований в той или иной степени связано с расширением пространств для

растущих потребностей комплекса.

В то же время расширение, как правило, включает элементы трансформации. Оно

осуществляется за счет площадей других сооружений, внешнего городского

пространства, или специально резервированных зон. Перспективное расширение

может быть вертикальным, горизонтальным и смешанным. Например, в условиях

высокоплотной городской застройки предпочтение отдается вертикальному росту.

Однако, общее снижение этажности торговых сооружений способствует привлечению

посетителей, ликвидации излишних коммуникационных узлов, значительному

упрощению всей структуры сооружения, концентрации основных магнитов только в

уровне земли, и наконец, повышению рентабельности.

Можно выделить несколько реконструктивных приемов:

— дополнение существующей структуры самостоятельными пространственными зонами;

— полное использование внутреннего пространства существующего сооружения под

многофункциональные и торгово-выставочные залы с выносом вспомогательных

помещений в пристроенные части;

— объединение нескольких зданий в единое сооружение с помощью выставок и

пассажных элементов;

— использование в качестве автономных пространственных зон новых подземных

уровней или уровней надстройки существующих зданий.

Соответственно можно дать несколько рекомендаций по этим направлениям:

1. Преодоление монотонности многоэтажной структуры преобразованием ее в

структуру "вертикальных моллов" (рис. 14).

Конструктивно эта реконструкция осуществляется пробивкой в перекрытиях

проемов со смещением их в плане относительно друг друга. Это позволит

посетителю увидеть все выставочные зоны общественных пассажей из входного

узла либо в процессе движения. Появится возможность исключить лишние миграции

посетителей в поисках нужного объекта и снизить плотность их потоков.

Если позволяют габариты залов по высоте, то между образовавшимися проемами в

разных уровнях можно организовать систему смежных перекрытий, то есть

площадок, связанных лестницами с основными уровнями. Перепад высот между

смежными площадками рекомендуется порядка 0,9 м. Это позволит придать

вертикальному моллу черты внешнего порядка, словно привычное измерение улицы.

2. Организация внешних экспозиционных зон (рис. 15).

Использование постоянных и временных экспозиций возможно как внутри здания,

так и вне его. При последующих реконструкциях даже статус таких зон может

изменится: открытый пешеходный путь станет внутренним пассажем, а помещения

первого этажа, утратив наружное ограждение, превратятся в «улицу» — с

опорами, рекламами, витринами и т.д. Поэтому архитектурное решение подобных

зон должно обладать достаточной универсальностью и структурной

независимостью. Предпочтительно использование крупного каркаса, полностью

остекленного наружного ограждения (витрин), обширные консоли навесающих

верхних этажей.

При этом, что является существенным обстоятельством для нормализации торговой

деятельности, показ товара в экспозиционной зоне должен носить не

декоративный характер, а как можно полнее отражать реальный ассортимент.

3. Организация специализированного пассажа в многофункциональных комплексах

(рис. 16).

Переоборудование части обычных торгово-пешеходных пространств в

специализированные связано с появлением в структуре, например, торгового

центра достаточного количества специализированных магазинов, отделов, услуг,

как правило, более высокого качества и дорогостоящих.

Соответственно этому возникает более эффективная и качественная архитектура

связывающего их молла, специальное озеленение, искусственный климат. Все это

в большой мере способствует привлекательности общественного центра, росту его

популярности, повышению эффективности той или иной общественной сферы

деятельности.

Специализированный пассаж должен быть самым коротким из всех имеющихся в

комплексе, но при этом связывать наиболее важные объекты притяжения или

магниты. Конфигурация трассы, ее габариты могут быть разнообразными, но

ширина транзитной части пешеходного пассажа рекомендуема не более 6–9 метров,

исходя из оптимальных условий видимости противоположных витрин. Важнейшее

значение имеет внедрение специализированного пассажа в общую структуру

коммуникаций. Возможны два основных варианта раскрытие этого пространства в

зависимости от длинны пассажа и его конфигурации:

— с самого начала открыть весь вид молла с целью сильного одновременного

впечатления;

— показать пространство молла постепенно, используя чувство предвосхищения у

зрителя и постижения порядка шаг за шагом.

Многоуровневые специализированные пассажа требуют особой разработки

вертикальных коммуникаций: эскалаторов, лифтов, лестниц, а также большое

внимание должно уделяться связям различных уровней с помощью террас,

пандусов, легких мостиков, галерей и т.п.

Необходимо отметить, что элементы объемно-планировочной структуры различаются

по устойчивости во времени и по-разному поддаются реконструкции. Наибольшей

устойчивостью обладает коммуникационный каркас (общественно-пешеходная зона),

наименьшей — торговые залы и вспомогательные помещения. Ресурсы

перспективного развития будут усилены, если все заполняющие и ограждающие

элементы этой зоны будут поддаваться оперативному демонтажу, чтобы проводить

реконструкцию с наименьшими затратами.

Моделирование структуры города выводит пассаж из типа самостоятельного

здания и предполагает его дальнейшее развитие как элемента сложной структуры, в

состав которой помимо основной, транзитной зоны коммуникационного остова

начинают входить и "конечные" зоны, что позволяет увеличить многообразие

комплекса в целом, так как по сравнению с пассажем, связанные с ним залы

обладают большей замкнутостью пространственной структуры по отношению к

транзитной части, большей глубиной помещений относительно пешеходного молла,

большей индивидуальностью и вариантабельностью архитектурно-пространственного

решения.

Можно сказать, что чем насыщенней становится общественная жизнь в городе, тем

более усложняется не только структура пассажа, но там выше становится

концентрация и интенсивность социальных функций как в целом городе, так и

непосредственно в торговых и общественных центрах, тем активней возникают

многофункциональные пассажи с их транзитными и "конечными" зонами, тем больше

возрастает их плотность и актуальность для современного развития не только

общественных зданий, но и вопросов градостроительства в целом.

Таким образом можно говорить о потенциале появления общегородских пассажей в

структуре переуплотненной городской ткани. К тому же развитие подземной

урбанизации предопределяет возникновение пространственной решетки пассажей,

связанных в единую систему полифункционального взаимодействия населения и

сферы услуг.

3.2. Основные архитектурно-композиционные приемы

Применение пульсирующего разреза пассажа (рис. 17), то есть

ритмичное изменение его габаритов на отдельных участках пути — один из

композиционных приемов, позволяющих преодолеть монотонность протяженного молла.

Эти колебания могут быть различными по величине, иногда они сочетаются с

изменениями трассировки молла или прерывностью, например в атриумах, внутренних

площадях, пересечениях с другими моллами;

Вертикальное развитие молла, когда усложняется внутреннее решение

пространства за счет сочетания площадок на разных уровнях, лестниц,

эскалаторов, многосветных пространств и т.д. Возможны, например, решения

верхних уровней с использованием висячих садов.

Масштабное моделирование пространственных зон. Проблема масштаба — одна

из важнейших при проектировании пассажа. Архитектурная практика, по мнению

многих критиков, полна негативных примеров использования одних и тех же

объемно-планировочных моделей для крупных и малых объектов. Крупные пассажа не

могут быть механическим увеличением малых.

Интеграция молла с дополнительными резервными зонами особенно часто может

быть замечена в тех проектах, где формирование целого торгового центра или

самостоятельного пассажа происходит на базе вновь возрождаемых зданий или даже

целых кварталов. Основное композиционное противоречие здесь заключено в

противопоставлении: старая оболочка — новая технология. Наибольший успех имеют

решения, основанные на контрастном сопоставлении этих двух факторов, при

композиционном доминировании первого.

Акцентирование первоначальной структуры (рис 18), как это было

предложено в проекте реконструкции Китай-города, где существующая

архитектурно-пространственная структура обладает характерными именно для нею

особенностями. Это наличие дворовых пространств с развитыми уличными фасадами и

проулками и улочками типа открытых пассажей. То есть наличие только главных

фасадов и отсутствие дворовых как таковых естественно наталкивает на решение

развития как единой пространственно-пешеходной структуры с использованием всей

территории в связевых, рекреационных и обслуживающих целях с созданием самого

высокого уровня благоустройства.

Моделирование «внешнего городского ландшафта» (рис 19)

подразумевает под собой использование элементов, делающих весьма условной

границу между внутренним и внешним. Например, многочисленные формы, имитирующие

фасады улиц, какие-то исторические архитектурные цитаты и т.д.

3.3. Социально-экономическая эффективность предлагаемых решений

Как показывает практика, в отношении уникальных общегородских объектов, одним

из которых являются крупные торговые пассажи, экономика в проектировании не

столько должна заведомо регулировать пространственное формообразование,

сколько быть следствием исходных концепций самого архитектурного творчества.

Такой подход позволяет несколько шире оценивать эффективность значительных

капиталовложений, связанных с теми или иными принципами организации

внутреннего пространства.

Однако, прежде всего необходимо коснуться вопросов социальной эффективности

новых композиционных решений, так как здесь достигается не только социальный, но

и экономический эффект.

В связи со стремительным ростом потребностей городского населения в комфорте,

изменениями эстетических критериев и всем ходом развития современной

общественной жизни необходимы такие решения, которые бы обеспечивали

целостную структуру и согласованную внутреннюю среду, отвечающую физическим и

эмоциональным потребностям. Таким образом, основные задачи социально-

эффективной организации пассажа не сводятся к комплексности обслуживания и

сокращению времени на покупки и получение услуг.

Важнейшее значение приобретают: качество обслуживания, воспитание у

посетителей определенных навыков поведения и формирование самой культуры

потребления; развитие вкусов и активности восприятия, стиль, художественное

разнообразие; и т.п.

С внедрением новых концепций изменяется и сугубо прагматическая сторона дела

— торговля, которая наряду с реализацией товаров формирует и изучает

покупательский спрос, демонстрирует перспективные виды товаров, дает

рекламную информацию. Разумеется, все эти аспекты социальной эффективности

актуальны только в том случае, когда выполняется условие: бесконечному

разнообразию стереотипов поведения людей соответствует бесконечное

разнообразие общественно-торговой среды, не говоря уже о разнообразии

социальных услуг. Таким образом, основными перспективными критериями будут

возможности широкого выбора:

— деятельности;

— параметров этой деятельности.

Пассаж, особенно в составе многофункционального комплекса, представляет собой

модель города, то есть помимо торговых функций, на первое место выходят не

только рекреационные, но и эстетико-образовательные, появляются новые виды

взаимосвязи городского населения и посетителей пассажа (рис. 20). Являя

собой отражение города, пассаж должен теперь включать в себя и такие области

деятельности человеческого социума как изобразительное искусство (экспозиция),

элементы театра (зрительные залы небольшой вместимости, открытые сцены),

историко-музейные экспозиции; отражать структуру развития города, например, не

просто использовать подземное пространство в процессе урбанизации среды

обитания человека, а также служить источником информации (музей археологии в

комплексе на Манежной площади); и многое другое.

Получается, что окончательная оценка социальной эффективности решения

невозможно исключительно количественными факторами, она представляет собой в

основном явление описательного характера.

Рассмотрим данные сопоставления характеристик различных архитектурно-

пространственных решений:

1. Внедрение специализированных пассажей, в частности, в крупных торговых

центрах повышает эффективность торговли последних в среднем на 20–33%, при

этом расходы на эксплуатацию снижаются на 6%. Наибольшей популярностью

пользуются следующие виды специализации: женское готовое платье, парфюмерия,

подарки, ресторан со спиртным; наиболее эффективная для специализированного

пассажа длинна — в среднем на 13% меньше обычного в том же центре.

2. Использование такого приема, как моделирование «внешнего городского

ландшафта», в случае открытого молла в среднем почти вдвое увеличивает приток

посетителей — пешеходов, и как результат, увеличение торгового оборота молла

на 20–26%, всего центра на 9–11%. Для крытого молла эти показатели

соответственно: до 24% и до 16%.

3. Вертикальное развитие пассажа, сохраняя общее соотношение площадей, то

есть в среднем 10–15% на молл и атриумы от всей площади торгового центра,

позволяет в четыре и более раза увеличить приток посетителей в верхние уровни

по сравнению с обычным многоуровневым решением. Эффективность торговли выше

на 21–40%, затраты на возведение также выше, приблизительно на 9–14%, но

окупаемость всех капиталовложений в строительство в среднем вдвое быстрее.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6