Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

3. Метод капитализации дохода

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в

приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя

должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та,

в которую обойдется ему получение соответствующего участка под

застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в

обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может

привести к объективным результатам, если возможно точно оценить

величины стоимости и износа объекта при условии относительного

равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости

объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении

земли в целях оптимального ее использования.

2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов –

получение полной восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа

объекта, оборудования и механизмов.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения

остаточной восстановительной стоимости объекта.

5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости

здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке,

что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии,

основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что

данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный

покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую

сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и

пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по

объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты –

аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты

отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно

использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой

собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках,

котировках, предположения по продажам объектов недвижимости,

аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения

подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных

рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа

для каждой выбранной единицы.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов,

проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение

цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа

сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному

показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой

достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта

выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или

диапазона цен.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания –

типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании

получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта

определяется как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на

добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке

для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный

прогнозный период.

2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его

динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.

Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без

НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается

на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных

издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из

действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой

стоимостью предприятия.

4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных

выплат; в результате получается чистая прибыль.

5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в

текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа

пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта

недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с

амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта

недвижимости.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых

характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет

взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и

установить окончательную оценку объекта собственности на основании

данных того метода или методов, которые расценены как наиболее

надежные.

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к

оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я

(далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх

существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому

Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при

расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два –

сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного

решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который

гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы,

которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и

строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским

характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном

доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на

нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не

располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с

учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного

износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади

квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного

«изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо

приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме

посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов

против использования затратного подхода, Оценщик принял решение

отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью

сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что

стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи

аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с

объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки

(корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были

предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа

сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и

запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках,

местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени

продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим

характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в

соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя

стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать

достаточное количество документально подтверждённых данных о

состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте

практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности,

т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где

хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по

продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами

аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных

оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных

изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению

Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель

прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости

проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о

возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и

недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами

реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики

большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные

публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи,

и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям

российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы

данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и

437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих

корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает

себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято

предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько

аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим

основным экономическим, материальным, техническим и другим

характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы

Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на

различия, существующие между аналогами и объектом оценки.

Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному

показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по

данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

Таблица расчёта стоимости объекта оценки

|Показатель |Объект оценки |Аналог №1 |Аналог №2 |Аналог №3 |

|Адрес |Сумской пр., |Сумской пр., |Чертановская ул., |Чертановская ул., |

| |д. 12, корп.3. |д. 8, корп1. |д. 5. |д. 3. |

| |м. |м. «Чертановская» |м. «Чертановская» |м. «Чертановская» |

| |«Чертановская» | | | |

|Цена/об. |- |109600 |116500 |108400 |

|пл./дол. США | | | | |

|Источник | |Агенство недвижимости |Агенство недвижимости «У |Агенство недвижимости «У |

|информации | |«У красных ворот» |красных ворот» |красных ворот» |

|Имущественные |Право |Право |0 |Право |0 |Право |0 |

|права |собственности |собственности| |собственности | |собственности | |

|Скорректированна| |109600 | |116500 | |108400 | |

|я цена | | | | | | | |

|Условия |Рыночные |Рыночные |0 |Рыночные |0 |Рыночные |0 |

|финансирования | | | | | | | |

|Скорректированна| |109600 | |116500 | |108400 | |

|я цена | | | | | | | |

|Условия продажи |Свободная |Свободная |0 |Альтернативная |+4% |Свободная продажа |0 |

| |продажа |продажа | |продажа | | | |

|Скорректированна| |109600 | |122600 | |108400 | |

|я цена | | | | | | | |

|Условия рынка |Открытый |Открытый |0 |Открытый |0 |Открытый |0 |

|Скорректированна| |109600 | |122600 | |108400 | |

|я цена | | | | | | | |

|Вид | | | | | | | |

|корректировки | | | | | | | |

|Тип дома |Панельный |Панельный |0 |Панельный |0 |Панельный |0 |

|Дата предложения|Апрель 2004 |Апрель 2004 |0 |Апрель 2004 |0 |Апрель 2004 |0 |

|Год постройки |2000 г. |1990-е г. |+6% |2000 г. |0 |1990-е г. |+6% |

|дома | | | | | | | |

|Этаж |9 |12 |0 |2 |0 |17 |+5% |

|Всего этажей |17 |17 |0 |17 |0 |17 |0 |

|Общая площадь |76 |64 |+5% |78,8 |-1% |69,2 |+1% |

|квартиры, кв.м. | | | | | | | |

|Площадь кухни, |13,2 |10,0 |+2% |13,2 |0 |12,1 |+1% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Вид из окон |На улицу |Во двор |-1% |Во двор |-1% |Во двор |-1% |

|квартиры | | | | | | | |

|Наличие |В наличии |В наличии |0 |Отсутствует |+1% |В наличии |0 |

|балкона/лоджии | | | | | | | |

|Состояние и |Евроремонт |Евроремонт |0 |Требуется |+15% |Требуется |+15% |

|уровень отделки | | | |косметический | |косметический | |

|квартиры | | | |ремонт | |ремонт | |

|Телефон |В наличии |В наличии |0 |В наличии |0 |В наличии |0 |

|Отопление |Центральное |Центральное |0 |Центральное |0 |Центральное |0 |

|Санузел |Раздельный |Раздельный |0 |Раздельный |0 |Совмещенный |+2% |

|Мусоропровод |В наличии |В наличии |0 |В наличии |0 |В наличии |0 |

|Лифт |В наличии |В наличии |0 |В наличии |0 |В наличии |0 |

|Удаленность от |05 мин. |05 мин. |0 |05 мин. пешком |-1% | 05 мин. пешком |-1% |

|метро |транспортом |транспортом | | | | | |

|Наличие металл. |В наличии |В наличии |0 |В наличии |0 |В наличии |0 |

|двери | | | | | | | |

|Состояние |Хорошее |Хорошее |0 |Хорошее |0 |Хорошее |0 |

|подъезда | | | | | | | |

|Стоимость-индика| |123200 |138200 |141500 |

|тор дол. США | | | | |

|Весовые доли | |0,16 |0,09 |0,04 |

|Показатель |Объект оценки |Аналог №4 |Аналог №5 |Аналог №6 |

|Адрес |Сумской пр., |Сумская ул., |Днепропетровская ул., |Академика Янгеля ул., |

| |д. 12, корп.3. |д. 8, корп3. |д. 23, корп1. |д.25. |

| |м. |м. «Южная» |м. «Пражская» |м. «Пражская» |

| |«Чертановская» | | | |

|Цена/об. |- |112400 |115000 |130000 |

|пл./дол. США | | | | |

|Источник | |Агенство недвижимости |Агенство недвижимости «У |Агенство недвижимости «У |

|информации | |«У красных ворот» |красных ворот» |красных ворот» |

|Имущественные |Право |Право |0 |Право |0 |Право |0 |

|права |собственности |собственности| |собственности | |собственности | |

|Скорректированна| |112400 | |115000 | |130000 | |

|я цена | | | | | | | |

|Условия |Рыночные |Рыночные |0 |Рыночные |0 |Рыночные |0 |

|финансирования | | | | | | | |

|Скорректированна| |112400 | |115000 | |130000 | |

|я цена | | | | | | | |

|Условия продажи |Свободная |Свободная |0 |Свободная |0 |Свободная продажа |0 |

| |продажа |продажа | |продажа | | | |

|Скорректированна| |112400 | |115000 | |130000 | |

|я цена | | | | | | | |

|Условия рынка |Открытый |Открытый |0 |Открытый |0 |Открытый |0 |

|Скорректированна| |112400 | |115000 | |130000 | |

|я цена | | | | | | | |

|Вид | | | | | | | |

|корректировки | | | | | | | |

|Тип дома |Панельный |Панельный |0 |Панельный |0 |Панельный |0 |

|Дата предложения|Апрель 2004 |Апрель 2004 |0 |Апрель 2004 |0 |Апрель 2004 |0 |

|Год постройки |2000 г. |1990-е г. |+6% |2000 г. |0 |2002г. |0 |

|дома | | | | | | | |

|Этаж |9 |12 |0 |2 |0 |11 |0 |

|Всего этажей |17 |17 |0 |17 |0 |17 |0 |

|Общая площадь |76 |68 |+5% |55,7 |+7% |80,4 |-1% |

|квартиры, кв.м. | | | | | | | |

|Площадь кухни, |13,2 |8,6 |+3% |8,0 |+3% |15,0 |-1% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Вид из окон |На улицу |На улицу |0 |На улицу |0 |Во двор |-1% |

|квартиры | | | | | | | |

Страницы: 1, 2, 3