Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Министерство науки и образования РФ

Московский Государственный Строительный Университет

Кафедра ОСУН

Курсовая работа по дисциплине:

«Оценка объектов недвижимости»

на тему:

«Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости, расположенного по

адресу: г. Москва, ЮАО, Сумской проезд, д. 12, корп. 3»

Вариант 16

Выполнила:

студентка ЭОУС-IV-6 Онисимова Т.К.

Проверил:

Доц., к.э.н. Кулаков К.Ю.

Москва,2004г. | |Содержание

1. Введение

1. Задание

2. Пример заполнения титульного листа отчета об оценке

3. Сопроводительное письмо к отчету об оценке

2. Основная часть

2.1 Общие сведения

2.2 Сведения об оценщике

2.3 Допущения и ограничивающие условия

2.4 Термины и определения

2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки

2.6 Характеристика местоположения объекта оценки

2.7 Общая характеристика здания

2.8 Характеристика объекта оценки

2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы

2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО

2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

оцениваемого объекта

2.12 Методы оценки стоимости недвижимости

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью

сравнительного подхода

2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного

подхода

3. Заключение

3.1 Вывод итоговой стоимости объекта оценки

3.2 Источники информации

4. Список использованной литературы

1.1 Задание:

Оценить рыночную стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по

адресу: г. Москва, ЮАО (кроме Орехово-Борисово \сев, южн\, Зябликово,

Братеево).

Категория объекта: 3-х комнатная квартира в составе панельного дома серии П-

44Т

Этаж: 2 - 15

Период постройки здания: 2000 – 2004 г.г.

Площадь: 70 – 100 кв.м. (комнаты изолированные, кухня – 10-15 кв.м., с\у

раздельный, имеются балкон или лоджия)

Уровень и состояние отделки: евроремонт

Уровень инженерного и технического обеспечения : дополнительное

оборудование и оснащение – по усмотрению студента.

УТВЕРЖДАЮ:

Руководитель отдела оценки жилых помещений

ООО «ОЦЕНКА»

_____________________/Фамилия И.О./

30 апреля 2004 г.

ОТЧЕТ

№

ОБ ОЦЕНКЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Адрес объекта оценки: Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. 3, кв. № 970

Дата проведения оценки: 29 апреля 2004 года

Дата составления отчёта: 30 апреля 2004 года

Москва 2004

Г-ну Кулакову К.Ю.

Исх. № 59 от 29.04.2004

1.3 Сопроводительное письмо к Отчету об оценке

Уважаемый Кирилл Юрьевич

В соответствии с Договором на оказание услуг по оценке №59 от

29.04.2004 года направляем Вам два экземпляра отчёта об оценке

рыночной стоимости квартиры № 970, расположенной по адресу: г. Москва,

Сумской проезд, д. 12, корп. 3. Третий экземпляр в соответствии с

законодательством в области оценки находится в архиве нашей

организации.

Все экземпляры отчёта об оценке идентичны и равнозначны. Оценка

квартиры проведена, а отчёты составлены в соответствии с требованиями

Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года и

действующих Стандартов оценки.

Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения,

собранную оценщиками фактическую информацию, этапы проведенного

анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и

ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об

итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором

стоимости объекта оценки.

В частности, доводим до Вашего сведения, что по результатам

проведённой оценки рыночная стоимость объекта оценки составляет 126000

(сто двадцать шесть тысяч) долларов США.

Всю информацию, использованную для проведения оценки, Вы можете

найти в соответствующих разделах отчета. Если у Вас возникнут какие-

либо вопросы по оценке или по использованной методике её проведения,

мы обязательно на них ответим.

В заключение позвольте поблагодарить Вас за обращение в нашу

компанию и выразить надежду на продолжение нашего сотрудничества в

будущем.

С уважением,

Руководитель отдела оценки

Онисимова Т.К.

2. Основная часть

2.1 Общие сведения

|Объект оценки |Жилое помещение (квартира) |

|Адрес |г. Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. |

| |3, кв. 970 |

|Заказчик отчёта |Кулаков К.Ю. |

|Собственник объекта |Кулаков К.Ю. |

|Оцениваемые права |Полное право собственности |

|Цель оценки |Определение рыночной стоимости |

|Используемые стандарты |Стандарты оценки, утвержденные |

|оценки |Постановлением Правительства РФ № 519 от |

| |06.07.2001г. |

2.2 Сведения об оценщике

|Организация |ООО «ОЦЕНКА» |

|Адрес местонахождения |г.Москва, ул. Скаковая, д. 19, |

| |тел.:245-50-94 |

|Основание для проведения |Договор №59 от 29 апреля 2004 года |

|оценки | |

|Сведения о лицензии |Лицензия № 459781 Минимущества РФ от |

| |4.02.2003г. (срок действия с 4.02.2003 г.|

| |по 4.02.2007 г) |

2.3 Допущения и ограничивающие условия

1. Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее –

«Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее – «Отчёт»), являются

полномочными представителями ООО «ОЦЕНКА», имеют необходимое

профессиональное образование и достаточный практический опыт в

области оценки недвижимости.

2. В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности

всей документации и устной информации по объекту оценки,

предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в

обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не

входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на

объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему

законодательству.

3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо

претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо

скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта

оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных

факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

5. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не

могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это

предусмотрено договором об оценке.

6. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно

стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно

перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

7. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно

только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность

за последующие изменения социальных, экономических, юридических и

природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта

оценки.

2.4 Термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по

которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в

условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,

располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки

не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

> затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении затрат, необходимых для

восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

> сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными

объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с

ними;

> доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта

оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую

определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках

одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки

или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим,

материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки

другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при

сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости

объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком

обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при

использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя

выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его

окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в

области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и

составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки

с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае

подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

2.6 Характеристика местоположения объекта оценки

Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы

[pic]

|Показатель |Описание или характеристика показателя |

|Округ, микрорайон |ЮАО, Муниципальный округ «Северное Чертаново» |

|Местоположение в |Фасад здания выходит на проезжую часть ул. |

|микрорайоне |Чертановская |

| |Здание располагается параллельно ул. |

| |Чертановская |

|Преобладающая застройка |Жилая панельная |

|микрорайона | |

|Транспортная доступность |5 мин. общественным транспортом от ст. м. |

| |«Чертановская» |

|Обеспеченность общественным|Хорошая |

|транспортом (субъективная | |

|оценка) | |

|Объекты социальной |Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия |

|инфраструктуры микрорайона |службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс,|

|в пределах пешей |зона отдыха и т.п. |

|доступности (менее 1 км). | |

|Обеспеченность объектами |Отличная. Район с развитой инфраструктурой |

|социальной инфраструктуры | |

|(субъективная оценка) | |

|Объекты промышленной |Не обнаружены |

|инфраструктуры микрорайона | |

|Объекты транспортной |ул. Чертановская, Варшавское шоссе, Балаклавский|

|инфраструктуры микрорайона |пр-кт, трамвайные и автобусные маршруты, станция|

| |метрополитена |

|Состояние прилегающей |Удовлетворительная |

|территории (субъективная | |

|оценка) | |

|Дополнительная существенная|Местоположение объекта на карте г. Москвы |

|информация |приведено в приложениях к Отчёту |

2.7 Общая характеристика здания

|Показатель |Описание или характеристика показателя |

|Тип здания |Многоквартирный многоподъездный панельный дом, |

| |серия П-44Т |

|Год постройки |2000г. |

|Материал наружных стен |Железобетонная панель |

|Материал перекрытий |Железобетон |

|Состояние здания |Хорошее |

|(субъективная оценка) | |

|Техническое обеспечение |Лифт, мусоропровод, горячее и холодное |

|здания |водоснабжение, электроснабжение |

|Организованная стоянка |Отсутствует |

|личного а/т или подземный | |

|гараж | |

|Количество этажей в здании |17 |

|Состояние подъезда |Хорошее |

|(субъективная оценка) | |

|Дополнительная существенная|Снос или реконструкция дома с отселением не |

|информация |предполагается |

2.8 Характеристика объекта оценки

|Показатель |Описание или характеристика показателя |

|Этаж расположения |9 |

|Площадь, кв. м: общая / |76 / 44,7 |

|жилая | |

|Кол-во комнат, их площадь, |3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1 |

|кв. м | |

|Площадь кухни, кв. м |13,2 |

|Санузел |раздельный |

|Высота потолков, м |2,65 |

|Вспомогательные и подсобные|Отсутствуют |

|помещения | |

|Лоджия (балкон) |Лоджия (не застеклена) |

|Вид из окон |На ул. Чертановская, микрорайон «Северное |

| |Чертаново» |

|Слаботочное обеспечение |Телефон, ТВ-антенна |

|Дополнительные системы |Металлическая дверь и домофон в подъезде, |

|безопасности |металлическая дверь на входе в квартиру |

|Состояние отделки |Евроремонт, состояние хорошее, проведения |

|(субъективная оценка) |значительных ремонтных работ не требуется |

|Видимые дефекты внутренней |Отсутствуют |

|отделки | |

|Данные о перепланировке |Не производилась. Стандартная типовая планировка|

|Дополнительная существенная|Плита на кухне – электрическая. Окна – |

|информация |пластиковые стеклопакеты |

2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы[1]

[pic]

Из представленного графика видно, что в течение прошлого 2003 года

наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно

продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и

ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько

завышается «на торг».

[pic]

[pic]

Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но

линия тренда также восходящая.

2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО[2].

Перечень районов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра

за прошедший месяц.

|Район |Средняя цена |Процент |

| |предлож. 1 кв.м. |от округа |

|Бирюлево Восточное |1410 |8,6 |

|Бирюлево Западное |1373 |5,5 |

|Братеево |1439 |6,5 |

|Даниловский |1839 |12,3 |

|Донской |1879 |4,4 |

|Зябликово |1484 |6,3 |

|Москворечье-Сабурово |1596 |2,1 |

|Нагатино-Садовники |1617 |3,6 |

|Нагатинский затон |1689 |7,8 |

|Нагорный |1712 |4,6 |

|Орехово-Борисово Северное |1547 |5,9 |

|Орехово-Борисово Южное |1512 |6,7 |

|Царицыно |1514 |7,6 |

|Северное Чертаново |1731 |5,3 |

|Центральное Чертаново |1582 |9,0 |

|Центральное Чертаново |1493 |3,9 |

На основании представленных данных видно, что наиболее высокая цена

предложения в Даниловском и Донском районе. Оцениваемый объект

находится в районе Северное Чертаново. Там средняя цена предложения

чуть ниже.

Средняя цена предложения 1 кв.м в долларах США

Согласно представленным данным можно сделать вывод, что по ЮАО цены

предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но имеют тенденцию

к возрастанию.

2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого

объекта[3].

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта

недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как

вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с

наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности,

должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает

наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную

пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее

эффективного использования объекта является результатом суждения

оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь

мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости

положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта

представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного

использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов

использования, которые разрешены распоряжениями по

зонообразованию, ограничениями на частную инициативу,

положениями об исторических зонных и экологическим

законодательством.

3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически

осуществимое и разрешенное законом использование будет давать

приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из

финансово осуществимых использований будет приносить максимально

чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом

доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве

офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим

использованием принимаем использование в качестве жилья без

рассмотрения других вариантов.

2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.

Страницы: 1, 2, 3