Экономика недвижимости

Экономика недвижимости

1.св-ва стоимости-спрос ст-ть зависит от соотнош. спр. и предлож.Спроса

нет,нет ст-ти.Полезнисть-нет ст-ти если нет полезности.Это основа ст-ти,но

сама не устанавливает ст-ть.Дефицитность-ст-ть возникает в рез-те наличия

огран.предлож. полезности.Передоваемость-юр.возможность передачи прав соб-

ти-условие возникнов.ст-ти.

2.Рын.ст-ть-наиб.вероятн.цена продажи на открытом конкурентном рынке при

соблюдении всех условий честной продажи(полная инф.,на цену не влияют

побочные стимулы)

3.Рын.формулировки:1.пок и прод-цы ведут себя рац.образом.,но не обладают

абс.знанием;2. пок и прод-цы дей-ют в усл-ях конк-ии в своих собственных

интересах с целью макс выгоды;3. пок и прод-цы дей-ют без сговора и

мошенничества;4. пок и прод-цы имеют типичные побуждения и дейст-ют без

незаконного давления(продажа за разумный период времени)

4.Ст-ть в исп-ии(потреб ст-ть)-ст-ть недвиж-ти для конкретного

пользователя(кот м. и не выставлять объект для открытой прод-жи)

удовлетворяющего свои потреб-ти.

5.Инвест.ст-ть-ст-ть недвиж. для конкретного инвестора,предъявляющего свои

инвест требования к капиталовложениям

6.Стрх.ст-ть-ст-ть страх частей недвижимости,кот мб разрушены /повреждены

7.Ликвидац ст-ть-цена продажи в срок,меньший среднерыночного маркетингого

периода

8.Ст-ть для нал/облож.-база для налог. расчетов

9.Осн.задача при опред. ст-ти-прогнозирование кол-ва,кач-ва и продолж-ти

буд.выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в наст.ст-ть.

10-13:Позиции отражающие(.)зрения пользователей:Полезность-сп-ть конкретной

недвижимости удовлетворять потр-ти пользователя(недвиж-ть имеет ст-ть если

она полезна для реализации потребностей соб-ка-эконом/личных.Замещения

-макс цена недвижимости опр-ся миним суммой,за кот мб. приобретен др.

объект аналог полезности.Т.е пок-ль не будет платить больше чем, стоит

аналогичный объект или больше чем его стр-во.Ожидания х-т (.) зрения

пользователя на буд.выгоды и их наст.ст-ть.Ожидание буд.выгод связано с вер-

тью изменен. их велич. и х-ра , а это в свою очередь м повлиять на наст. ст-

ть соб-ти.в основе принципа лежит теория измен ст-ти денег во времени.

14-21 Позиции отражающие взаимоотнош. компонентов соб-ти:Добавочная

продуктивность –опред-ся чистым доходом,относящимся к земле,после

компенсации затрат на труд,кап-л и управление.Это принцип клас.теории:сущ.4

фактора(тр,з,к,управление) при надлежащем использовании кот после возмещ

затрат м остаться д/с ,кот относят к земле.Д/П возникает в р-те того что

земля позволяет получать доп доходы за счет макс выручки от продаж, миним и-

к или удовлетворения особых потр-ей.Вклад-сумма на кот изменяется ст-ть соб-

ти вслед-ии наличия или отсутствия к-либо эл-та факторов пр-ва.Н-Р : из-ки

по космет рем дома не приведут к увелич его соб-ти если она не

эстетична.Возрастающей и убывающей отдачи – по мере увеличения к-либо

ресурса ф-ров пр-ва,рост чистой отдачи сначала ув.,затем ум.В микроэк.этот

принцип соответствует з-ну убывания пред.пр-ти .Принцин баланса-любому типу

соб-ти соот-ет оптимальное сочетание ф-ров пр-ва , при кот достигается макс

ст-ть земли.Если нарушается принцип баланса, то появляется

«недоулучшеная»/«переулучшенная» соб-ть.В любом из этих случаях земля

теряет ст-ть из-за неэф-ного испол-ия , а риск по вероятным сделкам с такой

соб-тью увеличивается.Экономического размера-на любом рынке существует

оптимальное кол-во земли, необходимое для наиб. эф-го использования

различных типов соб-ти.Оптим-ый размер застройки опр-ся ее функциональным

назначением.н-р:отсутствие места для парковки м снизить ст-ть большого

универсального маг-на и наоборот слишком большой зем.участок не принесет

доп.дохода.

Экономического разделения-имущественные права на собст-ть следует разделять

и соединять т.о. чтобы ст-ть соб-ти при этом увеличилась.

22-28Позиции отражающие (.) зрения рынка-Принцип зависимости-ст-ть

оцениваемой соб-ти зависит от х-ра и ст-ти окруж. соб-ти.Качество

месторасполож-ия зависит от соответствующих параметров участка принятому в

данном месте типу землепользования и от близости к эк.центрам.(для доходной

недвижимости)При изменении эк.связей меняется эк. среда и соответственно м

изменится ст-ть соб-ти.Соответствия-макс.ст-ть возникает тогда ,когда

уровень архитектуры,удобств,х-ра использования соб-ти соот-ет потреб-ям и

ожиданиям местного рынка.(в р-не котеджной застройки дом без гаража будет

не принят рынком,если все окруж.дома имеют гаражи.Этот же эф-т если в р-не

небольших домов возвести огром.особняк.В этих случаях ст-ть

несоответствующей рынку соб-ти будет меньше)Предложения и спроса- цена соб-

ти опред-ся взаимод-ем предложения и спроса на аналог соб-ть на данном

рынке.Вследствии несовершенности рынка недвиж-ти цены на нее не всегда опр-

ся только предложением и спросом.Др особенность принципа его большая

инерционность на рынке нед-ти.Конкуренции-прибыль на рынке превышает

уровень необ-мый для оплаты факторов пр-ва,конкуренция на данном рынке ув-

ся,что приводит к снижению ср.уровня доходов.Этот принцип особенно важен

при расм-ии дохода,превышающего рын.норму.Если доход не обеспечен долгоср.

арендой , то вер-ть его поступлениия гораздо ниже сред/рыночной, а риск

соот-но выше.Изменения-факт непостоянства ст-ти нед-ти во времени.Измен.ст-

ти происходит как в рез-те измен-ия самой нед-ти(износ,реконструкция),так и

в рез-те измен внеш условий.Этим принципом объясняется профес-ый стандарт

оценки-фиксировать конкретную дату оценки.Наилучшего и эффективного

использования-в любой тек момент макс ст-ть нед-ти соот-ет наиболее эф-му

использованию нед-ти,которое в свою очередь опред-ся текущим состоянием

рынка.

Глава 5.2.Ситуации в кот.примен-ие затр.метода целесообразно:анализ

наилучшего и наиб.эф-го исп-ия участка земли;анализ нового стр-ва и

улучшений;оценка рын.ст-ти для целей страх-ия и

налогообложения;окончательное согласование величины рын.ст-ти.3.Опр-ие

рын.ст-ти нед-ти затр.методом производят в след.послед-ти:1 оценка ст-ти

земли,как свободной и доступной для наиб.эф-го исп-ия.2оценка восст-ой

/заменяющей ст-ти соор-ия на дейст-ную дату оценки.3Оценка величины

общего износа соор-ия.4Оценка восст-ой /заменяющей ст-ти с учетом общего

износа (2-3)5.Оценка рын.ст-ти полного права соб-ти нед-ти

(1+4)4.Восстановительная ст-ть-оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на

действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же мат-

ов,соблюдая такие же стр-ые стандарты,по т.же проекту,т.же планировки и

квал.раб силы,имеющего все недостатки абсолютное соотв-ие и износ,как оцен-

емое сооруж-ие.5.Замещающая ст-ть- оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на

дату оценки соор-ия с полезностью=полезности оцен-го соор-ия,с употреб-ием

соврем-х м-ов,ст-ов,проекта,планировки..6.Прямые и-ки-раходы,непосред-но

связанные со стр-ом/физ улучшением.:ст-ть мат-ов,изделий,оборуд-я;з/п стр-х

раб-х;ст-ть мероприятий по тех.безоп-ти;ст-ть стр-х машин и мех-ов;ст-ть

временных зданий,сооруж,инж.сетей и коммун-х услуг;рас-ды по хран. м-

ов;прибыль и наклад.расходы подрядчика,вкл. Технадзор,пособия по нетрудосп-

ти,пож-ую страх-ку,стр-ку по безработ-це.7.Косвенные и-ки-рас-ды/траты,кот.

необх-мы для стр-ва,но обычно не вкл-ся в стр-ый контракт:гонорары архитек-

ам и инж. за проектирование;оценки,консультирование,б/у и юр.обслуж-ие;ст-

ть инвест-ий в землю и контрактные платежи в теч стр-ва;страх-ия и

рекламные выплаты в теч стр-ва;доп-ые инвест-ии к-ла в арендуемые

помещения/арендная плата;маркет-ые расходы на продажу/передачу соб-ти;адм-

ые расходы застойщика;р-ды на изменен.права соб-ти.8.Прибыль пред-ля-устан-

ая рынком цифра,отражающая сумму,кот пр-ль ожидает получить в виде премии

за исп-ие своего к-ла.Это ст.риска,связанная с развитием проекта. 9.Метод

сравнительной ед-цы-основан на сравнении ст-ти ед-цы площади/ед объема

оцениваемого объекта со ст-ю ед-цы площади/ед-цы объема подобного типового

соор-ия.(недавно постр-го)10.Метод разбивки-ст-ть всего соор-ия опр-ся как

сумма ст-тей его стр-х компонентов-фундаментов,стен,перегородок.Ст-ть

каждого компонента=сумме пр. и кос.и-к,необходимых для устр-ва единичн-ого

объема.(1м2стены=ст-ти кирпича ,р-ра з/п..)11.Физический износ-вызывается

разр-ием строи-х конструкций и мат-ов под дей-ем разл-х факторов(физ и хим

выветривание,перегрузки,непр-ая эксп-ия)12.Функциональный износ-вызывается

недостаточностью/чрезмерностью размеров здания,несовременным объмно-

планировочным решением,устарев-ем мех-го оборуд-ия.13.Внешний износ-вызыв-

ся факторами извне:измен.ситуац на рынке,измен фин и законодат-х

условий.14.Экономическая жизнь-период времени,в теч кот улучшения нед-ти

дают вклад в ст-ть соб-ти.Обновление/реконстр-я старой с-ти обычно

удлинняет ее эк жизнь.15.Действительный возвраст—кол-во лет,кот прошли с

момента заверш-ия стр-ва соор-ия.16.Эффективный возвраст-показываемый

состоянием и полез-тью соор-ия.Эф-й воз-т мб меньше/больше дейст в-та,если

его экспл-ли выше среднегоНо если здание не имело соответ-щей экс-ии,его эф-

ый в-т мб больше,чем реал.возраст.17Неисправимый физ износ в короткоживущих

эл-ах-разность м/д полной вос-ой/заменяющей ст-тью эл-та и суммой

исправимого и-са эл-та умножаются на отнош-е действительного возраста к

общей физ.жизни эл-та.После опред-ия вел-н испр-го физ износа и суммы восст-

ой ст-ти кор-кожив-х эл-ов с неиспр-м физ из-ом,необ-мо вычесть эти вел-ны

из полной восст-ой/заменяющей ст-ти для опред-ия базы для подсчета неиспр-

го физ из-са в долгожив-х эл-ах.Глава 6:1.При анализе продаж земли

используют ед.сравнения:Цена за ед.площади;цена за ед.длины участка вдоль

красной линии;цена за участок.2.При анализе продаж застроеных уч-ов исп-ся

ед.сравнения :цена за 1м2 общей площади; цена за 1м2 чистой

площади,подлежащей сдаче в аренду; цена за 1м2 здания;цена за комнату;ц.

за кв-ру/др.ед-цу недвижимости; цена за 1м2 здания и соор-ия; ц. за ед-

цу,приносящую доход.3. 9 основных эл-ов сравнения порядков в оцен.пр-

ке:1Права соб-ти на нед-ть-полное право соб-ти,аренда2.Условия

финансирования-% от кредита,кот кредитор требует для оформления кр-

та/сделка фин-ся самим продавцом(ипотечный кредит)3.Условия продажи-по цене

ниже рыночной(срочно реал-ть прод-ию)/выше рын-ой(если приобрет-аемая соб-

ть дорога как семейная реликвия)4.Состояние рынка –

инфляция,дефляция,измен.налогового и др. зак-в,измен.в предложении и

спросе.5.Месторасположении-величина коректировки вывод-ся из анализа продаж

подоб.объектов в разных местах.6.Физ.х-ки-размеры,конструктивные эл-

ты,качество мат-ов,износ,внеш.вид.+состояние окр.среды,функциональные возм-

ти и эстетич-ие х-ки.7.Эк.х-ки-примен-ся к объектам приносящих доход(на

вел.дохода влияют:тек.з-ты,кач-во упр-ия,скидки в арендной плате,условия и

сроки аренды.8.Использование-при выборе объ-ов срав-ия следует отк-ся от

тех, кот после продажи исп-ся не так как объ-т оценки(спортзал после

прд.исп-ся как крыт.стоянка,цена продажи мб выше чем рын.ст-ть

спорткомплекса.9.Компоненты ст-ти не связанные с нед-тью-для объектов

ком.назнач.(гост,рестор,маг х-но присутствие в ст-ти компонентов не связ-х

с нед-тью.)-ст-ть оборуд-ия,мебели,приборов,посуды д учитываться

отдельно,т.к эк х-ки таких позиций не совпадают с х-ми нед-ти.Глава

7.1.Реконструированный отчет о доходах-на основе фин.отчетов,к кот

относятся бал.отчет и отчет о доходах.Это специфика оценки нед-ти,как части

эк-ки нед-ти, и разработан для расчета величины чистого

операц.дохода,применяемого для целей оценкиТ.к опред-ие ЧОДа,применяемого

для целей оценки отл-ся от опр-ия чистой операц-ой прибыли,прим-ой в

б/у,реконстр-й отчет будет отл-ся от отчетов,выполнен-х бух-м.2.Постоянные

расходы-р-ды ,кот не зависят от от степени заполнения объекта.Это налоги на

нед-

ть,некоторые.эксплуатац.р-ды и страховка зданий.Постоянные р-ды на

замещение предусматривают периодическую замену бытсро изнаш-ся

компонентов(кровля,покрытие

пола,электроарматура,механ.оборудование,подъездные дороги,сан-но-

техническая)3.Переменные р-ды-связаны с интенсивностью использования соб-ти

уровнем предоставл-х услуг.:р-ды на управление,по закл.договоров

аренды,з/п обслуж.персон-лу,коммун.р-ды,на уборку,эксплуатацию и рем.,на

содер-ие терр-ий и автост-ки.,по обеспечению безопасности.5.Общий к-т

капитализации(Rо) норма дох-да для всей соб-ти,кот отраж-ет взаимосвязь м/д

ЧОД за год и общей ст-тью/ценой соб-ти.Мб><=предполагаемой отдаче инвест-го

кап-ла. К-т капитал.собственного к-ла(Rе)-норма дохода,кот отражает

взаимосвязь м/д годовым ден.потоком до уплаты нал.и собств-м кап-м. К-т

капитал.заемного к-ла(Rм)- норма дохода ,кот отражает отношение год.суммы

по обслуживанию долга к основной сумме кредита. К-т капитал. для земли(Ri)-

нрма дохода,кот отражает взаимосвязь м/ду год.суммой поступлений от

арендной платы за землю и ст-тью земли. К-т капитал.для зданий(Rв)-норма

дохода,кот пок-ет отнош.части год.дохода,приходящегося на здание,к ст-ти

здания. Норма прцента-относится к нормам отдачи,причем употребляется

применительно к отдаче заемного к-ла.Опред-ся отнош.ст-ти платы за использ-

ие кредита к сумме кредита. Норма дисконта-норма отдачи,применяемая для

перевода буд-х платежей/поступлений в наст.ст-ть.Полученная наст-ая ст-ть

опред-ет величину к-ла,кот д вложить инвестор,чтобы получить

отдачу=определенной норме дисконта. Внутрен.норма отдачи(irr)-дисконтирует

ст-ть всех буд-х выгод и приравнивает их наст.ст-ть к сумме начальных

инвест-й. Общая норма отдачи-отдача всего инвест.к-ла.учитывает изменения

доходов в теч. периода владения,т.же как и возврат в конце владения.но не

учитывает эф-т заемного финансирования и расчитывыает так,будто бы соб-ть

была продана без заемного к-ла.Эта норма-объедин-ая норма на заем. И на

соб.к-л. Норма отдачи собственного к-ла-учитывает все буд.выгоды,приходящ-

ся на соб-ый к-л в теч всего срока проекта,включая реверсию.Учитывает

влияние заемного финансирования на денежный поток собств-го к-ла.Глава 8

Для анализа перспектив следует рассмотреть след.факторы :перспективность

местополож-я(доступность уч-ка,тип застройки);состояние спроса на

предлагаемый тип нед-ти(выбирается наиболее целесообразные вар-ты использ-

ия участка);юр.нормативы(несоответствие предполагаемых улучшений законод-м

нормам м привести к значительным убыткам,штрафам.)Физ.х-ки участка-физ

возможность выполнения улучшений.Физ.х-ки-топография,инжен-геологические и

гидрогеологические х-ки,эколог.параметры.Финансовая обоснованность-

прогнозирование эк целесообразности осуществ-ия конкр-го проекта с учетом

величины и времени поступления и расход-ия ден.ср-в.2.Для оценки рын.ст-ти

земли –методы:сравнения продаж;распределения;выделения;разбивкина

участки;техника остатка для земли;капитализация зем.ренты.3.Общепринятыми

элементами сравнения для земли:права соб-ти;условия фин-ия;условия

продаж;условия рынка(время)Глава 9 Потенциальный валовый доход-потери при

сборе ар.платы+прочие дох=действ.валовый доход-операц-е рас-ды=чистый

опер.доход+резерв на замещение-%платежи-аморт.отчисления-аморт-ые фин.из-

ки=налогооблагаемый доход(т1)*ставка налога=налоги от

операций(т0).Ден.поток после уплаты нал т1-т0.2.Резерв на замещение-в

реконстр-ом отчете входит в позицию операц-х рас-ов и предусм-ет

формирование ср-в для замены быстроизнаш-ся эл-ов.Но с(.) зрения

формирования налогоблаг.дохода эта позиция рассм-ся как часть доходов

инвестора,поэтому ее следует добавить к суммеЧОД.% платежи-по ипотечным

обяз-ам вычитаются из налогообл-ой суммы,в то время как выплаты основной

суммы кредита-не вычитается.Аморт.отчисления-позволяет рефинансировать ст-

ть активов/инвест-й налогоплат-ка.Аморт.-ия активов-реальный расход,т.к ст-

ть актива не будет рефинансирована при его продаже.Амортизируемый базис-

цена,кот инвестор платит при покупке соб-ти+рас-ды на покупку+ст-

тьдоп.капиталовлож-й.Амортизируемая сумма=величине амортиз-ого базиса-ст-ть

неаморт-ой части соб-ти(земли).Амортизируемые финансовые изд-ки-это

вычитаемая позиция при расчете налогооблагаемого дохода.К фин.и-ам относ-

ся:затраты на орг-ию финансир-ия(гонорары кредитора оценщику,дисконтные

пункты,страховой полис кредитора.).3.Денежный поток от продажи/ликвидации

инвестиций(реверсия)=ожидаемая цена продажи-рас-ды на продажу=реализ-ая

сумма-скорректированный базис=доход от продаж*ставка налога=налог на

продажу.Реверсия собственного к-ла после уплаты налога=реверсия собств-го к-

ла до уплаты налогов-налог на продажу.4.Скоректированный базис-определяется

как начальная цена инвестиций+расх-ды на покупку-накопленные

аморт.отчисления за время владения+капиталовл-ия за время владения.6.Чистая

наст.ст-ть-NPV=-C0+(at=1Ct/(1+rt)t.., C0-сумма начальных инвестиций, Ct-

денежный поток периода t,rt-норма дисконта.7.Для применения правила чистой

наст.ст-ти необ-мо:спрогнозировать все ден.потоки в теч.срока владения,вкл.

ден.поток возможной продажи в конце проекта;опр-ть альтернат-ую ст-ть кап-

ла на фин.рынке;опр-ть наст.ст-ть буд-х ден.потоков путем дисконтирования

по норме,= альтернативной ст-ти к-ла;опр-ть чист.наст.ст-ть вычитанием из

настоящей ст-ти буд.ден.потоков суммы начальных инвестиций;выбрать из

нескольких вариантов проект,имеющий макс.значение чист.наст.ст-

ти.8.Внутренняя норма отдачи-норма дисконтирования,кот.делает чист.наст.ст-

ть=0.Т.е при диск-ии по норме,равной IRR,наст.ст-ть возврата кап-

ла=начальным инвестициям.9.Риск-возм-ть того,что какие-то события не

состоятся.Если есть полная уверенность относительно будующих событий , то

риск =0.Неопределенность-возможность того,что какие-то события

состоятся.Вероятность-относительная возможность того,что определенные

события состоятся.10.К-т покрытия долга-отношение чистого операционного

дохода к годовой сумме обслуживания долга.DCR=NOI/DS исп-ся для простого

анализа осуществимости проекта с заемным финансированием.

1Банк:т.к.заемщик закл-ет 2 незав-х др.от др.дог-ра с Б. и с доч..ф.банка,

то заемщик м.расторгнуть дог. с доч.ф. и тогда кв. в его собств-сти незав-

мо от того б.ли он платить по долгам,также он м.продать кв..Клиент:на время

дог-ра кв.в собств-ти Б.,отсутствие прописки;возм-но банкр-во Б.или

доч.ф.(ни кв,ни денег)

2Банкиры утв-ют,что если урегул-ть ? прописки и собств-ти,не кредитовал бы

только ленивый.

3Если Б.не разр-ет заем-ку на время дог.пропис-ся в кв,то заемщику

н.прописка по др.адресу,что м.б.невозм-но

4СБС-Агро сам оцен-ет кредитоспос-ть заемщика,оформл-ет док-ты,выд-ет

кредит,привлек-т деньги иностр.Б. Клиенты м.при получ-и кред.оформить кв.в

собств-ть,пропис-ся.

5Н.опл-ть не‹30%ст-ти кв.,r по кред.19%год.в вал.,31 в руб., r рефин-я

+3%.Нельзя купить кв.в 5-тиэтажках,с износом ›30%.

6Срок кред.до 10 лет.

7Факторы,учит-емые Б.:декларируемый доход,проф.рост,спрос на проф-ю,наличие

иждив-цев и пр.

1Гос.пошлина-1,5% от ? дог-ра.

2Баб-аф.прод-ли кв.по рын.ст-ти,оформ-ли по заниженной.Затем водки и в

наркодиспансер,мол были не в себе,и дог.аннулир-ся,возвр-ли оформл-ю ?.

3Если купили по заниж.цене,потом решили улучшить жил.усл.,то вер-ть

большого под.налога,т.к.большая разница м-у ? покупки и продажи.

4Если не указывать реальн.? продажи,то м.б. объяснение с органами,откуда ср-

ва на нов.кв.

5При продаже кв.м.вычесть из н/облаг.дохода ее ст-ть,но не ›5000 мин.з/п.

6Вы м.продать кв.за 140000$ и не платить под.налог в теч.3 лет,для этого

н.купить нов.недвиж-ть.

7Кв.стоит 400милл.,за год зараб-но 107милл.При исп-ии льготы м.списать за

год 107милл.,оставшиеся 293 милл.льготы м.растянуть на 3 года при

выполнении усл.:вычеты не ›5000 мин.з/п или дохода за 3 льгот-х года;льгота

тем,на кого жилье оформлено.

1Для того,чтобы попасть под н/обл-е подарок-д.б.дорогим (›80 мин.з/п);-

входить в оговор-й законом перечень;факт дарения д.б.удостоверен

нотариусом.

2Подарочный налог дяди с 20тыс$=77мин.з/п+20% от ст-ти им-ва свыше 850

мин.з/п.(?16835430руб)

1”Округление кв.м.”- “круглая”цена

2Долевое строит-во-возм-ть оплатить буд.жилье не сразу,а по частям, 3Рынок

долевого инвест-я-

4Рисков-ть вл-й:ответств-ть за сделку несет пок-ль,вер-ть потерять

деньги,кв.

5Выгода покупки жилья в кредит-платишь 1/2-1/3 ст-ти кв.,сразу вселяешься.

6Ст-ть недостр.кв.‹ готовой на 10-20%,инв-ру м.б.выгоднее положить деньги

на депозит и потом купить гот.кв.7.первоочеред.?-надежность девелоперской

ком-ии(застройщика)

8Типовое жилье-$600-900 кв.м. 9Тип.жилье нераспродается,т.к.предл-е

превыш-т спрос

10Элитн.кв.-от $2тыс кв.м

12Дефицит своб.площ.в домах улучш.план-ки или по индивид-м проектам ($900-

1200)

13Принцип 2-го этажа:м.вклад-ть в строит-во,когда коробка дома хотя бы 2

этажа,т.е.до завершения не ›1,5лет.

15Наименьший риск участия в долев.стр-ве:в типовых новостройках и

элитн.секторе.

16Элит.сектор:гарантия безопасн-ти-большая разница м-у с/с-ю стр-ва и ценой

кв.м; рынок тип.жилья монополизирован крупн.стр.орг-ми,выросшими из

гос.структур,f-е сами стр-ли,инв-ры,риэлтеры;гарантия гос.власти.

17Привлек-ть рынка жилья для средн.класса:низкая конкур-я,закрепление на

рынке,f-й обещает стать дох-ным.

18Рисков-ть освоения нов.технол-и: из-за неотработанности техн-гии стр-ва

м.повыситься с/с-ть стр-ва.

19Макс-я цена элитн.жилья м.б.выше реальной вдвое ($7000-2000).

20Пирамида-полученное первыми участниками оплач-ют последующие.

21Пока рынок жилья для средн.класса формир-ся,ср.классу лучше воздержаться

от риск.вл-й.