Оценка недвижимости, приносящей доход

Кt - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

n - ставка дисконта, доли единицы;

t - фактор времени (число лет);

1,2,3...- порядковый номер года.

Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности

20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

K=250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.

при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:

конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 тыс. руб.;

конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 тыс. руб.;

конец 3-го года 250/(1+0,2)3=144,68 тыс. руб.;

конец 4-го года 250/(1+0,2)4=120,56 тыс. руб.;

конец 5-го года 250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.;

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка.

Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи

спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях.

Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает

как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень

дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска,

внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый

инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями

доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования.

Заключение

И так существуют три основных подхода к оценке недвижимости, приносящей

доход: затратный, сравнение продаж и капитализация доходов.

Правильная оценка очень важна не только для рынка недвижимости, но (не

побоюсь этого сказать) и для экономики страны в целом, особенно в

переходный период. Потому что предприятия, земля, жилье и этот перечень

можно продолжать долго, все относится к недвижимости. Достаточно только

привести пример приватизации 90-х годов прошлого века в России. Когда почти

все предприятия были проданы по заниженным ценам, исключение не составляет

и основная часть ТЭКа.

Исходя из этого, можно полагать, что основными принципами оценки

недвижимости пренебрегли. К чему это привело Россию известно всем.

Приложение 1

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Глава 1. Общие положения.

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в

Российской Федерации.

Законодательство регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из

настоящего закона , принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и

иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных актов

субъектов РФ, а также из международных договоров РФ.

Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в порядке,

установленном настоящим законом. Если международным договором РФ

установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством

РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного

договора РФ.

Статья 2.Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы

регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,

принадлежащих РФ , субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим

лицам, для совершения сделок с объектами оценки.

Статья 3.Понятие оценочной деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной

деятельностью понимается деятельность субъектов оценочно деятельности,

направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной

стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта

оценки понимается наиболее вероятная цена , по которой данный объект

оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции ,

когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой

информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а

другая сторона не обязана принимать исполнение стороны сделки хорошо

осведомлены о предмете сделки и действуют в

своих интересах

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной

оферты

цена сделки представляет собой разумной вознаграждение за объект

оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-

либо стороны не было

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,

юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели),

деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом

(оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Статья 5. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе

имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе

предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или

отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых

законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия

в гражданском обороте.

Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской

Федерации или муниципальных образований, физических лиц и

юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов

оценки

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или

муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют

право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов

оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным

законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным

и не зависит от установленного законодательством Российской

Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и

бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и

на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения

оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных

бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть

обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном

законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости

объекта оценки

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем

требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки,

либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен

конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная

стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в

нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным

законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости

объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость",

"разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и

других.

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в

случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих

полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской

Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих

Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или

муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в

доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской

Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным

образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих

Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или

муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами

оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской

Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской

Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным

образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды

юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта

оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в

случаях возникновения споров о величине стоимости предмета

ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества

разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон

в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской

Федерации изъятии имущества у собственников для государственных

или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях

контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора

об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения,

возникающие при распоряжении государственными и муниципальным

унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за

ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления,

за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии

с законодательством Российской Федерации допускается с согласия

собственника этого имущества.

Глава II. Основания для оценочной деятельности и условия ее осуществления

Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки

Основанием для проведения оценки объекта оценки является

договор между оценщиком и заказчиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть

предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного

объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное

обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской

Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть

проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного

суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного

органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе

оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а

также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате)

в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статья 10. Обязательные требования к договору

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной

форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у

оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием

порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а

также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда

объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки

(объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской

Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным

образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным

собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не

установлено законодательством Российской Федерации.

Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке

объекта оценки

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей,

возложенных на него договором, являются своевременное составлениев

письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки

(далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или

вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата

проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели

и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные

сведения, которые необходимы для полного и

недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта

оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки

определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете

должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и

причины отступления от возможности определения рыночной стоимости

объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на

осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки,

принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и

балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости

объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного

объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта

оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при

проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее

итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного

результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих

количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по-

мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения

примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки

законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены

специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его

печатью.

Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего

сведения доказательственного значения

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,

указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке,

которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается

достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки,

если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или

в судебном порядке не установлено иное.

Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или

иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в

связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный

спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с

установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон

спора или договора или в порядке, установленном законодательством

Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны

совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в

судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в

соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 14. Права оценщика

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в

соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки

объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации,

необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для

осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц

информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за

исключением информации, являющейся государственной или коммерческой

тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации

существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки,

оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в

проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других

специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если

заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление

необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил

соответствующие договору условия работы.

Статья 15. Обязанности оценщика

Оценщик обязан:

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования

настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе

нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных

правовых актов субъектов Российской Федерации;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении

оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств,

препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и

третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства

Российской Федерации об оценочной деятельности,

об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой

организации (профессионального общественного объединения оценщиков или

некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается

оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании,

подтверждающий получение профессиональных знаний в области

оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от

заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением

случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством Российской

Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из

них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным

государственным органам либо органам местного самоуправления по их

законному требованию.

Статья 16. Независимость оценщика

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он

является учредителем, собственником, акционером или должностным

лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим

имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с

указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или

обязательственные права вне договора;

оценщик является учредителем, собственником, акционером,

кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является

учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных

заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может

негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта

оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или

определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не

может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков

Страхование гражданской ответственности оценщиков является

условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков и

осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в

связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное

вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или

третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без

заключения договора страхования.

Наличие страхового полиса является обязательным условием для

заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может

осуществляться в форме заключения договора страхования по

конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта

оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

Глава III. Регулирование оценочной деятельности

Статья 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в

Российской Федерации

Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской

Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством

Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее -

уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной в

соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 19. Функции уполномоченных органов

Функциями уполномоченных органов являются:

контроль за осуществлением оценочной деятельности;

регулирование оценочной деятельности;

взаимодействие с органами государственной власти по вопросам

оценочной деятельности и координация их деятельности;

согласование проектов стандартов оценки;

согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным

учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в

соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 20. Стандарты оценки

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной

деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской

Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшим

государственными или частными учебными заведениями, специально

создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр)

высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право

осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством

Российской Федерации.

Статья 22. Саморегулируемые организации

Дополнительно к государственному регулированию саморегулирование

оценочной деятельности осуществляется

саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов

таких саморегулируемых организаций.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики

вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие

организации.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять

следующие функции:

защищать интересы оценщиков;

содействовать повышению уровня профессиональной подготовки

оценщиков;

содействовать разработке образовательных программ по

профессиональному обучению оценщиков;

разрабатывать собственные стандарты оценки;

разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля

качества осуществления оценочной деятельности.

Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности

Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в

соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается

Правительством Российской Федерации.

Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной

деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к

осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с

настоящим Федеральным законом и законодательством Российской

Федерации о лицензировании.

Статья 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности

Требования к лицензированию оценочной деятельности для

физических лиц:

государственная регистрация в качестве индивидуального

предпринимателя;

наличие документа об образовании, подтверждающего получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности в

соответствии с согласованными с уполномоченным органом

образовательными программами;

уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной

деятельности.

Требования к лицензированию оценочной деятельности для

юридических лиц:

государственная регистрация в качестве юридического лица;

наличие в штате юридического лица не менее одного работника,

имеющего документ об образовании, подтверждающий получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной

деятельности.

Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности

осуществляется на основании:

признания в установленном законодательством Российской

Федерации порядке недействительным факта государственной

регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица;

признания в установленном законодательством Российской

Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица

банкротом;

признания в установленном законодательством Российской

Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика,

являющегося индивидуальным предпринимателем, документа об

образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области

оценочной деятельности; если оценщиком является

юридическое лицо - признания недействительным документа об

образовании работника этого юридического лица при условии, что он

один имеет документ об образовании, подтверждающий получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав,

предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной

деятельности;

несоблюдения требований, установленных законодательством

Российской Федерации;

решения суда, арбитражного суда, третейского суда.

Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной

деятельности может быть представлено уполномоченным органом,

саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами.

Указанный в настоящей статье перечень оснований отзыва

лицензии на осуществление оценочной деятельности является

исчерпывающим и не может быть изменен иначе как путем внесения

изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон.

Глава IV. Заключительные положения

Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его

официального опубликования.

Документы об образовании, подтверждающие получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности, выданные до

вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению

в соответствие с нормами настоящего Федерального закона не позднее 1 июля

2000 года.

Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в

соответствие с настоящим Федеральным законом.

Предложить Президенту Российской Федерации и поручить

Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые

акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

Библиография

1) Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: «Финансы и

статистика» 2001г.

2) Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции

развития. – Учебное пособие. М.: 1995.

3) Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен»,

2000.

4) Федеральный закон РФ. Об оценочной деятельности в РФ . Принят

Государственной Думой 16 июля 1998 г.

-----------------------

Оценка стоимости

Главного сооружения

Оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания

строительства и до придания ему соответствующего рыночного вида

Оценка величины прибыли

Оценка величины общего износа сооружения

Оценка стоимости главного сооружения с учетом общего износа

Оценка стоимости земли

Оценка рыночной стоимости права собственности на недвижимости

Оценка стоимости вспомогательных зданий и сооружений с учетом общего износа

Исследование рынка недвижимости

Исследуемый объект недвижимости

Выявление подходящих объектов для сравнения

Сравнение исследуемого объекта недвижимости с аналогичными объектами

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Страницы: 1, 2