База рефератов со всего рунета - Анализ и проектирование операций с недвижимостью - скачать рефераты, рефераты на тему, бесплатно рефераты


	Главная \| Карта сайта


	РАЗДЕЛЫ


	ПАРТНЕРЫ


	АЛФАВИТ

... А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я


	ПОИСК

Анализ и проектирование операций с недвижимостью

|Хранилища для картофеля, овощей и |0,3|0,2|0,1|0,1|0,5 |0,02|0,02|

|Тепличные комбинаты (га) |7,3|33,|10,|23,|18 |4,5 |0,03|

| | |9 |6 |5 | | | |

|Инвестиции в с/х (в фактич. ценах) |288|213|541|928|1079|1017|1038|

| | |6 |5 |4 |7 |7 |4 |

В сельском хозяйстве тоже вводятся новые производственные мощности

(таблица 19). Эти мощности значительно меньше по объему, чем вводимые в

пищевой промышленности, т.к. затраты выше, а возврат капитала ожидается не

так скоро. И здесь происходит постоянное падение объемов вводимых

производственных мощностей. Вместе с этим ежегодно возрастает объем

инвестиций в сельское хозяйство.

Таблица 20. Ввод в действие объектов социально-культурного назначения.

| |(тыс.|ого |учрежд| | |мест) |

| | |(тыс. |мест) | | | |

| | |уч. | | | | |

|В городах и поселках городского типа |

|1992|303 |8 |96 |8 |40 |56 |

|1993|296 |12 |60 |14 |47 |45 |

|1994|194 |8 |42 |12 |39 |34 |

|1995|218 |3 |28 |9,7 |36,1 |23 |

|1996|152 |3 |20 |9,2 |21 |15 |

|1997|155 |1,8 |11 |8,2 |27 |14 |

|1998|123 |1,3 |7,7 |7,3 |21 |11 |

|В т.ч. в сельской местности |

|1992|96 |2,6 |35 |2,3 |7,8 |45 |

|1993|88 |6,4 |22 |2,5 |7,6 |37 |

|1994|80 |2,5 |16 |1,8 |6,9 |28 |

|1995|87 |2,2 |13 |2,3 |6,2 |17 |

|1996|55 |1,1 |7 |1,4 |3,2 |11 |

|1997|60 |0,3 |4 |2,5 |4 |11 |

|1998|42 |- |2,3 |1,2 |3,5 |7,5 |

Ввод объектов социально-культурного назначения (таблица 20) назначения

стабильно снижается. Очень маленькие темпы ввода наблюдаются в сельской

местности. Имеющиеся же на данный момент объекты социально-культурного

назначения уже значительно изношены и требуют если не замены, то по крайней

мере капитального ремонта. В то же время, если в ближайшем будущем

наметится хоть какая-нибудь даже совсем незначительная тенденция к росту

численности населения, то имеющихся объектов социально-культурного

назначения (школ, больниц и т.д.) попросту не будет хватать.

Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать,

что несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо

дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения

спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов

социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном

некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время

необходимой для населения.

В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может

рассматриваться только на данный момент, так как постоянно происходящие в

стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства

и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и

состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынок недвижимости во

времени, то есть большое значение приобретает прогнозирование и

проектирование операций с недвижимостью на будущее.

ГЛАВА III.

Прогнозирование операций с недвижимостью.

Проектирование операций с земельными участками

Изменения, происходящие в различных сферах жизни общества, о чем

упоминалось ранее, значительно влияют на развитие рынка недвижимости, то

есть и на развитие рынка земельных участков. В связи с этим появляется

необходимость проектирования на основе полученных и проанализированных

данных операций с земельными участками. При анализе этих операций

выявляются основные тенденции, которые уже достаточно сформировались, и

новые тенденции, которые только появляются.

Так, в отношении операций с земельными участками, например: операций

купли-продажи, при их проектировании в основе все же остается прежнее

соотношение операций по продаже земельных участков для индивидуального

жилищного строительства, для ведения личного подсобного и дачного

хозяйства, для садоводства и других целей. Однако, на прогнозный период

(2000-2002 годы) предусматривается следующее увеличение количества сделок в

следующем размере:

для индивидуального жилищного строительства - на 15-20%

для ведения личного подсобного хозяйства – на 5-10%

для садоводства – на 30-40%

для ведения дачного хозяйства – на 3%

для других целей – не меняется.

Спрогнозировать изменение площадей, затрагиваемых при купле-продаже

земельных участков, довольно сложно, так как при этом возможны три

тенденции:

- увеличение площади, но в меньших размерах, чем увеличение количества

сделок купли-продажи земельных участков

- увеличение площади пропорционально увеличению количества сделок купли-

продажи земельных участков;

- увеличение площади, но в больших размерах, чем увеличение количества

сделок купли-продажи земельных участков

Таблица 21. Прогноз операций по купле-продаже земельных участков.

| |2000 |2001 |2002 |

| | | | |

| |Кол-в|S |Кол-во|S |Кол-в|S |

| |о |(тыс| |(тыс.|о |(тыс.|

| |к | | |га) |к |га) |

| |(Тыс.| |(Тыс.)| |(Тыс.| |

| |) | | | |) | |

| | | | | | | |

|индивидуального жилищного |40,9 |3,98|41,72 |4,06 |42,55|4,14 |

|строительства, всего: |1,43 | |1,46 |0,22 | |0,22 |

|вне населенных пунктов |7,77 |0,22|7,93 |1,14 |1,49 |1,17 |

|в сельских населенных пунктах |31,7 | |32,33 |2,7 |8,08 |2,75 |

|в городах и поселках | |1,11| | |32,98| |

| | | | | | | |

| | |2,65| | | | |

|личного подсобного хозяйства, всего:|80,03|16,7|82,43 |17,29|84,9 |17,81|

| | |9 |2,47 | |2,54 | |

|вне населенных пунктов |2,4 |0,67|69,24 |0,69 |71,32|0,71 |

|в сельских населенных пунктах |67,23| |10,72 |15,39| |15,85|

|в городах и поселках | |14,9| | |11,04| |

| |10,4 |4 | |1,21 | |1,25 |

| | |1,18| | | | |

|Земельные участки для садоводства, |111,9|8,4 |123,16|9,24 |135,4|10,16|

|всего: |6 |3,78| |4,15 |7 | |

|вне населенных пунктов |70,53| |77,59 |0,65 |85,35|4,57 |

|в сельских населенных пунктах | |0,59|8,62 |4,44 | |0,71 |

|в городах и поселках |7,84 | |36,95 | |9,48 |4,88 |

| |33,59|4,03| | |40,64| |

|Земельные участки для дачного |3,02 |0,42|3,05 |0,42 |3,08 |0,42 |

|хозяйства, всего: |1,18 | |1,19 |0,12 |1,2 |0,12 |

|вне населенных пунктов |1 |0,12|1,01 |0,19 |1,02 |0,19 |

|в сельских населенных пунктах |0,84 | |0,85 |0,11 |0,86 |0,11 |

|в городах и поселках | |0,19| | | | |

| | | | | | | |

| | |0,11| | | | |

|Земельные участки для других целей, |4,7 |5,9 |4,7 |5,9 |4,7 |5,9 |

|всего: |1,08 |5,3 |1,08 |5,3 |1,08 |5,3 |

|вне населенных пунктов |0,8 |0,3 |0,8 |0,3 |0,8 |0,3 |

|в сельских населенных пунктах |2,82 |0,3 |2,82 |0,3 |2,82 |0,3 |

Таким образом, в данном случае было запроектировано увеличение площади

пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных

участков.

При проектировании операций по купле-продаже земельных участков

большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки.

Именно цена во многом определяет спрос (особенно платежеспособный) на

данные земельные участки и соответственно влияет на количество операций и

т.д. При проектировании цен на земельные участки за основу была взята

следующая тенденция:

- увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного

строительства – на 10-15%

- цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и

садоводства останутся примерно на том же уровне

- увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения

дачного хозяйства до 20%.

Таблица 22. Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданам ($ за

1 м2).

|Показатели |Факт |Прогноз |

| |1995 |2000 |2001 |2002 |

|жилищного строительства, всего: |2,71 |2,85 |2,99 |3,14 |

|вне населенных пунктов |0,57 |0,6 |0,63 |0,66 |

|в сельских населенных пунктах |0,66 |0,69 |0,73 |0,76 |

|в городах и поселках |1,48 |1,55 |1,63 |1,71 |

|подсобного хозяйства, всего: |0,4 |0,4 |0,4 |0,4 |

|вне населенных пунктов |0,15 |0,15 |0,15 |0,15 |

|в сельских населенных пунктах |0,34 |0,34 |0,34 |0,34 |

|в городах и поселках |0,64 |0,64 |0,64 |0,64 |

|Земельные участки для садоводства, |0,6 |0,6 |0,6 |0,6 |

|всего: |0,55 |0,55 |0,55 |0,55 |

|вне населенных пунктов |0,46 |0,46 |0,46 |0,46 |

|в сельских населенных пунктах |0,81 |0,81 |0,81 |0,81 |

|Земельные участки для дачного |0,6 |0,64 |0,67 |0,71 |

|хозяйства, всего: |0,5 |0,53 |0,56 |0,6 |

|вне населенных пунктов |0,46 |0,49 |0,52 |0,55 |

|в сельских населенных пунктах |0,81 |0,86 |0,91 |0,96 |

|Земельные участки для других целей, |1,31 |1,31 |1,31 |1,31 |

|всего: |0,06 |0,06 |0,06 |0,06 |

|вне населенных пунктов |2,85 |2,85 |2,85 |2,85 |

|в сельских населенных пунктах |1,02 |1,02 |1,02 |1,02 |

Еще одной наиболее распространенной операцией, осуществляемой с

земельными участками, является аренда. При проектировании операций по

аренде земельных участков принимались во внимание следующие тенденции:

- увеличение площади арендуемых земельных участков и увеличение

численности арендаторов за весь прогнозный период на 15-20%

- увеличение арендной платы для предприятий промышленности, связи,

строительства в сельских населенных пунктах и в городах и поселках –

на 5-7%, а в ненаселенных пунктах – на 1%

- увеличение арендной платы для предприятий торговли, общепита, сервиса

и бытового обслуживания – на 10%

- увеличение арендной платы для сельскохозяйственных предприятий – нет

- увеличение арендной платы для граждан и их объединений для жилищного

строительства, ведения личного подсобного, садоводчества и

огородничества в сельских населенных пунктах и в ненаселенных пунктах

– на 0%, в городах и поселках – на 40%

- увеличение арендной платы для граждан и их объединений для

предпринимательской деятельности – на 30%.

Таблица 23. Проектирование операций по аренде земельных участков.

|Показатели |1995 |2000 |2001 |2002 |

|Итого (тыс. га), |1949 |2066 |2189,9 |2324,3 |

|вне населенных пунктов |1746 |1850,8 |1961,8 |2079,5 |

|в сельских населенных пунктах |176 |186,6 |197,8 |209,6 |

|в городах и поселках |27 |28,6 |30,3 |35,2 |

|2. Численность арендаторов всего |333 |412,92 |437,7 |463,96 |

|в том числе: |129 |159,8 |169,39 |179,55 |

|вне населенных пунктов |105 |130,19 |138 |146,29 |

|в сельских населенных пунктах |99 |122,93 |130,31 |138,12 |

|Предприятия промышленности, связи, строительства |

|вне населенных пунктов |0,27 |0,28 |0,28 |0,28 |

|в сельских населенных пунктах |0,18 |0,19 |0,19 |0,2 |

|в городах и поселках |0,38 |0,39 |0,4 |0,42 |

| Предприятия торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания |

|в сельских населенных пунктах |5 |5,15 |5,3 |5,46 |

|в городах и поселках |4,25 |4,38 |4,51 |4,64 |

| Сельскохозяйственные предприятия |

|вне населенных пунктов |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |

|в сельских населенных пунктах |0,003 |0,003 |0,003 |0,003 |

|в городах и поселках |0,03 |0,03 |0,03 |0,03 |

| Граждане и их объединения для жилищного строительства, личного |

|подсобного хозяйства, садоводчества и огородничества |

|вне населенных пунктов |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |

|в сельских населенных пунктах |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |

|в городах и поселках |0,13 |0,15 |0,17 |0,2 |

| Граждане и их объединения для предпринимательской деятельности |

|в сельских населенных пунктах |1,17 |1,29 |1,42 |1,56 |

|в городах и поселках |9,26 |10,19 |11,2 |12,32 |

Большое значение при проектировании операций с земельными участками

как для покупателей и арендаторов земельных участков, так и для бюджета

(федерального и местного) имеет прогнозирование изменения земельного

налога и арендной платы. На перспективу имеют место следующие тенденции:

- увеличение поступлений в федеральный бюджет на 30-40%

- увеличение поступлений в местный бюджет на 2-3%

- увеличение поступлений в расчете на 1 жителя – на 1,5-2%.

Таблица 23. Земельный налог и арендная плата.

|Показатели |1995 |2000 |2001 |2002 |

|1. Поступления всего: |141,27 |143,27 |145,2 |147,29 |

|В федеральный бюджет |5,7 |6,27 |6,9 |7,59 |

|В региональный бюджет |135,6 |137 |138,3 |139,7 |

|2. Удельный вес |100 |100 |100 |100 |

|поступлений, % |4,02 |4,4 |4,8 |5,15 |

|В федеральный бюджет |95,98 |95,6 |95,2 |94,85 |

|3. В расчете на 1 жителя, |4,7 |4,75 |4,79 |4,84 |

Прогнозирование операций с жилыми помещениями

В связи с происходящими изменениями появляется необходимость

проектирования операций с жилыми помещениями.

Для проектирования операций с жилыми помещениями необходимо знать

последние имеющиеся данные по вводу в действие жилых зданий (таблица 24),

тенденцию изменения и ряд других факторов (таблица 6.3).

Таблица 24. Ввод в действие зданий в 1998 году.

|Введено всего, |120686 |152,3 |40,1 |

| | | | |

|в том числе здания: |111283 |127,2 |34,9 |

|жилого назначения |9403 |25,1 |5,2 |

|нежилого назначения |7965 |12,3 |2,2 |

|производственного назначения |1438 |12,8 |3 |

Таблица 25. Прогноз численности населения.

|Показатели |1998 |2000 |2001 |2002 |

|Численность населения (тыс. |146300 |128012,5 |103629,16 |91437,49|

|чел.) | | | | |

|Число родившихся на 1 тыс. |8,8 |8,9 |9 |9,1 |

|Число умерших на 1 тыс. |13,6 |13,1 |12,4 |10,1 |

|Сальдо миграции |278,6 |216,7 |151,69 |113,77 |

|Число семей без одиноких |38,8 |34,92 |33,17 |31,52 |

|(млн.) | | | | |

|Средний размер семей без |3,8 |3,42 |3,25 |3,09 |

|Численность одиноких (млн. |9,6 |8,64 |8,21 |7,8 |

|чел.) | | | | |

|Число расчетных единиц (млн. |48,4 |43,56 |41,38 |39,34 |

|Средний размер расчетных |3,24 |2,94 |2,8 |2,67 |

Зная примерный размер ежегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по

численности населения на будущее, можно спрогнозировать на ближайший период

(2000-2002 годы) обеспеченность населения жилой площадью (таблица 26).

Таблица 26. Прогноз жилищной обеспеченности.

|Показатели |2000 |2001 |2002 |

|Жилищный фонд (млн. м2) |2747 |2788,2 |2830,03 |

|Численность населения (тыс. чел.) |128012,5|103629,16 |91437,49|

|Средняя жилищная обеспеченность |21,46 |26,91 |30,95 |

|Число семей без одиноких (млн.) |34,92 |33,17 |31,52 |

|Средний размер семей без одиноких (чел.) |3,42 |3,25 |3,09 |

|Численность одиноких (млн. чел.) |8,64 |8,21 |7,8 |

|Число расчетных единиц (млн. семей) |43,56 |41,38 |39,34 |

|Средний размер расчетных единиц (чел.) |2,94 |2,8 |2,67 |

|Ввод в эксплуатацию общей площади за год |34,93 |34,96 |34,99 |

|Прирост общей площади за счет |3,49 |3,49 |3,5 |

|Убыль жилищного фонда (млн. м2) |1,75 |1,75 |1,75 |

|Площадь квартир (млн. м2) |2783,67 |2824,9 |2866,77 |

|Число квартир (млн.) |946,83 |1008,89 |1073,7 |

Рассчитанное в таблице 26 значение средней жилищной обеспеченности

составило в 2002 году 30,95 м2 против 21,46 м2 в 2000 году, то есть это

значение с каждым годом растет. Объяснить это в данном случае можно тем,

что, по прогнозным данным, число умерших в ближайшее время все же будет

превышать число родившихся. Емкость же жилищного строительства в этот

период предполагается довольно стабильная, причем в основном за счет

завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов и за счет

изъятия сельскохозяйственных земель (таблица 27).

Таблица 27. Прогнозная емкость жилищного строительства.

|Показатели |2000 |2001 |2002 |

|Жилищное строительство всего (тыс. м2), |34,93 |34,96 |34,99 |

|за счет завершенной застройки и уплотнения | | | |

|сложившихся микрорайонов |15,72 |15,73 |15,75 |

|за счет ввода промышленных предприятий |0,7 |0,7 |0,7 |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6


	НОВОСТИ


	ВХОД


	ТЕГИ

Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое.
Copyright © 2012 г. При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.