Жилищное право

позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых

предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться

значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы

обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко

распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление

кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным

договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за

определенный срок.

Третий этап - “зрелый” -, который и переживает в настоящее время

российский рынок недвижимости, когда предложение значительно опережает

спрос, ужесточается законодательная база, острая конкуренция на рынке

приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже

крупные ведут борьбу за выживание.”

Само понятие недвижимости в отечественном законодательстве до

недавнего времени отсутствовало. Появилось оно несколько лет назад с

принятием в 1991 году Верховным Советом СССР Основ гражданского

законодательства Союза ССР и республик.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части

ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу,

недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,

перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в

том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к

недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере

содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”,

которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно

связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные

хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития,

жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других

строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и

элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в

предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей

российского права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ.

В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое

положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления

права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные

обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления

предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с

недвижимостью. В месте с тем ГК не единственный нормативный акт,

регулирующий сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам,

регулирующим организационно-правовые формы, относится Закон РФ “Об

акционерных обществах”. В Жилищном Кодексе и Законе “Об основах федеральной

жилищной политики” подробно регулируются вопросы, связанные со

специфическим видом недвижимости - жилыми помещениями.

4. Приватизация жилищного фонда

4.1. Предпосылки приватизации

Приватизация жилья - новое явление в нашей общественной жизни, это

часть жилищной реформы. Закон о приватизации жилищного фонда, принятый

04.07.1991, открыл путь к принятию Закона РФ от 24.12.1992 года « Об

основах Федеральной жилищной политики», который регулирует отношения в

процессе эксплуатации и ремонта жилого дома, возникшие с появлением в

жилищном фонде множества субъектов собственности и ее различных форм.

Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» объясняет цели и

принципы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов.

Целью закона является создание условий для осуществления права граждан

на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также

улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Экономической основой системы удовлетворения потребностей граждан в

жилье до переходного периода была государственная собственность на жилье,

которая преобладала над другими формами собственности. Государство брало на

себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми

помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях

найма.

Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами

позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество

которого не зависело от материального положения семьи, но такие

благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского

государства на их содержание.

Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из

жилищного фонда, принадлежащего государству, функционировала как затратный

механизм. Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств

хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими

продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя

монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном

строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.

Средства, которые государство выделяло на жилищное строительство,

создавались за счет низкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов,

в 70-х годах стоимость площади 2-х комнатной квартиры окупалась работой

одного члена семьи в течении 4,4 года.

Из года в год росла задолженность государства перед семьями,

признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания

для многих очередников переваливали за 10- 15 лет.

Признание неэффективности действующей системы удовлетворения жилищных

потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода на рынок

жилья. Этот переход принципиально меняет экономическую, социальную и

юридическую роль государства: оно постепенно перестанет быть главным

инструментом в решении жилищной проблемы.

Цель перехода - сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти

от хронического дефицита свободного жилья, нехватки средств на эксплуатацию

и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного

обслуживания проживающих.

Переход к принципиально новой системе решения жилищных вопросов

нуждался в юридическом закреплении. Первым шагом на пути осуществления

жилищной реформы стал Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в

РСФСР», принятый 04.07.1991 года, цель которого декларирована в его тексте:

«…Создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор

способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение

использования и сохранности жилищного фонда», но эта цель не может быть

достигнута на основе использования только этого Закона, так как все его

содержание направлено на решение лишь части проблем, связанных с

осуществлением жилищной реформы.

Его основная задача - заменить нанимателя жилого помещения на

собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для

решения своих личных жилищных вопросов.

Вторым шагом было принятие 24.12.1992 года Верховным Советом РСФСР

Закона « Об основах Федеральной жилищной политики» - который и определил

основы новой системы удовлетворения жилищных потребностей граждан,

предусматривающей сосуществование двух взаимодополняющих механизмов решения

проблемы - планово распорядительного и рыночного.

4.2. Общие положения закона о приватизации, основные условия его применения

Рынок жилья создают собственники жилья. Приватизация - один из путей

возникновения множества таких собственников. Статья 2 Закона о приватизации

в ее первоначальной редакции, дает определение понятия приватизации: «

Приватизация жилья- бесплатная передача или продажа в собственность граждан

на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и

муниципальном фонде».

Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории

Российской Федерации - ее новый принцип, действующей с 1993 года. Эта

перемена ускорила темпы приватизации, 1993 год по статистическим данным

стал рекордным по количеству приватизированных квартир.

Другой принцип, положенный в основу Закона, не менялся, и его суть в

ненасильственности. Приватизация осуществляется исключительно добровольно,

при взаимной согласованности всех постоянно проживающих и имеющих

самостоятельное право на жилую площадь. Следует отметить и демократичность

этого принципа, ведь желание освободиться от обременительной для

государства обузы могло подтолкнуть к введению принудительной приватизации,

однако добровольность сохранена в Законе как обязательное условие. Решение

о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и

материальных последствий для каждого проживающего (необходимо нести

повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).

Определение понятия приватизации важно для того, чтобы не смешивать ее

с продажей свободных квартир в домах тех же жилых фондов. Закон

характеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан

только занимаемых ими жилых помещений в домах двух видов жилищного фонда:

государственном и муниципальном.

Под жилым помещением понимается не только отдельная квартира, но и

коммунальная, хотя приватизация такой квартиры рассматривается законом как

исключение из правил.

Субъекты приватизации

Правом на приватизацию жилья обладают наниматель, члены его семьи, а

также лица, переставшее быть ими, но продолжающее проживать в занимаемом

жилом помещении.

К членами семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях

и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним

проживают совместно и ведут общее хозяйство. Лица, не оформившее в свое

время прописку в жилом помещении, но постоянно или преимущественно в нем

проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в

административном или судебном порядке о признании за ними права на данную

жилую площадь. Возрастные ограничения для несовершеннолетних касаются

только осуществления ими этих прав, но не их объема.

Принятие и действие Закона о приватизации жилищного фонда привело к

расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных

отношений, возникших в результате приватизации жилья. Так, на смену

распределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел

процесс передача жилья в собственность граждан. Жилые помещения, которые

перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых сделок,

а, значит, предметом гражданского права, но между предметом гражданского

права существует жесткая связь с методом правового регулирования, который

предопределяется особенностями этого предмета. Для правильного

использования норм гражданско-правовых отношений применяются принципы

гражданского права:

1. Принцип дозволительной направленности гражданско-правового

регулирования. Его значение очень велико. Рыночная экономика может успешно

развиваться только в том случае, если субъекты гражданского права обладают

необходимой свободой, проявляют предприимчивость, инициативу и иную

активность в сфере гражданского оборота. Нормы права в гражданском

законодательстве сформулированы на базе общего правила: « разрешено все то,

что не запрещено законом». В соответствии с этим правилом субъекты

гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом.

2. Принцип равенства правового режима для всех субъектов гражданского

права. Этот принцип означает, что ни один субъект в гражданском праве не

обладает каким-либо преимуществом перед другими субъектами. Если в ранее

действовавшем законодательстве предусматривалось два срока исковой

давности: три года для отношений с участием граждан и один год для

отношений между организациями, то ныне действующее нормы имеют единый для

всех субъектов гражданского права трехгодичный срок исковой давности.

3. Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

Этот принцип означает, что органы государственной власти и местного

самоуправления и любые иные лица не вправе вмешиваться в частные дела

субъектов гражданского права, если они осуществляют свою деятельность в

соответствии с требованиями закона.

4. Принцип неприкосновенности собственности. Он закладывает основы

имущественного порядка в экономике. В соответствии с ним нормы гражданского

права обеспечивают собственникам возможность стабильного осуществления

правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им

имуществом, без чего невозможно функционирование любой (не только рыночной)

экономики. Ни один субъект не может быть лишен своего имущества иначе, чем

по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Нормы гражданского права

защищают собственность всех субъектов гражданских правоотношений от

посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной власти и

местного самоуправления.

5. Принцип - свобода договора. Закрепляя этот принцип, ГК РФ

предусмотрена свобода усмотрения субъектов гражданских прав как в выборе

партнера по договору, так и в выборе вида договора и условий, на которых он

будет заключен, и этот принцип означает отказ от понуждения к заключению

договора на основе обязательных для сторон административных актов.

4.3. Распоряжение приватизированным жильем.

Закрепляя принцип свободной реализации, принадлежащих гражданам

субъективных прав, действующее законодательство одновременно предъявляет

определенные требования, которые должны соблюдаться при их осуществлении.

Содержание этих требований сводится прежде всего к тому, что

осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законом

интересов других лиц.

Из содержания ст. 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в

РСФСР» вытекает право граждан «...продать, завещать, сдавать в аренду жилые

помещения, которые перешли им в собственность, а также совершать с ними

иные сделки, не противоречащие закону».

Сделки - один из наиболее распространенных юридических фактов. Сделка

представляет собой единство четырех элементов:

1. субъектов - лиц, участвующих в сделке,

1. субъективной стороны - единства воли и волеизъявления ( воля и

волеизъявление -две стороны одного и того же процесса, отношения лица к

совершаемому им действию. Они должны соответствовать друг другу. В

случае, когда воля направлена на одной действие, например, назначать

наследника своему имуществу, а волеизъявление выражает намерение

совершать другое действие, например, оформить договор дарения этого

имущества, сделка может вызвать споры между участниками, что препятствует

ее совершению и в последствии может привести к негативным последствиям.

2. формы - она должна соответствовать требованию закона. Например: все

сделки с приватизированными квартирами относятся к сделкам с

недвижимостью, которые подлежат не только нотариальному удостоверению, но

и обязательной государственной регистрации (ст. ст. 163, 164 ГК РФ)

3. содержание - это совокупность составляющих сделку обязательных условий.

Необходимо, чтобы оно соответствовало требованиям закона и иных правовых

актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм

действующего законодательства.

Порок любого из этих элементов сделки приводит к ее

недействительности, а это означает, что за совершенной сделкой не

признается юридического факта.

В ст. 168 ГК РФ сформулирована общая норма, согласно которой

недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям

закона. Сделки бывают недействительными по основаниям, прямо указанным в

нормах ст. ст. 167-183 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом - оспоримая

сделка, либо независимо от такого признания - ничтожная сделка. По

гражданскому праву недействительными являются сделки:

не соответствующие законодательству;

совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

мнимые и притворные - по теории права с пороком формы и содержания;

совершенные гражданином, признанным недееспособным;

совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет;

совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его

родителей, а в отдельных случаях: при отчуждении недвижимости, при

заключении договора о приватизации - без предварительного согласия органов

опеки и попечительства;

совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности - они

относятся к сделкам с пороками в субъекте;

совершенные гражданином, не способным понимать значения своих действий;

совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы,

злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств - сделки с

пороками воли.

5. Сделки с недвижимостью:

5.1. Купля-продажа зданий и сооружений.

Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения

предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и

сооружений.

Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими

чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в

процессе использования и т.п. Специфическими качествами этих объектов

обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости,

правило о государственной регистрации перехода права собственности на

недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые

условия.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что

такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого

документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил,

регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки,

нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости,

влечет его недействительность.

Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК

содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на

котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его

продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей

права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть

земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее

использования.

Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам

договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому

договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).

Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и другие

вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение,

переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином

государственном реестре учреждениями юстиции. Гражданский кодекс РФ

зафиксировал необходимость регистрации как прав на недвижимость, так и

сделок с ней.

Центральное место среди принципов регистрации прав на недвижимое

имущество занимает принцип специальности. В соответствии с ним в

поземельную книгу (единый государственный реестр) заносятся записи о

правах, касающиеся конкретных объектов недвижимости. Критерием

государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а не имена

его собственников или какой-либо документ, удостоверяющий соответствующее

право. Таким образом, основное содержание принципа специальности

заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго

определенного недвижимого имущества. Собственник или иной владелец

недвижимости в силу самых разнообразных обстоятельств может постоянно

меняться, а переход имущества не всегда обусловлен оформлением тех или иных

документов. Поземельная книга должна служить безусловному укреплению прав

на недвижимость, т.е. подтверждать реальное правовое положение недвижимой

вещи.

Другим необходимым условием цивилизованного укрепления прав на

недвижимость выступает принцип обязательности. В условиях рынка объекты

гражданских прав находятся в постоянном движении. Участники рыночных

отношений нередко стараются избежать регистрации с целью ускорить переход

имущества от одного лица к другому и сократить расходы. Поэтому

устанавливается правило, согласно которому все права на недвижимость

подлежать обязательному занесению в поземельную книгу. Некоторые из них без

записи в поземельной книге не имеют силы.

Сведения, содержащиеся в поземельной книге, необходимы самому

разнообразному кругу лиц. Принцип гласности должен обеспечивать доступность

поземельной книги всем лицам, имеющим интерес ознакомиться с ее

содержанием. Если система регистрации сделок предполагает полный отказ

государства от проверки содержания регистрируемых документов, то система

регистрации прав, наоборот, возлагает на государство обязанность обеспечить

соответствие данных поземельной книги реальному правовому положению

недвижимости (принцип достоверности). Заинтересованные лица должны быть

уверены в правильности и законности записей в поземельной книге.

Учреждения, осуществляющие ведение поземельной книги, в каждом отдельном

случае проверяют законность акта, в силу которого совершаются записи в

Страницы: 1, 2, 3