Нормативно-правовая регламентация земельных правоотношений в Германии

возможности как права первого или, как исключение, второго ранга. Кроме

того, банки в

большинстве случаев не предоставляют кредиты, которые превышали бы примерно

60%

рыночной стоимости земельного участка, и не принимают гарантий, которые

превышают

этот процент. .,

Если кредитор, имеющий право ипотечного залога, не может быть удовлетворен

из средств, вырученных от принудительной продажи с торгов земельного

участка, то его требование к должнику сохраняет свою силу. В то же время

после торгов и приобретения участка победившим покупателем он утрачивает

свое право ипотечного залога. Лицо, купившее данный земельный участок,

получает его свободным от прав ипотечного залога.

Если при принудительной продаже земельного участка с торгов получена

выручка, превышающая совокупность требований по правам ипотечного залога,

то сумма, остающаяся после уплаты всех долгов, причитается прежнему

собственнику.

»

Последовательность, в которой в земельной книге зарегистрированы

принадлежащие кредиторам права ипотечного залога, имеет в случае

банкротства должника такое же значение, как и при принудительной продаже с

торгов.

Права ипотечного залога регистрируются в земельной книге только в том

случае, если предоставление этих прав было согласовано между собственником

земельного участка и лицом, выдающим кредит под залог, и представлено в

форме нотариально заверенного договора в ведомство, ведущее земельные

книги.

Особые формы собственности в рамках землеустройства или права, аналогичные

правам собственности

а) Собственность на жилье

частным случаем исключения из принципа, согласно которому право

собственности на земельный участок включает в себя также и право

собственности на расположенные на данном участке здания, является то, что в

отношении квартир в крупном жилом комплексе может существовать особое

право, разрешенное законом: так называемая собственность на жилье.

В этом случае собственник жилья имеет также не конкретизированную долю в

совместной собственности на коммунальные сооружения жилого комплекса,

расположенные за пределами находящейся в собственности квартиры. К ним

относятся земельный участок, сооружения и устройства здания, которые не

находятся в особой собственности или в собственности третьего лица.

Немецкому праву собственности на жилье в англо-американском праве

соответствует собственность кондоминиума. Кроме того, в англо-американском

праве имеется право собственности в кооперативе. Эта правовая форма в

значительной степени соответствует правовому статусу членов жилищно-

строительного кооператива в Германии. В нем не конкретизированная доля в

совместной собственности на коммунальные сооружения распространяется на

весь жилой комплекс, включая индивидуальные квартиры.

Это имеет практические последствия в том плане, что при кооперативной

модели владельцы общей долевой собственности имеют право голоса в принятии

решений при реконструкции индивидуальных квартир, а при модели кондоминиума

такое право появляется лишь тогда, когда, например, реконструкция несущих

стен внутри частной квартиры может сказаться и на коммунальной

собственности.

б) Наследуемое право застройки

Это право, обычно предоставляемое на длительный срок (33 года, 49 лет, 99

лет), ограничивает право собственника земельного участка регулярно получать

арендную плату от наследуемой застройки (ее называют также процентами от

наследуемой застройки) и по истечении срока действия этого права получить

собственность без ограничений обратно.

Лицо, получившее право наследуемой застройки, может построить на арендуемом

им чужом участке здание и пользоваться им. Важным критерием для определения

размера арендной платы является подробно оговоренный в договоре о

наследуемой застройке вид пользования, разрешенный лицу, которому

предоставляется право наследуемой застройки.

По истечении срока действия права наследуемой застройки земельный участок,

включая здание, построенное лицом, имевшим право наследуемой застройки,

переходит к собственнику земельного участка.. Как правило, собственник

земельного участка должен выплатить компенсацию за это здание лицу,

имевшему право наследуемой застройки. Однако допустимы и нередко

используются на практике соглашения, исключающие выплату компенсации по

истечении срока действия права наследуемой застройки.

Право наследуемой застройки можно в течение срока его действия передавать

по

наследству.

в) Регистрация особых форм собственности в земельной книге

Для особых форм собственности, называемых "собственностью на жилье" и

"правом наследуемой застройки", в земельной книге ведутся специальные листы

земельной книги. Поскольку эти права имеют силу и в отношении третьих лиц,

они особенно защищены от ущемления. Этим они принципиально отличаются от

договоров аренды жилья или земельных участков, действие которых

распространяется только на договаривающиеся стороны, даже если они

заключаются на длительный срок.

Застроенные и незастроенные земельные участки: основные

положения, оценка стоимости

1. Об общих вопросах оценочной деятельности

а) Привлечение к оценочной деятельности квалифицированных независимых

экспертов и лиц, обладающих особыми знаниями и навыками для осуществления

такой деятельности

Оценочная деятельность в Германии осуществляется в основном экспертами, а

для решения возникающих при этом специальных вопросов привлекаются лица,

обладающие особой квалификацией.

- Привлечение государственных присяжных экспертов

Для различных сфер оценочной деятельности, каждая из которых детально

описана, могут официально привлекаться и приводиться к присяге по

ходатайству специальных организаций эксперты или лица, обладающими особыми

знаниями. Как правило, с ходатайствами выступают торгово-промышленные

палаты, которые являются профессиональными общественно признанными

организациями.

Отбор и назначение экспертов-оценщиков производятся в соответствии со

следующими критериями:

9. их высокая квалификация подтверждена сдачей специального экзамена

компетентной комиссии или на собеседовании с такой комиссией;

10. по возрасту эксперты, как правило, не моложе 30 лет;

11. в распоряжении экспертов-оценщиков имеется необходимое оборудование;

12. привлекаемые эксперты должны подтвердить, что они материально

обеспечены,

13. отсутствуют какие-либо иные возражения или сомнения в пригодности этих

лиц

для осуществления ими оценочной деятельности.

- Содержание свидетельства о назначении эксперта-оценщика

Лица, признанные пригодными для осуществления оценочной деятельности,

приводятся к присяге, в которой они обязуются добросовестно выполнять свои

задачи в качестве эксперта и давать экспертные заключения честно и

беспристрастно.

Официальное назначение и приведение эксперта к присяге является

общественным признанием его высокой квалификации, однако не служит

разрешением на осуществление профессиональной деятельности, которое может

быть получено, в случае необходимости, в независимом порядке.

В торгово-промышленных палатах имеется список официально назначенных

экспертов. Он имеет подразделы по видам деятельности и может быть в любое

время предъявлен любому лицу для ознакомления.

Вид деятельности, в рамках которой подтверждается высокая квалификация

соответствующего специалиста, получает точное описание в свидетельстве о

назначении этого эксперта (например, эксперт-оценщик станков или эксперт в

области анализа металлургического производства).

Срок действия назначения может быть ограничен, может быть связан с

определенными обязательствами, но автоматически истекает по достижении

экспертом возраста 68 лет. При определенных условиях назначение может быть

отозвано.

б) Юридическая база для нормативных актов

Ответственность за соблюдение законодательных рамок, предусмотренных

федеральным законодательством, лежит на федеральных землях (субъектах

федерации).

в) Принципы оценочной деятельности

Правовые акты, носящие обязательный характер, имеются только для случаев

определения рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных

участков ("Федеральное Постановление о принципах определения рыночной

стоимости земельных участков" и разработанные на его основе Директивы

Федерального министерства строительства).

В остальных случаях принципы осуществления оценочной деятельности

разрабатываются профессиональными организациями и не являются

обязательными. При наличии достаточно обоснованной аргументации разрешается

отступление от этих принципов. Это касается, например, принципов оценки

стоимости предприятий (бизнеса), которые были разработаны Палатой

аудиторов.

2. Оценка стоимости земельных участков

Ориентиром при оценке стоимости земельных участков всегда служит их

рыночная стоимость.

а) Что такое рыночная стоимость

Федеральное правительство (Федеральное министерство строительства)

выпустило специальные директивы для проведения оценочной деятельности,

которые должны лежать в основе определения стоимости земельных участков.

Целью этих директив является обеспечение использования объективных, единых

и соответствующих рыночным требованиям принципов и методов при определении

рыночной стоимости незастроенных и застроенных земельных участков.

Конкретно рыночная стоимость определяется:

11. временем выполнения оценки;

12. ценой, которая может быть получена при обычных сделках. При этом

следует учитывать

как юридические условия (например, обременение правом ипотечного залога),

так и

фактические характеристики земельного участка, например, его состояние и

расположение.

б) Оценка стоимости незастроенных земельных участков

Решающим для незастроенных земельных участков является определение

стоимости земли. Она определяется с учетом так называемых земельных

нормативных показателей. Земельные нормативные показатели устанавливаются

самостоятельными и независимыми комиссиями экспертов раз в год на основе

анализа цен на земельные участки. Земельные нормативные показатели,

рассчитанные комиссиями экспертов, сообщаются компетентному налогово-

финансовому ведомству и подлежат опубликованию.

1 Л

Каждый гражданин имеет право запросить информацию о земельных нормативных

показателях. При определении стоимости земли эти показатели могут

использоваться как наряду с ценами на аналогичные земельные участки, так и

вместо них.

в) Оценка застроенных земельных участков

Для оценки стоимости застроенных земельных участков необходимо отдельно

определить стоимость земли и стоимость зданий и сооружений.

При этом стоимость земли определяется так же, как и для незастроенных

земельных участков. Оценка стоимости зданий и сооружений осуществляется с

помощью одного или нескольких методов: сравнительного (сравниваются цены на

сопоставимые земельные участки), доходного (рассчитывается чистая прибыль

от земельного участка за вычетом издержек на хозяйственное управление и с

учетом остаточного срока службы зданий и сооружений), метода определения

реальной стоимости (из издержек производства вычитается снижение стоимости

в результате старения, из-за строительных дефектов и строительных

повреждений).

В соответствии с положениями немецкого Гражданского кодекса, согласно

которому здания являются важной составной частью земельного участка, не

обладая при этом собственным правовым статусом, из элементов оценки

стоимости - стоимости земли и стоимости зданий и сооружений - образуется

единая стоимость земельного участка как хозяйственной единицы, которая

охватывает весь земельный участок, включая все его составные части.

Если параллельно используются несколько методов оценки стоимости (методы

сравнительный, доходный и реальной стоимости), то рыночная стоимость

рассчитывается по результатам различных методов, однако при этом не

допускается выведение среднего арифметического из результатов различных

видов расчетов.

г) Оценка стоимости наследуемого права застройки и стоимости земельного

участка,

обремененного наследуемым правом застройки

Наследуемое право застройки и обремененный им земельный участок оцениваются

раздельно.

Оценка стоимости осуществляется на основе особых постановлений, согласно

которым сначала определяется стоимость земли того или иного земельного

участка без учета наследуемого права застройки, а затем рыночная стоимость

наследуемого права застройки. Особое внимание уделяется размеру процентов

на наследуемое право застройки, сроку действия наследуемого права застройки

и в определенных случаях компенсации, которая должна быть выплачена по

истечении срока действия наследуемого права застройки.

Правовое регулирование ограничения права собственности

на земельные участки в интересах общества

1.1. Предварительное замечание

По законодательству, государство должно регулировать вопросы собственности

на землю таким образом, чтобы использование земельных участков

осуществлялось с учетом интересов общества. Этим обусловлено ограничение

свободы распоряжения частной собственностью, получившее правовую гарантию в

Конституции Федеративной Республики Германия благодаря принципу

"связанности обязательством использовать собственность в общественных

интересах".

В принципе, такое соблюдение интересов общества в Германии осуществляется

двояко:

13. через право государства на приобретение или отчуждение земельного

участка, когда

право пользования переходит государству в полном объеме. В случае

принудительного

отчуждения в качестве компенсации выплачивается рыночная стоимость

отчуждаемого

участка. Право на проведение отчуждения может быть оспорено в судебной

инстанции по

ходатайству потерпевшей стороны (это касается как причины отчуждения, так и

суммы

компенсации);

14. через всеобщие правила по ограничению использования, которые, однако,

не ущемляют

сам принцип собственности и вытекающие из него права пользования

собственностью.

Такие ограничения можно вводить только на основе законов, которые

достаточно

конкретно регулируют ограничения права собственности и в некоторых случаях

предусматривают экономическую компенсацию за ограничение возможности

пользования

собственностью. Основанием для введения таких ограничений могут служить

региональное и муниципальное право планирования, строительное право,

природоохранное право, право в области охраны окружающей среды, право в

области

охраны памятников и др.

Возможности приобретения собственности государством

Государство (включая коммуны) может приобретать земельные участки тремя

способами:

При определенных предусмотренных законодательством обстоятельствах

государство имеет право отчуждать собственность на земельный участок,

находящийся в частной собственности, в рамках одностороннего

административного акта. В этом случае прежний собственник должен получить

компенсацию в размере рыночной стоимости данного земельного участка.

Отчуждение допускается только в случаях, которые являются предметом особого

государственного регулирования. Прежде всего, отчуждение собственности в

пользу государства допускается в следующих целях:

- Строительство транспортных путей

Осуществить отчуждение можно в том случае, когда транспортные пути или иные

коммуникации (автомобильные дороги, железные дороги, аэропорты, системы

электро-, газо-, водоснабжения и необходимые для этого сооружения) строятся

общественными организациями или организациями частного права.

1/S

- Санирование городов

Отчуждение возможно, если согласно закону определенный городской район

объявляется зоной санирования и санирование или необходимые для этого

строительные меры можно осуществить только путем отчуждения

соответствующего земельного участка в пользу государства.

- Размещение промышленных предприятий

Отчуждение собственности в пользу государства возможно также и в том

случае, когда это необходимо для размещения промышленных предприятий или

других предприятий, деятельность которых соответствует интересам общества,

и иное размещение предприятий не представляется возможным.

- Прочие сооружения в интересах общественности

Отчуждение возможно также, когда оно необходимо для реализации

строительства других сооружений, отвечающих интересам общества, например,

военных сооружений, государственных и коммунальных сооружений и др.

- Укрупнение земельных владений

Отчуждение возможно также в интересах рационального ведения сельского

хозяйства, например, для увеличения посевных площадей или для разукрупнения

слишком больших полей, насаждения лесозащитных полос, высадки деревьев для

укрепления почвы и т.д.

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки - это право бенефициара (как правило,

коммуны, но в принципе и частное лицо может иметь право преимущественной

покупки) войти в имеющий законную силу договор купли-продажи и приобрести

данный земельный участок вместо лица, которое является покупателем согласно

этому договору, с соблюдением всех условий договора купли-продажи. Права

преимущественной покупки могут принципиально согласовываться в договоре

между коммуной и собственником земельного участка (например, если этому

предшествовало приобретение земельного участка из владений коммуны). Однако

Строительный кодекс Германии допускает, что коммуны в рамках принятия ими

решений по планированию в отношении определенных земельных участков могут в

одностороннем порядке определять право коммуны на преимущественную покупку.

Это возможно прежде всего в следующих случаях:

»

15. в отношении незастроенных земельных участков, которые в планах указаны

как

территории жилищного строительства;

16. в отношении земельных участков в городских районах, которые объявлены

районами

санирования;

17. в отношении незастроенных земельных участков на территории, для которой

утвержден

план городской застройки.

Пользование правом преимущественной покупки допускается только тогда, когда

это служит интересам общества.

Покупка земельных участков на рыночных условиях

Государство и коммуны имеют право приобретать земельные участки на рыночных

условиях по свободному соглашению. Обязательным условием этого является

получение ими при составлении бюджета разрешений согласно бюджетному праву.

Такую покупку земельных участков государство и коммуны предпринимают,

прежде всего, в следующих случаях:

18. если земельные участки требуются для выполнения конкретной задачи,

стоящей перед

государством или коммуной, и нужно избежать сложного пути отчуждения

земельного

участка в пользу государства;

19. если на этой территории должна быть осуществлена единая застройка и

покупка по

договору лучше и быстрее служит достижению цели, чем отчуждение и право

преимущественной покупки. В большинстве таких случаев коммуна продает эти

земельные участки предприятиям, которые строят на этих территориях жилые

здания или

промышленные сооружения;

20. создание резерва земельных участков для строительства на них в будущем

промышленных предприятий, жилых домов или проведения мероприятий по

совершенствованию инфраструктуры;

21. создание резерва земельных участков для того, чтобы в случае

возникновения дефицита

земельных площадей из-за спекулятивных операций коммуна могла бы

противостоять

этой тенденции за счет продажи принадлежащих ей незастроенных земельных

участков.

Во всех перечисленных случаях покупки земельных участков на рыночных

условиях государство (коммуна) выступает как свободно действующий партнер,

имеющий все права и обязанности, которые есть и у частного лица - участника

рыночных отношений.

Ограничение права собственности на землю на основании общих положений права

планирования и охранного права

Немецким законодательством предусматриваются ограничения свободного

распоряжения собственностью на землю в интересах общества, прежде всего в

следующих случаях:

- запреты на застройку или введение определенных обязательств,

касающихся вида

застройки, в рамках общего права планирования и строительного права.

»

- обязательства и ограничения в отношении использования земельных

участков и зданий в

рамках общего охранного права (защита ландшафтов, охрана природы, охрана

окружающей среды, охрана памятников, охрана полезных ископаемых, полезных

сельскохозяйственных площадей и водных ресурсов).

- Запрет, ограничение или необходимость обязательного получения

разрешения на

изменение вида использования земельного участка или на продажу земельных

участков и

зданий.

Регулирование в рамках строительного права и права планирования

осударство (или коммуны) имеет право издавать правила, регулирующие

структуру пользования территориями Федеративной Республики Германия, ее

федеральных земель, их отдельных регионов, территорий городов и коммун и

отдельных земельных участков под строительство.

Федеральным законодательством и соответствующими законами федеральных

земель устанавливается разграничение полномочий между федерацией, землями и

коммунами (муниципалитетами):

Согласно "Закону о землеустройстве", на федеративном уровне осуществляется

регулирование принципов землеустройства в Федеративной Республике Германия

(например, обеспечение наличия свободных территорий для водного хозяйства,

проведение природоохранных мероприятий, обеспечение возможностей для

Страницы: 1, 2, 3