Функционирование предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования
0. Залогодержатель с согласия залогодателя имеет право: передавать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства (кредитного договора) производится в основном по решению суда.11. Обращение на предмет ипотеки происходит путем продажи имущества с публичных торгов, проводимых специализированными организациями, имеющими лицензию Министерства юстиции Российской Федерации (Минюста России). Выбор организации и установление сроков для проведения торгов осуществляются судебными исполнителями.12. Разновидностью залога является заклад. При закладе, в отличие от обычного залога, имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем квартира находится в распоряжении банка.13. Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Документ, закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне титула и на следующей странице приводятся так называемые важные признаки закладной, представляющие собой преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия закладной), именуемые: ставка, номинальная стоимость, обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки, период обращения и т.д.Проблемы ипотечного кредитования неразрывно связаны с различными факторами -- политическими, правовыми и экономическими, которые оказывают на него огромное значение [33, c.47]. К политическим факторам относится общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать представление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии данных бумаг для вторичного рынка, а также различных форм адресной поддержки различных граждан получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.Правовые факторы определяются состоянием правовой среды общества. При этом влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и прежде всего на объекты недвижимости; обеспечение законных способов наложения взысканиям отчуждения имущества; наличие достойной правовой и законодательной базы.Исторические условия и факторы также могут влиять на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения, особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты реализации экономической мысли. Многообразие всех факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования. Принципиально различающихся между собой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего две. Отличаются они по принципам формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования [33, c.45]. Итак, с учетом мирового опыта выделяют две модели ипотечного кредитования. Первая -- модель депозитного института, а применительно к нашим условиям -- сберегательного банка. Смысл заключается в следующем. Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут счета, работают с должниками и т.п. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, т.е. формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель. Специфика данной модели -- замкнутость: в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые накоплены участниками схемы Антрактных сбережений. Банки, применяющие ее, обретают возможность предоставлять кредиты на условиях, лучших, нежели рыночных, так как уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них ниже рыночного. Такая модель применяется в Германии (рисунок 1.3). Рисунок 1.3 - Замкнутая модель депозитного институтаСогласно рисунку 1.3:1-клиент выбирает недвижимость, которую хочет приобрести;2- заемщик заключает договор с банком и вносит периодические платежи на специальный счет в банке в течение определенного периода;3- банк проверяет платежеспособность клиента;4- выдача кредита происходит при удовлетворении банком собранной информацией о платежеспособности клиента [35, c.65].Вторая модель организации ипотечного кредитования получила название - модель ипотечной компании. Ипотечные компании вклады напрямую не привлекают, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компания выдает ипотечные кредиты и обслуживает их. Выдав займ, они продают его третьему лицу- инвестору. Продажа может осуществляться или путём выпуска бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства компания снова пускает в оборот, выпуская новые займы, а их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей, за их обслуживание. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты (рисунок 1.4).Рисунок 1.4 - Модель ипотечной компании1- выбор заемщиком объектов недвижимости;2 - обращение заемщика в банк, оформление закладной;3 - андеррайтинг;4 - формирование банком пула закладных;5 - продажа пулов закладных эмиссионно-финансовой корпорации;6 - выпуск эмиссионно-финансовой корпорацией ценных бумаг, обеспеченных закладными;7 - размещение ценных бумаг;8 - направление полученных от размещения ценных бумаг денежных средств, на финансирование ипотечных банков для выдачи ипотечных кредитов;9 -кредитование заемщика;10,11,12 - страховая компания проводит страхование закладных и облигаций.В Европе наиболее распространен вариант, при котором отдельная организация берет на свой баланс ипотечные долговые обязательства первичных заимодателей (во Франции - это Фонд долговых обязательств, в Великобритании - компания-распространитель). Из этих обязательств создается крупный пакет ипотечных долговых облигаций, который подвергается котировке. После того как этот фонд сформирован компания-распространитель приступает к эмиссии ценных бумаг. Во Франции для решения этих задач существует также касса ипотечного рефинансирования. Такие модели применяются в Испании и Израиле.Как уже отмечалось, в США применяется модель ипотечной компании. Это модель, в которой основной поток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этих целей вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных Складными на недвижимость. Широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно, поэтому наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии в США. По данной причине часто ее называют американской моделью [22, c.25].Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а оставшуюся -- заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет. Ипотечные банки не привлекают банки в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банк передает портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигации). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам, например различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль формируется из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется ответственность за их обслуживание. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные.Одной из крупнейших организаций, формирующей вторичный рынок закладных в США, является Федеральная национальная точная ассоциация "Фенни Мэй", созданная в 1938 году. Ассоциация имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей. Она покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек ассоциация выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса. Организации "Фредди Мек" и "Джинни Мэй" осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов; "Сэлли Мэй" обеспечивает условия предоставления кредитов для студентов.Характерной чертой данной модели является то, что она определяет собой чисто рыночную схему ипотеки. Масштаб и баланс спроса, и предложения денег в ее рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.Другой моделью, заслуживающей особо подробного рассмотрения, является система стройсбережения, или система накопительных счетов, которая используется в Германии.Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства.У сбалансированной автономной модели есть достоинства, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки процента по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне [23, c. 129].Модель независима не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно большое значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Преимуществом данной модели является так же и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск не возврата ссуды, так как есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений. В Германии создана охватывающая всю страну "система стройсбережения", которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования отдельных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке Инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2--10 лет до этого.Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты и достающей ее части. Погашение этого кредита обычно длится 10 -- 15 лет.Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредита. Другими словами, немецкая модель стройсбережения значительно меньше зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.Существует государственная поддержка системы стройсбережения. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере 300 немецких марок (для холостых) или 1600 марок (для женатых) он получает дополнительно 10% от государства.Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27 тыс. марок -- для холостых, 54 тыс. марок -- для женатых). В этом случае вкладчик имеет право вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение.Система стройсбережений позволяет государству частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому оно поддерживает частную инициативу. Для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах. Несмотря на принципиально различный подход к процессу реализации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой темы стройсбережения является то, что процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые дотации [16, c. 51].Другой общей чертой, объединяющей американскую и германскую модели, является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков. Общими или очень схожими для американской системы ипотеки и немецкой системы стройсбережения являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.1.3 Государственное регулирование развития ипотеки в РоссииОрганизация единой системы ипотечного кредитования предполагает создание определенной правовой основы, которая должна быть заложена в соответствующих законах. Особое место должно быть отведено процедурам обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки. Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами гражданских дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.Теоретическая возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятия Закона СССР "О собственности". В 1991 году Президентом РФ был подписан ряд указов по вопросам собственности на землю и землепользования, допускающие возможность ипотеки. Например, Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года "О неотложных мерах" по осуществлению жилищной реформы в РСФСР крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам разрешена выдача кредитов под залог. Однако эта возможность практически не могла быть реализована. Был также принят Закон РФ от 4 июня 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [21, c.49].Вступивший в силу Закон РФ от 29 мая 1992 года №2872-1 "О Залоге" сделал ипотечное кредитование более реальным. Однако этот закон не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретного механизма реализации, что существенно снизило его эффективность.Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" установил возможность залога в жилищной сфере, и сегодня наибольшее развитие получила жилищная ипотека. Основные положения, касающиеся ипотеки, были позже развиты в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах недвижимости" дал понятие регистрации и кадастрового номера. В "Основных положениях о залоге недвижимого имущества -- ипотеке", утвержденных распоряжением Правительства РФ от 22 декабря 1993 года № 96-рз, были определены общие положения об ипотеке, дано понятие закладной, введена обязательность государственной регистрации, предложена временная методика регистрации, определены права и обязанности залогодателя и залогодержателя, порядок передачи прав по закладной и иные моменты.Указ Президента РФ от 10 июля 1994 года № 1180 "О жилищных кредитах" был выпущен в целях оказания помощи гражданам в строительстве и приобретении жилья. Указ установил, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство и приобретение жилья. Этим Указом утверждено положение "О жилищных кредитах", которое установило порядок предоставления кредитными учреждениями кредитов на строительство и приобретение жилья и определило, что основным документом, устанавливающим отношения между банком и заемщиком при предоставлении ссуды, является кредитный договор и договор о залоге (ипотеке). Также вышло временное положение "О согласовании залоговых сделок с недвижимостью", утвержденное распоряжением государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 21 апреля 1994 года № 890-р [27, c.79]. Приказом Минстроя России от 30 октября 1995 года № 17-115 утверждена Временная методика оценки жилых помещений. Данная методика определяет основные стандарты оценки: основные понятие, правила оценки и контроля качества, расчет цены спроса и предложения, расчет цены сделок, оформление заключения и материалов оценки и др. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации, введенная в действие Федеральным законом от 26 января 1996 года №.15-ФЗ, Федеральный закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" определили дополнительные меры по развитию ипотечного кредитования, ввели основные правила заключения договора об ипотеке и установили его основное содержание. Закона о регистрации сделок пока еще не было, но данный Указ определил, что договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.Далее выходит Указ Президента РФ от 27 августа 1996 года № 1270 "Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утверждающий порядок предоставления информации, где говорится о том, что информация предоставляется по конкретному объекту недвижимого имущества в виде выписки из форм госрегистрации; по желанию заявителя могут быть приложены сведения обо всех правообладателях объекта; информация предоставляется за плату. Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 года № 475 был утвержден Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.И только в июле 1997 года выходит Федеральный закон от 21 июля от 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Акта, подобного принятому Закону, раньше не было. Основная причина состояла в том, что сделки с недвижимостью не занимали соответствующего места в гражданском обороте. При этих условиях не ощущалась потребность в формировании единой системы регистрации, охватывающей все виды такого имущества и все, совершаемые по этому поводу сделки [27, c. 45].Существовавшая государственная регистрация была разбита по объектам и территориям. При этом каждый субъект Российской Федерации и каждое муниципальное образование само решало, кто и как должен осуществлять регистрацию. Ранее Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 года № 293 "0 дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" были утверждены формы государственной регистрации, а в развитие Указа постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 года № 475 приняты Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров учета объектов, недвижимости, Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров учета объектов недвижимости и Порядок форм государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Закон о государственной регистрации призван развить основные сложения Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создать необходимые условия для их реализации. Закон также устанавливает, что государственная регистрация -- это юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество; определяет вместе со ст. 13 ГК РФ круг прав, подлежащих регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход или прекращение; права хозяйственного ведения или оперативного управления права пожизненно наследуемого владения и постоянного пользования ипотеки и иные права. Основные моменты, касающиеся регистрации и зафиксированные в Гражданском кодексе Российской Федерации, можно выразить следующим образом. Регистрация -- это особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость; является единственным доказательством существования прав на имущество; носит открытый характер; возложена на учреждения юстиции по регистрационным округам. При этом каждый субъект Российской Федерации по согласованию с федеральным органом определяет порядок создания и структуры, действующих на его территории учреждений юстиции, а также принципы их размещения (формирование регистрационных округов). Регистрация происходит путем внесения определенных данных в Единый государственный реестр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр является общим для всей страны, включение в него определенных данных происходит по единым для страны правилам и проводится за плату, размер которой утверждается Правительством РФ [35, c. 66]. Выход постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 года№ 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" обусловлен необходимостью новой системы учета жилищного фонда в Российской Федерации, которая в свою очередь возникла из-за изменения системы хозяйствования в стране и появления новых форм собственности. Этим постановлением установлено, что государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета в соответствии с законодательством Российской Федерации. Определен круг жилищного фонда, который подлежит обязательному учету. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет. Основные функции и ответственность по техническому учету возложены на Бюро технической инвентаризации (БТИ). Данным постановлением Госстрою России поручено обеспечить разработку методов руководства и координации деятельности по техническому учету жилищного фонда органами технической инвентаризации, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рассмотреть вопрос о создании единой организации технической инвентаризации.
Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое.
