Страхование недвижимости

Страхование недвижимости

Содержание

Введение

1. Общие положения и понятия в страховании

1.1 Основные понятия страхования

1.2 Состав и структура тарифной ставки

2. Виды страхования

3. Государственный надзор за страховой деятельностью

3.1 Органы госнадзора и их функции

3.2 Порядок выдачи лицензии на проведение страховой деятельности

4. Факторы риска и некоторые особенности страхования

5. Проведение предстраховой экспертизы по оценке рисков

5.1 Управление рисками при выполнении строительных работ

5.2 Определение возможных рисков и их оценка

Заключение

Список использованных источников

Введение

Страхование как экономическая категория представляет систему экономических отношений, включающих совокупности форм и методов создания целевых фондов денежных средств и их использования для возмещения ущерба при различных неблагоприятных явлениях, имеющих непредсказуемый характер.

Страхование - это перераспределение риска между большим количеством страхователей.

Страхование представляет собой отношение по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных средств, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий).

Страхование как система взаимоотношений регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом, а также различными нормативными документами.

Законом установлены:

Формы страхования: добровольное и принудительное.

Объекты страхования: имущественные интересы, не противоречащие законодательству РФ, связанные с жизнью, здоровьем страхователя или застрахованного лица; с владением, пользованием, распоряжением имуществом (имущественное страхование); с возмещением страхователям причиненного им вреда личности или имуществу физическому или юридическому лицу (страхование ответственности).

Правилами страхования имущества устанавливается, что на страхование принимаются основные и оборотные фонды, объекты незавершенного производства, капитального строительства, товарно-материальные ценности, домашнее имущество. Застраховать можно все имущество или часть его, а именно: строения, отдельные объекты, машины, здания, оборудование, в том числе имущество, переданное в аренду.

Страхователь - юридические и дееспособные физические лица, заключившие со страховщиками договоры страхования своих интересов или третьих лиц в пользу последних. Страхователи вправе назначить выгодоприобретателя.

Страховщики - юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством РФ, созданной для осуществления страховой деятельности на территории РФ.

1. Общие положения и понятия в страховании

1.1 Основные понятия страхования

Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование, оно должно обладать признаком вероятности и случайного наступления.

Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или третьим лицам.

Страховая сумма - это определенная договором страхования или законом денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размеры страхового взноса и страховой выплаты. При страховании имущества страховая сумма не может превышать его действительной стоимости на момент заключения договора и не может быть оспорена, за исключением случаев, когда страховщик докажет, что он был намеренно введен в заблуждение.

Страховое возмещение не может превышать размера прямого ущерба застрахованному имуществу. В случае заключения договора страхования с несколькими страховщиками на один и тот же объект выплата страхового возмещения производится пропорционально отношению страховой суммы по заключенному им договору к общей сумме всех договоров.

Страховой взнос - плата за страхование, которую страхователь обязан внести страховщику в соответствии с договором страхования или законом.

Страховой тариф - представляет собой ставку страхового взноса с единицы страховой суммы или объекта страхования.

1.2 Состав и структура тарифной ставки

Тарифная ставка, лежащая в основе страхового взноса называется брутто-ставкой (), Она состоит из нетто-ставки () и нагрузки () к нетто-ставке:

(1)

Нетто-ставка предназначена для формирования страхового фонда, который используется для выплат страхового возмещения. Нагрузка необходима для покрытия затрат на проведение страхования.

Она составляет от 9 до 20% в брутто-ставке в зависимости от формы и вида страхования.

Нагрузка предназначена для содержания страховой компании, это накладные расходы + прибыль.

Страховая премия, равная брутто-ставке позволяет теоретически за счет нетто-ставки покрыть ущерб, а остальная часть покрывает расходы на прямые и косвенные налоги, издержки компании, административные взносы, прибыль компании, взимание износов, поощрение страхователей. Страховые платежи (П), соответствующие нетто-ставкам, теоретически равны страховому возмещению (В): П = В. Рассчитав правую часть, получаем искомую величину страховых платежей.

Если представить, что от каждого происшедшего случая гибнет один застрахованный объект, то можно утверждать, что вероятность наступления страхового случая лежит в основе нетто-ставки. Зная вероятное число страховых случаев за тарифный период, можно определить вероятность () наступления этих случаев. Она представляет отношение количества страховых случаев (с) к числу застрахованных объектов (а):

(2)

В денежном выражении это будет равно отношению суммы страхового возмещения ф к совокупной страховой сумме (f) всех застрахованных объектов. данное отношение - это показатель убыточности () страховой суммы:

всегда. (3)

Показатель убыточности страховой суммы математически выражает вероятность ущерба в виде той доли совокупной страховой суммы, которая выбывает из страхового портфеля ежегодно. Эта доля с каждых 100 руб. страховой суммы и определяется как процентная ставка, она служит основой для построения нетто-ставки.

Убыточность страховой суммы как отношение денежных показателей является величиной синтетической, которая зависит от различных факторов. Их можно свести к следующим показателям, которые в страховой статистике принято обозначать буквами латинского алфавита:

- число застрахованных объектов,

- страховая сумма застрахованных объектов,

с - число страховых случаев,

- число пострадавших объектов,

- сумма страхового возмещения,

- показатель убыточности страховой суммы.

С их помощью можно вывести три показателя, влияющих на убыточность страховой суммы, которые называют элементами убыточности:

1. - частость (частота) страховых случаев, отношение числа страховых случаев к числу застрахованных объектов. Выражает коэффициент (процент) горимости строений, падежа скота, аварийности транспортных средств.

2. - опустошительность одного страхового случая: числа пострадавших объектов к числу происшедших страховых случаев. Показывает среднее число объектов пострадавших от одного страхового случая.

3. - отношение рисков: отношение среднего страхового возмещения по одному пострадавшему объекту к средней страховой сумме обычного застрахованного объекта. При частичном повреждении объектов оно свидетельствует о средней степени повреждения одного объекта, при полном уничтожении - о гибели в среднем более или менее крупных рисков по сравнению с их средней страховой оценкой по всему страховому портфелю.

Произведение указанных трех элементов убыточности, дает синтетический показатель убыточности страховой суммы ():

(4)

Анализируя ежегодные отчетные данные о показателях убыточности и ее элементов, страховщик имеет возможность выявить положительные и отрицательные факторы, оказывающие влияние на этот показатель, и принять необходимые меры к их удержанию на тарифном уровне.

Методика расчета нетто-ставок по каждому виду или однородным объектам страхования сводится к определению среднего показателя убыточности страховой суммы за тарифный период, т.е. за 5 или 10 лет, с поправкой на величину рисковой надбавки.

Для этого строится динамичный ряд показателей убыточности страховой суммы и оценивается его устойчивость. В зависимости от чего решается вопрос о размере рисковой надбавки.

2. Виды страхования

Многообразие объектов и предприятий недвижимости, связь рынка недвижимости с рынком капитала определили разнообразие и специфику видов страхования:

Страхование атомных рисков - страхование объектов атомной энергетики. Возможно с перестрахованием рисков среди многих страховых пулов компаний.

Страхование военного риска - страхование имущества от убытков, которые могут быть причинены военными действиями, в том числе морским судам.

Страхование государственного жилого фонда проводится в порядке бюджетного финансирования.

Страхование государственного имущества - страхуется имущество государственных предприятий и учреждений.

Страхование гражданской ответственности - сюда включается ответственность владельцев транспортных средств, владельцев домов, зрелищных предприятий, торговых предприятий, лиц, занимающихся частной практикой, в том числе оценщиков.

Страхование грузов - страхуются грузы с «ответственностью за все риски» или конкретно для определенного страхового случая, кроме военных рисков.

Страхование домашнего имущества.

Страхование имущества от огня и стихийных бедствий.

Страхование политических рисков - страхование, связанное с внешней торговлей и заграничными капиталовложениями:

риски неплатежа по торговым контрактам и кредитам;

запрета перевода валюты;

эмбарго на экспорт и импорт;

экспроприация иностранных активов.

Страхование рисков, связанных с разведкой месторождений и добычей нефти и газа.

Страхование риска нефти и газа.

Страхование технических рисков.

Страхование фрахта.

3. Государственный надзор за страховой деятельностью

3.1 Органы госнадзора и их функции

Осуществляется в целях соблюдения требований законодательства РФ о страховании, эффективного развития страховых услуг, защиты прав и интересов страхователя, страховщиков, иных заинтересованных лиц и государства.

Основные функции Федеральной службы России по надзору за страховой деятельностью.

выдача лицензий страховщикам на осуществление страховой деятельности;

ведение единого государственного реестра страховщиков;

контроль за обоснованностью страховых тарифов и обеспечением платежеспособности страховщиков;

определение правил формирования и размещения страховых резервов, показателей и форм учета страховых операций и отчетности о страховой деятельности;

разработка нормативных и методических документов по вопросам страховой деятельности и надзору за страховой деятельностью;

обобщение практики страховой деятельности, разработка и представление предложений по развитию и совершенствованию законодательства РФ о страховании.

Федеральная служба по надзору вправе:

получать от страховщиков установленную отчетность о страховой деятельности, информацию об их финансовом положении для выполнения возложенных на нее функций;

производить проверки соблюдения страховщиками законодательства РФ о страховании и достоверности представляемой отчетности;

при выявлении нарушений страховщиками требований настоящего закона давать им предписания по их устранению, приостанавливать или ограничивать действие лицензий этих страховщиков впредь до устранения выявлений нарушений либо принимать решения об отзыве лицензий;

обращаться в арбитражный суд с иском о ликвидации страховщика в случае неоднократного нарушения последним законодательства РФ, а также о ликвидации предприятий, осуществляющих страхование без лицензий.

3.2 Порядок выдачи лицензии на проведение страховой деятельности

Для получения лицензии страховщик обращается в Росстрахнадзор с заявлением установленной формы, в котором указываются:

Полное название страховщика; его юридический адрес.

Размеры оплаченного уставного капитала и других собственных средств.

Виды страхования, по которым представлены документы на лицензирование.

Территория, на которой будет проводиться страховая деятельность.

Наименование и юридический адрес банка (банков), в котором открыты счета страховщика.

К заявлению прилагаются:

1. 3аверенные копии документов:

устав, разработанный в соответствии с действующим законодательством;

протокол учредительного собрания или решение о создании организации.

2. Копия свидетельства о регистрации.

З. Справки банков о размере оплаченного уставного капитала.

4. Экономическое обоснование страховой деятельности, включающее:

бизнес-план на три года по лицензируемому виду страхования, содержащий прогноз развития страховых операций с указанием:

размера собственных денежных средств; количества договоров;

среднего страхового тарифа;

суммы страховых взносов;

совокупной страховой суммы;

суммы страховых выплат;

размеры образуемых страховых резервов;

затрат на проведение страховой деятельности;

максимальной ответственности по индивидуальному страховому риску;

предполагаемого размера прибыли, в том числе от инвестиционной деятельности;

план по перестрахованию;

план размещения страховых резервов, подтверждающих возможность выполнения страховщиком обязательств;

баланс страховщика с приложением отчета о финансовых результатах.

5. Правила по видам страхования, которые содержат:

определение круга субъектов страхования и ограничения по заключению договора страхования;

определение объектов страхования

определение перечня страховых услуг;

тарифы (ставки) страховых премий (взносов);

максимальный (минимальный) срок страхования;

порядок заключения договоров страхования и уплаты страховых взносов;

взаимные обязательства стран по страховому договору и возможные случаи отказа в выплате возмещения;

порядок рассмотрения претензий по договору страхования.

К правилам должны быть приложены образцы форм до говоров (полисов).

6. Расчет страховых тарифов.

7. Сведения о руководителях и заместителя.

Страховщик несет ответственность за достоверность ин формации, указанной в документах. Страховщику, сдавшему документы на лицензирование дается справка. Росстрахнадзор рассматривает документы в срок, не превышающий 60 дней со дня их поступления.

За выдачу лицензии страховщик производит оплату в федеральный бюджет после принятия Росстрахнадзором решения о выдаче лицензии.

Об отказе в выдаче лицензии Росстрахнадзор сообщает страховщику в письменном виде с указанием причин отказа.

Налогообложение страховой деятельности осуществляется в соответствии с законодательством РФ.

4. Факторы риска и некоторые особенности страхования

При страховании недвижимости могут быть рассмотрены следующие факторы рисков:

землетрясение, оползень, обвал, буря, ураган;

наводнение, град, ливень, затопление;

пожар, взрыв, оседание почвы;

морозы, снегопады (необычные); действие подпочвенных вод;

удар молнии;

аварии, в том числе транспортных средств;

проникновение воды из соседних помещений; повреждение имущества водой из водопроводных, канализационных, отопительных, противопожарных систем;

неправомерные действия третьих лиц;

кража со взломом;

хищение транспортных средств.

В зависимости от распределения ответственности страховщиком и страхователем договор может быть заключен по следующим условиям:

1. При полном страховании страховщик возмещает возможный максимальный ущерб по страховому случаю.

2. При частичном страховании часть риска передается страхователю и договор может имеет следующие варианты:

Пропорциональное страхование - размер страхового возмещения пропорционален отношению страховой суммы к страховой стоимости объекта.

Непропорциональное страхование - размер возмещения увязан с величиной и происхождением страхового случая.

Страхование может быть осуществлено:

по методу первого риска - возмещение производится в пределах страховой суммы, указанной в договоре;

по методу страхования предельного риска, т.е, возмещение по страховому случаю превышает сумму по до говору, предусматривает оплату только крупных убытков;

по методу страхования с франшизой, в этом случае, если убытки меньше франшизы, они не возмещаются, а если больше франшизы, то из суммы убытков вычитывается франшиза.

В страховании определенный интерес представляют договоры страхования имущества, сданного в аренду, лизинг, залог. В этом случае страхователем может выступать лицо, за интересованное в сохранности имущества, арендодатель, лизингодатель, залогодатель, но не посредник между арендодателем и арендатором.

При страховании имущество подразделяется:

здание (помещение), квартира совокупность капитальных конструкций и инженерных коммуникаций;

интерьер - внутренняя отделка, подвесные потолки, пол, столярные изделия, встроенные светильники и др.

движимое имущество мебель, электронное оборудование, бытовая техника, ковры.

Страховое возмещение может составлять до 100% для интерьера и движимого имущества при страховании от по жара и только некоторую часть от стоимости конструктивных элементов (в том числе кирпичных стен), Таким образом, при оформлении договора нужно исходить из конкретных особенностей объекта и возможных страховых рисков (расположение имущества, степень огнестойкости, степень защищенности, риски, связанные с уничтожением имущества водой, пожаром или совместным действием этих факторов).

5. Проведение предстраховой экспертизы по оценке рисков

При подготовке объекта к страхованию проводится предстраховая экспертиза по оценке риска.

Строительно-монтажное страхование является высокоспециализированным видом страхования. Страхование является неотъемлемой частью строительного инвестиционного процесса. Оно позволяет на всех стадиях создания объекта - от разработки ТЭО до пуска объекта в эксплуатацию - не только возмещать страхователю внезапные или непредвиденные убытки, но и защищать капиталовложения в строительство.

При страховании строительных рисков необходимо учесть большое количество участников процесса (строители, проектировщики, банк, заказчик, субподрядчики, изготовители конструкций, транспортные организации и др.), что с юридической точки зрения представляет определенную сложность страхования.

Объем страхового покрытия при заключении договоров желательно определить в процессе предстраховой экспертизы.

Для разных этапов создания объекта будут использованы разные страховые риски, которые должны пройти тщательную оценку.

Порядок оценки ущерба при наступлении страхового случая должен быть регламентирован в договоре страхования.

Страхователь при наступлении страхового случая руководствуется правилами страхования, на основании которого заключен договор страхования.

5.1 Управление рисками при выполнении строительных работ

Субъекты строительного комплекса испытывают воздействие рисков природного и техногенного характера, а также рисков, связанных с человеческим фактором.

Под управлением рисками («риск-менеджер») следует понимать оценку риска в смысле проявления опасностей, которым подвергается предприятие, степень и вероятность ущерба в результате проявления таких опасностей; комплекс превентивных мероприятий по предотвращению проявления таких опасностей; анализ необходимости заключения договора страхования; определение всестороннего страхового покрытия, необходимого для данного объекта с расчетом экономически обоснованных ставок; процесс минимизации и ликвидации убытков; размер и целесообразность перестрахования; инспектирование риска; оценка последствий возможных инцидентов (приостановление производства, потеря доходов, невыполнение договорных обязательств).

Управление рисками включает:

определение риска;

оценку риска;

контроль риска;

финансирование риска.

Определение риска - прежде всего нужно определить активы организации, которые должны быть защищены от возможных рисков.

Активы - это имущество (объекты, механизмы, склады, материалы):

финансовый статус организации (наличность, расчетные счета ценные бумаги, возможные претензии и обязательства);

рабочая сила (аппарат управления, рабочие, партнеры);

«косвенные активы» (входящая и выходящая информация, новые технологии, ноу-хау, имидж, репутация.).

Для этого изучаются документы: ежегодный баланс; организационная структура, контракты, соглашения, договоры, оценка основных фондов, проектная и технологическая документация; проектно-технологическая документация по организации строительства; выясняются местонахождение объекта, инфраструктура, связи с партнерами и другими организациями в том числе банки, страховые компании.

5.2 Определяются возможные риски производится их оценка с использованием статистических и математических методов

Контроль риска - разработка мероприятий, которые позволяют избежать событий, связанных с рисками.

Методы уменьшения рисков:

1. Физическая защита (системы сигнализации, охраны, пожаротушения, видеонаблюдения.).

2. Организационные меры (разработка инструкций и систематический контроль за их реализацией).

3. Обучение персонала, создание безопасных условий труда.

4. Послеаварийные мероприятия (наличие инструкций, спецслужб и оборудования для ликвидации последствий и уменьшения ущерба).

Выгоды от уменьшения рисков приводят к снижению затрат на страхование и расходы на ликвидацию ущерба, улучшению трудовых отношений, сокращению убытков по несчастным случаям.

Финансовые риски - система мер по защите от них сводится к обеспечению способности предприятия противостоять вероятным опасностям и страхованию незащищенных рисков путем:

четкой организации работы финансовых структур и бухгалтерии;

создания резервного фонда и самофинансирования (выделение средств) на покрытие убытков;

страхования неизбежных рисков в страховых компаниях.

Управление рисками при выполнении строительных работ всеми участниками строительства: проектировщиками, архитекторами, производителями строительных конструкций и материалов, строительными и монтажными организациями - позволяет повысить качество работы и снизить аварийность отрасли.

Заключение

Страхование недвижимости трактуется как отрасль страхования, в которой объектом страховых правоотношений выступает имущество в различных видах; его экономическое назначение - возмещение ущерба, возникшего вследствие страхового случая. Застрахованным может быть имущество как являющееся собственностью страхователя, так и находящееся в его владении, пользовании, распоряжении. Страхователями выступают не только собственники имущества, но и другие юридические и физические лица, несущие ответственность за его сохранность.

В настоящее время страхование приобретает все большее значение. Устраняя или ослабляя момент риска в бытовой или хозяйственной деятельности человека или юридического лица, страхование дает ему возможность действовать с большей уверенностью и стимулирует его активность, а это способствует развитию производительных сил.

Правилами страхования имущества устанавливается, что на страхование принимаются основные и оборотные фонды, объекты незавершенного производства, капитального строительства, товарно-материальные ценности, домашнее имущество. Застраховать можно все имущество или часть его, а именно: строения, отдельные объекты, машины, здания, оборудование, в том числе имущество, переданное в аренду.

Страхование способствует как технологическому и экономическому развитию, так и одновременно стабилизации социальной обстановки, поскольку, уменьшая зависимость имущественного положения участников хозяйственной и иной общественной жизни от всякого рода случайностей, делает их социально-экономическое положение более устойчивым.

Список использованных источников

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб, 2004.;

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб., 2002.;

3. Кужелев И.Д., Стаханов В.Н. Управление недвижимостью. - Р н/Д., 2004.;

4. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. - Р н/Д., 2006.

5. Щербакова Л.А. Экономика недвижимости. - Р н/Д., 2002.;