Развитие ипотечного кредитования

Развитие ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования в Российской Федерации и за рубежом

1.1 Сущность и инструменты ипотечного кредитования

1.2 История развития ипотеки в России и за рубежом

1.3 Альтернативные модели ипотечного кредитования инвестиционных проектов по строительству жилья

Глава 2. Анализ состояния ипотечного кредитования в г. Кемерово и области

2.1 Обоснование необходимости развития ипотечного жилищного кредитования в г. Кемерово и области

2.2 Анализ системы ипотечного кредитования в России и г. Кемерово

2.3 Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования

Глава 3. Совершенствование организации и технологии ипотечного кредитования в Кемеровском отделении Сбербанка РФ

3.1 Организация ипотечного кредитования в Кемеровском отделении Сбербанка РФ

3.2 Совершенствование организации ипотечного кредитования в Кемеровском отделении Сбербанка РФ

3.3 Совершенствование технологии оценки кредитоспособности заемщика в Кемеровском отделении Сбербанка РФ

Заключение

Список использованных источников

приложения

ВВЕДЕНИЕ

Период советской власти в нашей стране оставил серьёзный отпечаток на российском обществе. Одной из особенностей того времени было очень слабое развитие частной собственности. Так зачастую население обеспечивалось жильём за счёт государства, существовали очереди на получение квартир, построенных государством.

С переходом к рыночной экономике изменилось большинство социально-экономических взаимоотношений в российском обществе. Не является исключением и жилищная сфера. Однако, если где-то изменения произошли достаточно быстро, пусть с ошибками и перекосами, то в данной сфере реформирование проводилось в течение длительного периода времени. Это связано с рядом причин. Во-первых, потребность в жилье является одной из базовых человеческих потребностей. Во-вторых, стоимость квартиры очень высока по сравнению со стоимостью любого другого имущества граждан, очень часто квартира - единственное, что есть у семьи ценного. Следовательно, государство не могло одномоментно переложить на плечи населения заботы по обеспечению себя жильём. Поэтому ещё в течение нескольких лет после распада СССР и объявления рыночной экономики государство продолжало строить жильё за свой счёт и обеспечивать им очередников.

Тем не менее, был взят курс на то, чтобы сформировать полноценный рынок недвижимости.

В 2006 году Госдума рассмотрела пакет из 30 законов и поправок в Жилищный кодекс, который по замыслу правительства должны ускорить развитие ипотеки как одного из механизмов приобретения недорого жилья. Новые поправки в законодательстве направлены на то, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым. Например, в Новосибирской области работает «Программа жилищно-ипотечного кредитования», в результате которой объем выдаваемых ипотечных кредитов вырос на 25%. По мнению регионального директора Кемеровского филиала «Инвестиционного банка Кит Финанс» Макаров Р., [32.С.3] «в Кузбассе серьезные планы по жилищному строительству, поэтому, несмотря на высокую банковскую конкуренцию, ипотечные продукты очень перспективны и динамика роста ипотеки будет длительное время оставаться положительной».

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

В настоящее время более 60% жителей России желают улучшить свои жилищные условия. «Цена» на жилье дорожает ежедневно на доллар. При сравнении процентных ставок по кредиту и уровня инфляции, помноженного на процент удорожания жилья, финансовые преимущества ипотеки становятся очевидными. Вследствие чего на сегодня ипотека - одно из наиболее динамично развивающихся направлений розничного кредитования. На начало 2007 года более 350 банков предлагало широкий ассортимент ипотечного кредитования на приобретение жилья на первичном, вторичном рынках, на стадии строительства.

Согласно данным Федерального ипотечного агентства [40.С.5], по объему выданных кредитов на жилье столица Сибири занимает одно из ведущих мест в России.

Сибирский Банк Сбербанк России ОАО - один из крупнейших российских и мировых банков - разработал специальную ипотечную программу, сокращающую риски заемщика до минимума, то есть заветные квадратные метры стали доступнее и для жителей Сибирского региона.

Что же такое доступное жилье от Сберегательного банка? Это и конкурентоспособная процентная ставка, и смягчение условий пользования кредитом, и возможность отсрочки погашения долга и многое другое.

Во всех развитых странах действует отлаженный механизм кредитования с целью приобретения жилья населением. В России в силу ряда специфических особенностей долгие годы такой вид кредитования отсутствовал. Развитие ипотечного жилищного кредитования началось только в конце 90-х годов. При этом существовало множество проблем, препятствующих его развитию. Действительно массовым явление ипотечного кредитования начало становиться с 2005 года и в настоящее время заметно набирает обороты.

Актуальность выбранной темы дипломной работы очевидна. Не стоит думать, что в данной сфере решены все проблемы. Скорее, наоборот, с развитием кредитования появляются всё новые и новые трудности, которые необходимо решать.

Целью данной работы является описание системы ипотечного кредитования в городе Кемерово на примере Кемеровского отделения Сбербанка РФ, а также разработка рекомендаций, позволяющих сделать ипотеку более доступной для населения.

Исходя из цели, ставились следующие задачи:

- определение сущности ипотеки;

- изучение факторов, влияющих на объемы ипотечного кредитования в России в целом и в Кемерово в частности;

- прогноз развития ситуации, влияющей на развитие данного направления кредитования;

- предложение путей совершенствования ипотечного кредитования, исходя из предполагаемых путей развития рынка.

Объектом исследования является ипотечное жилищное кредитование в России, предметом - развитие данного вида кредитования в России и городе Кемерово а также их перспективы.

Теоретической и методологической основой данного исследования являются общенаучные принципы сочетания конкретно-исторического описательного, логико-аналитического, анализа.

При написании работы использовались учебные пособия, материалы периодических изданий, отчетность Госкомстата РФ, информация Интернет сайтов средств массовой информации, аналитических агентств, Сибирского банка Сбербанка Росcии в г. Кемерово.

Исследованию ипотеки в экономике уделено достаточно большое внимание. В большинстве случаев литература по ипотеке содержит практический материал, посвященный порядку оформления ипотеки или исторические материалы о развития и формировании ипотечных систем в мировой практике. Среди отечественных авторов занимающихся исследованиями данного направления можно выделить таких как: Аверченко В.О., Александрова Н.В., Грудцына, Л.Ю Ужегов А. Н. и др.

В дипломной работе исследуются теоретические и практические проблемы, решение которых может способствовать формированию более эффективной ипотечной программы Сибирского банка Сбербанка России.

Результаты проведенного исследования могут быть использованы для совершенствования ипотечной программы Сибирского банка Сбербанка России.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования в Российской Федерации и за рубежом

1.1 Сущность и инструменты ипотечного кредитования

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья.

Специалисты называют ипотеку самым динамично развивающимся банковским продуктом. На сегодняшний день именно ипотечные кредиты считаются основным инструментом решения жилищной проблемы о чем свидетельствуют постоянно увеличивающиеся объемы выдаваемых кредитов.

По мнению Лебедевой О., ипотека для банков интересна по ряду причин: кроме ее особой актуальности и популярности в связи с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье», ипотека - это обеспеченный высокодоходный кредит, с которым банкам выгодно работать[33.С.2].

По оценке экспертов [15.С.6] с 2006 года доля ипотечного кредитования в общем объеме потребительского кредитования выросла с 7% до 22% и продолжает расти.

Ввиду длительности сроков и больших сумм ни одна ипотечная сделка не обходится без страхования. Риску подвержен и заемщик ипотечного кредита, и банк-кредитор.

Существует три вида страхования, [37.С.25-27] сопутствующих ипотечной сделке жизни и трудоспособности (стоимость страхования: 0,2-3% в год суммы кредита), объекта залога (квартиры, дома) на случай повреждения (от 0,15% в год кредита), риска утраты права собственности или титульное страхование (от 0,2-0,8% в год).

Предполагается создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Основными условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

В системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных строительно - монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Коммерческие банки проводят кредитование жилищного строительства, основная проблема данного вида кредитования - нельзя точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершенного строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Государство предоставляет бюджетную поддержку для приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий), желающим получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20 - 50 процентов и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

1.2 История развития ипотеки в России и за рубежом

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции - его ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Предшественник солона - Драконт - ввел в 621 г. до н. э. порядок, согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков[46.С.21].

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.).

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: "qui prior est tempore potior est jure" - кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право - сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2-ух лет) для выплаты долга [42.С.16].

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков [46.С.22].

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Страницы: 1, 2