Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Перспективы развития ипотечного кредитования в России

7

3

Содержание

Введение

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

2. Анализ ипотечного кредитования в России и РТ

3. Обобщение зарубежного опыта ипотечного кредитования

4. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Выводы и предложения

Список использованной литературы

Введение

В условия мирового финансового кризиса решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.

Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.

В настоящее время еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово - экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы данной работы обусловлена: значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны и необходимостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного жилищного кредитования в России, активизации проявления его социально-экономической роли.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

В настоящее время понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло в экономическую жизнь России. Сущность ипотечного кредитования базируется на сущности такой экономической категории как ипотека.

Термин «ипотека» имеет греческие корни: hypotheke - залог, заклад. В современных словарях авторы трактуют ипотеку как «залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита», «заклад недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир», «залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды».

Более ясное понятие ипотеки, с точки зрения осуществления процесса банковского кредитования, на взгляд авторов, дает И.Т. Балабанов: «ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю)». Вместе с тем И.Т. Балабанов допускает и другие возможные определения ипотеки, например, «ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости». С последним определением ипотеки сложно согласиться, поскольку понятия «кредит» и «ипотека» являются все же разными экономическими категориями.

По мнению авторов, под ипотекой следует понимать залог недвижимого имущества. В таком понимании эта категория закреплена Федеральным законом (7, С.10).

Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым «…одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя…».

В работах ряда отечественных авторов, занимающихся проблемами ипотечного кредитования, практически не различаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит», авторы считают, что это не совсем верно.

В основе понятия ипотечного кредита лежит определение кредита (от лат. creditum - ссуда, долг и credere - доверие, верить). Под кредитом подразумевается «предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента», при этом банковский кредит - «денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента».

Ипотечный кредит (с англ. mortgage credit, real estate loan) - способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей (11, С.24).

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства - неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:

- развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

- с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры;

- с помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения - собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы;

- будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов (8, С.34).

И, наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.

Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом (3, С.43).

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования, т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России (5, С.17).

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором;

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

2. Анализ ипотечного кредитования в России и РТ

В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения.

Наглядно результаты изменения выдачи ипотечных кредитов и абсолютное отклонения их показателей представлены на рис.1.

Рис.1. Выдача ипотечных кредитов в РФ в период 2005-2008гг.

В 2008 году прирост рынка ипотечного кредитования замедлился. Если на протяжении 2006 и 2007 годов рынок ежегодно увеличился с 2005-2006гг на 500%, с 2006- 2007гг на 111%, то показатель по выдаче ипотечных кредитов с 2007- 2008 году достиг лишь 13% рубежа.

Условия кредитования значительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки.

В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты. Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования.

Кроме того, причиной ужесточения условий российского ипотечного кредитования являются более строгие требования, которые установило к своим партнерам с 1 февраля 2008 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно этим новым требованиям АИЖК, суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдаваться в долг лишь тем заемщикам, которые имели возможность осуществить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы. К тому же, заемщик обязан был подтвердить размер своих доходов согласно форме 2-НДФЛ. В противных случаях с 15 мая нынешнего года АИЖК не рефинансировало кредиты. Конечно, такие жесткие требования способствовали значительному улучшению качества ипотечных портфелей. В результате этого, российским банкам стало проще осуществлять реализацию накопленных пулов закладных за счет секьюритизации.

Негативное влияние проблем ликвидности усиливается, и оно будет ощущаться еще, как минимум, год. Так, свою политику пересмотрели и поменяли многие ведущие банки. Ставки по ипотечным кредитам повысились в среднем на 1,5%.

На рис.2 показаны минимальные и максимальные «ставки предложения» по ипотечным кредитам.

Рис.2.Минимальные и максимальные «ставки предложения» по ипотечным кредитам.

Остается очевидным, что Сбербанк предлагает самые низкие ставки по ипотечным кредитам от 13% до 15.5%.

Сбербанк уже на протяжении года не меняет свои условия кредитования. Более того, в конце марта 2008 года он по нескольким ипотечным программам уменьшил минимальные процентные ставки в евро и долларах. Следует отметить, что на Сбербанк приходится около половины всех выданных в России ипотечных кредитов.

Появление подобных выгодных условий на рынке ипотечного кредитования связано с тем, что банки начали вновь находить для себя оптимальные варианты заимствования средств на международных рынках. Тем не менее, в сложившейся ситуации на рынке банки имеют очень ограниченные возможности для всевозможных маневров с процентными ставками. Поэтому сегодня им крайне сложно конкурировать между собой на разности этих ставок.

Многие эксперты прогнозировали вытеснение с российского рынка ипотечного кредитования мелких банков. Однако, несмотря на возникший кризис, число банков на рынке ипотеки в России постепенно растет. Так, согласно данным АИЖК, в прошлом году на рынке ипотечного кредитования было 450 банков. Сейчас же их количество составляет 586. Конечно, некоторые банки отказались от ипотечного кредитования, однако постепенно появляются новые участники на этом рынке.

Для привлечения клиентов банкам приходится разрабатывать новые интересные программы и предлагать всевозможные дополнительные услуги. Банки заключают соглашения с некоторыми агентствами недвижимости, а также брокерскими компаниями. Благодаря этому, клиентам банка соответствующими агентствами и компаниями предоставляется полный перечень услуг по ипотечному кредитованию.

С заемщиками ситуация сегодня достаточно сложная. Условия ипотеки для заемщиков стали довольно суровыми. Даже к тем клиентам, которые в прошлом году могли без проблем получить кредит, сегодня банки относятся крайне осторожно. И в ряде случаев такие клиенты получают отказ со стороны банков на выдачу кредита. Особенно это касается людей, занимающихся малым бизнесом. С точки зрения банков малые компании обладают большим риском банкротства, поэтому получить им кредит довольно сложно. Из-за высокого первоначального взноса и низкого уровня доходов около 90% населения Татарстана не имеют возможность получить кредит. В сложившейся ситуации для большей части россиян при покупке жилья могла бы быть незаменима помощь правительства. Например, значительным толчком для развития рынка ипотечного кредитования могли бы быть соответствующие программы с поддержкой властей, субсидирование первого взноса, снижение налогов для заемщиков и т. д. Конечно, на сегодняшний день бюджету это не под силу.

Поэтому, к сожалению, пока заемщикам остается лишь надеяться на лояльность и уступчивость российских банков.

Следует сказать, что, несмотря на всевозможные трудности на рынке, банки и застройщики имеют достаточный опыт работы с городской недвижимостью. Поэтому ипотечные программы в этом сегменте наиболее развиты. Гораздо сложнее ситуация наблюдается в ипотеке загородной недвижимости. Как считают многие эксперты, на сегодняшний день банки выдают кредиты на покупку 10-15% загородной недвижимости. Причиной этого является то, что основная масса застройщиков не имеет соответствующего опыта работы на рынке и в данном сегменте недвижимости имеется сравнительно малое количество реализуемых объектов. Кроме того, брокерские и риэлтерские компании, которые являются при привлечении клиентов основными партнерами банков, на сегодняшний день имеют еще недостаточно опыта в данном сегменте по сравнению с городской недвижимостью. Особенно плохо развита ипотека загородных объектов эконом-класса. При этом многие из этих объектов строятся на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных на незаконных условиях под застройку. Естественно, что такие объекты имеют соответствующие проблемы, связанные с аккредитацией в банках.

Конечно, банки заинтересованы в ликвидности загородного объекта. Именно поэтому к предмету залога они предъявляют весьма жесткие требования. Как правило, банки требуют, чтобы в доме было отопление, канализация, водо- и электроснабжение. Иначе говоря, объект должен быть полностью пригоден для круглогодичного проживания в нем. В этой связи старые и ненадежные дома банки не рассматривают. Таким образом, ипотека загородной недвижимости составляет лишь 3% от всего объема ипотечных сделок.

Многие эксперты считают, что банки начнут гораздо активнее заниматься кредитованием загородной недвижимости лишь после преодоления последствий ипотечного кризиса в США. Кроме того, должны быть соответствующие стимулы для развития строительства загородной недвижимости. Например, этому развитию может способствовать индустриализация производства, применение для строительства объектов современных недорогих материалов, уменьшение инвестиционного периода и т. д.

Ипотечные кредиты на покупку земельных участков обходятся заемщикам еще сложнее и дороже. Довольно часто проблемы здесь связаны с оценкой стоимости земли. Требования к заемщикам при проведении подобных операций значительно строже, чем с программами покупки жилья. При этом реально получить кредит на покупку земельных участков или сельскохозяйственных угодий в населенных пунктах. При покупке же участков природоохранной зоны добиться сотрудничества банков очень тяжело, а порой даже невозможно. По сравнению с покупкой квартиры, сумма первоначального взноса при ипотеке земельных участков примерно в два раза больше. С точки зрения банковской системы земельные участки являются не совсем удобными в плане ликвидности. Кроме этого, такие сделки обладают достаточно большой степенью риска.

Для заемщиков эта ситуация усложняется еще тем, что сегодня не все банки занимаются выдачей ипотечных кредитов на покупку земельных участков. И это не удивительно, поскольку земельная ипотека в России практикуется менее 5 лет.

Остается надеяться, что в ближайшем будущем данная ситуация улучшится. Для этого банкам необходимо более четко отрегулировать цены на услуги, а также усовершенствовать весь механизм проведения операций с ипотекой земельных участков.

Что касается учетной ставки, ЦБ России уже трижды с начала года увеличивал на 0,25 пункта ставку рефинансирования.

Если учесть, что представители федеральной власти неоднократно озвучивали позицию о необходимости ограничения кредитных ресурсов в экономике в целях борьбы с инфляцией, то следствием таких ограничений может стать дальнейший рост ставки рефинансирования Центрального Банка РФ предположительно до 11,5-12% годовых.

Предвидя такие последствия, часть российских банков приостановила реализацию своих ипотечных программ или ужесточила условия ипотечного кредитования. Банки также идут в русле данных тенденций, повысив минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам до 13-14% годовых.

Таким образом, при отмене принципа фондирования и ограничения объема денежных средств для предоставления льготных жилищных займов, и уже в августе 2008 года ипотечное жилищное кредитование в некоторых банках было приостановлено.

Но, несмотря на то, что ипотека теряет доступность, кредит в банке - это порой единственная возможность купить квартиру. Остается надеяться, что высокие темпы строительства жилья, активность сделок на рынке недвижимости, в том числе с привлечением кредитных средств банков, позволит уверенно говорить о том, что спрос на ипотечное жилищное кредитование в Татарстане будет активно расти. Банки должны будут оптимизировать условия кредитования, внедрить новые привлекательные для заемщиков программы, ведь количество желающих решить свой квартирный вопрос, со временем не уменьшится.

Страницы: 1, 2