Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

2

Академия труда и социальных отношений

Юридический факультет

Кафедра гражданского права и процесса

Выпускная квалификационная (дипломная) работа

Тема: «Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования»

Студента 6 курса заочного отделения

Научный руководитель - профессор

Рецензент

Москва 2009г.

Содержание

Введение 3

Глава 1. Общая правовая характеристика ипотечного кредитования 6

1.1 История развития ипотечного кредитования и его современное состояние 6

1.2 Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации 12

1.3 Проблемы развития ипотечного кредитования в России и в зарубежных странах: сравнительно-правовой анализ 24

Глава 2. Юридическая природа гражданско-правового договора ипотечного кредитования 33

2.1 Понятие и особенности заключения и оформления договора ипотечного кредитования 33

2.2 Правовой статус субъектов ипотечного кредитования 49

2.3 Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений 55

Заключение 69

Список использованной литературы 75

Введение

Тема данной дипломной работы «Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования» очень актуальна на сегодняшний день. Так как с помощью института ипотечного кредитования решаются государственные задачи. В связи с тем, что предметом ипотеки является недвижимое имущество, понятие которого очень широко. В данной работе будет рассмотрена ипотека жилища.

До революции наша страна была одним из лидеров в области ипотечного кредитования Пашов Д.Б Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья // Жилищное право. - 2006. - № 6. - С. 59. . Сейчас Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. Но в тоже время в России наблюдались высокие темпы роста рынка ипотеки Резванова Л.М. Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России // Банковский ритейл. - 2008. - № 1. - С. 15., которые стали замедляться с 2008 года в связи с мировым финансовым кризисом. Факторами развития кризиса стали быстрый рост цен на рынке жилья и его дефицит.

Миллионы наших сограждан готовы брать ипотечные кредиты. Проблема лишь в том, как считает депутат Государственной Думы Иван Грачев, лидер партии «Развитие предпринимательства», один из авторов Федерального закона «Об ипотеке»Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред.от 22, 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ . - 1998. - № 29. - Ст. 3400; 2002. - № 7. - Ст. 629; - № 52. - Ст. 5135; 2004. - № 45. - Ст. 4377; 2005. - № 1. - Ст. 40, 42; 2006. - № 52. - Ст.5498; 2007. - № 50. - Ст. 6237; 2008. - № 20. - Ст. 2251. - 2009. - № 1. - Ст. 14. , что эти кредиты должны выдаваться под разумные проценты. И задача государственной власти в этих условиях состоит в том, чтобы, во-первых, обеспечить условия для концентрации денег в банках, а во-вторых, использовать бюджетные средства для помощи, хотя бы частичной, гражданам Смирнов И.Е. Ипотечное кредитование // Банковское кредитование. - 2008. - № 4. - С. 23..

Существуют две наиболее оптимальные системы сбора средств для ипотеки: немецкая модель стройсберкасс и американская двухуровневая ипотека. Первая система предполагает накопление денег в специально созданных кредитных организациях, вторая - выпуск ценных ипотечных бумаг, надежно обеспеченных недвижимостью. В наших условиях можно было бы использовать обе эти модели.

Массовая ипотека нуждается в поддержке из госбюджетов - как региональных, так и федерального. Это было очевидно с самого начала работы над ипотечным законодательством. Ведь пока в стране сохраняется высокий уровень инфляции, большинство граждан не могут взять банковский долгосрочный кредит: слишком велики процентные ставки. Практика помощи государства нисколько не противоречит рыночным реформам.

Развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

По-прежнему актуальной остается задача, связанная с обеспечением доступности жилья для людей с различным уровнем доходов. Так как жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище. На правительственном уровне принят приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» Постановление Правительства РФ от 17.09.2001г. № 675 (в ред.от 04.12.2008г.) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы». Реализация программы (2006-2010) предусматривает продолжение преобразований в жилищной сфере, а также реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», поскольку Программа является основным инструментом его реализации. // СЗ РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770; 2006. - № 6. - Ст. 694, № 33. - Ст. 3640, № 38. - Ст. 3986, № 39. - Ст. 4089; 2007. - № 2. - Ст. 379, № 28. - Ст. 3437, № 34. - Ст. 4244, № 43. - Ст. 5208; 2008. - № 2. - Ст. 103, № 8. - Ст. 755, № 15. - Ст. 1564, № 47. - Ст. 548.. Однако ситуация с доступностью для граждан приобретения, а тем более получения жилища с каждым годом не улучшается, а ухудшается.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлена, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения.

Целью дипломной работы является изучении проблем правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации . В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

рассмотреть ипотечное кредитование;

рассмотреть этапы становления ипотечных отношений в России;

провести исследование проблем жилищного кредитования в Росси и в зарубежных странах;

рассмотреть договор ипотечного кредитования, его особенности заключения и оформления;

рассмотреть правовой статус субъектов ипотечного кредитования, а также особенности их гражданско-правовой ответственности.

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.

Глава 1. Общая правовая характеристика ипотечного кредитования

1.1 История развития ипотечного кредитования и его современное состояние

В Россию ипотека пришла в 13 веке, одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств, и, по существу, являлась первым видом кредитования См. подробнее: Законы гражданские (Свод законов, Т. Х, ч.1). - М., Изд. З. М. Зильберберга,. - 1914. - С. 407; Законы гражданские. Петроград. - 1916; Сперанский М.М. Доклад императору Николаю Павловичу по поводу российского гражданского законодательства // Русская старина. - 1867. - март. - С. 587.

По мнению Б. Рубцова, система ипотечного кредитования насчитывает свыше 200 лет. См.: Рубцов Б. Современные системы финансирования ипотечных кредитов и рынки ценных бумаг // Банковские услуги. - 1999. - № 4-6..

Предпринятая в 30-х гг. 18 века реформа залогового права базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение.

Банкротский Устав от 19 декабря 1800г. также запрещал переход права собственности к залогодержателю, залог не признавался основанием для возникновения у кредитора права собственности (владения) на заложенное имущество. У последнего возникало право удовлетворения своих требований из заложенного имущества в публичном порядке с торгов.

Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного Устава конца 19 века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893г. Следует отметить, что понятие залога (ст.43 проекта Вотчинного Устава) как обеспечения денежного требования недвижимым имуществом, действительно по настоящее время До проекта Вотчинного Устава заложенное имение оставалось у должника во владении и пользовании. Однако кредитор - залогодержатель без каких-либо дополнительных оформлений вступал во владение и собственность своего нового имения при неисполнении должником обеспеченного обязательства. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки: новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. - М., Т-во Скоропеч, А.А. Левенсон. - 1900. - С. 459., равно как и положение свободы передачи в залог имущества, право следования залога за вещью, неделимости залога при признании возможного деления основного обязательства и его акцессорный характер. Также важным является то, что именно проектом Вотчинного Устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. Ипотечное кредитование в основном осуществляли начавшие формироваться докапиталистические государственные («казенные») банки.

Более широкое развитие ипотека получила во второй половине 19 века, после отмены крепостного права.

Понятие об ипотеке как о праве на чужую вещь полностью вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917г. На основе такого понимания ипотеки регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.

Революция 1917г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917г. были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах. Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и в его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий.

ГК СССР 1922г. вообще упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека, отмечает Н.Ю. Лобова, прекратила свое существование почти на 80 лет Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Имущественные отношения в РФ. - 2005. - № 1. - С.15.. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

Гражданское законодательство СССР понятие ипотеки не знало. Залог как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался на основании ст. 192-202 ГК РСФСР 1964г. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964г. (ред.26.11.2001г.) // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24. Ст.406. Утратил силу с 01.01.2008г. Федеральным законом от 18.12.2006г. № 231-ФЗ (ред.от 30.12.2008г.) «О введении в действие части 1 Гражданского кодекса РФ // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 52 . - ч.1. - Ст.5497; 2009. - № 1. - Ст. 4., а также п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991г.Постановление ВС СССР от 31.05.1991г. № 2212-1 «О введение в действие Основ гражданского законодательства и союзных республик» // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и ВС СССР. - 1991. - № 26. - Ст. 734. Утратило силу с 01.01.2008г. Федеральным законом от 18.12.2006г. № 231-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) «О введении в действие части 1 Гражданского кодекса РФ // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 52 . - ч.1. - Ст.5497; 2009. - № 1. - Ст. 4.. Однако не исключался и залог недвижимого имущества, сфера применения которого существенно ограничивалась в соответствии с ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР, по крайней мере, до введения в действие Основ гражданского законодательства. Это было вызвано тем, что административно-командная экономика советского периода не нуждалась в частноправовых механизмах. Оборот недвижимости между гражданами не поощрялся, поэтому залог недвижимости не имел широкого применения и не был предметом детального законодательного регулирования Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Гарант»..

Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992г. «О залоге»Закон РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 (ред. от 30.12.2008г.) «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС СССР. - 1992. - № 23. - Ст. 1239; Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 31 . - ч.1. - Ст.3428.; 2007. - № 31. - Ст. 3993; 2009. - № 1. - Ст.14., где ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Закон РФ от 29 мая 1992г. «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.

Гражданский кодекс РФ содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который так и называется - «Залог» Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (ред.14.07.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301; 2002. - № 12. - Ст. 1093, № 48. - Ст. 4746; 2003. - № 52. - Ст. 5034; 2004. - № 27. - Ст.2711, № 31. - Ст.3233; 2005. - № 27. - Ст.2722; 2006. - № 2. - Ст.171, № 3. - Ст. 282, № 52 (ч.1). - Ст. 5498; 2007. - № 1 (ч.1). - Ст.21, № 7. - Ст. 834, № 27. - Ст. 3213, № 31. - Ст.3993, № 41. - Ст. 4845, № 49. - Ст.6079, № 50. - Ст. 6246; 2008. - № 17. - Ст. 1756, № 20. - Ст. 2253.. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки, введенное ст. 42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипотеки по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не упоминает.

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специальные нормы об ипотеке в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости передачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в п. 3 ст. 339 (о государственной регистрации договора об ипотеке), п. 2-5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права залогодержателя при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части первой ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В целом Часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге». Таким образом, частью первой ГК РФ был введен ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.

Особенно нужно отметить укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве должников (соответственно п. 2 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК РФ), кредиторы-залогодержатели получили в некоторых случаях приоритет даже перед фискальными органами и кредиторами первой и второй очереди, если их права требования возникли после заключения договора залога.

Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативно-правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (Указ Президента РФ от 28 февраля 1996г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»Указ Президента РФ от 28 февраля 1996г. № 293 (ред. от 09.07.1997г) «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 10. - Ст. 880. Утратил силу Указом Президента от 25.01.1999г. № 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента РФ» // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 5. - Ст.651.).

Такова предыстория появления Закона «Об ипотеке» и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует в настоящее время.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 13 мая 2008г.)Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред.от 22,30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ . - 1998. - № 29. - Ст. 3400; 2002. - № 7. - Ст. 629; - № 52. - Ст. 5135; 2004. - № 45. - Ст. 4377; 2005. - № 1. - Ст. 40, 42; 2006. - № 52. - Ст.5498; 2007. - № 50. - Ст. 6237; 2008. - № 20. - Ст. 2251; 2009. - № 1. - Ст.4.

.

В нем нашли отражение следующие положения:

-- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

-- порядок заключения договора об ипотеке;

-- закладная как ценная бумага;

-- государственная регистрация ипотеки;

-- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

-- переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

-- последующая ипотека;

-- уступка прав по договору об ипотеке;

-- обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

-- особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»Федеральный закон от 21.07.1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред.от 30.06.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2001. - № 16. - Ст. 1533; 2002. - № 15. - Ст. 1377; 2003. - № 24. - Ст. 2244; 2004. - № 27. - Ст.2711; № 30. - Ст. 3081; № 35. - Ст. 3607; № 45. - Ст.4377; 2005. - № 1. - Ст. 15, 22, 40, 43; 2006. - № 1. - Ст.17; № 23. - Ст. 2380; № 27. - Ст.2881; № 50. - Ст.5279; № 52. - Ст. 5498; 2007. - № 31. - Ст. 4011; № 41. - Ст. 4845; № 43. - Ст. 5084; № 48. - Ст. 5812; 2008. - № 20. - Ст.2251. и др.

В совокупность источников залогового права входят также указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, законодательные акты субъектов Российской Федерации, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, в том числе местных органов управления.

Таким образом, основные принципы залогового права, действующие и в настоящее время, сформировались еще в 18 веке. Институт ипотеки стал широко применяться после отмены крепостного права. Во время советской власти ипотека прекратила свое существование, так как была отменена частная собственность на землю и домовладения. Понятие ипотеки в гражданском праве России появилось с принятием Закона РФ «О залоге». Более детально ипотека была рассмотрена в ГК РФ. И, наконец, институт ипотеки получил свое законодательное закрепление в отдельном нормативно-правовом акте - Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.2 Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации

В последнее десятилетие нельзя не заметить повышенный интерес к проблемам ипотечного кредитования. При этом следует констатировать, что зачастую происходит подмена терминов «ипотека» и «ипотечное жилищное кредитование». Объясняется это тем, что до сих пор на федеральном уровне отсутствует легальное определение ипотечного жилищного законодательства, при том что уже более десяти лет существует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»Кожина Ю.А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных кредитных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - № 1. - С. 36..

В широком смысле слова ипотека - имущественный залог, служащий обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.

Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) в первой половине 2008 года провело опрос населения, посвященный знанию россиян об ипотеке Смирнов И.Е. Ипотека глазами россиян: динамика восприятия за год. // Банковское кредитование. - 2008. - № 4. - июль-август. - С. 50.. Аналогичное исследование проводилось год назад.

В целом уровень знания россиянами об ипотеке остался неизменным, однако это знание стало более уверенным. Доля тех, кто ничего не знает об ипотеке, сократилась за год с 18 до 15%. Доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко знают, что такое ипотека, увеличилась с 35 до 46%. Доля россиян, которые знают об ипотеке только понаслышке, наоборот, сократилась с 44 до 36%.

Большинство опрошенных россиян понимают ипотеку как кредит на жилье. И в 2007 году, и в исследовании 2008 года 71% респондентов, давших определение ипотеке, сообщили, что ипотека - это кредит на жилье. Примерно каждый десятый (11%) из тех, кто дал определение ипотеке, считает, что ипотека - это кредит (без уточнения цели кредита). В 2007 году так определили ипотеку 7%.

Важно отметить, что за год сократилась доля россиян, определивших ипотеку как обман. В 2007 году такой ответ был получен от 18% респондентов, давших определение ипотеке. В 2008 году так определили ипотеку только 10%.

Таким образом, нельзя говорить об улучшении знания об ипотеке россиянами. Однако заметно снижается негативное отношение к ней.

Итак, ипотека - это залог недвижимого имущества, значит, основным составляющим всех операций, будь то действия юридического или экономического характера, является недвижимость - конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности, которые наделены данным статусом Симионов Ю.Ф. Ипотека: 100 вопросов и ответов. Ростов-на-Дону, 2006. - С. 5..

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.

Залог жилого помещения является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами лица (залогодателя, должника) Герасимова Л.П. Жилищное право, М., 2006 - С. 189..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6