Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

57

Федеральное агентство по образованию РФ

ГОУ ВПО «УГТУ-УПИ»

Факультет экономики и управления

Кафедра банковского дела

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

«Организация деятельности коммерческого банка»

Тема:

«Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования»

Екатеринбург

2005

Содержание

Введение

1. Понятие ипотечного кредита. Зарубежный и российский опыт

функционирования рынка ипотечного кредитования

2. Управление системой ипотечных рисков

2.1 Управление ипотечным кредитным риском

2.2 Управление залоговым риском

2.3 Управление ипотечным процентным риском

2.4 Управление ипотечным риском утраты ликвидности

2.5 Управление риском досрочного погашения кредита

2.6 Управление валютным риском

2.7 Управление операционно-технологическим риском

3. Тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложения

Введение

В настоящее время большой интерес для России представляет ипотечное кредитование, главная цель которого - формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами.

Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до 1/3 совокупных активов кредитных организаций. В нашей стране аналогичный показатель составляет лишь доли процента. Что же касается объемов, то, например, в США ипотечный рынок оценивается триллионами долларов, а у нас (в пересчете на доллары) -- в несколько миллиардов долларов..

В докладе на X съезде АРБ экс-председатель Банка России В. В. Геращенко отметил, что ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики.

Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Ипотека как раз и позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т. е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Таким образом, развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь: увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис.

Отечественные банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Однако дальнейшее развитие ипотечного бизнеса тормозится из-за проблем экономического и гражданско-правового характера.

Цель курсовой работы - проанализировать существующие проблемы банков в развитии ипотечного кредитования, выявить тенденции и перспективы его развития в российской банковской системе.

В соответствии с поставленной целью были определены следующие задачи:

1) Рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредита, проанализировать российский и зарубежный опыт развития ипотечного кредитования;

2) Проанализировать управление системой ипотечных рисков.

3) Выявить тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования.

1. Понятие ипотечного кредита. Зарубежный и российский опыт функционирования рынка ипотечного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования включает в себя предоставление долгосрочных жилищный ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Понятие ипотечного кредита тесно связано с ипотекой, которая определяется как разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения залогодателем основного обязательства (по договору кредитного характера) перед залогодержателем; залогодержатель при этом приобретает право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства, требовать удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией, а служит обеспечением кредита как самостоятельного экономического отношения и опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования. Непосредственно движение стоимости от залогодателя к залогодержателю имеет место при ипотеке лишь в случае невыполнения должником своих обязательств по погашению кредита

Ипотека как реальное, относительно надежное в правовом плане обеспечение кредита открывает возможности для снижения процента по ипотечной ссуде по сравнению с необеспеченными кредитами.

С развитием ипотеки расширяется и сфера кредитных отношений через процесс секьюритизации: за счет развития вторичного рынка ипотечных кредитов, где функционируют ипотечные облигации, выпускаемые под закладные на недвижимость, которые приняты в обеспечение жилищных кредитов. Структурно ипотечные жилищные кредиты подразделяются на два вида:

- кредиты на приобретение, реконструкцию и строительство жилья, когда это жилье выступает залогом испрашиваемых ссуд;

- целевые кредиты на приобретение, реконструкцию и строительство жилья под залог имеющегося в собственности заемщика или стороны поддержки недвижимости.

Специфика ипотечного кредита проявляется в следующем.

- Ипотечный кредит - это кредит под строго определенный залог (недвижимость);

- Ипотечный кредит - кредит инвестиционного характера, вложенный в недвижимость и предоставляемый на длительный срок (до 30 лет);

- Ипотечный кредит - более дешевый вид кредита

Ипотечный жилищный кредит - разновидность кредитов населению, поэтому он тесно соприкасается с потребительским. Через объект кредитования - жилье он непосредственно связан со строительным кредитом, предоставляемым коммерческому застройщику для строительства жилья с последующей его продажей населению.

В мире сложилось две модели финансирования ипотечных кредитов: американская и франко-скандинавская. Развитие мирового рынка ипотечного кредитования напрямую связано с механизмом секьюритизации. Различают ипотечные облигации европейского типа - пфандбрифы и бумаги американского типа (MBS).

Американская модель предполагает рефинансирование ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.

Франко-скандинавская, или немецкая, модель предполагает привлечение финансовых ресурсов через ссудосберегательную систему. Франко-скандинавская система подразумевает наличие надежных специализированных ипотечных банков, за которыми стоят очень крупные коммерческие банки. Банковская система Германии включает в себя 34 специализированных ипотечных банка. Составляя менее 1% банковского сообщества, они дают 25% общего оборота (порядка 1 трлн. евро). Ипотечные облигации широко используются в Германии в качестве обеспечения при ломбардных операциях Бундесбанка. [1. С. 43]

Обобщенная схема выпуска ипотечных облигаций европейского и американского типа, а также принципиальные различия между ними представлены в приложении 1.

Анализируя структуру гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования направлено на создание вторичного ипотечного рынка, т.е. за основу взята американская модель.

В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится решающая роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости.

В целях развития ипотечного кредитования в России Правительством Российской Федерации в 1997 году был создан оператор ЕСР ИЖК - открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК), в основную задачу которого входит рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг.

В 1998 г. был принят ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), который ввел в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные. Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Однако этот вид ценных бумаг не получил широкого распространения, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами, и их ликвидность невысока.

Целью Федерального закона от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» было способствовать развитию системы ипотечного кредитования, законодательно установить инструменты привлечения денежных средств для ипотеки - ипотечные ценные бумаги. Закон определяет виды ипотечных ценных бумаг - ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия, их эмиссию, эмитентов, их права и обязанности. Эмиссию ИЦБ могут осуществлять только ипотечные агентства и кредитные организации. В приложении 2 приведена схема рефинансирования ипотечных кредитов.

2. Управление системой ипотечных рисков

У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей, и, соответственно, занимаясь этим бизнесом, банки несут специфические риски.

2.1 Управление ипотечным кредитным риском

Как известно, кредитный риск -- это вероятность денежных потерь банка из-за неисполнения должником обязательств по кредитному соглашению (или иному договору, содержащему элемент кредитования). Для идентификации кредитного риска следует определить его структуру. Она неоднородна -- выделяются три его подвида: риск кредитования контрагента, или риск дефолта, расчетный риск, предрасчетный риск (табл.1).

Таблица 1 Характеристика подвидов кредитного риска

Предрасчетный риск соответствует размеру издержек на замещение сделки на аналогичную в случае невыполнения обязательств контрагентом. Необходимо отметить, что риск выплаты заключается также в вероятности невыплаты контрагентом не только основной суммы долга, но и процентов и прочих предусмотренных договором платежей.

Управление указанными подвидами кредитного риска со стороны банка -- ипотечного кредитора может заключаться в следующем:

1) по предрасчетному риску -- применение процедур ипотечного кредитования, снижающих (нивелирующих) этот риск, например, ряд банков взимает комиссию за рассмотрение кредитной заявки, размер которой соответствует издержкам на замещение несостоявшейся сделки (или расходам на рассмотрение кредитной заявки).

Например, ОАО «СКБ-банк» за консультацию клиента по вопросам ипотечного кредитования взимает плату в размере 354 рублей (в т.ч. НДС), а за рассмотрение заявки и проведения оценки заемщика и объекта недвижимости 2500 рублей (без НДС).

2) по расчетному риску -- аналогично: применение процедур ипотечного кредитования, снижающих (нивелирующих) этот риск, а именно -- фактическое

перечисление кредитных средств заемщику строго после надлежащего оформления необходимого пакета документов и исполнения отлагательных условий (например, заключения договоров страхования и т. п.).

3) риск кредитования (риск невозврата кредита, процентов и иных платежей) практически невозможно нивелировать, однако грамотная оценка и прогноз, а также своевременный мониторинг данного риска позволяют банку удерживать его на приемлемом уровне.

Вероятность дефолта заемщика во многом зависит от доли выплат в его доходе. Исследования кредитов в США показали, что если ежемесячные выплаты превышают 36% ежемесячных доходов, то риск дефолта заемщика в 2 раза выше риска дефолта заемщика, выплаты которого составляют менее 30% доходов [12. С. 44]

Для определения вероятности невозврата ипотечного кредита заемщиком -- физическим лицом применяют оценку его кредитоспособности, т. е. поиск ответа на вопрос: имеет ли заемщик финансовую возможность исполнять принимаемые на себя денежные обязательства. При этом наличие у заемщика желания оплачивать кредит при соответствующей финансовой возможности обеспечивается негативными для заемщика последствиями невозврата кредита -- утратой прав на заложенную недвижимость и потерей части или всего объема вложенных собственных средств, причем чем больше собственных средств внес заемщик, тем сильнее его заинтересованность в погашении кредита.

Для оценки кредитоспособности заемщика -- физического лица банк сопоставляет величину его совокупного дохода и совокупного расхода на основе следующих данных (с приложением соответствующих подтверждающих документов, иногда -- с подключением службы экономической безопасности банка):

- текущая заработная плата заемщика;

- занимаемая должность и наличие квалификации;

- сведения о текущих расходах заемщика: затраты на коммунальные платежи, аренду жилья, текущие расходы семьи (на питание, одежду и проч.), на медобслуживание, текущее образование, в том числе детей заемщика, обслуживание автомобиля, дачи и т. п.;

- сведения об имеющихся финансовых обязательствах (кредитах и займах, алиментах и т. п.), кредитной истории.

Очевидно, что в современных условиях далеко не каждый заемщик способен официально подтвердить свои доходы. Осознавая это, большинство банков использует косвенные источники подтверждения доходов заемщика (как правило, для таких заемщиков устанавливается немного большая процентная ставка по кредиту):

- базы данных о доходах специалистов в различных отраслях экономики;

- сведения об имущественном положении заемщика, наличие так называемого «статусного имущества» -- объектов недвижимости, дорогих автомобилей, ценных бумаг, совершаемые заемщиком крупные расходы.

Таким образом, определение размера совокупного дохода заемщика на основе представленных документов -- это аналитический способ, использование базы данных о доходах специалистов в различных отраслях -- статистический способ определения заработка заемщика, а учет имущественного положения заемщика -- получение качественной характеристики методом экспертных оценок. Значительное расхождение в результатах, полученных указанными методами -- повод для проверки достоверности представленных данных либо указание на сокрытие заемщиком каких-либо существенных сведений.

После определения среднего размера совокупного дохода и среднего размера совокупных расходов заемщика за определенный период времени, как правило, ежемесячных, к средним совокупным его расходам добавляются расходы на обслуживание запрашиваемого кредита, приведенные к аналогичному периоду времени, и вычисляется коэффициент соотношения среднемесячных доходов и расходов заемщика (К):

,

где - среднемесячные совокупные расходы заемщика, - среднемесячные расходы на обслуживание кредита, - среднемесячные совокупные доходы заемщика.

Следует отметить, что среднемесячные расходы на обслуживание кредита легко рассчитываются в случае применения известной формулы аннуитета, при которой заемщик в течение всего срока кредита платит банку одну и ту же определенную сумму, которая состоит из процентов по кредиту и части основного долга, причем их соотношение изменяется с течением времени пользования кредитом (в начале кредитного срока основную часть платежа занимают проценты, к концу срока кредита -- наоборот). В случае погашения кредита равными долями и оплаты процентов исходя из остатка основного долга максимальный платеж по кредиту приходится на начало срока его использования -- размер именно этого платежа применяется при расчете вышеназванного коэффициента.

Приемлемый уровень этого коэффициента отличается в разных банках. Для одних кредиторов достаточно, чтобы коэффициент не превышал единицу, т. е. чтобы совокупные расходы и расходы на обслуживание кредита покрывались совокупными доходами заемщика. Другие кредиторы, в основном практикующие аннуитетные платежи по кредиту, оставляют некий «запас прочности», устанавливая пороговое значение данного коэффициента, например, на уровне 0,8 -- это означает, что после оплаты заемщиком необходимых текущих расходов и расходов на обслуживание кредита у него останется 20% свободных средств.

Некоторые банки не принимают во внимание размер текущих расходов заемщика, а устанавливают соотношение размера расходов по кредиту и размера доходов заемщика: например, условия ипотечного кредитования в Инвестсбербанке предполагают, что расходы по кредиту составляют не более 50% дохода заемщика, в программе Московского ипотечного агентства (МИА) -- не более 40%, а в программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) -- не более 35--40%.

Прогнозирование кредитоспособности заемщика -- физического лица встречается в банковской практике крайне редко, как правило, оно заменяется установлением возрастного ценза для заемщиков (например, до 55 или 60 лет -- исходя из предположения, что значительная доля заемщиков при наступлении пенсионного возраста выходит на пенсию, а значит, снижает уровень своих доходов).

Банковской практикой установлено, что проблемы исполнения заемщиком обязательств по кредиту возникают на фоне существенного изменения соотношения его доходов и расходов или в случае возникновения финансовых потерь заемщика. Поэтому специалисты предлагают с учетом кредитной истории заемщика применять прогнозирование его кредитоспособности исходя из факторов, влияющих на финансовое положение заемщика -- физического лица.

Для мониторинга кредитоспособности ипотечного заемщика предлагается периодическое (например, раз в полгода) предоставление заемщиком подтвержденных сведений об изменении (неизменности) его зарплаты, должности, иных доходов, семейного положения, расходов, денежных обязательств, о получении дополнительного образования. [8. С. 26-27]

На основе представленных данных с учетом конъюнктуры рынка труда, а также с учетом платежной дисциплины заемщика необходимо корректировать прогнозную оценку его кредитоспособности и принимать меры для удержания кредитного риска на приемлемом уровне.

Дополнительным методом управления кредитным риском является создание так называемых «кредитных бюро» -- базы данных о платежной дисциплине заемщиков, включая составление списка заемщиков-неплательщиков, и обмен данной информацией между кредиторами.

2.2 Управление залоговым риском

Риск, связанный с залогом, неразрывно связан с кредитным риском, и определяется вероятностью денежных потерь кредитора в связи с невозможностью получить денежные средства, причитающиеся ему по кредитному соглашению, в необходимом объеме за счет обращения взыскания на предмет залога. Эта ситуация может быть вызвана:

- недостаточной стоимостью залога в момент обращения взыскания на него (в момент реализации предмета залога);

- повреждением или утратой предмета залога;

- отсутствием (или недостатком) правовых оснований для обращения взыскания на предмет за участвующего в системе жилищного ипотечного кредитования, в рамках управления риском залога является достоверная оценка и по возможности максимально точный прогноз стоимости закладываемого жилья на период кредитования.

Для решения этой задачи большинство банков пользуется услугами квалифицированных оценочных компаний; другая часть банков создает собственные подразделения по работе с залогами (включая оценку, мониторинг и при необходимости обращение взыскания), в штате которых имеются лицензированные оценщики.

При оценке текущей рыночной стоимости жилья, в том числе закладываемого при ипотечном кредитовании, оценщики используют три основных метода:

1) метод прямых рыночных сравнений -- он состоит в сравнении цен, по которым в последнее время заключались сделки купли-продажи аналогичных объектов. Оцениваемая недвижимость всегда отличается от анализируемых аналогов, поэтому полученное значение корректируется с учетом влияния ряда факторов -- даты и условий продажи, физических характеристик объектов недвижимости;

2) метод издержек -- он заключается в определении стоимости объекта недвижимости, который может заменить оцениваемый объект. Этот метод

также может заключаться в расчете затрат на строительство объекта, который в существующих условиях наиболее адекватно мог бы заменить оцениваемый объект;

3) метод доходов -- он определяет текущую стоимость прав на получение дохода от рассматриваемого объекта недвижимости на определенном временном отрезке в будущем и основан на предположении, что доход, получаемый от данного объекта, определяет его стоимость, поэтому он применяется

Страницы: 1, 2, 3, 4