манифесте 3 ноября 1905 г. "Об улучшении благосостояния и облегчении положения крестьянского населения" провозглашалось обещание "дать Крестьянскому поземельному банку возможность успешнее помогать малоземельным крестьянам в расширении покупкою площади их землевладения, увеличив для сего средства банка и, установив более льготные правила для выдачи ссуд". В указе, данном в тот же день, банк был призван "содействовать увеличению площади землевладения малоземельных крестьян и наделен правом приобретать земли в неограниченном количестве за счет выпускаемых с этой целью свидетельств". В следующем году последовал целый ряд законов, касающихся характера операций банка. [44,-c.67]К 1915 г. операции банка производились 52 местными отделениями на территории 68 губерний и 5 областей страны. За весь период деятельности банка (1883 - 1915 гг.) через его посредничество крестьяне приобрели 17737,1 тыс. десятин земли (76,7% всех покупок крестьянами частновладельческих земель). Это свидетельствует о том, что банк в начале XX в. перешел к активному вмешательству в процесс мобилизации земельной собственности. При П.А. Столыпине он превратился в эффективное орудие разрушения общины и насаждения частного крестьянского землевладения.На 1 июля 1915 г. объем участия ипотечных учреждений в развитии земельного кредита распределялся следующим образом: Дворянский банк принял в залог 15467 тыс. десятин земли (26%) и выдал ссуд на 872,9 млн. руб. (26%); Крестьянский банк - соответственно 16242 тыс. десятин (27,3%) и 1398,1 млн. руб. (40%); акционерные земельные банки - 24389 тыс. десятин (41,8%) и 958,8 млн. руб. (28%).3249 тыс. десятин (4,9%) и 232,2 тыс. руб. (6%) приходились на Херсонский земский банк [44, - c.66]. Таким образом. Крестьянский банк занял первое место по объему выданных ссуд, а акционерные земельные банки - по площади принятой в залог земли.Учреждение Крестьянского и Дворянского банков было одним из проявлений правительственного курса на расширение государственного вмешательства в развитие народного хозяйства.Государственный ипотечный кредит стал в руках правительства одним из главных рычагов экономической политики, средством воздействия на развитие земельных отношений. Он занял исключительно важное место в кредитной системе России. Это объяснялось неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, наличием огромных массивов помещичьих земель. [44,-c.67]Операции обоих банков были прерваны октябрьскими событиями 1917 г. Конфискация помещичьего землевладения и отмена частной собственности на землю подорвали основы существования государственных ипотечных учреждений.25 ноября (8 декабря) 1917г. был принят декрет об их ликвидации.Ипотечное кредитование после революции 1917 года.После революционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны, залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовался в операциях по распоряжению имуществом. В то время как до революции ипотечные правоотношения имели очень прочные позиции, были чрезвычайно широко развиты.В связи с переходом к рыночной экономике в России снова возникли условия для создания и развития базы ипотечного кредитования. Правовую основу для организации ипотеки составили законы РФ: "О собственности в РСФСР" от 14 июля 1992 г. и 24 декабря 1990 г.; "О залоге" от 29 мая 1992 г. № 2872-1; "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ.В 2003 году ипотечные кредиты составили 0,01% ВВП, или 500 млн. долларов (в развитых странах - 10% и выше). В 2002 году сумма ипотечных кредитов равнялась 150 млн. долларов [15; c.141].Госсовет при Президенте РФ по вопросам ипотеки оценил спрос на ипотечные кредиты в России в сумму 2 млрд. долларов, что может обеспечить 2 - 3-кратное увеличение объёмов строительства. Так как на руках у населения скопилось около 50 млрд. долларов и 18 млрд. долларов на вкладах, проблема вовлечения наличных сбережений, в т. ч. и через грамотно организованную ипотеку, - это путь к инвестициям. Высокую доходность рынка недвижимости (по данным инвестиционной компании "АТОН", доходы на вложенный капитал в секторе купли-продажи 24%, а в сфере аренды - 13 - 14%) привлекает к рынку недвижимости крупные зарубежные и российское компании. Эта тенденция будет усиливаться, т.к правительство подготовило 32 поправки в законодательство, призванные уменьшить недоверие населения, заёмщиков и банков при оформлении ипотечных кредитов. [15; c.141].Согласно закону "Об ипотечных ценных бумагах" эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могу осуществлять ипотечные агентства в форме акционерных обществ и кредитные организации. Закон допускает выпуск двух видов ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов. [15; c.141].В январе 2004 года Правительство РФ подписало постановление о предоставлении государственных гарантий ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), осуществляемых в виде выпуска купонных документарных облигаций со сроком погашения 1.02.2010 года, обеспечивающих исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости указанных облигаций и купонный доход по ним в размере до 2,5 млрд. рублей, в т. ч. по выплате номинальной стоимости этих облигаций в размере 1,5 млрд. рублей. В 2004 году АИЖК получит из бюджета 4,5 млрд. рублей для стимулирования развития ипотеки посредством государственных гарантий.В начале 2004 года Правительство предложило вариант армейской ипотеки [15; c.141]. В настоящее время 136 тысяч семей военнослужащих не имеют квартир и 28 тысяч нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем военнослужащим имеющим контракт на прохождение службы, будет с 2005 года перечисляться в год сумма равная стоимости 3 квадратных метров (примерно 30 тысяч рублей). Через 20 лет накопленная сумма в 600 тысяч рублей позволит получить жильё в собственность. А через 3 - 4 года военнослужащие смогут взять ипотечный кредит и оформить покупку жилья. В дальнейшем основную часть долга по кредиту государство будет покрывать из своих средств.Но в этой программе не учтена инфляция и то, что объём финансирования ограничен. Возникают риски, которые государство должно будет взять на себя. Это не привлечёт солидных инвестиций. Лучше бы эти средства направить на строительство жилья, а затем использовать льготные финансовые инструменты во взаимосвязи с продолжительностью службы.1.2 Механизм ипотечного кредитованияУчастники рынка ипотечных кредитов могут быть основными и второстепенными. Различают четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет свои цели: (Приложение 2)заемщики (залогодатели) - получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода;. [13, - с.11-12]кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;. [13, - с.11-12]правительство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. [13, - с.11-12]Существует множество второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п.Правительство Российской Федерации на заседании 30 июня 2005 г. рассмотрело и одобрило Концепцию развития единой (унифицированной) системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России (она же АИЖК). [13, - с.9]АИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам. [13, - с.9]Развитие АИЖК позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с финансового рынка страны в банковский сектор и через него - в виде ипотечных кредитов - широким массам населения равномерно по всей территории Российской Федерации.Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.Непосредственной целью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию являются:создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории Российской Федерации;создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. [13, - с.10]Схема ипотечного кредитования чётко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования и широко применяется за рубежом. Она может быть признана классической для ипотечного кредитования. Для её применения необходимо как минимум наличие четырёх условий:право кредитора продать залог и погасить за счёт этого кредит;создать систему рефинансирования ипотечных кредитов;создать рынок обращения ипотечных ценных бумаг;развить систему страхования кредитов.Основные этапы ипотечного кредитования можно подразделить на:докредитный (поиск недвижимости, согласование и другие процедуры);заключение сделкиэтап непосредственно кредитования;послекредитные процедуры.Стадии ипотечного кредитования:подача заявления заёмщика в кредитное учреждение с просьбой о выдаче кредита;работа кредитного учреждения с обращением заёмщика за кредитом. Сбор информации о заёмщике: информация с предыдущего места работы, проверка общей кредитоспособности и дополнительной возможности возврата кредита; задекларированные источники дохода, налоговые декларации, владение иной недвижимостью, счета в банках и т.д.; [13, - с.10]тщательная работа с приобретаемой заёмщиком недвижимостью, и в частности проверка чистоты титула недвижимости, которая обычно проводится другими финансовыми, юридическими и иными структурами по соответствующим договорам с кредитором (стоимость работ включается в общую стоимость услуг); [13, - с.11].проверка соответствия стоимости приобретаемой недвижимости её истинной цене, самостоятельная независимая оценка (при необходимости проводится страхование оценки);проверка состояния недвижимости, сроков её амортизации, которые всегда должны быть больше сроков кредитования. Проверка ликвидности недвижимости, причём не только на настоящий момент, но и на перспективу с учётом всех характеристик недвижимости и состояния рынка; [13, - с.11].предварительные переговоры о страховании кредита, которое может включать страхование предмета ипотеки, титула недвижимости, кредитных договоров, жизни заёмщика. Возможны общие варианты страхования;окончательный анализ, включающий подбор ипотечных инструментов, размера первичного взноса, сроков и условий кредитования и др.;вынесение окончательного решения о возможности или невозможности предоставления кредита на базе всех данных, полученных по результатам полного анализа (андеррайтинга);завершение ипотечной сделки - стадия оформления покупки недвижимости, кредита, ипотеки, гарантий, страхования. Встреча всех участников сделки - продавца, покупателя-заёмщика, кредитора, страховщика, юристов, брокера или риэлтора, оценщика и заключение договоров: купли-продажи, кредитного, ипотечного и страхового, подписание купчей и закладной; [13, - с.11].Механизм совершения сделки: заёмщик берёт у кредитора ипотечный кредит. Недостающую сумму он выплачивает продавцу из собственных средств (собственный капитал заёмщика). Продавец после получения всех средств за проданную недвижимость в объёме полной стоимости недвижимости по согласованной рыночной цене, включающей собственные и заёмные средства покупателя, полностью передаёт свои права на недвижимость покупателю по договору купли-продажи и уходит с рынка. Официальный переход прав на объект недвижимости к заёмщику происходит после подписания обязательства, обеспеченного ипотекой, после чего кредитные средства направляются продавцу недвижимости. Но покупатель-заёмщик сразу после завершения сделки будет иметь недвижимость, обременённую ипотекой, собственные средства заёмщика в стоимости недвижимости в данный момент будут составлять сумму его первичной оплаты за недвижимость. [13, - с.12].Обслуживание кредита предполагает принятие на себя кредитором всей ответственности за выдачу ипотечного кредита, сбор выплат по кредитным долгам, пересылку кредитных поступлений, получаемых от заёмщика, реальным инвесторам. Обслуживание кредита - достаточно доходный вид деятельности: первичный кредитор получает 0,25 - 0,38% от основного долга без процентов.После выплаты заёмщиком основного долга, который включает основную сумму ипотечного долга и стоимость кредитования, в конце кредитного срока все договоры и закладная аннулируются. Кредитор составляет документ, подтверждающий погашение кредита и освобождение недвижимости от залога.При неисполнении заёмщиком принятых договорных обязательств кредитор осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество через лишение прав собственности заёмщика и удовлетворение требований залогодержателя за счёт продажи залогового имущества.Предметом ипотеки залога может являться только недвижимость, которая может находиться в гражданском обороте и имеется возможность её отчуждения. В приложении к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства России от 22 декабря 1993 года № 96-рп "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке" в п.6 гл.1 представлен перечень объектов недвижимости: земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество [20. с.15-16].Недвижимость как предмет залога (ипотеки), подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога. [13 с 12].Недавно Госстрой России выступил с предложением создать государственное агентство по страхованию ипотечных рисков.За рубежом ипотечное страхование - востребованная услуга. В первую очередь потому, что в условиях высокой конкуренции банки вынуждены увеличивать сумму ипотечного кредита относительно стоимости залога (иногда до 90 - 95%). При этом их риски существенно возрастают. Так, в случае дефолта заемщика банк рискует не покрыть понесенные убытки за счет выручки от реализации заложенного жилья. [13 с 12].Специалисты называют ипотечное страхование не только спасительным кругом для банков, но и инструментом повышения доступности жилья за счет снижения размера первого взноса по ипотечным кредитам. Ведь в этом случае на ипотечный рынок выходят граждане со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но не имеющие необходимых накоплений для внесения требуемого банками первоначального взноса при приобретении жилья (обычно - 30% стоимости квартиры). [13, - с.17].Сегодня наблюдается тенденция к увеличению размера кредита по отношению к собственным средствам заёмщика. Всё говорит о том, что рынок будет расширяться. А значит, услуга страхования ипотечных кредитных рисков будет востребована со стороны банков. Однако пока нет и намека на ее появление. Это обусловлено:банки и страховщики никак не могут договориться между собой. У них разные представления о механизмах реализации страхования. [13, - с.17].Пока банки не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои финансовые риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Многие банкиры заняты обсуждением вопроса: что необходимо сделать, чтобы не самим страховать свой финансовый риск, а переложить эту заботу на заемщиков? Но правовая легализация страхования ответственности за не возврат полученного ипотечного кредита неизбежно будет стимулировать активный поиск и искусственное создание некоторыми заемщиками страховых случаев по договору страхования ответственности.появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. [13, - с.17].Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (например, на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Именно это является главной составляющей финансового риска, связанного с ипотечным кредитованием. Дело в том, что невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов нет.Другая проблема - отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется. [13, - с.17].Проблем не так уж много. И при содействии государства их можно решить. Логичнее сначала устранить все препятствия для функционирования системы ипотечного страхования. Это бы повысило активность участников рынка.Пока же многие из них к инициативе создания государственного ипотечного страхового агентства относятся настороженно. Некоторые предполагают, что государство может монополизировать рынок. Ипотечным страхованием все-таки должны заниматься частные страховые компании. Поэтому надо создать все условия для работы частных страховщиков, а функции государственного агентства строго ограничить в законодательном порядке.1.3 Классификация зарубежных моделей ипотечного кредитованияВ мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаются по следующим признакам: (Приложение 3).по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;по участию или не участию заёмщика в образовании организационно - правовой формы кредитного института и его финансовых активов.Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: [13. с 13].американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, в частности, в США); [13. с 13].немецкая модель ипотеки - так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии). [13. с 13].Как уже было сказано под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит [34, - c.131]. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредита.Рынок ипотечного кредита - рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение [34, - c.131].Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.Первичный рынок - это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего - у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков. [13, - с.13]Вторичный рынок - часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Например, кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании кредитных "пулов" и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их инструменты являются строго специализированными и находятся под жёстким контролем государства.1.3.1 Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитованияОдноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран (Дании, Германии, Франции) и включает в себя такие модели, как классическая (континентальная) модель и модель ссудосберегательных учреждений. В 90 годах XX в. в странах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были приняты законы, направленные на организацию одноуровневой системы ипотечного кредитования. [3, - с.69].
Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое.
