Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России
сновными участниками рынка ипотечного кредитования стали следующие организации:- российские банки;- филиалы крупных иностранных банков, а также специализированные банки, созданные иностранными компаниями и агентствами;- кредитные кооперативы и иные формы организации кредитной кооперации;- работодатели.Российские банки стали рассматривать предоставление кредитов на приобретение жилья в качестве возможного направления своей деятельности только после кризиса 1998 г. Это обусловлено, во-первых, исчезновением низкорискового источника доходов в виде операций с ГКО, во-вторых, стабилизацией экономической конъюнктуры и ростом доходов населения. В отсутствие законной возможности выселить неплатежеспособного заемщика из заложенной по условиям кредита жилой недвижимости банки были вынуждены предоставлять кредиты на приобретение жилья под залог движимого имущества. Это обстоятельство существенно ограничило возможности распространения ипотечного кредитования. Кроме того, из-за невозможности рефинансирования на рыночных условиях срок кредитования был относительно невелик. Основными источниками денежных средств среднестатистического банка с российским капиталом служат привлечение средств в депозиты и остатки на расчетных счетах юридических лиц. Перечисленные выше факторы и накладывают основные ограничения на развитие банковской ипотеки в России.Переход к рыночным условиям хозяйствования и перспективы роста российской экономики -- это основные факторы, определившие интерес западных финансовых институтов к российскому рынку ипотечных кредитов. В начале 1990-х гг. кредитные институты развитых стран проявляли ограниченный интерес к российскому рынку жилья: высокий уровень рисков, нестабильная макроэкономическая ситуация и, прежде всего, высокие темпы инфляции и низкий уровень жизни населения привели к тому, что финансовые организации и агентства ориентировались в основном на изучение ситуации, прогнозирование динамики и проведение аналитических исследований. Параллельно с улучшением ситуации в экономике западные кредитные институты стали выходить на российский рынок. Учитывая его объем и перспективы развития экономики, доминирующей стратегией выхода западных финансовых институтов на российский рынок стало создание собственных филиалов в виде банков или специализированных банков, акционерами которых выступают инвестиционные фонды и финансовые корпорации.Кредитные продукты в области ипотечного кредитования, предлагаемые российскими и иностранными банками, ориентированы прежде всего на граждан с высоким уровнем дохода. По сравнению с развитыми странами средний срок кредитования невелик и недостаточен при расчете платежеспособности граждан исходя из среднего уровня дохода домохозяйств. Помимо этого, объем ресурсов, которые могут быть направлены национальными банками на ипотечное кредитование, ограничен из-за отсутствия доступа к долгосрочным средствам. Именно поэтому ипотека, предлагаемая банковскими организациями, имеет на данном этапе становления целостной системы финансовых посредников в России ограниченные возможности развития.Принимая во внимание исторический опыт развития ипотеки в дореволюционной России и европейских странах, в качестве возможного решения жилищного вопроса можно рассматривать кредитную кооперацию в рамках накопительной системы ипотечного кредитования. По опыту развития жилищного сектора и ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой, на первом этапе наилучшим вариантом является создание доступной большинству граждан накопительной ипотечной системы [49, c. 176]. Целевое аккумулирование средств и их последующее инвестирование в жилищный сектор позволят привлечь свободные сбережения граждан на срок, достаточный для инвестиционной окупаемости проектов строительства жилой недвижимости. Далее, по мере развития экономики, институты накопительной ипотеки эволюционируют в универсальные финансовые организации, предлагающие широкий спектр кредитных и сберегательных продуктов. История германских стройсберкасс и английских строительных обществ показывает, что при формировании культуры потребления и росте благосостояния граждан происходит постепенная трансформация институтов накопительного кредитования в банковские структуры. В странах Восточной Европы эта тенденция наметилась уже в 2003 г.В последние годы в России возникли специализированные ссудо-сберегательные организации и стройсберкассы, действующие по принципу накопительной ипотеки. В связи с отсутствием законодательных норм существуют различные виды организаций, занимающихся жилищным кредитованием. Условия деятельности кредитных организаций меняются в зависимости от принципов руководства и стратегии привлечения клиентов. На первом этапе традиционно осуществляется мобилизация средств граждан на срок от 1 года до 10-15 лет. Последовательное сбережение средств и приобщение к принципам потребления финансовых продуктов позволяют снизить риск дефолта потребителя на этапе заимствования средств и обслуживания кредита. По данным различных ипотечных кооперативов, дефолт заемщиков держится в среднем на уровне 0,01%. Как будет показано ниже, эти организации демонстрируют значительный потенциал роста, однако немаловажным фактором, сдерживающим развитие накопительного жилищного кредитования, является практически полное отсутствие государственной поддержки.Один из существующих на данный момент в стране вариантов ипотечного кредитования -- предоставление работодателем работнику кредита на приобретение жилья под более низкую, чем на рынке, процентную ставку. Этот вид ипотеки ограничен в объемах и доступен только определенным категориям граждан. Подобные кредиты выдаются:- согласно принятым социальным обязательствам (например, согласно условиям коллективного договора или договоренностям с местными органами власти);- ключевым и перспективным работникам;- банком -- своим работникам под более низкий процент, чем при кредитовании третьих лиц;- согласно корпоративной культуре и стилю (этот вариант распространен только в некоторых компаниях).Таким образом, сформировалось несколько основных направлений развития жилищного кредитования в России. Сделать ипотеку доступной для граждан и решить проблему мобилизации средств можно только при комплексном подходе и целевой государственной поддержке.В целом, можно сделать вывод, что органическое соединение отечественного дореволюционного опыта ипотечного кредитования затрат на приобретение жилья с практикой кредитования индивидуального жилищного строительства в постсоветское время стала надежным теоретическим фундаментом для выработки рекомендаций по ипотечному кредитованию в период перехода к рыночным отношениям.1.3 Правовое регулирование ипотечного кредитования в РоссииИпотека, как правовой институт, вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 г. Закона Российской Федерации «О залоге». Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, например, залог земельных участков Законом от 29 мая 1992 г. никак не был урегулирован. В ст. 41 этого Закона имеется лишь отсылка к земельному и иному законодательству.Затем понятие ипотеки получило отражение в ст.334 Гражданского кодекса РФ, в других нормативных актах и трудах ученых. При изучении вопроса становится очевидным, что определения ипотеки, сделанные в различных источниках, отличаются друг от друга.Активная работа над Законом об ипотеке началась в 1993 г., когда еще не был принят важнейший акт гражданского законодательства Гражданский кодекс, ориентированный на урегулирование рыночных товарно-денежных отношений. Определенную роль в регулировании правовых отношений залога недвижимого имущества сыграли распоряжение Правительства Российской Федерации от 27 декабря 1993 г. № 96-рз [17] и приложение к нему. В соответствии с данным приложением ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе передавать или отчуждать иным образом. Работа над проектами Закона об ипотеке и первой части Гражданского кодекса России шла параллельно, поэтому не случайно в Законе об ипотеке нашли отражение основные принципы первой части ГК РФ.В первом чтении Закон об ипотеке был принят Государственной Думой прошлого созыва в июле 1995 г. За этим последовали многочисленные обсуждения и существенная доработка Закона (было внесено около 1000 поправок). Безусловно, на качестве Закона не лучшим образом сказалось то, что он готовился в постоянно меняющихся правовых условиях. Кроме того, разработчикам пришлось учесть множество замечаний, предложений и поправок различных фракций Государственной Думы, которые не только имели конъюнктурный характер, но и нередко нарушали целостность Закона. Этим объясняется присутствие в данном акте норм компромиссного характера и многочисленных нарушений требований юридической техники.24 июня 1997 г. рассматриваемый Закон был принят Государственной Думой РФ, а 15 июля того же года одобрен Советом Федерации.8 июля 1997 г. Президент РФ отклонил его, но основания такого решения и замечания по тексту Закона об ипотеке представил лишь 30 марта 1998 г. Работа согласительной комиссии не привела к положительным результатам. Урегулировать разногласия и устранить причины, вызвавшие отклонение Закона, не удалось.В июне 1998 г. Государственная Дума 350 голосами (при необходимых по закону 300 голосах) преодолела вето Президента РФ, а 9 июля 1998 г. это смог осуществить и Совет Федерации.Этот закон:- подробно регламентировал порядок установления залога на недвижимое имущество, находящееся в общей собственности;- уточнил процедуру заключения договора об ипотеке;- детально определил процесс государственной регистрации ипотеки;- установил особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений;- ввел новый вид ценной бумаги - закладной, открыв перед банками и другими кредитными учреждениями широкие возможности для осуществления выгодных долгосрочных вложений;- разработал правила страхования заложенного имущества, существенно отличающиеся от соответствующих положений Гражданского кодекса РФ;- установил ранее отсутствовавшие в российском законодательстве правила ипотеки жилых домов и квартир [33, c. 19].Принятие Закона об ипотеке является существенным вкладом в развитие правового регулирования гражданского оборота современной России. Вместе с тем, вступление данного акта в силу автоматически ставит вопрос о его месте в системе действующего законодательства России и о его соотношении с иными актами, так или иначе связанными с регулированием отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости (в частности, с тремя наиболее важными из них ГК РФ, Федеральным законом РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [10]).Решить поставленную задачу, т.е. определить место нового Закона в существующей законодательной системе, не просто. В действующей Конституции Российской Федерации (п.3 ст.76) определена лишь иерархическая подчиненность федеральных законов федеральным конституционным законам. Вопрос о соотношении между федеральными законами, регулирующими сходные отношения или касающимися их, оставлен открытым.Гражданским кодексом РФ (п.2 ст.334) предусмотрено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке», а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».Закрепленные в п.2 ст.334 ГК РФ возможности были успешно использованы законодателем при создании Закона об ипотеке.Во-первых, в Законе об ипотеке закреплено большое количество норм, аналоги которых отсутствуют в параграфе 3 гл. 23 ГК РФ. К их числу можно отнести нормы о возможности залога объектов незавершенного строительства (п.2 ст.5, ст.76 Закона), о распространении режима ипотеки на залог прав аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона), об установлении возможности возникновения ипотеки в силу закона (ст.77 Закона), о формах и способах удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (ст.55 Закона), о жилищных правах залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на заложенный жилой дом или квартиру (ст.78 Закона), о порядке регистрации ипотеки (гл.4 Закона), о закладной как ценной бумаге (ст.13-18 Закона) и др.Во-вторых, в Законе об ипотеке имеется ряд положений, которые существенно расширяют понятийный объем содержащихся в параграфе 3 гл. 23 ГК РФ аналогичных норм, касающихся залога недвижимости. Расширяя понятийный объем указанных норм, законодатель тем самым подчеркнул особенности применения общих норм о залоге, закрепленных ГК РФ, к залогу недвижимости. Наглядной иллюстрацией, удачной с точки зрения юридической техники, являются нормы п.3 ст. 3 и ст. 4 Закона об ипотеке, конкретизирующие положения ст. 337 ГК РФ [57, c. 15].В статье 337 ГК РФ указано, что «если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию». Данное положение применимо к любому виду залога, поэтому оно воспроизведено в п.1 и 2 ст. 3 Закона об ипотеке.Особая ситуация возникает, если залог недвижимости обеспечивает денежные требования, выраженные в твердой сумме. Для ее разрешения в п.3 ст. 3 Закона об ипотеке установлено, что при указании в договоре об ипотеке общей твердой суммы требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований о возмещении судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество, и возмещения расходов по реализации заложенного имущества, а также требований о возмещении дополнительных расходов, указанных в ст.4 Закона об ипотеке. Там же (ст.4) предписано, что «в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества».Следует отметить, что в некоторых случаях законодатель неудачно использовал возможность закрепить в тексте Закона об ипотеке специальные нормы, уточняющие соответствующие предписания ГК РФ. Так, решая вопрос о том, какое имущество может быть предметом ипотеки, законодатель в п. 4 ст.5 Закона указал, что не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его функционального назначения (неделимая вещь). Однако законодатель оставил без ответа вопрос о том, какие виды недвижимого имущества входят в категорию неделимого. В действующем законодательстве прямо об этом нигде не сказано. В доктрине дореволюционного российского права безусловно неделимыми объектами недвижимости считались, например, предприятия как имущественные комплексы. Но в отношении других объектов недвижимости существовали различные мнения. В частности, здания одни авторы признавали неделимыми, а другие делимыми вещами [69, c. 104]. В юридической литературе советского периода также отсутствовало единство взглядов по данному вопросу [31, c. 101].Таким образом, в настоящее время в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке правовое регулирование ипотечных правоотношений осуществляется этим Законом, как специальным правовым актом. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Федеральным законом об ипотеке не установлены иные правила.Таким образом, по выражению В.В. Смирнова, «российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер» [54, c. 10]; из-за этого существует проблема соотношения положений Закона «Об ипотеке» с общими правилами о залоге. В п.3 ст.1 Закона об ипотеке содержится правило отсылочного характера, по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет перед общими нормами залогового права. В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ общие правила о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку не противоречат Закону «Об ипотеке».Как отмечает С.П. Гришаев, «закон об ипотеке не отменяет соответствующие нормы ГК РФ, посвященные залогу, сам Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге», подзаконные акты, регулирующие в той или иной степени залоговые правоотношения в России. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз.1 п.2 ст.79 Закона об ипотеке установлено, что со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона об ипотеке, ГК РФ и других правовых актов. В абз.2 той же статьи указано, что эти акты применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке» [35, c. 8].Таким образом, решение вопроса о наличии противоречий между указанными правовыми актами оставлено на усмотрение правоприменителя, что создает определенные сложности на практике.Сам механизм ипотеки регулируется, помимо ГК РФ и Закона об ипотеке, рядом иных правовых актов. Так, регистрация договора ипотеки производится в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; страхование объектов ипотеки - в соответствии с положениями Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» [11] и т.д.В настоящее время ипотечные правоотношения сопровождают множество обязательств, в связи с чем расширяется круг правовых актов, регулирующих ипотеку. Так, применение ипотеки жилья вызывает необходимость применения к данным правоотношений норм Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ [2]. Ипотечное жилищное кредитование регулируется также рядом специальных правовых актов, среди которых можно назвать Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах» [13], Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» [16] и иные правовые акты. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» [7], в рамках которого также действует Указ Президента РФ от 20 апреля 2005 г. № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» [12].Ипотека земельных участков регулируется, помимо законодательства об ипотеке, нормами Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ [3].Ипотека в строительстве регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [6].Отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам регулируются нормами Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [8]. В рамках реализации этого Закона действует Постановление Правительства РФ от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» [14].В регулировании ипотечных отношений также участвуют нормы финансового законодательства. Так, ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет Налоговый кодекс РФ [4].
Таким образом, подводя итоги обзору правового регулирования ипотечных отношений в России можно сделать вывод о том, что ипотека регулируется не только нормами специального Закона об ипотеке и Гражданским кодексом РФ. Каждая сфера применения ипотеки имеет свое правовое регулирование, что на практике зачастую вызывает определенные сложности, связанные с необходимостью учета требований множества правовых актов, регулирующих конкретный вид ипотечных отношений.
За последнее время в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. С учетом темы исследования необходимо назвать ФЗ от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ «О банках и банковской деятельности» (с послед. изм. и доп. от 23 декабря 2003 г.) и ФЗ от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (с изменениями от 10 января, 23 декабря 2003 г.), где в самом общем виде закреплен правовой режим залогового правоотношения, участниками которого выступают кредитные организации. Большую роль в регулировании отношений по ипотечному жилищному кредитованию играют Жилищный Кодекс РФ и Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Наибольший интерес в рамках исследования данной темы имеет сравнительно новый Закон «Об ипотечных ценных бумагах», который игроки рынка недвижимости ожидали в течение последних трех лет. Общий контекст введения ипотечных ценных бумаг свидетельствует о том, что этот процесс главным образом направлен на стимулирование ипотечного жилищного кредитования. Поэтому ипотечные ценные бумаги воспринимаются в российском обществе прежде всего как социальный проект, который должен способствовать развитию строительства жилья [55, c. 66]
Следует отметить, что принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах» обнаружило идеологические недостатки законодательства, связанного с индустрией выдачи ипотечных кредитов. Взгляд на эту сферу права через призму механизмов данного закона показал, что регулирование выдачи и передачи ипотечных кредитов отвечает стандартам гражданского, но не коммерческого оборота. Сделка с недвижимостью обычно является для граждан значительным событием в жизни и не требует спешки: месячный срок регистрации прав на недвижимость в таком случае воспринимается как норма. Между тем, тот же срок для финансового рынка является целой вечностью и совершенно не совместим с его потребностями. Очевидно, что без коммерциализации целого ряда нормативных актов Закон об ипотечных ценных бумагах работать не сможет. В частности Г. Г. Матюхин отмечает, что «ни статьи Закона об ипотеке, ни поправки к нему не включают достаточно разработанной схемы коммерческой ипотеки. Если жилищная ипотека помогает решить социальные проблемы, то коммерческая ипотека может помочь предпринимателям получить долгосрочные ресурсы для инвестиций и пополнения оборотных средств за счет залога помещений и офисов. В плане перспектив на будущее развитие коммерческой ипотеки имеет не меньшее, а может быть, даже большее значение, чем жилищной ипотеки» [41, c. 36].
Следует отметить, что важным является вопрос о том, все ли сегодня понимают насколько важны ипотека и ипотечные процессы в целом для экономики страны. Ипотечное кредитование - это не только одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционного кризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей [40, c. 30], создание новых рабочих мест и увеличение объема денежной массы в обращении [51, c. 74].
Несмотря на массу законов, практически все они плохо корреспондируют между собой и в наших конкретных условиях в части воплощения экономической модели ипотечного кредитования фактически не работают по причине наличия пробелов, которых законодателю не удалось избежать, а также в связи с отсутствием детальных механизмов реализации правовых предписаний.
Таким образом, можно сделать вывод об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.
ГЛАВА 2 Механизм жилищно-ипотечного кредитования в России
Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое.
