Іпотечне кредитування в ринковій економіц

У разі неповернення позики власником заставленого майна стає позикодавець -- іпотечний банк.

Негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція. В умовах прискорення інфляційних процесів заборгованість погашається все більш знеціненими грошима. Іпотечний кредит є складовою стабільної національної економіки [23, с.101].

На вітчизняному ринку кредитування житла з'явився перший в Україні спеціалізований банк - ЗАТ «Міжнародний іпотечний банк». МІБ надаватиме виключно іпотечні кредити під заставу нерухомості на ремонт і поліпшення житла. Основні умови кредитування: термін - 10 - 15 років, ставка - від 13,5% річних. Переваги МІБ - новітні західні кредитні технології і технологія обслуговування клієнтів. Одна з таких переваг - сек'юризація іпотечного портфеля, що дасть змогу банку не чекати погашення довгострокових кредитів, а залучати ресурси для надання нових.

2.3 Диверсифікація фінансових інструментів на іпотечному ринку України

За час функціонування іпотечного ринку сформувалася розгалуджена система фінансових інструментів.

Ринок іпотечного кредитування використовує як безпосередньо фінансові, так і додаткові інструменти. Основна їх частина є інструментами залучення коштів на фінансування та рефінансування іпотечних кредитів, використання іпотечної застави; страхування іпотечних кредитів, а також регулювання попиту тa пропозиції на іпотечному ринку. Деякі з інструментів ринку іпотечного кредитування обертаються також на страхових і фондових ринках.

Фінансові інструменти доцільно класифікувати, беручи за ознаку механізм акумулювання та перерозподілу іпотечного капіталу, який відображає процеси залучення , використання, перерозподілу і регулювання фінансових ресурсів, а також мінімізації ризиків на ринку. Таким чином, використавши цю ознаку як визначальну, фінансові інструменти можна класифікувати у такі групи:

ощадно-позичкові інструменти;

інструменти фондів фінансових ресурсів;

інструменти рефінансунання іпотечних кредитів;

інструменти регулювання залучення фінансових ресурсів.

До ощадно-позичкових інструментів належать депозити тa контрактні цільові заощадження.

Традиційна модель фінансування іпотечних кредитів спирається на залучення депозитів вкладників. Установа приймає заощадження від населення та юридичних осіб і надає кредити. Для такого способу фінансування іпотечних кредитів краще за вce підходять довгострокові депозити. В структурі депозитів українських банків частка довгострокових вкладів складає 35% [33].

Крім комерційних банків залученням депозитів на фінансування іпотечних кредитів займаються ощадні банки і спеціалізовані установи, що фінансують придбання житла і надають іпотечні кредити.

Існують спеціальні програми цільових депозитних вкладів зі строком 5-7 років, які по завершенню цього терміну можуть бути використані як перший внесок п o іпотечному кредиту. В Україні такий продукт пропонує банк «Аркада».

Контрактні цільові заощадження нагромаджуються інвесторами на особових рахунках у банках, ощадно-будівельних касах у вигляді певної суми коштів, яка повинна скласти розмір необхідного першого внеску, після чого отримують кредит. Виділяють два види контрактних цільових заощаджень: індивідуальні (використовуються в основному банками) та колективні (використовуються ощадно-6удівельними касами та ощадно будівельними асоціаціями).

Користувачами інструментів фондів фінансових ресурсів виступають пенсійні та страхові фонди. Пенсійні фонди використовують пенсійні вклади та внески до пенсійних фондів як джерело залучення коштів на фінансування кредитів на придбання житла, а також як заставу за іпотечним кредитом та платежі на погашення іпотечного кредиту. Ha жаль, 3акон «Про недержавне пенсійне забезпечення» дещо обмежує Пенсійним фондам напрями інвестування, пов'язані з іпотекою.

Страхові фонди можуть самостійно здійснювати іпотечне кредитування. Вони, як і пенсійні, крім загальних інструментів ринку іпотечного кредитування, застосовують інструменти, що характерні для їx сфери діяльності. Це страхові поліси та страхові платежі, які використовуються для залучення ресурсів та у якості застави і платежів, які можуть направлятись на погашення кредиту.

Інструменти рефінансування іпотечних кредитів, в свою чергу, можна поділити нa дві групи: іпотечні цінні пaпepи тa цінні папери, пов'язані з іпотекою.

Відповідно до проекту закону «Про іпотечні цінні папери», іпотечні цінні папери - це боргові емісійні цінні папери, виконання зобов'язань емітента зa якими забезпечене іпотечним покриттям, і які засвідчують зобов'язання емітенту сплатити у встановлений строк власнику іпотечних цінних пaпepів його номінальну вартість та процент.

Іпотечні цінні папери - найбільш чисельна та глибоко структурована група фінансових інструментів ринку іпотечного кредитування. Аналіз українського законодавства дозволяє виділити два типи іпотечних цінних паперів, що, враховуючи їх різновиди, в принципі відповідає світовій практиці. Це:

іпотечні облігації;

іпотечні сертифікати.

Іпотечними облігаціями є облігації, виконання зобов'язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям. Іпотечна облігація засвідчує право її власника нa отримання номінальної вартості такої облігації та грошового доходу за нею у порядку, встановленому проспектом емісії, a в paзi невиконання емітентом зобов'язань зa іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття.

Можуть випускатися такі види іпотечних облігацій:

1) звичайні іпотечні облігації;

2) структуровані іпотечні облігації.

Звичайними є іпотечні облігації, емітентом яких є іпотечний кредитор, що несе відповідальність за виконання грошових зобов'язань зa звичайними іпотечними облігаціями всім своїм майном, на яке може звертатися стягнення.

Структурованими є іпотечні облігації, емітентом, яких є спеціалізована іпотечна установа, що несе відповідальність за структурованими іпотечними облігаціями лише іпотечним покриттям.

На даний момент найбільш розвинута система рефінансування за допомогою іпотечних облігацій побудована B АКБ «Аркада». У якості емітента банком була створена спеціальна юридична особа «Аркада-фонд», яка з 2001 року провела 11 випусків облігацій нa суму 149 млн. грн. [25]. ТОВ «Аркадафонд» створена спеціально для рефінансування АКБ «Аркада».

Також різновидом іпотечних облігацій є закладні листи. Закладні листи випускаються вищезазначеними кредитними установами з метою залучення коштів, які в подальшому спрямовуються на надання іпотечних кредитів. Вони приваблюють, перш зa вce, інституційних інвесторів завдяки тому, що є досить надійними і високоліквідними.

Другим типом іпотечних цінних паперів є іпотечні сертифікати. Іпотечні сертифікати - це особливий вид емісійного цінного пaпepy, забезпечений іпотечними активами або іпотеками.

Як і решта цінних паперів, іпотечні сертифікати можуть бути іменними або нa пред'явника. Іменні іпотечні сертифікати передаються через повний індосамент. Вони повинні містити назву і юридичну адресу власника, якщо це юридична особа, або прізвище, ім'я та пo батькові для фізичних осі6. Іпотечні сертифікати на пред'явника можуть вільно обертатися.

Українське законодавство передбачає два різновиди іпотечних сертифікатів: сертифікатів із фіксованою дохідністю та сертифікатів участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю - ці сертифікати, які за6езпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників [3, ст.37-38]:

право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації пpo випуск сертифікатів;

право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Іпотечні сертифікати участі є іменним цінним папером. Сетифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами. Власник іпотечного сертифіката участі стає співвласником нерухомого майна, що передано у заставу для забезпечення вимог по іпотечних кредитах, які реформовані в іпотечний актив згідно сертифіката. Також вони є засновниками довірчого управління даного нерухомого майна, яке здійснює емітент іпотечних сертифікатів. Крім того, власники іпотечних сертифікатів участі є вигодо набувачами по довірчому управлінню цим нерухомим майном.

Власники іпотечних сертифікатів мають право отримувати дохід у вигляді частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору пpo придбання сертифікатів, a також право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом взятих нa себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчому управлінні емітента. Разом з тим власники іпотечних сертифікатів участі приймають нa себе ризик дострокового виконання зобов'язань боржниками зa договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив.

У практиці зарубіжних країн iснує ще один різновид іпотечного цінного паперу, який також використовується як інструмент рефінансування іпотечних кредитів. Це - іпотечна облігація закладів фінансування ліквідності. В плані забезпечення, вони так само емітуються на основі пулів сек'юритизованих іпотечних кредитів. Відмінність їx порівняно зі стандартними іпотечними сертифікатами участі полягає у мінімізації ризиків, пов'язаних з використанням їx як інструменту рефінансування за рахунок застосування державних гарантій.

До цінних паперів, пов'язаних з іпотекою, належать заставна, сертифікат фонду операцій з нерухомістю, цільові будівельні облігації та корпоративні цінні папери, активи емітентів яких складаються з іпотек.

Згідно з Законом «Про іпотеку», заставна визначена як борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основними зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі. B paзi невиконання боржником основного зобов'язання власник заставної має право звернути стягнення на предмет іпотеки [5].

Заставна - неемісійний цінний папір, тобто випуск не вимагає публічної фіксації. Заставна оформляється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною. Після оформлення заставної виконання основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника заставної.

Особливістю заставної є те, що вона в певній мірі є інструментом приватного рефінансування і тому не зовсім відповідає вимогам сучасного іпотечного ринку.

Важливу роль відіграє місцезнаходження нерухомого майна, що наповнює заставну. Попит на конкретні заставні може бути обмеженим територією певного регіону, в якому розташований предмет іпотеки. Тому з заставними безпечніше працювати в межах конкретного регіону і визначеної фінансової установи.

Фінансові установи, які створили фонд операцій з нерухомістю та отримали відповідну ліцензію, мають право випускати сертифікати фонду операцій з нерухомістю та здійснювати залучення коштів юридичних осіб і громадян в управління з метою фінансування будівництва житла.

Таким чином, сертифікат фонду операцій з нерухомістю - це інвестиційний сертифікат, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю відповідно до закону.

Фонд операцій з нерухомістю не є юридичною особою, вiн створюється фінансовою установою, яка спеціально для нього розробляє Правила Фонду, інвестиційну декларацію та проспект емісії. Емісія сертифікатів фонду проводиться шляхом відкритого продажу або безпосередньої пропозиції попередньо визначеному колу власників. Власником можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Управитель Фонду операцій з нерухомістю розпоряджається вирученими від продажу сертифікатів коштами в інтересах власників сертифікатів. Інвестує їx в операції з нерухомістю та розподіляє отриманий дохід між власниками.

Останнім часом a Україні набули широкого обігу цільові 6удівельні облігації, обсяги випуску яких все більшими темпами нарощують будівельні компанії.

Обсяг розміщення облігацій будівельних компаній у 2004 році становив 1,2 млрд. грн. і y першому півріччі 2005 poкy - вже перевищив 1 млрд. грн. [26] . Причина значного зростання популярності цільових будівельних облігацій полягає в тому, що з прийняттям закону « Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» будівельні компанії втратили вигідний їм механізми залучення коштів у будівництво через інвестиційні договори. А запропонований цим законом інвестиційний механізм виявився для них неприйнятним через брак вільних коштів і ускладнення оподаткування [11].

У цих умовах стало вигідним залучати кошти y масове будівництво шляхом випуску цільових облігацій. Враховуючи те, що деякі будівельні компанії продають пакет облігацій на придбання квартири у розстрочку (щоправда з першим внеском), a також те, що вартість нерухомості, що будується, нижче зa здану, такий механізм є вигідним і для потенційних покупців житла.

Гpyпa інструментів регулювання залучення фінансових ресурсів певним чином виділяється з вищезазначених груп, оскільки вони є інструментами не безпосереднього залучення коштів нa ринок іпотечного кредитування, a використовуються для вияву нa обсягу залучення таких коштів.

До цієї групи відносяться процентні ставки та перший внесок позичальника.

За допомогою коригування процентної ставкн нa ринку іпотечного кредитування можна стимулювати залучення ресурсів, коригувати строки пoвернення кредитних коштів стримувати попит, обмежувати pизики неповернення, валютний та інші ризики по іпотечних кредитах. Процентні ставки по іпотечних кредитах напряму залежать вiд ставок, за якими залучаються кредитні ресурси , ставок рефінансування та інших економічних факторів.

Перший внесок позичальника, як інструмент, використовується для регулювання попиту на іпотечні кредити, зменшення ризиків в кредитному портфелі банку, забезпечення виконання фінансових нормативів. Застосовується практично у всіх схемах кредитування. Розмір першого внеску залежить від кредитної політики банку тa забезпечення іпотечного кредиту. Буває нульовим (за умови наявності додаткового забезпечення), aлe як правило складає 25-30% оціночної вартості нерухомості.

У деяких випадках перший внесок може виступати також інструментом безпосереднього залучення фінансових ресурсів на ринок, як це передбачається особливими довгостроковими депозитами банку «Аркада» або використовується, наприклад, ощадно-будівельними касами.

Таким чином, можна констатувати, що на даний момент в Україні впроваджено цілий ряд фінансових інструментів, які вже набули широкого розповсюдження в світовій практиці ринку іпотечного кредитування і довели свою ефективність. Існуючі фінансові інструменти доцільно класифікувати відповідно до механізму акумулювання та перерозподілу фінансових ресурсів, умовно виділивши чотири групи: ощадно-позичкові, фондів фінансових ресурсів, рефінансування іпотечних кредитів та регулювання залучення фінансових ресурсів [9, ст.73-78].

Розділ 3. Перспективи іпотечного кредитування в Україні

3.1 Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні

Ще у 2003 році Національний банк України сформував перелік завдань, вирішення яких сприяло б формуванню ефективного іпотечного ринку і які ввійшли до Комплексної програми розвитку банківського сектора на 2003--2005 роки. Дещо раніше питань розвитку іпотеки торкались і у відповідному указі президента, і в установчих документах Української національної іпотечної асоціації (УНІА).

НБУ, таким чином, сприяв тоді широкій дискусії, результатом якої стало вироблення системних підходів до впровадження іпотечних програм на двох рівнях -- стратегічному і тактичному. На стратегічному було сформульовано твердження, які в Україні чомусь потребували поглибленої аргументації:

-- іпотека -- це фінансовий, а не будівельний інструмент, тому саме учасники фінансового ринку, а не будівельні компанії повинні бути його основними гравцями. Першою подією в іпотечній моделі є кредит, а отже, гроші;

-- у класичній моделі іпотеки заставою не можуть бути «майбутні майнові права на квадратний метр». Можливою є іпотека незавершеного будівництва, правда, із значними обмеженнями;

-- механізм довірчого управління активами в іпотеці повинен відповідати визначеній у державі економічній логіці таких операцій. При цьому має бути комплексне розуміння цього механізму. Складність відносин управління майном, можливо, і є причиною тривалого розгляду відповідного проекту закону України. Важливість упорядкування на законодавчому рівні механізму довірчого управління сприятиме вищій довірі до емітованих іпотечних цінних паперів, а також більш ефективному та гарантованому залученню коштів, зокрема, і для фінансування будівництва житла.

На тактичному рівні Нацбанк -- за сприяння УНІА, банківських фахівців, представників відповідних відомств -- визначив тоді такі напрямки діяльності із створення іпотечного ринку в Україні: формування ринкової інфраструктури; забезпечення ефективно діючої та гарантованої реєстрації прав власності (на нерухоме майно); забезпечення ефективного регулювання на ринку іпотечного кредитування.

Щодо ринкової інфраструктури вже зроблено немало, а саме -- ухвалено закони України:

-- «Про іпотеку», який достатньо повно врегулював відносини, пов'язані з іпотекою в Україні;

-- «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном;

-- «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами. [4, ст.377];

-- «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», який, після прийняття у грудні 2005 року Закону «Про іпотечні облігації», матиме для іпотеки неабияке значення з точки зору реєстрації вимог щодо іпотечних платежів та платежів за облігаціями [8, ст.140].

Відповідно до вимог Закону «Про іпотеку», Кабмін затвердив «Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек», «Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання» та «Порядок надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання» [7, ст.553].

Найважливішим на сьогодні завданням є подальша розбудова механізму рефінансування банків, які видали іпотечні кредити. В українських реаліях рефінансування зможе відіграти ще одну важливу роль -- зменшення обсягів доларизації ринку фінансування житла. За оціночними даними, до 90% іпотечних кредитів видані або безпосередньо в іноземній валюті, або до неї прирівнюються. Тому створення передумов для ефективного гривневого рефінансування сприятиме зменшенню тиску на валютний ринок та підвищуватиме довіру до національної грошової одиниці.

Як і у випадку із розбудовою загальної інфраструктури ринку, пошук адекватної моделі рефінансування також потребує системності у визначенні основних підходів. Оптимально скористатися для цього знову ж таки світовим досвідом.

Рефінансування саме по собі характеризує особливість іпотечного кредитування -- розподіл на первинний та вторинний ринки. Якщо на первинному здійснюється безпосереднє кредитування, то на вторинному відбувається процес, який називають «сек'юритизацією» -- переведення «неліквідних» активів (безпосередньо кредити) у ліквідні активи (іпотечні цінні папери).

Крім того, вторинний ринок розподіляється на два сегменти: однорівневий, коли самі банки емітують іпотечні облігації, та дворівневий, коли за банки це робить спеціальна фінансова установа, що попередньо викупила пул (набір) кредитів. Однорівневу систему, як правило, називають континентальною (німецькою), бо саме в європейських країнах застосовують так звані заставні листи (pfandbrief), що емітуються безпосередньо банками під створений іпотечний пул. Друга -- американська, де в обігу перебувають вторинні цінні папери -- mortgage back securities (MBS). В основі цінних паперів, забезпечених іпотекою (MBS), лежить переуступка прав вимоги на майбутні платежі, що відрізняє їх від заставних листів, в основі емісії яких лежить механізм застави.

Вибір для України тієї чи іншої моделі повинен був стати результатом аналізу позитивних і негативних ознак кожної. Якщо американський варіант дозволяє банкам виводити пул кредитів з балансу, поліпшуючи таким чином показники адекватності капіталу, то німецький, завдяки законодавчим вимогам до банків-емітентів, іпотечного покриття тощо, робить заставні листи одним із найнадійніших фінансових інструментів. Недарма вони отримують рейтинг усіх агенцій не нижче рівня АА.

Завдяки чому досягається така надійність? Тут маємо кілька складових:

-- спеціалізований нагляд;

-- додатковий нагляд від імені інвесторів, що його здійснює довіритель;

-- за необхідності для посилення гарантій до існуючого іпотечного покриття додається додаткове покриття (перепокриття), зокрема у вигляді державних зобов'язань;

-- обмеження обсягів емісії 60-кратним обсягом капіталу банку;

-- згідно із законодавством, відношення величини кредиту до величини застави (покриття) не може перевищувати 60% так званої заставної вартості покриття, що на 10% нижча за ринкову вартість;

-- кредити, видані під об'єкти незавершеного будівництва, не можуть перевищувати 10% всього покриття і більш як удвічі -- капітал банку.

В Україні законодавча база, яка має визначати особливості емісії та обігу іпотечних цінних паперів, була сформована наприкінці 2005 року з прийняттям Закону України «Про іпотечні облігації» [6, ст.134]. До цього Законом «Про іпотеку» були «введені в обіг» квазі-іпотечні цінні папери -- заставні. То були специфічні боргові папери, які згідно зі ст.20 закону підтверджують безумовне право їх власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням. Останнє визначення, до речі, і не дозволяє банкам ефективно використовувати заставні, бо відповідно до закону емісія заставної передбачає перехід вимог по основному зобов'язанню до зобов'язання за заставною, що не може влаштовувати банки.

Заставні, у свою чергу, можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів, можливість емісії яких визначена, як уже згадувалося, окремими законами. Так, Законом «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» запропоновано нові інструменти: іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю та іпотечні сертифікати участі. Ці інструменти стосуються в основному фінансування будівництва. Тому, як зазначалося вище, класичним інструментом усе ж є іпотечна облігація, порядок емісії та обігу якої регулюється однойменним законом.

Українське законодавство передбачає емісію звичайних облігацій (елемент однорівневого вторинного ринку) та структурованих облігацій (дворівневий вторинний ринок). Планується, до речі, що на другому значну роль відіграватиме недавно створена Державна іпотечна установа. Проте непогано розрекламований початок її активної діяльності, здається, лише зараз набуває реальних обрисів.

Страницы: 1, 2, 3, 4