Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльност

Основною метою створення національної системи іпотечного кредитування є формування ефективних ринкових механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів у фінансово-кредитну сферу та забезпечення функціонування на цій основі ринку довгострокового іпотечного кредитування із застосуванням сучасної ринкової інфраструктури та фінансових інструментів, які дають змогу поступово знизити вартість іпотечних кредитів для населення та суб'єктів господарювання і збільшити строки кредитування.

Розбудова ефективної системи іпотечного кредитування сприятиме:

- залученню довгострокових фінансових ресурсів національних та іноземних інвесторів в економіку України;

- розв'язанню проблеми забезпечення житлом населення;

- активізації ринку нерухомості;

- розвитку фондового ринку та ринків фінансових послуг;

- стимулюванню розвитку економіки в цілому, зокрема будівельної і агропромислової галузі.

Основою створення та розвитку національної системи іпотечного кредитування є:

- прозорість діяльності учасників ринку іпотечного кредитування;

- створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, а також забезпечення вільного доступу до такої системи;

- стандартизація процедури видачі, обслуговування та погашення іпотечних кредитів;

- установлення правил проведення оцінки платоспроможності позичальника;

- використання міжнародного досвіду;

- державне регулювання та нагляд у сфері іпотечного кредитування;

- невтручання з боку органів державної влади у поточну діяльність учасників ринку іпотечного кредитування;

- функціонування ринку іпотечного кредитування на засадах вільної конкуренції;

- соціальний захист учасників ринку іпотечного кредитування - фізичних осіб.

Міжнародний досвід свідчить, що найефективнішою є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування, яка передбачає наявність первинного та вторинного ринку. На первинному ринку складаються відносини між іпотечним кредитором і позичальником щодо надання та погашення іпотечних кредитів. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні іпотечних кредиторів шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів банкам, спеціалізованим небанківським іпотечним фінансовим установам другого рівня (далі - іпотечна установа другого рівня) або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів з метою рефінансування.

Іпотечна установа другого рівня повинна забезпечити диверсифікацію ризиків іпотечних кредиторів, які діють на первинному ринку іпотечного кредитування, та провадити діяльність з рефінансування іпотечних кредиторів за рахунок коштів, отриманих від розміщення іпотечних цінних паперів, забезпечених іпотечним покриттям.

Створення вторинного ринку іпотечного кредитування обумовлено тенденцією банківської системи до фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме тому створення вторинного ринку іпотечного кредитування є одним з основних пріоритетів політики держави у сфері розвитку національної системи іпотечного кредитування.

З метою сприяння розвитку іпотечного кредитування, забезпечення необхідної ліквідності ринку та мінімізації ризиків передбачається участь держави в утворенні іпотечної установи другого рівня, яка не буде учасником первинного ринку іпотечного кредитування. При цьому держава утримуватиметься від безпосередньої участі в утворенні і діяльності іпотечних кредиторів першого рівня.

Учасниками ринку іпотечного кредитування є позичальники-іпотекодавці, іпотечні кредитори (банки та небанківські фінансові установи), нотаріуси, посередники на ринку нерухомості, оцінювачі, державні виконавці, спеціальні організації з продажу майна, органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, страховики, іпотечні установи другого рівня та банки, які здійснюють рефінансування іпотечних кредиторів, інвестори, управителі іпотечних активів, розпорядники платежів.

Для формування стабільного ринку іпотечного кредитування необхідно забезпечити об'єктивне інформування усіх його учасників про основні умови, вимоги та ризики у процесі їх діяльності на ринку іпотечного кредитування.

Держава створюватиме сприятливі умови для розрахунку за іпотечними кредитами окремих категорій громадян (зокрема молоді, військовослужбовців, державних службовців), якщо це передбачено законодавством, шляхом субсидування витрат позичальників на сплату відсотків за іпотечними кредитами. Така підтримка повинна бути справедливою, адресною, довгостроковою, прозорою та доступною.

Для формування вторинного ринку іпотечного кредитування держава здійснюватиме регулювання та нагляд за випуском та обігом іпотечних цінних паперів і буде сприяти захисту майнових прав та інтересів інвесторів.

З метою захисту інтересів страхувальників та вигодонабувачів за договорами страхування на ринку іпотечного кредитування держава здійснюватиме заходи щодо регулювання та нагляду за діяльністю страховиків та страхових посередників.

Прозорості системи іпотечного кредитування можливо досягти шляхом створення та функціонування Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обмежень повинен забезпечувати:

- реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень і внесення змін до реєстру одночасно з видачею відповідної довідки у день звернення;

- пріоритет - переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те саме нерухоме майно;

- вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно того самого нерухомого майна.

З метою стимулювання розвитку вторинного ринку іпотечного кредитування повинен бути запроваджений механізм пільгового оподаткування доходів, отриманих як відсотки або дохід за іпотечними цінними паперами, емітентом яких є резиденти.

З метою реалізації цієї Концепції [13] в Україні необхідно:

- прийняти закони про іпотечні цінні папери, бюро кредитних історій;

- врегулювати питання функціонування Земельного кадастру України та створення єдиної державної системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень;

- утворити за участю держави іпотечну установу другого рівня. Для цього розробити економічне обґрунтування її діяльності та бізнес-план, визначити джерела формування статутного капіталу, порядок створення, основні види операцій та способи рефінансування іпотечних кредиторів;

- створити систему державного регулювання та нагляду за діяльністю фінансових установ - іпотечних кредиторів;

- внести зміни до законодавства в частині встановлення додаткових вимог до іпотечних кредиторів та іпотечних активів стосовно капіталу, резервів, вимог до якості та обсягу активів;

- удосконалити систему державної підтримки найбільш вразливих верств населення з метою забезпечення їх доступним житлом;

- забезпечити формування фондів житла для тимчасового проживання та підтримання їх у належному стані;

- удосконалити систему фахової підготовки та сертифікації спеціалістів фінансового ринку;

- удосконалити податкове законодавство в частині запровадження механізму пільгового оподаткування доходів, отриманих як відсотки або дохід за іпотечними цінними паперами, емітентом яких є резиденти.

Висновки розділу 1

Враховуючи проведені дослідження оптимальна перспективна структура системи іпотечного кредитування в Україні повинна наближатися до наведеної на рис. 1.3 [53]:

Рис. 1.3 - Суб'єкти та об'єкти перспективної системи іпотечного кредитування в Україні

РОЗДІЛ 2. АНАЛІЗ ФІНАНСОВО-ГОСПОДАРСЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ ПІДПРИЄМСТВА ЗАТ “ЯНЦІВСЬКИЙ ГРАНІТНИЙ КАР'ЄР” У 2002 - 2004 РОКАХ

2.1 Загальна характеристика підприємства

Закрите акціонерне товариство ЗАТ “Янцівський гранітній кар'єр” розта-шоване за адресою:

70050, Запорізька область, смт. Кам ' яне Вільнянського району

Статутний фонд Товариства 57 070 грн. розподілений на 5707000 простих іменних акцій номіналом по 0,01 гривні(1 коп).

Форма власності - колективна(20).

Код ЄДРПОУ - 05467607

Код діяльності ПО КВЕД - 14.11.0.

Основний вид діяльності - добування та обробка граніту. Янцівські граніти - це сірі граніти з кварцовими білими прожилками - відносяться до груп відносно дешевих гранітів (вартість 1 м2 полірованої плитки 10 мм товщини не вище 21$/м2 при вартості червоно-чорних гранітів Криворізького басейну відповідної товщини не менше 30$/м2)

На рис.Д.1 - Д.3 Додатку Д наведені кольорові текстури основних видів гранітів на ринку України, серед яких продукція Янцівського гранітного кар'єру - “Янцівський” граніт сірого кольору (рис.Д.2) має як прямих конкурентів у своєму класі (рис.Д.1) так і альтернативних конкурентів серед гранітів інших кольорових текстур(рис.Д.3).

Висока конкурентна боротьба на ринку гранітної продукції потребує модернізації обладнання та випуску продукції світового рівня якості для виходу на світові ринки. Основною проблемою є пошук джерел фінансування модернізації, оскільки традиційна кредитоспроможність підприємств, оцінена за методологією дійсного розділу 2 - є низькою.

2.2 Аналіз складу і джерел утворення майна (активів) та іпотечної цінності необоротних активів

Аналіз фінансово-економічного стану підприємства і керування його фінансами проводиться на основі його фінансових звітів [19].

Метою фінансових звітів є структурована економічна інформація про фінансовий стан, результати діяльності і зміни у фінансовому стані підприємства, що є корисної для широкого кола користувачів у прийнятті ними економічних рішень.

З 1 січня 2000 р. на підприємствах України незалежно від форм власності (крім банків і бюджетних установ) впроваджені основні форми фінансової звітності, що відповідають міжнародним стандартам, і використовуються при розрахунках фінансового стану підприємства й акціонерного капіталу:

Форма №1 “Баланс” - звіт про фінансовий стан, що відображає активи, зобов'язання і капітал підприємства на встановлену дату [20].

Форма №2 “Звіт про фінансові результати”, що містить дані про доходи, витрати і фінансові результати діяльності підприємства за звітний і попередній періоди [21].

У табл. А.1, А.2 Додатку А приведена динаміка статей балансу ВАТ «Янцівський гранітний кар'єр» за 2002 - 2004 роки.

У табл.А.3, А.4 Додатку А приведена динаміка статей звітів про фінансові результати ВАТ «Янцівській гранітний кар'єр » за 2003 -2004 роки.

У табл.А.5, А.6 Додатку А представлені результати вертикального і горизонтального аналізу балансів підприємства ВАТ «Янцівський гранітний кар'єр» за 2003 та 2004 роки, що дозволяють аналізувати як динаміку зміни сум статей балансу підприємства протягом року по кварталах, так і досліджувати зміну внутрішньої структури статей балансу [23].

Основні результати проведеного ретроспективного аналізу динаміки активів і пасивів балансу підприємства у вертикальному і горизонтально-хронологічному розрізах, дозволяють констатувати наступне:

2003 РІК:

1. За звітний період (2003 рік) у структурі пасивів балансу (джерел) виникли наступні зміни:

- при загальному падінні валюти балансу на -30,94 % (з 10,437 млн.грн. до 7,208 млн.грн.), власний капітал зменшився на -39,82 % за рахунок зменшення раніше створеного фонду додаткового капіталу на 42,42% ( на - 3,878 млн.грн.);

- у звітному періоді підприємство покрило збиток базового періоду -202,2 тис.грн і отримало капіталізуємий чистий прибуток + 54,7 тис.грн.;

- довгострокові кредитні ресурси практично залишилися на одному рівні як в базовому (71,5 тис.грн.), так і в звітному періодах(62,5 тис.грн.);

- якщо у базовому періоді власний капітал становив долю 87,15% в валюті пасивів балансу, то у звітному - тільки 75,94%;

- кредиторська заборгованість незначно впала на -0,75 %, але становить долю 10,77% в валюті балансу замість 7,5% в базовому періоді (на початок 2000 року);

- векселі видані, які становили в базовому періоді долю 0,28% в валюті балансу, в звітному періоді різко підвищилися та становлять долю 8,68% в валюті балансу внаслідок зростання з 29,2 тис.грн. до 625,8 тис.грн. (на 2043%);

- таким чином запозичені поточні зобов'язання зросли у звітному періоді на 31,71% і становлять долю 23,16% замість 12,16% у базовому періоді;

У такий спосіб підприємство ВАТ “Янцівський гранітний кар'єр” впроваджує у своїй діяльності механізми виключно комерційних позичок (видані векселі та кредиторська заборгованість), не застосовуючи механізмів банківського кредитування.

2. У структурі активів за звітний період (2003 рік) виникли наступні істотні зміни:

- необоротні активи зменшилися на -68,37% за рахунок руху основних фондів:

а) сальдо вибуття(продаж ОФ) по первісній вартості на суму 3,0 млн.грн;

б) зменшення залишкової вартості за рахунок підвищення зносу (на 529,9 тис.грн);

- доля необоротних фондів в валюті балансу активів у звітному періоді впала з 76,51 % (базовий період) до 61,8% при падінні фактичної суми необоротних активів з 7,984 млн.грн.(базовий період) до 4,454 млн.грн. (звітний період);

- загальна доля оборотних активів в валюті балансу зросла з 23,32%(базовий період) до 38,2% при зростанні суми оборотних активів на + 13,1% ( з 2,434 млн.грн. до 2,753 млн.грн.);

- доля виробничих запасів в валюті балансу активів зросла з 6,95%(базовий період) до 11,45% при зростанні суми виробничих запасів на + 13,76% (з 0,725 млн.грн. до 0,825 млн.грн.);

- доля готової продукції в валюті балансу активів зросла з 2,04%(базовий період) до 8,35% при зростанні суми готової продукції на + 182,2% (з 0,213 млн.грн. до 0,601 млн.грн.);

- доля дебіторської заборгованості за відпущену продукцію зросла в валюті балансу активів з 10,16%(базовий період) до 10,91% при падінні суми дебіторської заборгованості на - 25,85% (з 1,061 млн.грн. до 0,787 млн.грн.);

- дебіторська заборгованість базового періоду за розрахунками з бюджетом ( експортне відшкодування ПДВ) в звітному періоді зросла з 0,03 млн.грн. до 0,121 млн.грн. (на 299,6%) становлячи долю 1,69% проти 0,29% у базовому періоді;

- сума грошових коштів в касі у звітному періоді в валюті балансу зросла з 1,38% до 4,38%і;

Таким чином, проведений аналіз активів валюти балансу свідчить про падіння активів балансу за рахунок різкого зменшення (ліквідації) основних фондів та зносу основних фондів.

1. За 9 місяців звітного періоду (2004 рік) у структурі пасивів балансу (джерел) виникли наступні зміни:

- при загальному падінні валюти балансу на -15,01 % (з 7,033 млн.грн. до 5,977 млн.грн.), власний капітал зменшився на -32,44 % за рахунок зменшення раніше створеного фонду додаткового капіталу на 39,44% ( на -2,076 млн.грн.);

- у звітному періоді підприємство покрило збиток базового періоду -120,4 тис.грн і отримало чистий прибуток + 236,7 тис.грн.;

- довгострокові та короткострокові кредитні ресурси не використовуються як в базовому, так і в звітному періодах;

- якщо у базовому періоді власний капітал становив долю 75,34% в валюті пасивів балансу, то у звітному - тільки 59,89%, але в валюті балансу з ' явилися додаткові кошти, які прирівнюються до власного капіталу, по розділу ІІ “Забезпечення наступних виплат” в долі - 25,09% від валюти балансу ( + 1,5 млн.грн);

- кредиторська заборгованість впала на 39,1 % і становить 7,91% в валюті балансу замість 11,04% в базовому періоді (на початок 2001 року);

- векселі видані, які становили в базовому періоді долю 8,9% в валюті балансу, в звітному періоді не використовуються (0%);

- таким чином запозичені поточні зобов'язання впали у звітному періоді на 46,1% і становлять 15,01% замість 23,77% у базовому періоді;

У такий спосіб підприємство ВАТ “Янцівський гранітний кар'єр” практично не впроваджує у своїй діяльності механізми фінансових важелів банківських позичкових коштів, а доля комерційних позичок (видані векселі та кредиторська заборгованість) - різко зменшилася у звітному періоді відносно базового.

2. У структурі активів за 9 місяців звітного періоду (2004 рік) виникли наступні істотні зміни:

- необоротні активи зменшилися на -9,85% за рахунок руху основних фондів:

а) сальдо оновлення мінус вибуття по первісній вартості - + 1,32%;

б) зменшення залишкової вартості за рахунок підвищення зносу (на +18,68%) на - 10,0 %

- доля необоротних фондів в валюті балансу активів у звітному періоді зросла з 63,34 % (базовий період) до 67,18% при падінні фактичної суми необоротних активів з 4,454 млн.грн.(базовий період) до 4,016 млн.грн. (звітний період);

- загальна доля оборотних активів в валюті балансу впала з 36,66%(базовий період) до 32,82% при падінні суми оборотних активів на - 23,93% ( з 2,578 млн.грн. до 1,961 млн.грн.);

- доля виробничих запасів в валюті балансу активів впала з 11,73%(базовий період) до 7,88% при падінні суми виробничих запасів на - 42, 92% (з 0,825 млн.грн. до 0,47 млн.грн.);

- доля готової продукції в валюті балансу активів впала з 8,56%(базовий період) до 7,88% при падінні суми виробничих запасів на - 21, 73% (з 0,6 млн.грн. до 0,47 млн.грн.);

- доля дебіторської заборгованості за відпущену продукцію зросла в валюті балансу активів з 11,18%(базовий період) до 12,47% при падінні суми дебіторської заборгованості на - 5,26% (з 0,786 млн.грн. до 0,745 млн.грн.);

- дебіторська заборгованість базового періоду за розрахунками з бюджетом ( експортне відшкодування ПДВ) в сумі ) - 121млн. грн. у звітному періоді погашена;

- сума грошових коштів в касі у звітному періоді впала на -15,1 %, становлячи 1,85% від валюти активів балансу у зрівнянні з 2,0% у базовому періоді;

Таким чином, проведений аналіз активів валюти балансу свідчить про падіння активів балансу за рахунок різкого зменшення виробничих запасів та зносу основних фондів.

Оскільки, відповідно, при аналізі пасивів балансу відмічається падіння долі поточних зобов'язань, для детального аналізу треба провести дослідження звіту про фінансові результати.

2.3 Аналіз фінансових результатів діяльності

При аналізі фінансових результатів діяльності використані Положення (стандарт) бухгалтерського обліку "Звіт про фінансові результати" (Форма 2), що обумовлюють зміст і форму Звіту, а також загальні вимоги до розкриття його статей [21].

Результати вертикально-горизонтального аналізу звіту про фінансові результати 2003 рік та, відповідно, за 2002 рік(базовий) наведені в табл.Б.1 Додатку Б, результати 2004 рік та, відповідно, за 2003 рік (базовий) - в табл. Б.2 Додатку Б.

Результати ретроспективного аналізу результатів фінансової діяльності і структури витрат підприємства, дозволяють констатувати наступне:

2003 РІК

- отриманий доход за реалізовану продукцію зріс на +3,94% (на +0,336 млн.грн.) з рівня 8,553 млн.грн.(за 2002 рік) до 8,889 млн.грн. (за 2003 рік);

- доля чистого доходу від реалізації продукції (мінус податок ПДВ) становить долю 83,33% від отриманого доходу за реалізовану продукцію, доля загальної собівартості реалізованої продукції зросла у звітному періоді з 68,72% (базова) до 81,06% при абсолютному зростанні собівартості у звітному періоді на + 22,6% з рівня 5,877 млн.грн.(2002 рік) до 7,206 млн.грн.(2003 рік);

- відповідно, доля реалізаційного прибутку впала у звітному періоді з 15,2% (базова) до 2,27% при абсолютному падінні реалізаційного прибутку у звітному періоді на - 84,47% з рівня 1,3 млн.грн.(2002 рік) до 0,202 млн.грн.(2003 рік);

- доля адміністративних витрат зросла у звітному періоді з 4,89% (базова) до 6,98% при абсолютному зростанні адміністративних витрат у звітному періоді на + 48,47% з рівня 0,418 млн.грн.(2002 рік) до 0,621 млн.грн.(2003 рік);

- доля витрат на збут зросла у звітному періоді з 5,46% (базова) до 6,52% при абсолютному зростанні витрат на збут у звітному періоді на + 24,22% з рівня 0,467 млн.грн.(2002 рік) до 0,58 млн.грн.(2003 рік);

- загальні фінансові результати від операційної діяльності у звітному періоді характеризуються збитком -0,935 млн.грн. зрівнянні зі збитком у базовому періоді - 0,007 млн.грн., тобто операційна діяльність характеризується наростаючою збитковістю;

- операційна збитковість звітного періоду погашена прибутком від реалізації основних фондів на суму + 1,285 млн.грн.;

- завдяки продажу основних фондів у звітному періоді чистий прибуток до розподілу у звітному періоді становить 0,35 млн.грн. (доля - +3,95 %), що, після покриття збитків попереднього періоду у сумі 0,202 млн.грн., відповідає доходності акції підприємства +32,81% при 18% (згідно варіанту роботи) розподілі чистого прибутку до виплати дивідендів;

- відносне зменшення собівартості виробництва у звітному періоді характеризується наступними показниками:

а) доля загальних витрат(виробнича собівартість + собівартість управління та збуту) підвищилась з 84,0% (базовий період) до 93,86% від валового реалізаційного доходу, при цьому абсолютне зростання загальних витрат становить + 16,13% з рівня 7,185 млн.грн.(базовий період) до 8,344 млн.грн.;

б) в структурі виробничої собівартості відмічається у звітному періоді підвищення долі матеріальних витрат з 47,13%(базовий період) до 60,65%(звітний період) від валового реалізаційного доходу при значному абсолютному підвищенні суми матеріальних витрат на + 33,77%;

в) структурна доля витрат заробітної плати з відрахуваннями у звітному та базовому періоді практично співпадають;

г) структурна доля амортизація та собівартості управління і збуту у звітному періоді знизилися на 11-13% відносно базового періоду;

2004 РІК

- отриманий доход за реалізовану продукцію зріс на +24,07% (на +1,529 млн.грн.) з рівня 6,335 млн.грн.(за 9 місяців 2003 року) до 7,885 млн.грн. (за 9 місяців 2004 року);

- доля чистого доходу від реалізації продукції (мінус податок ПДВ) становить долю 83,33% від отриманого доходу за реалізовану продукцію, доля загальної собівартості реалізованої продукції впала у звітному періоді з 76,77% (базова) до 67,04% при абсолютному зростанні собівартості у звітному періоді на + 8,35% з рівня 4,879 млн.грн.(9 місяців 2003 року) до 5,286 млн.грн.(9 місяців 2004 року);

- відповідно, доля реалізаційного прибутку зросла у звітному періоді з 6,57% (базова) до 16,29% при абсолютному зростанні реалізаційного прибутку у звітному періоді на + 207,76% з рівня 0,417 млн.грн.(9 місяців 2003 року) до 1,285 млн.грн.(9 місяців 2004 року);

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6