Ипотечные банки и их роль в кредитовании предпринимательской деятельности

Фонд льготного кредитования (ФЛК) был образован в 1997 г. в соответствии с Постановлением правительства РФ № 224 «Об экономических условиях функционирования АПК Российской Федерации в 1997 году» для кредитования сельхозпредприятий всех форм собственности. Уполномоченным банкам было выгодно работать с ФЛК, операции со средствами которого не облагались налогом на прибыль. Однако ФЛК не оправдал возлагаемых на него надежд, прежде всего потому, что из-за заблокированности счетов большинства сельскохозяйственных предприятий деньги доставались не самим предприятиям, а аффилированным структурам банков. Кроме того, существование льготной ставки само по себе искажает рынок кредитов, и банки, потенциально способные работать с аграрным сектором, не могли этого делать из-за неконкурентоспособности предлагаемой ставки.

Безусловно, положителен тот факт, что впервые за все время существования льготных кредитов деньги стали распределяться через коммерческие банки, администрации областей (45 % средств банки перечисляли областным администрациям). Банки были заинтересованы в возврате средств, однако рисковали все еще бюджетными, а не своими деньгами.

Финансовый кризис 1998 г. усугубил проблемы возврата денег в ФЛК, т. к. 8 из 12 уполномоченных банков, включая Агропромбанк, через который проходила основная доля кредитов, обанкротились [21, с. 325]. После ликвидации банковской группы «СБС-Агро» и продажи активов Агропромбанка был возрожден государственный банк - Россельхозбанк, на который возлагались надежды более эффективного управления бюджетными средствами для кредитования сельского хозяйства.

Таким образом, в 90-е годы XX в. в практике кредитования аграрного сектора использовались в основном списание, реструктуризация долгов, отсрочка платежей и финансирование всех независимо от эффективности хозяйствующих сельхозпредприятий.

1.3 Зарубежный опыт формирования системы земельно-ипотечного кредитования агробизнеса

В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

Зарождение современной системы ипотечных банков произошло в Германии во второй половине XVIII в. путем создания специальных кредитных касс для кредитования дворян под залог их земельных угодий (под 4 % годовых). В 1767 г. был создан первый прообраз современных ипотечных банков - Силезский ландшафт, который впервые стал выпускать закладные листы [44, с. 326]. Данный кредитный союз был создан государством с целью привлечения ресурсов для выдачи кредитов на выгодных для заемщика условиях. Позже закладной лист превратился в ценную бумагу, которую эмитировал непосредственно ландшафт под выдаваемые им ипотечные кредиты.

Так как обеспечением выступали дворянские поместья, закладные листы имели хорошую ликвидность. Заемщик выплачивал ландшафту полугодовые проценты, которые передавались кредитору по закладному листу. Выпуск закладных листов был привилегией только ландшафтов и осуществлялся только по разрешению правительства.

Важную роль ландшафты сыграли в выработке единых стандартов выдачи ипотечных кредитов. Деятельность современных немецких ипотечных банков регулируется специальным законом об ипотечных банках, вступившим в силу 01.01.1900 г. Об эффективности этого закона говорит тот факт, что с 1900 года в Германии не было ни единого случая банкротства ипотечного банка.

В основе принятого закона Германской империи об ипотечных банках лежали следующие цели:

- создание правовых условий для функционирования системы рационального рефинансирования на рынке капитала;

- создание правовой среды для привлечения средств инвесторов в ключевые отрасли народного хозяйства;

- защита интересов инвесторов и заемщиков (при создании закона учитывалось то, что «утрата доверия к этим банкам будет связана с потерями сбережений широкими слоями населения»).

Закон об ипотечных банках определяет ипотечные банки как частноправовые кредитные институты, деятельность которых направлена на: выдачу ссуд под залог внутренних (отечественных) земельных участков (и построек на них) и выпуск долговых обязательств (ипотечных закладных листов) на основе выданных ипотечных кредитов; предоставление ссуд внутренним публично-правовым организациям и институтам или получение полной гарантии (поручительства) от таких организаций и институтов на предоставление ссуды и выпуск долговых обязательств (коммунальных долговых обязательств) на основе приобретенных требований.

Деятельность ипотечных банков основывается на принципах надежности, ликвидности, эффективности. Принцип надежности ипотечных банков состоит в минимизации риска неплатежеспособности эмитента закладных листов, что осуществляется за счет ограничения проведения операций с низким уровнем риска, а также за счет формирования определенного состава покрытия под обязательства по закладным листам таким образом, что даже в случае банкротства эмитента инвестор полностью получит как сумму инвестиций, так и процентный доход. Принцип ликвидности заключается в соответствии эмитируемых закладных листов требованиям ликвидности для международных инвесторов. Принцип доходности состоит в том, что закладные листы предлагают инвесторам более высокую доходность, чем государственные ценные бумаги, обладая при этом практически таким же высоким кредитным рейтингом. Иногда даже закладные листы приносят инвесторам больший доход, нежели государственные облигации небольших европейских государств, имеющих более низкий рейтинг [41, с. 88].

В настоящее время в Германии работают как частные, так и государственные банки, которые специализируются на выдаче кредитов под залог земли и строений. Ипотечный кредит, как правило, долгосрочный и не может превышать 60 % стоимости земельного участка. Сельскохозяйственный кредит, предоставляемый ипотечными банками, составляет 7,5 % в общем объеме аграрных ссуд. Кредиты под залог земли выдаются на покупку сельскохозяйственной техники (до 5 лет), строительство сельскохозяйственных объектов (до 20 лет) с отсрочкой платежа на 5 лет. Многие из европейских стран при построении систем ипотечного кредита используют практику германских ипотечных банков. Однако подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных банков в других зарубежных странах нет. Современная система кредитного обеспечения использования земли, например в США, складывалась более ста лет. Потребовалось много всесторонних дискуссий и обсуждений, более сотни внесенных проектов, прежде чем Конгресс США в 1916 г. одобрил компромиссный закон по данной проблеме. На основе этого закона для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли было создано 12 земельных банков, доходы которых были освобождены от всех видов налогов на федеральном уровне и на уровне штатов [39, с. 108].

Земельные банки получили право финансировать покупку земли предоставлением под ее залог кредита на срок от 5 до 40 лет. Кредитные ставки определялись самими банками, но исходя из минимального уровня.

Федеральный резервный банк США разрешил коммерческим банкам приобретать облигации земельных банков как ликвидные инструменты. По этим облигациям солидарную ответственность несли все земельные банки, а не правительство США. Таким образом, система земельных банков США первоначально сложилась как государственно-кооперативная со стартовым государственным капиталом (правительством было выделено 125 млн. долларов) и под существенным государственным контролем.

Современный рынок ипотечных кредитов в США является одним из наиболее мобильных и эффективных рынков финансовых услуг. Начиная с 30-х годов XX в. структура и организация рынка ипотечных кредитов в США постоянно развиваются и усложняются, включая все большее количество участников - специализированных компаний, инвестиционных и финансовых институтов, которые активно взаимодействуют на двух уровнях.

Первым уровнем является «первичный рынок» ипотечных кредитов, на котором происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам. В качестве первичных кредиторов выступают ссудо-сберегательные ассоциации, ипотечные компании, коммерческие банки, взаимосберегающие (кооперативные) банки, кредитные союзы.

Второй уровень, на котором первичные кредиторы осуществляют рефинансирование выданных долгосрочных ипотечных кредитов и получают доступ к долгосрочным ресурсам для дальнейшего кредитования, представлен специализированными институтами вторичного рынка ипотечных кредитов.

В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Ипотечный кредит под залог земли выделяют и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства. Федеральная сельскохозяйственная ипотечная корпорация организует вторичный сбыт долговых обязательств фермеров и их кооперативов, способствуя развитию вторичного рынка ипотечных расписок фермеров и сельских домовладельцев.

Анализ развития гражданско-правового института ипотеки и подход к организации ипотечного кредитования в зарубежных системах показывает, что основное их различие заключается в принципах формирования ресурсной базы и соответствующих механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для ипотечного кредитования. В мировой практике используются две базовые организационно-финансовые схемы, по которым развивается ипотека:

1) одноуровневая (немецкая или европейская), когда привлечение средств в систему происходит через ипотечные банки (рис. 1.3);

Выпуск Денежные Погашение Ипотечные Платежи в

закладных средства закладных ссуды погашение

листов

Рисунок 1.3 - Одноуровневая организационно-финансовая схема земельно-ипотечного кредитования

2) двухуровневая (американская, англо-американская), когда привлечение необходимых ресурсов осуществляется посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов через небанковские кредитные организации - ипотечные агентства (рис. 1.4). Двухуровневая организационно-финансовая система базируется на трех составляющих:

- ипотечное страхование, гарантирующее ипотечные кредиты от риска невозврата;

- рефинансирование - покупка ипотечных ценных бумаг, выпущенных банками;

- секьюритизация - выпуск на базе банковских ипотечных ценных бумаг других, более ценных и, соответственно, более ликвидных на рынке ценных бумаг).

Передача Ипотечные

обязательств ценные

бумаги

Денежные

средства Денежные

средства

Ипотеки

Рисунок 1.4 - Двухуровневая организационно-финансовая схема земельно-ипотечного кредитования

Одноуровневая схема характеризуется устойчивостью и простотой. В то же время двухуровневая схема значительно результативнее одноуровневой как по объему привлекаемых финансовых ресурсов, так и динамике развития [30, с. 106].

Как следует из опыта стран с развитой рыночной экономики, в системе сельскохозяйственного кредита ипотечные кредиты занимают важное место. Анализ зарубежного опыта позволяет сделать вывод о том, что система соединения банковских и земельных капиталов выработала особые финансово-кредитные институты. Сюда можно включить земельные, сельскохозяйственные и коммерческие банки, товарно-кредитные корпорации, ассоциации производственного кредита, администрации по делам фермеров, небанковские кредитные организации (ипотечные агентства) и т. д.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ В СИСТЕМЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР АГРАРНОГО СЕКТОРА ЭКОНОМИКИ

2.1 Оценка современного состояния нормативно-правовой базы земельно-ипотечного кредитования предпринимательства

Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять, а не противоречить положениям гражданского, земельного, банковского и т. п. законодательств.

Важным шагом в развитии российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положение о праве собственности и других вещных правах на недвижимость; основания обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав.

Во исполнение требования ГК РФ был принят Федеральный закон от 21.06.1997 г. № 122 «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, была введена единая система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа. В настоящее время стоит вопрос о создании единого по всей стране банка данных о правах собственности на недвижимое имущество и всех ограничений на него.

Нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере банковской и финансовой деятельности в 2004 году претерпели значительные изменения в связи с принятием пакета законов, касающихся реформы ЖКХ. В частности в рамках этого пакета были приняты новая редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» и Федеральный закон «О кредитных историях». Существенные изменения были внесены в Федеральные законы «О банках и банковской деятельности», «Об ипотечных ценных бумагах», «О рынке ценных бумаг». Эти изменения, главным образом, направлены на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг в целях рефинансирования ипотечных кредитов, что открывает широкие возможности для выхода кредитных организаций на новый уровень - выпуск облигаций, обеспеченных залогом ипотечного покрытия.

В современном российском законодательстве ипотека является достаточно сложным правовым институтом. Его функционирование обеспечивается не только нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующими ипотечные отношения, но и целым рядом других, регулирующих соответствующие виды деятельности - гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую и финансовую деятельность и т. д. (рис. 2.1).

В целом современное законодательство в области регулирования земельно-ипотечных отношений предоставляет достаточно широкие возможности для использования земли в качестве надежного средства обеспечения кредита. В нем достаточно подробно урегулировано большинство важных проблем ипотечных отношений.

Рисунок 2.1 - Нормативно-правовые акты, регулирующие земельно-ипотечные отношения и сопутствующие виды деятельности

Урегулированные законодательством ипотечные отношения сегодня можно квалифицировать как стабильные, поскольку они мало подвержены риску, связанному с переменами в политике и законодательстве. Однако существующие правовые механизмы главным образом сориентированы на жилищную (точнее, квартирную) ипотеку. Что же касается ипотеки сельскохозяйственных земель, то в этой области сохраняется ряд вопросов, недостаточная урегулированность которых в дальнейшем может стать существенным препятствием на пути развития процесса земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.

В частности к ним относятся:

- недостаточная проработанность процедуры существующего порядка обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации;

- правовая неопределенность распоряжения земельным участком, который переходит к залогодержателю в случае невыполнения залогодателем своих обязательств;

- отсутствие законодательно закрепленных гарантий кредитной организации в том, что предмет ипотеки может быть обращен по стоимости, исходя из которой заключался кредитный договор;

- неурегулированность ряда положений законодательства о ценных бумагах в части легитимности отдельных их видов, статуса закладной, особенностей эмиссии и обращения на финансовом рынке, уточнения перечня денежных требований, обеспечиваемых ипотекой и т. д.

В частности, в перечне видов ценных бумаг, приведенном в статье 143 Гражданского кодекса Российской Федерации, закладная не предусмотрена. Она была введена в гражданский оборот Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и конституируется как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и договору об ипотеке.

В то же время в силу статьи 143 Гражданского кодекса Российской Федерации новый вид ценной бумаги, отсутствующий в указанном перечне, может быть отнесен к числу ценных бумаг только «законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке».

Соответственно легитимность отнесения закладной к числу ценных бумаг ставится под сомнение.

Кроме того, несмотря на то, что в основе закладной как ценной бумаги лежит ипотечной право, формально ее нельзя относить к ипотечным ценным бумагам в силу положений статей 1 и 2 Федерального закона Российской Федерации от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», что вступает в прямое противоречие с правовым и экономическим содержанием закладной.

Облигации с ипотечным покрытием (и одновременно с ними ипотечные сертификаты участия) были введены в гражданский оборот Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» (статья 2). Облигация с ипотечным покрытием (далее - ипотечная облигация) определена как эмиссионная ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. При этом под ипотечным покрытием указанный закон (статья 3) понимает совокупность обеспеченных ипотекой денежных требований, денежных средств в валюте Российской Федерации и иностранной валюте, а также государственных ценных бумаг и недвижимого имущества. Таким образом, предусмотренный статьей 11 данного закона залог ипотечного покрытия означает залог всех его составляющих, хотя в тексте закона отсутствуют указания на то, как должен регистрироваться этот залог - в целом или по отдельным его составляющим. Возникает ряд серьезных правовых коллизий. Во-первых, денежные средства в валюте Российской Федерации не могут являться предметом залога. Во-вторых, залог бездокументарных ценных бумаг имеет иной правовой режим, нежели документарные эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги. В-третьих, вместо залога ценной бумаги - закладной, предусмотренного статьей 49 Закона об ипотеке, был выбран залог имущественного права (денежного требования), вытекающего из кредитного договора или договора займа. Главное различие между залогом денежного требования, обеспеченного ипотекой, и залогом ипотечного права (закладной) заключается в том, что денежное требование в обязательном порядке имеет переменный (постоянно снижающийся) объем, в то время как объем ипотечного права изменяется незначительно, причем, как правило, возрастает за счет роста стоимости недвижимости.

Из этого следует, что в целях обеспечения защиты прав инвесторов, повышения надежности и ликвидности ипотечных облигаций, снижения транзакционных издержек более предпочтительной является модель залога закладных.

Вторая серьезная проблема, которая, очевидно, будет сдерживать земельно-ипотечный оборот, связана с тем, что Закон об ипотечных ценных бумагах ограничивает набор денежных требований только требованиями, вытекающими из кредитного договора или договора займа. При этом полностью игнорируется, в частности, такой вид денежного требования, как требование по оплате объекта недвижимости, приобретаемого по договору купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа (статьи 488 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации). А как показывает мировой опыт, такого рода сделки более характерны именно для купли-продажи земельных участков, причем рассрочка, как правило, имеет долгосрочный характер.

В связи с этим целесообразно ставить вопрос о внесении изменений в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части расширения перечня видов денежных требований, обеспечиваемых ипотекой. Причем эта формулировки должна быть более общей, допускающей оборот любых денежных требований, обеспечиваемых ипотекой.

В результате несовершенство действующего законодательства во многом тормозит развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, а также рынка недвижимости в стране.

Тем самым состояние правового регулирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и, как следствие, организационно-экономических основ ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей, не обеспечивает в настоящее время использование ипотечного механизма в сельском хозяйстве.

Поэтому необходимо принятие мер по совершенствованию действующего законодательства в направлении дальнейшего совершенствования правовых механизмов ипотечных отношений, привлечения долгосрочных ресурсов в систему земельно-ипотечного кредитования и создания благоприятной налоговой среды в сфере этой деятельности, поскольку с развитием масштабов земельной ипотеки «правовые риски» будут только усиливаться, что может существенно повлиять на кредитную политику банков.

Создание и работа ипотечных банков в сфере земельно-ипотечного кредитования во многом зависят от совершенствования банковского законодательства и создания необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.

Ключевыми направлениями в развитии кредитно-финансовой системы являются:

- создание организационно-распорядительных, финансовых и правовых механизмов, обеспечивающих развитие системы земельно-ипотечного кредитования, формирование рынка ипотечных ценных бумаг и создание основ вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

- приведение действующего законодательства в сфере банковской и кредитно-финансовой деятельности в соответствие с потребностями земельной ипотеки;

- стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5