Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика
ри подаче заявки на кредит заемщику следует продумать варианты выделения необходимой доли собственности несовершеннолетнему ребенку. Это может быть сделано одним из указанных ниже способов.1) В собственности семьи, в составе которой имеется несовершеннолетний ребенок, есть приватизированная квартира. Семья планирует взять кредит на покупку новой квартиры. В этом случае можно выделить долю в имеющейся квартире, где в настоящее время проживает потенциальный заемщик (если квартира не планируется на продажу для погашения кредита), либо искать варианты с выделением доли для ребенка в квартире родственников.2) В собственности семьи, в составе которой имеется несовершеннолетний ребенок, есть приватизированная квартира. Семья планирует взять кредит на покупку новой квартиры и одновременно (или после этого) продать старую квартиру. В этом случае необходимо определить еще одну жилплощадь, в которой будет выделена доля собственности несовершеннолетнему ребенку. В противном случае, если ребенку будет выделена доля в старой квартире, органы опеки не дадут разрешение на продажу этой квартиры.3) Ребенок проживает и прописан в квартире, которая является муниципальной собственностью, но будет прописан в новой квартире. В этом случае также необходимо определить жилплощадь, в которой будет выделена доля собственности несовершеннолетнему ребенку (возможно при приватизации старой квартиры).Риски и ответственность заемщикаМногие потенциальные заемщики задают себе вопрос: что произойдет, если банк, в который они собираются внести первоначальный взнос, разорится? Если это произойдет после получения кредита и покупки квартиры, то для заемщика практически ничего не изменится. Ведь он уже является собственником квартиры, и не банк должен деньги, а заемщик. Поэтому неплатежеспособность банка не повлияет на заемщика. Просто далее, при возврате долга, он будет иметь дело с Московским ипотечным агентством (МИА) или каким-либо уполномоченным банком (вместо первоначального банка).Теоретически риск существует только в краткий период от момента внесения первоначального взноса до момента оплаты квартиры. Но и он сведен к минимуму. Банки, которые стали уполномоченными банками правительства Москвы, прошли тщательную проверку и жесткий отбор по конкурсу и являются достаточно устойчивыми и надежными. В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует правительство Москвы. Кроме того, раз в полгода проводятся регулярные проверки состоятельности банков, и дается заключение, можно ли иметь с ними дело и дальше.Более реален и значим для заемщика риск его собственной неплатежеспособности. Если заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать основной долг и причитающиеся проценты, то, конечно, им придется освобождать заложенное жилье. Предусматривается 2 способа выселения: добровольное и по решению суда. Если при судебном разбирательстве шансов добиться отсрочки платежей нет, то заемщику лучше не доводить дело до суда. Иначе ему придется оплатить и все судебные издержки.Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства заемщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки на продажу жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, для таких заемщиков в Москве создается специальный «отселенческий» фонд, в котором семье при необходимости предоставляется жилье на правах найма.Таким образом, при ипотеке заемщику практически гарантируется как сохранность денег, так и жилье для проживания (но, возможно, низкого качества) даже в случае его неплатежеспособности по кредиту.Конфиденциальность информацииПри первичном визите и обсуждении ипотечного кредита заемщик представляет банку многообразную информацию о себе и своей семье (доходы, активы, бизнес, адреса и т.д.). Единственной целью сбора банком этой информации является принятие обоснованного решения о выдаче кредита.По отношению к этой информации в банке неукоснительно действует тот же подход, что и по отношению к тайне вкладов. Вся эта информация является строго конфиденциальной и разглашению не подлежит. Схема получения кредитаИнвестсбербанк практикует следующую схему выдачи кредита.1. Заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми требуемыми документами (список необходимых документов см. ниже).2. Банк анализирует информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключении выносит вопрос на заседание кредитного комитета.3. Кредитный комитет принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере и размере первоначального взноса.4. Заемщик открывает в банке валютный вклад «Ипотечный» и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с банком, но не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заемщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от кредита.5. Банк выдаст заемщику на руки ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного размера кредита. Сертификат подтверждает готовность и обязательство банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит на условиях типового кредитного договора и перечислить средства продавцу квартиры, приобретаемой заемщиком и соответствующей требованиям банка.6. Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний подбирает квартиру для приобретения в собственность.7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утвержденным размером кредита.8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению банка) - повторной проверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор о выдаче ипотечного кредита и перечисляет средства на специальный счет.9. Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки/залога).10. Банк перечисляет (или выдает с лицевого счета в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму начального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.11. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.13. Банк продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заемщика все положенные платежи за кредит и своевременно перечисляет их на расчетный счет ипотечного агентства.14. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение основного долга и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.Открытие и ведение специальных счетов заемщика в банкеДо заключения кредитного договора заемщик должен открыть в банке несколько счетов. Первоначальный взнос заемщик производит на вклад «Ипотечный». Заемщик открывает также 2 рублевых счета «Гражданский» (до востребования): 1-й - для конвертации первоначального (30%) взноса, 2-й - для оплаты страхования квартиры, а также 1 валютный счет для расчетов и платежей за кредит.Документы, предоставляемые клиентом для рассмотрения вопроса о кредитованииЗаемщик, желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы, заполняет в Инвестсбербанке заявку и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом банка. Кроме того, представляются следующие документы.1. паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;2. свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;3. выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет);4. выписки из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи;5. копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;6. справки с места работы заемщика и членов его семьи о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);7. копии документов, которые подтверждают права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы);8. контракт с работодателем (если имеется).9. документы, подтверждающие образование.Дополнительные расходы заемщикаПри покупке квартиры по рассматриваемой схеме у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он должен заранее планировать. Основные из них следующие:v оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика (около 50-100 долл.).v нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки (1,5% от стоимости квартиры по договору);v регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья (до 3000 руб.);v страхование квартиры (0,75% от оценочной стоимости квартиры);v экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка ее к оформлению в залог (в зависимости от сложности предложенного варианта);v подбор квартиры риэлтерской фирмой (5-7% от ее стоимости).Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлтерских фирм, которые по отдельному договору подберут квартиру или продадут имеющуюся.Таким образом, процедура ипотечного жилищного кредитования действует в основном в рамках правительственных программ различного уровня. Это позволяет банкам получать поддержку в процессе обслуживания таких кредитов. Сложнее обстоит ситуация с финансированием деятельности предприятий. Рассмотрим этот вопрос подробнее.2.3. Проблемы финансирования деятельности промышленных предприятий с помощью ипотечного кредитованияФинансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита в настоящее время является одним из наиболее привлекательных способов. Это обусловлено несколькими факторами:v появляется возможность долгосрочного кредитования оборотных средств под низкие проценты;v для залога не нужно изымать средства из оборота;v не усложняется процедура получения кредита.Таким образом, ипотечный кредит служит для предприятия инструментом формирования долгосрочных пассивов.Формирование долгосрочных пассивов предприятияФормирование долгосрочных источников финансирования деятельности предприятия происходит в настоящее время в основном за счет собственных средств: уставного капитала, нераспределенной прибыли, амортизационных отчислений, специализированных денежных фондов (см. рис. 8). Однако механизм ипотечного кредитования дает предприятию дополнительные возможности привлечения достаточно дешевых оборотных средств на длительный срок.Рис. 8. Структура инвестиций в основной капитал по источникам инвестиций.Объектом ипотеки в такой ситуации может выступать само предприятие как единый имущественный комплекс, располагающий движимым и недвижимым имуществом. В данных условиях можно вести речь о возникновении промышленного ипотечного рынка. На этом сегменте рынка ипотечных кредитов действуют несколько субъектов (см. рис. 9).Рис. 9. Субъекты промышленного ипотечного рынка.Однако промышленный ипотечный рынок может функционировать не только на основе одноступенчатой модели, но и на основе двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банками - кредиторами в качестве диверсифицированных гарантийных центров могут действовать ипотечные дилеры, которые могут формировать долгосрочные инвестиционные пулы, а затем перераспределять их между банками, приобретая закладные либо ипотечные облигации. Дополнительными функциями ипотечных дилеров может стать создание ипотечного регистратора.При формировании ипотечных фондов банки могут использовать закладные (об этом упоминалось выше). На вторичном рынке такие закладные могут обращаться несколькими способами. Во-первых, они могут продаваться целиком, во-вторых, под закладную может быть продано право на долевое участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита и процентов за него. В-третьих, закладные или отдельные права на долевое участие могут быть консолидированы в пулы, на основе которых могут быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами.Ликвидность этих инструментов обеспечивается дополнительными гарантиями заложенного имущества и возможной государственной поддержкой. На базе паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким образом, может быть сформирован не только первичный промышленный ипотечный рынок, но и рынок вторичный, на котором ипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход своим владельцам.Промышленная ипотека, на наш взгляд, должна основываться на следующих условиях и предпосылках:v формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков;v предоставление предприятиям (заемщикам), признанным в установленном порядке нуждающимися в приоритетном финансировании, субсидий в размере от 5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия;v предоставление банками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции в физические (реальные), а также в оборотные и нематериальные активы;v необходимо предусмотреть возможность заключения договора поручительства правительства конкретного региона с кредитором с целью снижения риска невозврата кредита и повышения привлекательности ипотечного кредитования для кредитора;v одним из обязательных условий промышленного ипотечного кредита должно являться заключение договора страхования ответственности за неисполнение обязательств перед кредитором и договора об имущественном страховании на весь срок действия кредитного договора.Использование ипотечного кредитования имеет в промышленной сфере достаточно серьезные перспективы. Его потенциал в том, что предприятия нуждаются в оборотных средствах, помимо этого возникающая конкурентная борьба заставляет руководство предприятий постоянно изыскивать ресурсы на техническую модернизацию и перевооружение. Об этом свидетельствуют данные табл. 3.Таблица 3Структура инвестиций в нефинансовые активы (в % к итогу)
1996
1997
1998
1999
Инвестиции в нефинансовые активы всего
100,0
100,0
100,0
100,0
Инвестиции в основной капитал
75,1
74,9
75,5
73,7
Затраты на капитальный ремонт
13,8
14,4
11,0
12,2
Инвестиции в нематериальные активы
1,1
1,3
1,4
1,8
Инвестиции в другие нефинансовые активы
0,1
0,1
0,1
0,4
Инвестиции в прирост запасов материальных оборотных средств
9,9
9,3
12,0
11,9
По данным табл. 3 можно заключить, что наиболее перспективными направлениями кредитования являются инвестиции в основной капитал, а также в прирост запасов материальных оборотных средств. Как показывает экспертный анализ балансовой и рыночной стоимости предприятий, в настоящее время наблюдается явное (практически в 5 раз) превышение балансовой стоимости над рыночной. Это произошло из-за неоправданно завышенных коэффициентов переоценки основных средств, утверждаемых правительством РФ в течение последних лет. Тем не менее, выдаче ипотечного кредита должна предшествовать рыночная оценка независимым оценщиком стоимости предприятия как имущественно-хозяйственного комплекса. Именно эта оценка и должна быть положена в основу определения суммы предполагаемого промышленного ипотечного кредита.Финансирование реальных инвестиций за счет ипотечного кредитованияОдно из решающих направлений развития российской экономики - развертывание и последующее совершенствование системы малых предприятий. Именно малые предприятия, не требующие крупных стартовых инвестиций, работающие с высокой скоростью оборота ресурсов, способны наиболее быстро и экономно решать проблемы реструктуризации части экономики, формирования и насыщения рынка потребительских товаров.Поддержка малого бизнеса - одна из приоритетных задач государства. Во-первых, малое предпринимательство - эффективное средство решения ряда социальных проблем, прежде всего проблемы занятости. Во-вторых, развитие малого бизнеса необходимо и с точки зрения более полного и гармоничного использования экономических ресурсов. При таком подходе средства, выделяемые данному сектору, действительно являются инвестициями, способными приносить прибыль.Инвестиционные средства малых предприятий различаются, как известно, на собственные и заемные. И хотя малый бизнес не требует больших вложений для становления и развития, многие предприятия не способны на отдельных этапах своей деятельности обойтись без привлечения средств извне. Пока нет оснований говорить, что российский малый бизнес пользуется предпочтением в распределении инвестиционных ресурсов. Финансирование - наиболее узкий участок в их жизнедеятельности. По данным, полученным в результате социологического опроса руководителей малых предприятий, 1/2 их них при организации дела ограничилась собственными ресурсами; чуть более 1/4 сумели получить кредит, менее 20% - привлечь средства третьих лиц - вкладчиков.Определенную роль в инвестиционном процессе играют иностранные инвестиции. Положительной особенностью таких инвестиций является наличие значительной и стабильной финансовой базы. Теоретически потенциал данных инвестиций при наличии благоприятного инвестиционного климата достаточно значителен. Однако предпочтение иностранных инвесторов касается лишь определенных отраслей хозяйства и видов деятельности. Основные «вливания» в российскую экономику иностранные компании и фонды делают в добывающие отрасли, развитие инфраструктуры которых наряду с физическим и моральным старением других отраслей способствует закреплению России в качестве сырьевого придатка Запада. До последнего времени наиболее привлекательным для иностранных инвесторов был российский рынок ценных бумаг, дававший широкие возможности для разного рода спекуляций и достижения узкокорыстных целей. Сегодня особенно важно сформировать условия для расширения инвестиций в реальный сектор экономики. В этой связи можно вспомнить, например, что в свое время в Бразилии был принят ряд законодательных актов, разрешавших иностранным компаниям торговлю на территории государства лишь при условии создания в стране рабочих мест и использования национальной рабочей силы.Поиск внутригосударственных заемных средств, как правило, ограничен возможностями отечественной кредитно-финансовой системы. Основная масса банков и иных кредитных организаций оказалась оторванной от реальной экономики. Значительные средства малому бизнесу дала приватизация, но в связи с завершением этого процесса и на этот источник рассчитывать не приходится.Таким образом, средства для инвестирования в малый бизнес можно пытаться найти с достаточной долей вероятности только у государства и населения. Однако в механизме инвестирования остается одно узкое место - проблема возвратности. Не секрет, что до своего двухлетия доживает лишь 1/2 малых предприятий, и кредиторы не хотят нести убытки на столь рискованном поприще.Выходом из создавшегося положения может стать внедрение ипотечного кредитования малого бизнеса. Ипотечное кредитование является экономически привлекательным и для государства, и для предприятий реального сектора экономики.Ипотека в разных случаях может быть использована для реализации следующих функций:v как механизм создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;v как дополнительный инструмент обеспечения и стимулирования оборота и перераспределения имущества в том случае, когда другие способы (например, купля-продажа) юридически невозможны или экономически нецелесообразны;v создание многоуровневого мультиплицируемого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.Имущественные интересы залогодателей (предприятий) направлены на максимизацию объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости. С другой стороны, общество в лице государства заинтересовано в разумной капитализации национального недвижимого имущества, в ускорении оборота вложенного капитала, в ликвидации разрыва между финансовым и производственным капиталами, в неинфляционных методах поддержки производства, а также в пополнении доходной части государственного бюджета.Договор ипотеки представляет собой по сути долгосрочную программу согласованных усилий участников договора по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Другими словами, ипотечное кредитование предприятий можно рассматривать как долгосрочные инвестиции залогодержателя в недвижимость залогодателя. Для кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные деньги (к тому же обеспеченные недвижимостью), а для заемщика - практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своего предприятия.Основным отличием (и преимуществом) ипотеки от обычного договора залога является то, что заложенное имущество (в данном случае - предприятие) остается в распоряжении залогодателя. Это позволяет владельцу предприятия в полной мере использовать свои производственные и предпринимательские способности для уплаты всех долгов за полученный кредит, а также развивать и совершенствовать производство. Предприятие как предмет залога здесь означает весь имущественный комплекс, включая права требования.При этом следует помнить, что ипотека не распространяется на следующие категории недвижимости: участки недр, особо охраняемые природные территории, государственные и муниципальные жилые дома и квартиры, имущество, запрещенное к приватизации, изъятое из оборота и некоторые другие.Общие правила хозяйственного применения и юридического регулирования ипотеки исторически складывались в России на основе норм классического римского права, основными принципами которого были следующие:v предмет ипотеки оставался и в собственности и во владении залогодателя (это обеспечивало возвратность кредита через получение прибыли от хозяйственной деятельности залогодателя);v имущество позволялось перезаложить, так как прямой переход недвижимости в собственность залогодержателя не предусматривался (отсюда - очередность удовлетворения требований должников) и др.Сейчас надежность ипотечного кредитования обеспечивается государством сходным способом, т.е. залогодержатель защищен даже при банкротстве залогодателя. Законом установлено, что в конкурсную массу при банкротстве не включается имущество, которое является предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются все его обязательства, обеспеченные залогом.В настоящее время приоритетными областями ипотечного кредитования являются:v строительство и реконструкция зданий и сооружений;v производство строительных и отделочных материалов;v производство товаров народного потребления;v общественное питание;v гостиничное хозяйство;v закупка товаров по критическому импорту (медикаментов, продовольствия, некоторых дефицитных товаров).В связи с этим необходимо отметить острую необходимость создания экономических и юридических условий для нормального функционирования системы оценки и страхования имущества при заключении сделок, связанных с ипотечным кредитованием и инвестициями.
Рефераты бесплатно, реферат бесплатно, сочинения, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты, рефераты скачать, рефераты на тему, курсовые, дипломы, научные работы и многое другое.
