Ипотечное кредитование и его особенности в России - состояние, проблемы, перспективы

В связи с вышеизложенным возникает справедливый вопрос о возможности отнесения суммы процентов, уплачиваемых по договорам целевого займа на приобретение жилья, к фактическим расходам лица на такое приобретение и, значит, получения имущественного налогового вычета по этим суммам. До 1 января 2005 г. данный вопрос решался не в пользу налогоплательщика. Но уже с 1 января 2005 г. положение изменилось. ФЗ N 112-ФЗ от 20 августа 2004 г. в полном соответствии, на наш взгляд, с принципами Постановления РФ N 28 от 11 января 2000 г. (имеется в виду, безусловно, материальный момент, а не юридическая сила указанных актов) установил возможность отнесения этих расходов к имущественному налоговому вычету по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Изменения в налоговом законе затронули также и содержание термина "фактические расходы" налогоплательщика на приобретение жилья. Сюда включены расходы на приобретение жилого дома, квартиры (или прав), в том числе незавершенных строительством, расходы на приобретение отделочных материалов и отделку, расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. Уточнение этих параметров имеет большое значение для определения структуры имущественного налогового вычета и его подтверждения.

Интересна позиция законодателя в вопросе о расходах на отделку приобретенного жилого дома или квартиры. Включение этих расходов в состав вычета возможно только в случае, если в договоре о приобретении указаны незавершенные строительством квартира или дом без отделки. Здесь правоприменителю будет все ясно. Однако упоминания о расходах на приобретение отделочных материалов в свете изложенного мы не находим. В договоре может не содержаться условия о покупке незавершенного строительством жилья без отделки, а такое жилье приобретено, и понесены расходы на приобретение отделочных материалов. Видимо, законодатель напрямую связывает приобретение отделочных материалов и цель этого приобретения - отделку. Вероятно также, что в данном случае налоговые органы могут отказать в отнесении этих расходов к имущественному налоговому вычету по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. В связи с этим на данном этапе представляется необходимым четко формулировать договор купли-продажи незавершенного строительством жилья с обязательным включением в него условия об отсутствии отделки приобретаемого жилья.

Имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщику при приобретении квартиры предоставляется на основе следующих документов:

- документов, подтверждающих право собственности на квартиру, договора о приобретении квартиры, акта о передаче квартиры налогоплательщику;

- письменного заявления налогоплательщика;

- платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.

Применительно к перечисленным выше документам, необходимым для получения имущественного налогового вычета, нужно заметить, что, согласно статье 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.", государственная регистрация возникновения и перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Однако до вступления в силу указанного Федерального закона право на недвижимое имущество подтверждалось иными документами, которые также можно представлять в налоговые органы для получения соответствующего вычета.

Представляя подлинники вышеозначенных документов для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, нужно знать, что в соответствии с пунктом 3 письма МНС России от 22 марта 2002 г. "О предоставлении имущественного налогового вычета" Письмо Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 22.03.2002 №СА-6-04/341 «О предоставлении имущественного налогового вычета» // Экономика и жизнь, №14, 2002. копия документа, устанавливающего право собственности на объект, хранится в налоговом органе вместе с оригиналами заявления налогоплательщика и других документов, предусмотренных законодательством.

Примечательно, что перечень документов по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, представляемых налогоплательщиком в налоговые органы, подтверждающих фактические расходы на приобретение жилья с помощью ипотечного кредита, является открытым. Сюда отнесены и квитанции к приходным ордерам, и банковские выписки о перечислении денежных средств, и кассовые чеки, и другие документы. В то же время налоговый закон устанавливает жесткое требование обязательного подтверждения расходов. Учитывая требования Федерального закона N 54-ФЗ от 22 мая 2003 г. "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт Федеральный закон Российской Федерации от 22.05.2003 №54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» // Собрание законодательства РФ, 26.05.2003, №21, ст. 1957.", нужно заметить, что в большинстве случаев, скажем, в подтверждение фактических расходов на приобретение товаров или получение услуг, необходимо представить кассовые чеки или квитанции к приходным ордерам. Об этом же свидетельствует и обширная судебная практика по различным категориям гражданских дел. Сказанное важно, например, при представлении доказательств фактических расходов на приобретение отделочных материалов.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при приобретении жилья в общую собственность имущественный налоговый вычет по данной статье распределяется между совладельцами приобретенного жилья в соответствии с их долями (общая долевая собственность) или по письменному заявлению в налоговый орган (общая совместная собственность). Налогоплательщикам, приобретающим жилые дома или квартиры в совместную долевую собственность с привлечением ипотечного кредита, нужно обратить особое внимание на условия кредитного договора и порядок погашения кредита и процентов по нему. Учитывая актуальную практику получения ипотечного кредита, а также то, что современная система ипотечного жилищного кредитования рассчитана в большей мере на молодые семьи со средним достатком, необходимо знать, что в случае когда в кредитном договоре в качестве заемщика поименован лишь один из супругов, именно он и будет иметь право на имущественный налоговый вычет. Разумеется, право на имущественный налоговый вычет имеет тот налогоплательщик, который несет расходы на приобретение жилья. Поэтому при покупке квартиры супругами совместно они оба в любом случае имеют право на получение вычета в размере, как правило, одной второй первоначального взноса каждый, поскольку совместно уплачивают данный взнос. В дальнейшем правом на имущественный налоговый вычет в части возвращенного кредитной организации кредита и процентов по нему будет пользоваться супруг-заемщик по договору. Возможен вариант, когда оба супруга будут выступать по кредитному договору в качестве заемщиков. Тогда они оба будут иметь право на имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в размерах понесенных расходов. Такая практика представляется более выгодной для налогоплательщиков с точки зрения налогообложения дохода семьи, но более сложной с точки зрения оформления ипотечного кредита, в частности процедуры андеррайтинга. Учитывая жесткие требования Налогового кодекса РФ о подтверждении понесенных расходов, каждому из супругов необходимо в данном случае иметь документы, удостоверяющие соответствующие расходы, то есть отдельно оформлять действия по возврату кредита и процентов. В противном случае тяжело будет доказать как сам факт несения одним из супругов расходов, так и их размер.

Налоговый закон устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 не применяется:

- если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц;

- если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Налогового кодекса.

В практике правоприменения нередко возникают вопросы о порядке использования имущественного налогового вычета по новым условиям его предоставления, введенным в действие Налоговым кодексом, и использования вычета, полученного до вступления в силу части второй НК РФ. Здесь необходимо помнить, что налогоплательщик в любом случае имеет право на получение вычета по статье 220 НК РФ при приобретении жилья после 1 января 2001 г. В случае же неполного использования имущественного налогового вычета, полученного до 1 января 2001 г., в период действия Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц", по объекту недвижимости, налогоплательщик имеет право воспользоваться условиями статьи 220 НК РФ с зачетом уже вычтенных из налогооблагаемой базы сумм по ранее действовавшему закону. Разъяснения по этому вопросу даны в письме МНС России от 22 марта 2002 г. "О предоставлении имущественного налогового вычета".

Наконец, необходимо заметить, что право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется по налоговому закону один раз в размере не более 1 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение ипотечных процентов, для каждого налогоплательщика, но документы, представляемые в налоговые органы в подтверждение этого права, определяются с учетом изменяющегося законодательства. Об этом свидетельствуют разъяснения Управления МНС РФ по г. Москве, данные региональным налоговым инспекциям.

Нужно сказать несколько слов и о порядке предоставления имущественного налогового вычета по статье 220 НК РФ. Заявление о получении вычета представляется налогоплательщиком, согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ, в налоговый орган вместе с налоговой декларацией по окончании налогового периода. До 1 января 2005 г., если право на вычет возникало в 2003 г., то реализовать его налогоплательщик мог только в 2004 г., а до этого времени государство фактически пользовалось денежными средствами налогоплательщика. Законодатель обратил на это внимание. С 2005 г. налогоплательщику дан более оперативный механизм реализации права на вычет. Он представляет собой право получения налогоплательщиком вычета через своего налогового агента, предоставив последнему подтверждение налоговых органов права налогоплательщика на вычет. Такое подтверждение должно быть дано в 30-дневный срок со дня надлежащего обращения налогоплательщика. Несмотря на то что 30 календарных дней - довольно большой срок, в целом нельзя не признать эту норму положительной.

Современный рынок долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, как показывает международный опыт, наиболее эффективен как двухуровневый механизм.

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 112-ФЗ внес существенные изменения в Налоговый кодекс РФ, которые вступили в силу с 1 января 2005 г. Данные изменения коснулись ставки налога в отношении доходов, полученных в виде процентов по ценным бумагам с ипотечным покрытием.

Согласно статье 2 Федерального закона N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 №141-ФЗ) // Парламентская газета, №215 - 216, 19.11.2003.", к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Статья также особо выделяет жилищные облигации с ипотечным покрытием, в состав которых входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Принятие специального закона об ипотечных ценных бумагах ожидалось давно. Данный Закон нацелен на формирование вторичного ипотечного рынка ценных бумаг, основной задачей и функцией которого в свете жилищной реформы выступает рефинансирование первичных кредиторов, кредитных организаций в связи с выдачей последними ипотечных кредитов под залог приобретаемого жилья. Обращение ипотечных ценных бумаг, покрытием по которым в соответствии со статьей 3 Закона об ипотечных ценных бумагах выступают в первую очередь обеспеченные ипотекой права требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов по кредитным договорам, в том числе удостоверенные закладными, нуждается в эффективном стимулировании со стороны государства. Не вызывает сомнения тот факт, что, как практически любой новый финансовый продукт, ипотечные ценные бумаги не будут изначально пользоваться особой популярностью на рынке ценных бумаг. Налоговое стимулирование приобретения ипотечных ценных бумаг субъектами вторичного ипотечного рынка делает подобные бумаги более привлекательными для инвесторов. Учитывая динамику развития вторичного ипотечного рынка в России и системы кредитного рефинансирования, с 1 января 2005 г. установлен льготный режим налогообложения доходов по ценным бумагам с ипотечным покрытием.

Согласно пункту 5 статьи 224 НК РФ, налоговая ставка устанавливается в размере 9% в отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 г. Нужно отметить, что ставка налога в 9% по указанным доходам установлена в случае эмиссии ценных бумаг до 1 января 2007 г., то есть даже в случае получения инвестором дохода по таким ипотечным ценным бумагам в 2007 г. такой инвестор все равно будет пользоваться льготной налоговой ставкой. В отношении ставки налога по ипотечным ценным бумагам, эмитированным после 1 января 2007 г., действуют положения статьи 284 НК РФ, устанавливающие более жесткую налоговую ставку в размере 15%. Подобная позиция законодателя, несомненно, свидетельствует о необходимости создания развитого вторичного ипотечного рынка ценных бумаг уже к 2007 г.

Говоря о налоговых льготах в системе жилищного ипотечного кредитования, нельзя не упомянуть изменения в законе, касающиеся уплаты физическим лицом - плательщиком сборов государственной пошлины за оформление кредитно-ипотечной сделки. Федеральным законом от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ Федеральный закон Российской Федерации от 02.11.2004 №127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №244-ФЗ) // Российская газета, №246, 05.11.2004. в часть вторую Налогового кодекса РФ была введена глава 25.3 "Государственная пошлина". Указанным Федеральным законом были также внесены изменения в Федеральные законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Необходимо сказать о важной систематизирующей роли данного Закона. Глава 25.3 части второй Налогового кодекса РФ четко и концентрированно определила размеры пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке и их государственную регистрацию.

Вплоть до октября 2004 г. жилье для лиц, приобретающих квартиру через систему жилищного ипотечного кредитования, фактически обходилось на 1,5% дороже (расходы по уплате государственной пошлины) по сравнению с обычной куплей-продажей в соответствии с ныне утратившим силу Законом о государственной пошлине. Это вызывало многочисленные замечания у специалистов и тормозило развитие системы жилищного ипотечного кредитования.

На сегодняшний день главой 25.3 Налогового кодекса РФ установлена государственная пошлина за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение квартиры в размере 200 руб. Причем данные размеры государственной пошлины одинаковы как в государственных нотариальных конторах, так и у нотариусов, занимающихся частной практикой. Кроме того, учитывая положения статьи 77 и статьи 20 Закона об ипотеке Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998, №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 №118-ФЗ) // Российская газета, №137, 22.07.1998., государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без уплаты государственной пошлины.

Систематизация и ясность для налогоплательщика и плательщика сборов размеров налоговых ставок и сборов, безусловно, положительно сказывается на перспективах роста объемов приобретения жилья через систему жилищного ипотечного кредитования.

Как будет реально работать новый налоговый механизм, покажет время и правоприменительная практика. Однако нельзя не отметить, что нормотворческая активность в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования возрастает Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право, 2006, №7..

2. Ипотека в современной России

2.1 Динамика развития ипотечного кредитования в современной России

Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В период 1998 - 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент - принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объемы рынка достигли по различным оценкам до 270 млрд. рублей и составили до 3% от ВВП страны. Подробнее о текущих тенденциях рынка ипотечного кредитования читайте в аналитических обзорах «Ипотечное кредитование и секьюритизация» в разделе «Аналитика рынка».

Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база: основные нормативные акты уже приняты, в стадии разработки находится законопроект, направленный на повышение эффективности механизма секьюритизации активов в России.

Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов кроме Федерального агентства активно участвуют ведущие коммерческие банки. Растут объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками, на сегодняшний день завершено две сделки секьюритизации по российскому законодательству. Далее мы подробнее рассмотрим деятельность основных участников рынка, состояние законодательной базы, систему рефинансирования ипотечных кредитов.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано Правительством РФ 5 сентября 1997 года в форме ОАО со 100% государственным капиталом. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

В настоящее время (по состоянию на 15 июня 2007г) общефедеральная система рефинансирования по стандартам агентства действует на всей территории России. В Смоленской, Ивановской, Мурманской областях функционирование системы рефинансирования обеспечивается через Сервисного агента. АИЖК установлены договорные отношения с 34 страховыми компаниями.

Агентством аккредитованы 76 региональных операторов и 64 сервисных агента, по федеральным стандартам ипотечные кредиты выдает 132 организации из 69 регионов РФ. Агентством рефинансировано 88 426 ипотечных кредитов на общую сумму 58 млрд. 504 млн. рублей. С 1 июля 2007 года АИЖК в очередной раз снижает процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 10,75% до 14% годовых в рублях.

За все время работы Агентство выпустило 9 серий рублевых облигаций на фондовой бирже ММВБ на сумму 24, 42 млрд. рублей. 8 февраля 2007 года АИЖК разместило на ММВБ девятый выпуск облигаций на сумму 5,0 млрд. рублей. Этот выпуск является самым долгосрочным из выпусков Агентства, его дюрация составляет 5,9 лет. Ставка купонного дохода по итогам конкурса была установлена в размере 7,49% годовых. Спрос на аукционе превысил предложение 2,4 раза. В соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной Правительством РФ 30 июня 2005 года, на период до 2010 года предусмотрено предоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Агентства на общую сумму 124 млрд. рублей. На этот объем гарантий Агентство планирует разместить корпоративные облигации.

По данным Центробанка на 01.04.07 в России насчитывалось 673 кредитных организации, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 499 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. В 2006-2007 гг. число участников ипотечного рынка увеличивается не так стремительно, как это было ранее. Можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес. Последними из крупных банков на рынок ипотечного кредитования вышли Альфа-банк в сентябре прошлого года и Кредит Европа Банк (бывший Финансбанк) в марте текущего года. Объем ипотечного рынка в 2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долл. в 2005 году. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам на 01.04.07 составил 289,3 млрд. рублей. В первом квартале 2007 года было выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 82 315,6 млн. рублей, из них 61 940 млн. рублей в национальной валюте и 20 375,6 млн. рублей в иностранной валюте.

Если говорить о региональном аспекте развития рынка ипотечного кредитования, регионами - лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов в первом квартале 2007 года стали: Москва (12,7 млрд. руб), Тюменская область (5,6 млрд. руб), Санкт-Петербург (5,5 млрд. руб), Московская область (5,2 млрд. руб), Ханты-Мансийский АО (3,1 млрд. руб), Новосибирская область (3,1 млрд. руб), Свердловская область (2,7 млрд. руб), Челябинская область (2,7 млрд. руб), Алтайский край (2,4 млрд. руб), Красноярский край (2,4 млрд. руб), Самарская область (2,4 млрд. руб).

На рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников (число участников номинально начало уменьшаться в текущем году), а в активной экспансии иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка, приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом Morgan Stanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрел российский Импэксбанк, Commerzbank - 15,3% Промсвязьбанка, Nordea - 75% Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7