Загальні положення затратного методу оцінювання нерухомості (на прикладі АКБ "Укрсиббанк")

Загальні положення затратного методу оцінювання нерухомості (на прикладі АКБ "Укрсиббанк")

КОНТРОЛЬНА РОБОТА

Загальні положення затратного методу оцінювання нерухомості

(на прикладі АКБ "Укрсиббанк")

Зміст

Вступ

1 Актуальність застосування заставних майнових форм забезпечення погашення кредиту

2 Сутність методів оцінки майна підприємства, яке надається в заставу

3 Витратний метод визначення ринкової вартості майна підприємства

4 Основні ризики використання майна підприємства як застави при банківському кредитуванні

Висновки

Список використаної літератури

Вступ

Банківська система України як незалежної держави, що прагне до створення розвиненої ринкової економіки, є дворівневою. До першого рівня належить Національний банк, що являє собою «банк банків», центральний банк країни, а до другого - система комерційних банків.

Банки другого рівня відносно один одного є економічно самостійними, рівноправними, такими, що конкурують між собою на грошовому ринку. Вони по суті виступають юридичне і економічно відокремленими підприємствами, що будують свою діяльність на комерційних засадах заради одержання прибутку.

Банківська система - одна з найважливіших і невід'ємних структур ринкової економіки, але в українській економіці ще не відбулася необхідна трансформація, вона не стала по-справжньому ринковою. Українські банки змушені працювати в умовах підвищеного ризику, тому вони частіше, ніж їх закордонні колеги, бувають в кризових ситуаціях. Причому більшість таких випадків пов'язана з неадекватним управлінням власним кредитним портфелем, оцінкою свого фінансового стану, а також надійності і стійкості їх основних клієнтів і партнерів по бізнесу.

Саме тому прийняти та зберегти якісне забезпечення по діючих кредитах банку є досить складно. За рідкими випадками (надання кредитів без забезпе-чення тільки першокласним позичальникам - овердрафти, овернайти, бланкові кредити) забезпеченість повернення кредиту є однією з умов кредитних відносин між банком та позичальником. Її застосування викликано прагненням банків уникнення втрати наданої позики та належних до неї відсотків.

Основний акцент при вирішенні питання про забезпечення повернення кредиту приділяється саме заставі. Її популярність у банків в якості форми забезпечення виконання позичальником своїх зобов'язань пояснюється найбільшою надійністю серед інших форм, оскільки використання застави зменшує кредитний ризик приблизно на 50 %, забезпечуючи не тільки повернення кредиту, але й процентів по ньому. При невиконанні боржником кредитного зобов'язання в зазначений строк банк може отримати задоволення своїх вимог із вартості заставленого майна, тому заставлене майно потребує ретельної оцінки своєї вартості. Фахівці банків з питань оцінки та реалізації заставленого майна визначають її ринкову вартість, а у випадках, коли потрібна оцінка незалежних експертів, то останні визначають її експертну оцінку і результати свого оцінювання оформлюють у вигляді звіту.

1 Актуальність застосування заставних майнових форм забезпечення погашення кредиту

Забезпечення позики має важливе значення в кредитних операціях банку, оскільки в кінцевому підсумку це забезпечує прибуток банку. Крім того, забез-печення позики позичальником необхідно для гарантії збереження банківських активів. Останні майже повністю складаються з позичкових коштів (вкладів клієнтів) [4].

Мета забезпечення повернення позики полягає в тому, щоб отримати деякі права поверх основних прав за контрактом у випадку порушення позову проти клієнта, якщо не дотримуються умови погашення позики. Забезпечення приймається, якщо банк вважає, що особисті зобов'язання клієнта по виплаті позики недостатні для її повного погашення. В цьому випадку повинні застосо-вуватися загальні принципи надання кредиту [6].

Найбільш розповсюдженим типом забезпечення є певне майно клієнта, яке виділяється в якості активу (яке підлягає продажу у випадку невиплати позики), з надходжень від продажу якого банк відшкодовує свої витрати на позику. Важливе значення мають і гарантії. Це забезпечення не дає банку права на будь-які активи, але замість цього він отримує підтримку за рахунок особис-того контрактного зобов'язання третьої сторони виплатити позику, якщо цього не зробить позичальник. На практиці гаранта часто просять депонувати мате-ріальне забезпечення або підтримувати на депозитному рахунку сальдо не мен-ше встановленої суми, щоб гарантувати особисте поручительство.

Будь-яке забезпечення має розглядатися тільки в останню чергу, рішення про видачу або невидачу позики завжди повинно прийматися із врахуванням привабливості самої заяви, а не прагнення забезпечити повернення кредиту. Забезпечення стає важливим лише після схвалення заяви на отримання кредиту. Проте наявність підходящого забезпечення може стати основним пунктом у переговорах про видачу позики.

Розглянемо причини прийняття забезпечення. По-перше, у разі неплато-спроможності клієнта банк може уникнути всіх наслідків його банкрутства (якщо клієнт - приватна особа або товариство) або ліквідації (якщо клієнт - акціонерне товариство).

Якщо було отримано адекватне забезпечення, весь борг може бути відш-кодований за рахунок продажу активів майна, причому додатково отримані кошти можуть бути віднесені до активів, які підлягають розподіленню поміж інших кредиторів. Якщо позика була незабезпеченою, банк зможе відстоювати свої права на належну йому суму у змаганні з іншими незабезпеченими креди-торами і, можливо, отримає тільки незначну долю боргу після того, як належні до розподілення сумарні активи компанії будуть співставленні з її сумарними зобов'язаннями.

Друга причина стосується не стільки здатності клієнта погасити позику, скільки його бажання це зробити. Для банку вкрай важливо, щоб його позики постійно знаходились в обігу; банк - це, головним чином, джерело коротко-строкового кредиту. Таким чином, затримка у виплаті крупної позики може негативно вплинути на потік готівки банку. Прийняття підходящого забезпе-чення дозволяє уникнути цієї проблеми, а також витрат і загальної суєти судо-вої тяжби.

Основними принципами прийняття забезпечення повернення позики є такі [13]:

1. Вартість забезпечення повинна, принаймні, дорівнювати сумі позики, але бажано було б передбачити і достатню маржу. Це міркування особливо важливе в тих випадках, коли вартість запропонованого майна може змінюва-тися, як, наприклад, у випадку з акціями. Крім того, необхідно, щоб вартість майна можна було достатньо точно оцінити. Поліс страхування життя, нап-риклад, оцінити просто, звернувшись до компанії, яка видала поліс. Але вар-тість акцій приватної компанії, які пропонуються під забезпечення позики, можна визначити тільки шляхом аналізу її річних фінансових звітів.

2. Перевірка майнового титулу клієнта і оформлення майна в якості забез-печення. Хоча адміністративні і юридичні витрати звичайно переносяться на клієнта, можливі проблеми з перевіркою титулу і оформленням забезпечення сильно зменшують його привабливість. Закладна на землю або інше майно в рамках права справедливості може бути отримана простим депонуванням ти-тульних документів, але закладна на землю в рамках загального права, особли-во, якщо земля не зареєстрована, часто вимагає досить тривалого дослідження майнового титулу клієнта.

3. З попереднім висновком тісно пов'язана легкість, з якою зацікавленість банку у забезпеченні позики може бути захищеною. Важливо також і те, нас-кільки ефективно вона захищена. Наприклад, власність заставодержателя на землю може бути захищеною абсолютно, але процес судового захисту досить складний і забирає багато часу. З другого боку, закладна на акції може бути за-хищеною легко та ефективно шляхом реєстрації банку або уповноваженої ним компанії в якості хранителя акцій у книгах компанії. Закладна на поліс страху-вання життя в рамках загального права забезпечує легкий і абсолютний захист інтересів банку, але не може завадити клієнту банку зробити цього недійсним, наприклад, загинувши в результаті заняття небезпечною діяльністю або, згідно деяким полісам, здійснивши самогубство.

4. З комерційної точки зору важливою є легкість, з якою забезпечення може бути проданим або якось інакше реалізованим. Банки, як вже було ска-зано, займаються переважно короткостроковим кредитуванням і було б комер-ційним нонсенсом видавати позику на дворічний строк і при цьому покладатися на забезпечення, для реалізації якого знадобиться три роки.

Майно по закладній в рамках загального права завжди набагато легше реалізувати, ніж майно по закладній у рамках права справедливості. Остання дає позовні права тільки проти клієнта особисто, і, якщо клієнт не погодиться на продаж майна, знадобиться здобуття судового ордеру.

Краще приймати забезпечення по позиці клієнта від третьї особи, а не від самого клієнта. Перевага цього полягає у наступному. Якщо клієнт не запла-тить, банк зможе подати на нього в суд за несплату боргу, може пригрозити оголосити його банкрутом або розпочати проти нього процедуру ліквідації; якщо клієнт не може платити тобто стає неплатоспроможним, банк зможе довести його банкрутство (або ліквідацію) внаслідок невиплаченого боргу і отримати те, що, в кінцевому підсумку, йому належить. Але важливо те, що ця судова процедура ніяк не вплине на права на забезпечення, яке прийнято від третьої сторони. Таким чином, банк зможе відшкодувати свої збитки з інших джерел, незалежно з одного або з другого або в поєднанні одного з іншим. Існує, проте, одна практична складність: третя сторона може бути цілком впевненою в тому, що її забезпечення ніколи не знадобиться, і її реакція може виявитися дуже несприятливою.

Заставна вартість бізнесу підприємства - це вартість діючого підприєм-ства або вартість 100% корпоративних прав у діловому підприємстві.

Необхідність оцінки вартості підприємства виникає в основному у таких випадках [9]:

- під час інвестиційного аналізу у ході прийняття рішень про доцільність інвестування коштів у те чи інше підприємство, у т. ч. при здійсненні операцій М&А (поглинання і приєднання);

- у ході реорганізації підприємства (мета оцінки - визначення бази для складання передавального чи розподільного балансу, а також для встановлення пропорцій обміну корпоративних прав);

- у разі банкрутства та ліквідації підприємства (оцінка проводиться з метою визначення вартості ліквідаційної маси);

- у разі продажу підприємства як цілісного майнового комплексу (мета оцінки - визначення реальної ціни продажу майна);

- у разі застави майна та при визначенні кредитоспроможності підприємства (мета оцінки - визначити реальну вартість кредитного забезпечення);

- у процесі санаційного аудиту при визначенні санаційної спроможності (оцінка вартості майна проводиться з метою розрахунку ефективності санації);

- під час приватизації державних підприємств (метою оцінки є визначення початкової ціни продажу об'єкта приватизації).

Оцінка вартості підприємства, його майна належить до найскладніших питань фінансів підприємств. Особливо відзначаються оцінка вартості підпри-ємства як цілісного майнового комплексу та оцінка корпоративних прав суб'єк-та господарювання, якщо дані права не котируються на біржі. Хоча вартість підприємства інколи може дорівнювати ринковій вартості його активів, слід розуміти, що ці поняття є різними. У першому випадку йдеться насамперед про вартість, що може бути створена в результаті функціонування бізнесу. Оцінка підприємства здійснюється, як правило, на базі ринкової вартості - ймовірної суми грошей, за яку можливі купівля-продаж об'єкта оцінки на ринку.

Організаційне, методичне та практичне забезпечення проведення оцінки вартості підприємств здійснюють особи, що займаються професійною оцінною діяльністю - оцінювачі та суб'єкти оцінної діяльності.

З метою вироблення уніфікованих підходів до методології та порядку проведення оцінювання в 1981 р. був створений Міжнародний комітет зі стан-дартів оцінки вартості майна. Ним було розроблено ряд стандартів оцінювання.

Вітчизняним законодавством при оцінці вартості майна та підприємства в ціло-му рекомендовано керуватися Законом України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні" [1], методикою оцінки вар-тості майна під час приватизації [2], положеннями (національними стандар-тами) експертної оцінки, нормативними актами Фонду державного майна.

У літературних джерелах, нормативних актах наводяться численні прин-ципи, яких слід дотримуватися при здійсненні оцінки вартості підприємства. До основних з них слід віднести такі [8]:

- принцип заміщення - полягає в том, що покупець не заплатить за об'єкт більше, ніж існуюча мінімальна ціна за майно з аналогічною корисністю;

- принцип корисності - зводиться до того, що об'єкт має вартість лише тоді, коли він є корисним для потенційного власника (корисність може бути пов'язана з очікуванням майбутніх доходів чи інших вигод);

- принцип очікування - інвестор, плануючи вкладати кошти в об'єкт сьогодні, очікує отримати грошові доходи від об'єкта в майбутньому;

- принцип зміни вартості - говорить про те, що вартість об'єкта оцінки постійно змінюється в результаті зміни внутрішнього стану та дії зовнішніх факторів;

- принцип ефективного використання - полягає в тому, що з усіх можливих варіантів експлуатації об'єкта обирається той, що забезпечує найефективніше використання його функціональних характеристик, а отже, приносить найбільшу вартість;

- принцип розумної обережності оцінок - зводиться до того, що під час оцінки оцінювач повинен критично (із розумним упередженням) ставитися до всієї інформації, що стає йому відомою від адміністрації об'єкта оцінки, і, по можливості, перевіряти цю інформацію, звертаючись до незалежних джерел;

- принцип альтернативності оцінок - полягає у необхідності використання різних методів оцінки та порівняння показників вартості, отриманих у результаті застосування альтернативних методів.

2 Сутність методів оцінки майна підприємства, яке надається в заставу

Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що най-більш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на досто-вірність результатів оцінки.

Неможливість або недоцільність застосування певного методичного під-ходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки.

Застереження та обмеження щодо використання результатів оцінки об'єк-та оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

- витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів);

- дохідний;

- порівняльний.

Подана в табл. 1 класифікує найпоширеніші базові методи оцінки вар-тості бізнесу, хоча слід відзначити, що кожен з указаних методів має багато модифікацій [5]. Обраний підхід до оцінки вартості бізнесу і його конкретний метод повинні спиратися на достовірну інформаційну базу та бути обгрунтовані з огляду на специфіку об'єкта й умов його функціонування у визначений проміжок часу.

За недостатності наявної інформації, її сумнівного характеру чи неможливості формалізації отриманих даних прийнятним підходом до визначення вартості бізнесу можна вважати експертні технології. У такому разі вартість бізнесу визначається за допомогою опитування кваліфікованих експертів-оцінювачів щодо його вартості, основних факторів впливу, ключових показників оцінки, а також математично-статистичної інтерпретації одержаних результатів.

Таблиця 1

Методи оцінки вартості бізнесу(майна підприємства) [5]

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Особливості застосування майнового підходу встановлюються відпо-відними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів.

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або серед-ньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефектив-ного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепро-дажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прог-нозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвес-тиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі ко-рисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відо-мості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або по-дібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогно-зується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталі-зація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Страницы: 1, 2