Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России

Многосемейные MBS обеспечиваются жилой арендуемой собственностью. Каждая многосемейная облигация, обеспеченная закладными, обладает уникальными характеристиками. Например, лежащие в ее основе займы могут иметь периоды выплаты только процентов, сроки, более короткие, чем их амортизационная шкала, или увеличенный платеж в дату погашения. Денежные потоки от этих облигаций соответствуют денежным потокам от обеспечивающих их специфических долгов (Приложение 3).

Исследование американского рынка ценных бумаг показало, что существуют и другие бумаги, но популярность "Фэнни Мэй" у населения строится на предложении крайне широкого спектра собственных бумаг.

Процесс предоставления кредитов в рамках данной модели включает в себя все присущие ипотечным жилищным кредитам этапы: привлечение ресурсов, предварительная квалификация клиента, обработка информации о клиенте, оценка вероятности погашения кредита, принятие решения, заключение кредитной сделки и оформление договоров, обслуживание и полное погашение кредитов.

Предоставление займов осуществляется через сеть кредиторов по всей стране. Основной элемент этой сети - уполномоченные кредиторы, гарантирующие размещение и обслуживающие займы.

Особого внимания, на наш взгляд, заслуживает юридическое оформление сделки. Наиболее распространенным инструментом оформления приобретения жилья в США является комбинация двух юридических договоров между заемщиком и кредитором: долговое обязательство и ипотечный договор.

Долговое обязательство представляет собой подписанное заемщиком обязательство выплатить обратно сумму денег, занятую для приобретения жилья под указанную процентную ставку, в течение заданного периода времени.

Долговое обязательство гарантируется ипотечным договором, представляющим собой отдельное юридическое соглашение между кредитором и заемщиком, в котором:

- кредитор соглашается предоставить заемщику определенную сумму денег для приобретения жилья под определенную процентную ставку и на конкретный период времени;

- заемщик соглашается заложить собственность, которую он приобретает, в качестве гарантии полной выплаты кредита.

Развитие данной модели организации жилищного кредитования предполагает наличие рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные. Американская модель ипотечных эмиссионных компаний привлекает многие банки в связи с тем, что дает принципиальный подход к решению проблем дефицита долгосрочных финансовых рисков.

Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой чисто рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Сбалансированная автономия

Третья модель организации системы ипотечного жилищного кредитования, заслуживающая особого рассмотрения, - это сбалансированная автономия.

Субъектами кредитования в рамках такой модели выступают как ипотечные, так и специализированные сберегательные банки - сберкассы и стройсберкассы. Это объясняется тем, что главным отличительным признаком этой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Таким образом, аккумуляция денежных средств происходит путем использования разновидностей жилищных накопительных программ и выпуска разного рода жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки: систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также для строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и кредитующих его банков.

Заемщиками в данной модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном счете сумму, составляющую примерно половину стоимости недвижимости. На оплату второй половины им будет предоставлен ипотечный жилищный кредит.

Это ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями многими специалистами в области ипотеки признается недостатком, так как получение кредита возможно только после периода накопления. Тем более что ипотечные банки при анализе платежеспособности заемщика тщательно проверяют источники средств для этого взноса, поскольку действуют правила, в соответствии с которыми данная сумма должна быть собрана клиентом исключительно за счет собственных доходов (зарплаты, процентов по вкладам, дивидендов по ценным бумагам и т.п.). Однако не следует забывать, что во всех моделях ипотечного жилищного кредитования предусмотрено внесение первоначального взноса, накопление средств на который требует времени независимо от модели ипотечного жилищного кредитования.

У сбалансированной автономной модели есть и ощутимые преимущества, так как потенциально данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Действуя по такой модели, банку нет необходимости привлекать кредитные ресурсы из внешних источников: ему необходимо определить только эффективный размер процентной маржи.

Таким образом, модель является независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество сбалансированной автономной модели важно для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Все взаиморасчеты при этом должны производиться в свободно конвертируемой валюте.

Достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк может реально оценить кредитоспособность, платежеспособность и платежеготовность (то есть готовность ежемесячно выплачивать определенную сумму) клиента на накопительном этапе.

Объектом кредитования в рамках данной модели выступает приобретение готовых и строящихся домов и квартир, а обеспечением - их залог.

Главной особенностью сбалансированной автономной модели мы считаем ее организационно-экономическую основу, а именно предшествующий кредитованию этап - привлечение средств. Среди важных составляющих рассматриваемой европейской модели функционирования системы ипотечного жилищного кредитования выделяются жилищные контрактные сбережения (ЖКС). Наибольшее распространение они получили в Германии, где были созданы после Первой мировой войны, а также во Франции. Они рассматривались как механизмы привлечения финансовых средств в жилищный сектор.

Используемые в Европе ЖКС основываются на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы жилищного финансирования. Среди них контракты, содержащие обязательство со стороны гражданина накопить согласованную сумму за установленный период и обязательство финансовой организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку и реконструкцию жилья. ЖКС имели большой успех в послевоенной Европе. За последние 20 лет они были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных депозитов, основанных на их опыте, используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе осуществления экономических реформ проявил интерес к ЖКС-инструментам и в той или иной степени использует их либо планирует это сделать (Чехия, Словакия, Польша, Венгрия). В странах с формирующейся нестабильной экономикой ЖКС призваны решить следующие проблемы:

- отсутствие соответствующей информации о заемщиках, позволяющей оценить и управлять кредитным риском;

- отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья.

Суть ЖКС заключается в договоре между гражданином и финансовым институтом относительно предоставления в будущем кредита в зависимости от успешного выполнения сберегательного контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.

Существуют две главные разновидности модели ЖКС: французская (Epargne-Logement, в дальнейшем - EL) и германская (Bauspar, в дальнейшем - Баушпар). Они имеют значительные различия в структуре и приоритетах. Представленные различия двух моделей жилищных накопительных вкладов позволяют нам в общем виде определить германскую систему как "закрытую", а французскую - как "открытую".

Германская программа жилищных контрактных сбережений

Основу "закрытой" германской программы образуют ЖКС-депозиты, мобилизуемые специализированными организациями - стройсберкассами (Bausparkasse). Средства этих вкладов могут быть использованы только на цели предоставления кредитов участникам ЖКС, причем в порядке особым образом организованной очереди. Формируется замкнутый цикл, изолированный от рынков капитала.

Баушпар-схемы предлагают гражданам долгосрочные ипотечные кредиты по фиксированной на уровне ниже рыночной процентной ставке, основанные на добровольных сбережениях, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, пониженного по сравнению с рыночными ставками. Это замкнутая самофинансирующаяся система, в которой большинство средств для кредитов поступает от сберегательных контрактов и которая предназначена для кредитования только бывших вкладчиков.

Баушпар-контракты предлагаются только специализированными организациями - стройсберкассами (ассоциациями строителей и заемщиков). Это высокоорганизованные группы, финансирующие частное жилищное строительство. Среди этих специализированных кредиторов частных - 21 (из них 3 принадлежат коммерческим банкам), государственных - 13 (некоторые из них находятся в собственности региональных центральных банков или государственного банка).

Фонды стройсберкасс формируются за счет сберегательных контрактов, денежного потока от активных операций (амортизации кредитов и процентов по ним) и других заемных средств, главным образом банковских депозитов. Основными направлениями инвестирования средств являются ЖКС-кредиты, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги и банковские депозиты. В обобщенном виде примерно 81% активов составляют ЖКС-кредиты, а в пассивах преобладают ЖКС-контракты - 75%. В России уже пытаются применять опыт стройсберкасс. Однако большинство схем предусматривают предоставление кредитов на приобретение строящегося жилья, а накопительные взносы будущих заемщиков идут на финансирование строительства их будущего жилья. При этом выбор жилья ограничен домами, возводимыми строительными компаниями, с которыми банк работает по данной схеме (например, ОПТ-Банк и Первая ипотечная компания).

Французская программа жилищных контрактных сбережений

Французская программа была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально закрытая, она в 70-е гг. постепенно модернизировалась в "открытую" систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые хотели бы поместить сбережения в ЖКС без использования своих прав на кредит, будучи заинтересованными в доходе от жилищных вкладов. "Свободные средства", собранные таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для ресурсного обеспечения других типов жилищных кредитов или для инвестирования в новый рынок ипотечных облигаций. Основное значение французской ЖКС-системы в том, что она стимулирует долгосрочные накопления путем сильной сберегательной мотивации граждан. На эти ресурсы однозначно может рассчитывать жилищное строительство. В то же время был создан рынок ипотечных облигаций как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами.

Жилищные сберегательные программы во Франции играют более весомую роль в финансировании жилищного сектора, чем Баушпар-система в Германии.

Сейчас во Франции функционируют две программы жилищных накоплений граждан: жилищные накопительные счета (CEL) и плановые жилищные сбережения (PEL).

Существенное различие между этими двумя видами контрактов заключается в том, что PEL-контракт дает право на государственную премию даже тогда, когда кредит не взят. В соответствии же с условиями CEL-контракта премия предоставляется только при взятии кредита.

Характерной чертой ЖКС во Франции является установление по ним процентных ставок на таком уровне, что процентный доход по жилищным сбережениям с учетом налоговых льгот конкурентен по сравнению с другими формами сбережений.

Процентная ставка по кредиту определяется сберегательной ставкой, действующей во время контракта, и маржей, регулируемой Министерством финансов. Эта ставка фиксируется на все время контракта. С течением времени происходит корректировка процентов с учетом ситуации на финансовом рынке, поэтому одновременно могут сосуществовать контракты с различными процентными условиями, заключенными в разные годы.

Благодаря наличию определенного времени между сбережениями и кредитом теоретически кредитная ставка может быть выше или ниже рыночной, существующей в момент получения вкладчиком права на кредит по завершении минимального накопительного периода.

Рассмотрим соотношение ставок на примере французского банка Credit Agricole. В 2003 г. на долю этого банка приходились 30% всех выданных во Франции ипотечных кредитов на сумму более 94 млрд евро. Ставки по ипотечному кредиту в данном банке не превышают 5% годовых, а средний срок погашения - 15 лет. При этом ставка по жилищному накопительному вкладу составляет 4,5%, в то время как по обычному депозитному вкладу ставки во всей Европе не превышают 2% годовых. При наличии накопительного вклада получить кредит можно досрочно, даже если сумма на сберегательном счете менее 20 - 25% от стоимости квартиры.

В процессе исследования мы определили, что отличительной чертой французской модели ЖКС является отсутствие промежуточных кредитов, поскольку по действующим правилам заемщики имеют право немедленно получить кредит по окончании контрактного накопительного периода.

По нашему мнению, широкое распространение и значительный вклад ЖКС в систему жилищного финансирования объясняются привлекательностью этой программы для различных категорий граждан, а не только для заинтересованных в приобретении и реконструкции жилья. Мы считаем, что это связано с тем, что PEL-контракты позволяют получить дополнительный "налоговый доход" от сбережений, то есть освобожденный от налогов доход, без оформления кредита. Кроме того, хотя гражданин может иметь только один ЖКС-счет, другой может быть открыт им сразу, как только первый закроется. Положительным моментом является и возможность передачи кредитных льгот близким родственникам.

В настоящее время примерно каждый третий гражданин Франции имеет жилищный сберегательный контракт. Среди ЖКС-контрактов 28,3% нацелены на новое жилье, 44,9% - на покупку существующего жилья, 26,8% - на финансирование ремонта и реконструкцию жилья.

В то же время эффективность данной формы финансирования жилья в значительной степени зависит от количества "хороших клиентов", которые не берут кредитов. Здесь существует определенная зависимость от ситуации на депозитном и кредитном рынках. Так, при относительно высокой ставке по накоплениям граждане интенсивно делают вклады на счета и накапливают максимально возможную сумму (максимальный размер накоплений является условием для получения дополнительной премии от правительства), но не берут кредиты в силу их высокой стоимости. Те вкладчики, которые открывали счета в период относительно низких процентных ставок, стараются в таких условиях закрыть счет и открыть другой по новым, более высоким ставкам или взять кредит сразу же при наступлении соответствующего права (учитывая сравнительно низкую кредитную ставку, ранее предусмотренную контрактом).

Поскольку ЖКС подвержены влиянию рыночной конъюнктуры и не могут в полном объеме обеспечить средствами жилищные кредиты, во Франции получили развитие альтернативные формы финансирования жилищных проектов и привлечения средств в сферу жилищного кредитования. В частности, был создан рынок ипотечных облигаций, обеспеченных недвижимостью, которые имеют высокую ликвидность. То есть система ипотечного жилищного кредитования начала функционировать по смешанной модели.

ЖКС-программы внесли значительный вклад в экономическое развитие Германии и Франции. Их роль, в первую очередь, мы бы связали с расширением объема жилищного строительства, увеличением уровня обеспеченности граждан жильем, повышением доли сбережений населения, охватом жилищными программами широких слоев граждан, включая людей с низким уровнем дохода.

Все последующие (за привлечением средств) этапы кредитования в данной модели не имеют существенных отличий от других моделей. После предоставления кредита не предусмотрена его перепродажа, поскольку вторичный рынок в данной модели не функционирует. Однако на практике, в силу смешения моделей, возможно параллельное существование в одной стране как вторичного рынка, так и системы стройсбережений.

Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.

1. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.

2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.

3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

После приведенного анализа опыта ипотечного жилищного кредитования в западных странах возникает вопрос: какая конкретно польза может быть извлечена из его изучения для формирующейся в России системы ипотечного жилищного кредитования, в каком направлении ей следует развиваться? Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. А существующие модели организации ипотечного жилищного кредитования не совсем подходят российской кредитной системе.

Сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности их использования в России (табл. 3).

По нашему мнению, рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.

Таблица 3

Анализ возможностей использования моделей

ипотечного жилищного кредитования в РФ

Литература

1. Проекты Указаний Банка России об оценке экономического положения кредитных организаций и об изменениях в порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам
"Регламентация банковских операций в нормативных документах с комментариями", 2006, N 9

2. Развитие срочного рынка: коррективы в статью 1062 ГК РФ
"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 4

3. <Мониторинг законодательства от 14.08.2006>
"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 4

4. Методы прогнозирования дефолтов клиентов в условиях массового потребительского кредитования
"Банковское кредитование", 2006, N 4

5. Продажа путевок в кредит. Как учесть расходы
"Главбух". Приложение "Учет в туристической деятельности", 2006, N 3

6. Методика учета операций по ипотечному кредитованию физических лиц
"Бухгалтерия и банки", 2006, N 8

7. В русле совершенствования правил игры на рынке ценных бумаг
"Управление в кредитной организации", 2006, N 4

8. Методы банковского риск-менеджмента на этапе идентификации и оценки последствий от наступления рисков
"Управление в кредитной организации", 2006, N 4

Страницы: 1, 2