Шпоры по инвестициям

Шпоры по инвестициям

38.Понятие недвижимости. Преимущества и недостатки инвестиций в

недвижимость. Недвижимость- земля, земельные участки, все что находится на

и под поверхностью земли, включая все объекты присоединенные к ней не

зависимо от того имеют ли они природное происхождение или созданы

человеком. Недвижимое имущество включает права на объект недвижимости.

Движимое имущество: автомобили, мебель. Пристройки и увеличение которые

сами по себе являлись движимым имуществом прикреплены к имуществу

недвижимому таким образом, что не могут быть отделены от него без нанесения

ему ущерба. Классификация недвижимости в зависимости от характера

использования делится на: для жилья, для ведения коммерческой деятельности,

для производственных целей, для с/х деятельности. Преимущества: 1.вложение

в недвижимость дает более высокую отдачу чем к примеру предоставление

кредита под залог недвижимости и получение соответ. % от заемщика

2.является надежным способом страховки от падения покупательной способности

валюты и роста цен. Недостатки: 1.не обладает высокой ликвидностью в

короткий период времени 2.трудно разумно вложить ср-ва без

квалифицированного совета 3.обладание недв. заставляет инвестора

предпринимать усилия по управлению этой недвижимостью 4.существует большая

степень риска, что недвижимость не принесет такого дохода на который

рассчитывает инвестор.

39.Особенности развития рынка недвижимости. Рынок недвижимости- узко

локализированный, сегментированный рынок. Рынок недвижимости сегментирован

по использованию (для жилья, для ведения коммерческой деятельности, для

производственных целей, для с/х деятельности), по географическому фактору,

по цене, по качеству, по инвестиционной мотивации, по типу прав

собственности. Рынок недвижимости подвержен внешним влияниям: колебания

сезонной активности, изменение общей соц-экономической ситуации, изменение

денежной политики правительства и политики коммерческих банков определяющих

доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости,

изменения в налоговом зак-ве. Рынок недвижимости отличается от др. рынков

по параметрам: 1.недвижимость не продается и покупается по образцам

2.сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав 3.о

состоянии рынка практически нет достоверной информации, что увеличивает

риск. 4.финансирование может ограничивать свободное функционирование рынка.

Развитие рынка недвижимости зависит от : 1.экономического роста или

ожидание такого роста 2.финансовых возможностей для приобретения

недвижимости 3.взаимосвязи м/у стоимостью недвижимости и экономической

перспективой того или иного района.

40.Характеристика недвижимости как актива для инвестирования. С точки

зрения инвестирования в недв. важными явл. характеристики: экономические и

физические. Экономические: редкость, различные пристройки и их характер.

Физические хар-ки: неподвижность (позволяет регулировать правовой механизм

более просто чем в отношении движимого имущества), неразрушимость

(определяет стабильность инвестиций в недвижимости), неоднородность

(невозможно найти 2 одинаковых объекта). Классификация недвижимости в

зависимости от характера использования делится на: для жилья, для ведения

коммерческой деятельности, для производственных целей, для с/х

деятельности. Чтобы принять решение о инвестировании необходимо

анализировать рынок недв. для решения вопросов оценки стоимости отдельных

видов, для выявления наиболее доходных сегментов , определение уровня

рисков инвесторов, целесообразность инвестирования в строительство.

42.Принципы оценки недвижимости. Принципы в зависимости от объекта делятся

на 4 группы 1.принципы пользователя результата оценки 2.принципы связанные

с земельным участком и зданиями: принцип остаточной продуктивности земли,

предельной продуктивности, увеличивающейся или уменьшающейся доходности,

принцип сбалансированности, принцип оптимальных величин, принцип

оптимального разделения имущественных прав. Остаточная продуктивность

выражается доходом приходящимся на землю после того как затрачены труд,

капитал, управление. Принцип сбалансированности- составляющее производство

должно сочетаться м/у собой в определенных пропорциях. Принцип оптимальных

величин- при сложившихся на рынке основных фондов тенденциях большим

спросом пользуется определенный тип объекта. Принцип оптимального

разделения имущественных прав- права на объект следует разъединять и

соединять таким образом чтобы увеличить стоимость объекта. Разделение

имущественных прав может осуществляться: разделение физически, по времени

владения, разделение совокупности имущественных прав, разделение по

залоговым правам (накладные, налоговые залоги, судебные залоги).

3.связанные с рыночной средой: принцип зависимости (различные факторы

внешней среды оказывают влияние при этом они делятся на основные и

дополнительные, на климатические и региональные, принцип соответствия

(объект соответствует существующим рыночным стандартам), спроса и

предложения (выявление взаимозависимости м/у потребности в объекте и

ограниченности его предложения), принцип конкуренции (обострение

конкуренции приводит к росту предложения и если спрос не возрастает, то

цены снижаются), принцип изменения (изменению подвержены как сам объект так

и все факторы внешней среды). 4.принципы лучшего и наиболее эффективного

использования здания и земельного участка: разумное и возможное

использование его которое обеспечит самую высокую стоимость объекта, этот

принцип является базовым при оценке и каждый объект оценивается с точки

зрения этого принципа. Анализ принципа осуществляется в два этапа :

земельного участка 2.здания.

43.Методы оценки недвижимости: затратный, доходный, подход сравнительного

анализа продаж. Затратный- основан на предположении что затраты на

строительство объекта (кроме износа) в совокупности с рыночной стоимостью

земельного участка является приемлемым ориентиром для определенной

стоимости объекта. Применяется для определения восстановительной стоимости,

для налогообложения, при осуществлении технико-экономического обоснования

нового строительства, при выборе профиля объекта недвижимости, при оценке

зданий специального назначения, для целей страхования. Технология

применения затратного подхода: 1.определение рыночной стоимости

неосвоенного земельного участка- используются методы: по сопоставимым

продажам, метод соотнесения, капитализация земельной ренты (капитализация

доходов полученных за счет арендных платежей) 2.освоение земельного участка-

использование для определения стоимости участка пригодного для разбиения.

3.определение восстановительной стоимости, 4 способа: метод сравнительной

единицы (текущая стоимость определяется как стоимость 1 ед. на кол-во ед.),

поэлементный способ, сметный способ расчета, индексный способ

4.определение износа объекта недвижимости: физический, моральный,

экономический. Физический бывает 2 типов: под воздействием эксплуатации

факторов, под воздействием естественных и природных факторов. Физический

износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый предполагает что затраты

на ремонт меньше чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый- затраты

на ремонт больше добавленной стоимости. Моральный- устаревание объекта с

точки зрения функциональной полезности. Экономический износ- снижение

стоимости здания в следствии негативного изменения его внешней среды.

5.определение стоимости объекта недвижимости с учетом износа 6.определенние

общей стоимости объекта. Доходный- определяются будущие доходы. Методом

доходного подхода является прямая капитализация, которая заключается в

расчете текущей стоимости полученных доходов С= Д/К, где Д- чистый доход, К-

коэффициент капитализации, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

Сравнительный анализ продаж- основан на сопоставлении стоимости

оцениваемого фонда со стоимостью др. сопоставимых фондов.