Оценка недвижимости

оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств,

препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и

третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства

Российской Федерации об оценочной деятельности,

об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой

организации (профессионального общественного объединения оценщиков или

некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается

оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании,

подтверждающий получение профессиональных знаний в области

оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от

заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением

случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством Российской

Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из

них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным

государственным органам либо органам местного самоуправления по их

законному требованию.

Статья 16. Независимость оценщика

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он

является учредителем, собственником, акционером или должностным

лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим

имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с

указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или

обязательственные права вне договора;

оценщик является учредителем, собственником, акционером,

кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является

учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных

заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может

негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки

объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих

выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не

может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков

Страхование гражданской ответственности оценщиков является

условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков и

осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в

связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное

вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или

третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без

заключения договора страхования.

Наличие страхового полиса является обязательным условием для

заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может

осуществляться в форме заключения договора страхования по

конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта

оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Статья 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в

Российской Федерации

Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской

Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством

Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее -

уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной в

соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 19. Функции уполномоченных органов

Функциями уполномоченных органов являются:

контроль за осуществлением оценочной деятельности;

регулирование оценочной деятельности;

взаимодействие с органами государственной власти по вопросам

оценочной деятельности и координация их деятельности;

согласование проектов стандартов оценки;

согласование перечня требований, предъявляемых к

образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную

подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской

Федерации.

Статья 20. Стандарты оценки

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной

деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской

Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшим

государственными или частными учебными заведениями, специально

создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр)

высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право

осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством

Российской Федерации.

Статья 22. Саморегулируемые организации

Дополнительно к государственному регулированию саморегулирование

оценочной деятельности осуществляется

саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов

таких саморегулируемых организаций.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики

вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие

организации.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять

следующие функции:

защищать интересы оценщиков;

содействовать повышению уровня профессиональной подготовки

оценщиков;

содействовать разработке образовательных программ по

профессиональному обучению оценщиков;

разрабатывать собственные стандарты оценки;

разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля

качества осуществления оценочной деятельности.

Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности

Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в

соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается

Правительством Российской Федерации.

Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной

деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к

осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с

настоящим Федеральным законом и законодательством Российской

Федерации о лицензировании.

Статья 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности

Требования к лицензированию оценочной деятельности для

физических лиц:

государственная регистрация в качестве индивидуального

предпринимателя;

наличие документа об образовании, подтверждающего получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности в

соответствии с согласованными с уполномоченным органом

образовательными программами;

уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной

деятельности.

Требования к лицензированию оценочной деятельности для

юридических лиц:

государственная регистрация в качестве юридического лица;

наличие в штате юридического лица не менее одного работника,

имеющего документ об образовании, подтверждающий получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной

деятельности.

Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности

осуществляется на основании:

признания в установленном законодательством Российской

Федерации порядке недействительным факта государственной

регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица;

признания в установленном законодательством Российской

Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица

банкротом;

признания в установленном законодательством Российской

Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика,

являющегося индивидуальным предпринимателем, документа об

образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области

оценочной деятельности; если оценщиком является

юридическое лицо - признания недействительным документа об

образовании работника этого юридического лица при условии, что он

один имеет документ об образовании, подтверждающий получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав,

предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной

деятельности;

несоблюдения требований, установленных законодательством

Российской Федерации;

решения суда, арбитражного суда, третейского суда.

Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной

деятельности может быть представлено уполномоченным органом,

саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами.

Указанный в настоящей статье перечень оснований отзыва

лицензии на осуществление оценочной деятельности является

исчерпывающим и не может быть изменен иначе как путем внесения

изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон.

Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его

официального опубликования.

Документы об образовании, подтверждающие получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности, выданные до

вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению

в соответствие с нормами настоящего Федерального закона не позднее 1 июля

2000 года.

Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в

соответствие с настоящим Федеральным законом

Предложить Президенту Российской Федерации и поручить

Правительству Российской Федерации привести свои нормативные

правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий

объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В

настоящее время в России это:

. квартиры и комнаты

. помещения и здания под офисы и магазины

. пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

. свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других

целей(в ближайшей перспективе)

. складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав

имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности,

приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие

категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим

пример признаков классификации.

1. Происхождение

1. Естественные (природные) объекты.

2. Искусственные объекты(постройки).

2. Назначение

1. Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)

2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

1. ПОСТРОЙКИ

1.2.1 Для жилья.

1.2.2 Для офиса.

1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4 Для промышленности.

1.2.5 Прочие.

3. Масштаб

1. Земельные массивы.

2. Отдельные земельные участки.

1. Комплексы зданий и сооружений.

2. Жилой дом многоквартирный.

3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

4. Секция (подъезд).

5. Этаж в секции.

6. Квартира.

7. Комната.

8. Летняя дача.

1. Комплекс административных зданий.

2. Здание.

3. Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию

1). Готовые объекты.

2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3). Требующие завершения строительства.

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Практический опыт риэлтеров указывает: для небольшой жилой

недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре,

которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж.

Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на

прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости,

которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто

основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах

недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту

информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах.

Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии

нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет

самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое

распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно

может быть замечено ( что обычно и происходит ), то его стоимость обычно

устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени

привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление

замены.

Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной

оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка

производится по определенной методике: для оцениваемого объекта

определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его

параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется

значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером

такой оценки является оценка квартир « по справке Бюро Технической

Инвентаризации (БТИ) »основанная на затратном подходе. Она выполняется гос.

органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ

не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не

требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной

цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену

покупателя и цену реализации.

Цена продавца – это сумма, которую он получает себе в результате

совершения сделки.

Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры.

Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу

за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на

оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у

покупателя квартиры, так и у ее продавца. Сделка может страховаться или не

страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами

распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует

квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от

условий сделки. Как правило если у продавца есть посредник, то его оплата

вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата

покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по

отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата

оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут

значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально

зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки

и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно

моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров

квартиры.

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта

недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более

вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на

объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные

факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением

конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в

части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями

(темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость,

личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими

определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и

микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей

коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах

недвижимости в регионе ; объемы и структура нового строительства и

реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок;

уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях

в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие

долгосрочные факторы:

. различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия

оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и

величину отложенного спроса;

. темпы и масштабы формирования нового социального слоя,

располагающих возможностями инвестирования средств в

недвижимость;

. развитие системы ипотеки;

. развитие системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры

конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект

сделки(квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с

характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры

оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной

стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний)

характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при

оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость

(усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату,

обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной

стоимости.

Акт оценки объекта квартиры.

Санкт-Петербург, пр.Ударников

Количество комнат: 2.0

Изолированных комнат: 2.0

Общая площадь (без балкона): 41

Жилая площадь: 30

Площадь кухни: 7

Этаж: 8

Количество этажей в доме: 9.0

Материал дома: панельный

Станция метро: Ладожская

Добираться до метро: автобус

Время до метро: з остановки

Сан. Узел: раздельный (один)

Наличие балконов/лоджий: одна лоджия

Телефон: есть отделный

Наличие лифтов: есть лифт

Мусоропровод: есть в подъезде

Тип пола: паркет

Высота потолков, м: 2.65м.

Горячая вода: центр. Водоснабжение

Шумность окон: нешумные

Вид из окон: во двор

Состояние квартиры: ухоженная

Состояние двора: ухоженный, зеленый

Состояние подъезда: обычный

Охрана подъезда: нет

Год постройки (реконструкция) дома:1979

Год кап. ремонта дома: не было

Тип проекта дома: 501 серия

Тип межэтажных перекрытий: железобетон

Соседи по дому: разные

Парковка а/м: нет

Экологическая обстановка в районе: обычная

Собственность: частная

Освобождение квартиры: требуется выписка

История продаж квартиры: с 1997 г не продавалась

Тип первого этажа: обычный

Тип чердака: чердак

Район удаленный от метро: нет

Дата оценки: 20.01.01.

Ожидаемая цена реализации квартиры составляет 16.04.01. 15000 долларов

США ( по 365,8 долларов США за кв.м общей площади ).

СОДЕРЖАНИЕ.

1. Основные понятия оценки недвижимости.

2. Правовая база оценочной деятельности.

3. Классификация объектов недвижимости.

4. Методика оценки объектов недвижимости.

ЛИТЕРАТУРА.

1. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен»,

2000. – 512с.

2. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции

развития. – Учебное пособие. М.: 1995.

3. Федеральный закон РФ. Об оценочной деятельности в РФ . Принят

Государственной Думой 16 июля 1998 г.

Страницы: 1, 2